Despachos/Pareceres/Decisões
312/2008
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Parecer 312/2008-E - Processo CG 2008/62419
: 28/01/2009
(312/2008-E)
Registro de Imóveis – Condomínio de casas – Alteração da incorporação no tocante ao aumento da área construída de unidade autônoma – Concordância da incorporadora e aprovação da Prefeitura Municipal – Insuficiência – Necessidade, ainda, de prévia anuência da totalidade dos condôminos com títulos de domínio registrados – Inteligência da norma do art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 – Impossibilidade da averbação pretendida - Recusa do Oficial Registrador acertada - Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por Sanp Agro Pecuária Ltda., Francisco Pinto Duarte Neto e Sandra Bandeira Duarte contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Indaiatuba que indeferiu requerimentos de averbações de alteração de incorporação do condomínio residencial “Village Terras de Indaiá” e de construção da casa nº 72, do Bloco D, com frente para a Alameda Campolina, por entender indispensável a prévia anuência de todos os condôminos, nos termos do art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964, inexistente na hipótese (fls. 73 e 74).
Em preliminar, aduzem os Recorrentes que, diversamente do afirmado pelo Oficial Registrador, em momento algum requereram a averbação da construção da residência indicada, mas sim da alteração parcial da incorporação, no tocante à metragem da unidade autônoma nº 72, localizada no Bloco D, que passou de 20,00 m² para 397,54 m². Quanto ao tema de fundo, sustentam que a norma do art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 tem sua aplicação restrita ao condomínio “vertical”, não incidindo sobre o condomínio “horizontal”. Ademais, acrescentam, a alteração do projeto de construção pretendida contou com a anuência expressa da incorporadora e da Municipalidade de Indaiatuba, na forma prevista no próprio registro da incorporação, efetuado sob n. 02, na Matrícula n. 37.166, ficha 02, item “g”, da serventia predial. Por fim, argumentam que todas as demais construções do condomínio em discussão possuem área superior e obtiveram regular averbação, sem qualquer oposição por parte do Registrador (fls. 80 a 84).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do recurso (fls. 100 a 103).
É o relatório.
Passo a opinar.
Em que pesem os argumentos expendidos pelos Recorrentes, o recurso, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não comporta provimento, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente e analisado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça.
Com efeito, os Recorrentes pretendem a averbação de alteração parcial da incorporação do condomínio residencial denominado “Village Terras de Indaiá”, registrado sob nº 02 na matrícula nº 37.166 do Registro de Imóveis de Indaiatuba, a fim de que conste o aumento da área construída da casa nº 72, localizada no Bloco D, de 20,00 m² para 397,54 m² (fls. 55 a 61), com o intuito de viabilizar, na seqüência, a averbação da construção da residência, observada a nova metragem. Para tanto, anexaram ao seu requerimento aprovação do projeto de construção pela Prefeitura Municipal de Indaiatuba (fls. 15, 17, 62 e 63).
Ocorre que não basta, no caso, para autorizar a alteração da incorporação em questão, a aprovação da Municipalidade, impondo-se, ainda, seja dado cumprimento ao disposto no art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964, o qual condiciona a alteração do projeto de construção pelo incorporador, notadamente no que concerne às unidades dos adquirentes e às partes comuns, à autorização unânime dos interessados.
Observe-se que os “interessados” a que alude o referido dispositivo legal são todos aqueles que possuem direitos reais registrados, decorrentes do mesmo empreendimento, vale dizer, para o que aqui interessa, todos os condôminos que tiveram seus títulos de domínio registrados na matrícula n. 37.166, conforme se verifica às fls. 18 a 54.
Conforme esclarece Ademar Fioranelli a respeito do tema:
“Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro.
No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da lei 4.591/64, com as assinaturas correspondentes.
O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. IV, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento.” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil/Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, p. 584, sem grifos no original).
Anote-se que, diversamente do sustentado pelos Recorrentes, a Lei n. 4.591/1964 tem incidência, igualmente, ao denominado condomínio “deitado” ou condomínio de casas, por força do disposto no art. 8º, letra “a”, do referido diploma legal, aplicando-se, dessa forma, por igual, a norma do art. 43, IV.
Assim, ausente autorização para a pretendida alteração da incorporação, concedida pela unanimidade dos condôminos com títulos registrados, inviável se mostra o acolhimento do pleito formulado e, por via de conseqüência, a subseqüente averbação da construção da casa n. 72 do Bloco “D” do condomínio residencial denominado “Village Terras de Indaiá”.
Por fim, cabe lembrar que a circunstância de terem sido equivocadamente averbadas construções de casas com metragens diversas daquela prevista na incorporação registrada, sem a anuência da totalidade dos condôminos, não autoriza que se persista no equívoco, pois, como reiteradamente decidido por esta Corregedoria Geral da Justiça, erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registral irregular.
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto.
Sub censura.
São Paulo, 07 de outubro de 2008.
(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso em exame. Publique-se. São Paulo, 16 de outubro de 2008. (a) RUY PEREIRA CAMILO _ Corregedor Geral da Justiça
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