Despachos/Pareceres/Decisões
403/2008
:
Parecer 403/2008-E - Processo CG 2008/102500
: 28/01/2009
(403/08-E)
Registro de Imóveis – Parcelamento do solo urbano – Regularização – Loteamento aprovado, registrado e executado em conformidade com o projeto inicial – Não configuração de hipótese de loteamento clandestino ou irregular – Modificações posteriores que não fazem incidir os arts. 38 e seguintes da Lei n. 6.766/1979 e os itens 152 a 155 do Capítulo XX das NSCGJ.
Registro de Imóveis – Parcelamento do solo urbano – Alteração de loteamento – Loteamento já executado com a venda de todos os lotes – Não incidência da norma do art. 28 da Lei n. 6.766/1979 – Hipótese de retificação do registro imobiliário.
Registro de Imóveis – Parcelamento do solo urbano – Retificação do registro motivado por alterações havidas no loteamento, que deixou de ostentar as mesmas características do parcelamento original registrado – Inviabilidade, no caso, ante a ausência de elementos de convicção que a autorizem – Não observância, ademais, do disposto no art. 213 da Lei n. 6.015/1973, em especial no concernente à anuência dos confrontantes, e da obtenção da necessária concordância dos proprietários particulares dos lotes – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto pela Prefeitura Municipal de Peruíbe contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itanhaém que indeferiu requerimentos de regularização do loteamento denominado “Jardim dos Prados” e de retificação do registro imobiliário correspondente (fls. 142 a 144).
Sustenta a Recorrente, em síntese, que, apesar de formalmente aprovado e devidamente registrado, o loteamento em questão apresenta, no presente, divergências no tocante à planta oficial e ao registro na serventia de Itanhaém, o que a levou a desapropriar a maior parte dos lotes para regularizar a situação. Conforme memorial descritivo exibido, acrescenta, a realidade fática atual não se coaduna com a verdade expressa no fólio real, fazendo-se necessários o cancelamento das matrículas dos lotes e a retificação da área abrangida pelo loteamento e do registro deste, tudo de acordo com o art. 40 da Lei n. 6.766/1979, o art. 1.247 do novo Código Civil e os arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973. Por fim, argumenta que a regularização e retificação pretendidas em nada prejudicarão terceiros, prestando-se, em verdade, a dar segurança jurídica aos títulos dos proprietários atuais e dos futuros adquirentes de lotes (fls. 147 a 158).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do improvimento do recurso (fls. 200 a 202).
É o relatório.
Passo a opinar.
O recurso interposto não comporta provimento, merecendo ser prestigiada a decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, em conformidade, ainda, com o parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça.
A hipótese dos autos versa sobre o loteamento denominado “Jardim dos Prados”, aprovado no ano de 1966 e registrado no ano de 1967, tendo sido implantado, segundo consta, em conformidade com o projeto inicial apresentado. Na seqüência dos anos, o loteamento foi sendo modificado, não correspondendo mais, atualmente, à situação anterior retratada no registro imobiliário (fls. 94).
Desde logo, cabe ressaltar que não se está diante de parcelamento do solo clandestino ou irregular, pois, como referido, o loteamento “Jardim dos Prados” foi regularmente aprovado, registrado e executado em conformidade com o projeto original. A alteração verificada se deu posteriormente, em função da ocupação dos lotes e da utilização das demais áreas, ocorridas ao longo dos anos.
Dessa maneira, não há que se falar em regularização do loteamento em questão, à luz do disposto na Lei n. 6.766/1979 (arts. 38 e seguintes) e nas Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça (itens 152 a 155 do Capítulo XX), já que estas têm incidência restrita aos casos de loteamento não aprovado e não registrado, aprovado mas não registrado ou aprovado e registrado mas não executado ou executado irregularmente (cf. Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, Como lotear uma gleba – o parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais – loteamento e desmembramento. 2ª ed. Campinas: Millenium, 2003, p. 284).
Por outro lado, tampouco tem aplicação, à espécie, a norma do art. 28 da Lei n. 6.766/1979, que trata da modificação do parcelamento do solo urbano. Isso porque, segundo se entendido, somente se admite a alteração do loteamento ou do desmembramento enquanto este estiver em execução e não tiver havido a alienação dos lotes, sob a condição, ainda, da celebração de acordo entre o loteador e os adquirentes dos lotes.
Como analisa Hélio Lobo Junior:
“Um primeiro aspecto precisa ser considerado no tema agitado, ou seja, até que ponto o loteamento pode ser alterado, partindo-se do registro e chegando-se ao momento em que integra a cidade como um todo, sujeitando-se às suas regras urbanísticas e aos princípios de direito administrativo e civil quanto ao domínio público.
Com efeito, já se afirmou que a Lei 6.766, de 1979, produz conseqüências jurídicas transitórias, devendo ser entendido que a menção ao acordo entre o loteador e adquirentes dos lotes atingidos pela alteração pressupõe esteja, ainda, em andamento, vale dizer, com lotes sendo vendidos ou com as obras mínimas de infra-estrutura em execução.
Essa ilação ainda mais se reforça quando se verifica que o dispositivo alude ao depósito nos assentamentos do cartório imobiliário de projeto em complemento ao original.
Ora, o complemento só seria possível para a modificação, ainda que parcial do plano primitivo, de molde a alterar o traçado das vias públicas, demais áreas que passaram ao domínio da Municipalidade e lotes. Quanto a estes últimos, mister considerar que qualquer alteração dependerá do fato de ainda pertencerem ao loteador, ou, contar este com a anuência dos adquirentes para eventual nova destinação ou mudança nas dimensões.
Se, todavia, o loteamento já tiver se exaurido quanto à alienação originária dos lotes e devidamente executado quanto às obras mínimas de infra-estrutura, não parece persistir o interesse do loteador quanto a eventual alteração.
Explica-se: o loteamento, ao ser aprovado, deverá observar requisitos previstos na lei específica, nas regras urbanísticas e de proteção ao meio ambiente vigentes, passando a integrar o sistema viário da cidade em que situado.
Salvo situações excepcionais, não continuará como um núcleo independente do resto da cidade, mas, ao contrário, com ela se confundirá.
Ficará, desse modo, sujeito à legislação municipal, especialmente ao plano diretor da comuna e à lei sobre o zoneamento.
Assim, falecerá interesse ao loteador para qualquer alteração, pois, as vias públicas e demais áreas já passaram ao domínio da Municipalidade, ao passo que os lotes restaram alienados.
Eventual alteração, diante de tal quadro, competirá, tão-somente, à Municipalidade e afetará as áreas públicas.
Não se tratará, todavia, de alteração do plano de loteamento e sim das áreas públicas da cidade, cuja competência é exclusiva do Município, o qual, desenganadamente, poderá promovê-la, seguindo as regras referentes à desafetação, sem necessidade de se reportar àquelas do indigitado art. 28.” (Loteamentos – considerações sobre a alteração do plano, Revista de Direito Imobiliário, n. 47, p. 183-189, esp. p. 183-184).
No caso ora em discussão, o loteamento “Jardim dos Prados” não se encontra mais em execução e todos os lotes correspondentes já foram alienados, pertencendo, atualmente, em sua maioria, à Prefeitura Municipal de Peruíbe (72 lotes), e, em menor parte, a particulares (20 lotes).
Inviável, portanto, a sua modificação, na forma do art. 28 da Lei n. 6.766/1979.
A solução, na espécie, como apontado pelo Senhor Oficial Registrador e igualmente requerido pela Recorrente, é a retificação do registro do loteamento, com observância do procedimento previsto no art. 213 da Lei n. 6.015/1973.
Ocorre, porém, que, diversamente do sustentado pela Recorrente, a retificação almejada não pode ser deferida no presente feito, devido à ausência de elementos de convicção que permitam autorizá-la, bem como do cumprimento de formalidade essencial, consistente na obtenção da concordância dos confrontantes e dos adquirentes particulares dos lotes, em número de 20, como visto.
De fato, os dados trazidos aos autos pela Recorrente mostraram-se insuficientes à perfeita compreensão da situação atual do empreendimento, tendo em vista que as plantas apresentadas inviabilizam o controle da situação dos lotes pertencentes a terceiros, dada a impossibilidade de sua localização (fls. 94). Como anotado pelo Oficial Registrador, os lotes não estão identificados numericamente nas plantas, havendo, ainda, sobreposição de metragens laterais com áreas de lotes, circunstância que impede a visualização destas últimas (fls. 92).
Além disso, não se sabe ao certo se houve mudanças no que concerne à localização ou dimensão dos lotes e nem mesmo se a área atual se encontra dentro da área do loteamento registrado originalmente, não se afastando a possibilidade de o loteamento ter extrapolado a sua área inicial e invadido áreas vizinhas.
Observe-se que tais lacunas na documentação fornecida pela Recorrente não foram supridas pela perícia realizada, a qual, em verdade, se limitou à análise do material probatório trazido pela própria interessada. Ainda assim, corroborando os informes do Senhor Oficial Registrador, o perito nomeado salientou que o levantamento planimétrico elaborado pela Recorrente deixou de descrever o quadro de áreas do loteamento (área total ocupada pelo parcelamento, área total ocupada pelos lotes e quadras, áreas verdes e institucionais, área total ocupada pelos logradouros) e “ignorou a existência do loteamento original Jardim dos Prados ao alterar a nomenclatura dos logradouros e das quadras, dificultando a identificação e localização de lotes pertencentes a terceiros” (fls. 120)
Do mesmo modo, apurou, também, a perícia que “O levantamento planimétrico, não apontando a área total abrangida, bem como sua descrição, deixa dúvidas quanto a possíveis interferências sobre áreas vizinhas pertencentes a terceiros ou estranhas à área onde o Jardim dos Prados foi inserido (726.000,00 m²)” (fls. 121).
Tais omissões verificadas nos elementos trazidos aos autos pela Recorrente, como se pode perceber, tornam impossível, no momento, o deferimento da retificação pretendida. Some-se a isso a ausência do cumprimento das normas do art. 213 da Lei n. 6.015/1973, em especial no tocante à obtenção da anuência dos confrontantes, e, por se tratar de parcelamento do solo, igualmente da concordância dos proprietários particulares dos lotes, a obstar, também por essa razão, a acolhida do requerimento da Recorrente.
Assim, inafastável o indeferimento do pleito formulado pela Recorrente, de retificação do registro do loteamento “Jardim dos Prados”. O recurso interposto, conseqüentemente, não comporta provimento.
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto.
Sub censura.
São Paulo, 19 de dezembro de 2008.
(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 08 de janeiro de 2009. (a) RUY PEREIRA CAMILO _ Corregedor Geral da Justiça
|
