Despachos/Pareceres/Decisões
372/2008
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Parecer 372/2008-E - Processo CG 2008/49064
: 28/01/2009
(372/2008-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Reclamação – Pretensão de que na expedição de certidões relativas a imóvel loteado conste a existência de enfiteuse constituída pelo loteador – Negativa do Oficial de Registro de Imóveis que foi mantida na r. decisão recorrida – Matrícula do imóvel em que inexistente registro da enfiteuse – Solicitação de registro desse direito real que foi objeto de anterior procedimento administrativo e que foi indeferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, de forma expressa, em decisão que se tornou preclusa – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Walter Romano Calil contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que determinou o arquivamento de reclamação promovida contra o Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto, tendo por objeto a recusa na expedição de certidões relativas ao registro de imóvel loteado, objeto da matrícula nº 56.697, com indicação da constituição de enfiteuse, sobre os lotes, pelo loteador.
O recorrente alega, em suma, que a enfiteuse foi constituída em relação aos lotes que compõem o loteamento mediante indicação de sua existência no contrato padrão que foi arquivado na forma dos artigos 18 e 25 da Lei nº 6.766/79. Assevera que o registro foi promovido mediante decisão do então Juiz Corregedor Permanente, prolatada há mais de vinte anos. Diz que, apesar disso, o Oficial de Registro de Imóveis se recusa a aceitar a constituição da enfiteuse. Isso fez com que muitos compradores dos lotes passassem a recusar a enfiteuse e a negar o pagamento dos laudêmios, o que ensejou o ajuizamento de ações em que a existência desse direito acabou reconhecida. Informa que a recusa do Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis foi fundamentada em decisão do Juiz Corregedor Permanente que, porém, não afastou a constituição desse direito real. Considera que o reclamado formula exigências incorretas também para o registro de outros títulos, inclusive de origem judicial. Afirma que a enfiteuse constitui direito real cujo registro é previsto no Código Civil de 1916 e na Lei de Registros Públicos. Entende que o Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis persiste em sua resistência, que manifesta desde o registro do loteamento, apesar dos documentos que foram apresentados para o referido registro que, por sua vez, foi realizado mediante aprovação pelo Juiz Corregedor Permanente. Requer a reforma da r. decisão para que, aclarada a questão, seja determinado ao reclamado que nas certidões relativas ao loteamento e aos lotes conste “a advertência de que, segundo o acervo do loteamento, pesa sobre as unidades, o gravame do direito real da enfiteuse, que poderá ou não ser dispensada por seu titular” (fls. 31).
O Ministério Público, em primeira e em segunda instâncias, opina pelo não provimento do recurso (fls. 107/111 e 119/123).
Opino.
A certidão de fls. 12 demonstra que o recorrente, mediante registro datada de 22 de agosto de 1991, constituiu no imóvel objeto da matrícula nº 56.697 do 1º Registro de Imóveis de São José do Rio Preto, de que é proprietário, o loteamento denominado “Parque do Sábia”, composto de dez quadras e de trezentos e cinqüenta e três lotes.
Decorre da mesma certidão que o registro do loteamento foi realizado em cumprimento de determinação do Juiz Corregedor Permanente.
Os documentos contidos nos autos permitem verificar que essa decisão foi prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, Dr. Manuel Ferreira da Ponte, em 27 de junho de 1991, está reproduzida às fls. 43, e teve o seguinte teor:
À vista da documentação ofertada, e considerando o parecer favorável do Dr. Curador, defiro o pedido para o fim determinar ao Sr. Oficial do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis que proceda ao registro do loteamento “Parque do Sabiá”.
Expeça-se mandado.
Ocorre que a autorização para o registro do loteamento, assim formulada, não esgotou a matéria relativa à constituição de enfiteuse sobre o imóvel loteado ou, conforme pretendido pelo recorrente, sobre os lotes que integram o loteamento.
O registro da constituição da enfiteuse que o recorrente pretendeu fazer por meio de cláusula inserta em contrato padrão de loteamento, ao contrário, foi objeto de nova postulação ao MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto, por meio de petição protocolada em 18 de setembro de 1991 (fls. 54/57), sobrevindo no Processo Administrativo nº 71/90 da Vara da Corregedoria Permanente, após manifestação da substituta do Oficial Registrador, nova decisão, também do MM. Juiz Corregedor Permanente, Dr. Manuel Manuel Ferreira da Ponte, com o seguinte teor:
“Data venia” não há, por ora, como registrar a enfiteuse, já que não existe, ainda, título onde ela esteja constituída, não podendo ser considerado como tal o contrato-padrão, mera minuta de negócio jurídico a ser, futuramente, formalizado.
Mas entendo que nada impede, para os fins pretendidos pelo loteador, que se registre a enfiteuse no mesmo momento do registro de cada contrato de compromisso de venda e compra.
Reconheço, no entanto, que a matéria é árida, tendo em vista o desuso do instituto em questão, principalmente em matéria de parcelamento do solo.
Int.(fls. 13 – grifei).
Em que pese o que foi alegado nas razões de recurso, essa r. decisão, datada de 08 de outubro de 1991 e prolatada pelo Dr. Manuel Ferreira da Ponte, que foi o mesmo Juiz Corregedor Permanente que autorizou o registro do loteamento “Parque do Sabiá” (fls. 43), não tem o conteúdo truncado nem deixou a questão em aberto.
Ao contrário, o MM. Juiz Corregedor Permanente, apreciando requerimento formulado pelo autor do presente recurso (fls. 54/57), decidiu, de forma expressa, que o contrato padrão arquivado com o registro do loteamento não era título hábil para a constituição de enfiteuse sobre todos os lotes e, mais, que esse direito real deveria ser constituído por meio de cada contrato de compromisso de compra e venda (fls. 13), vale dizer, quando da alienação de cada lote, mediante negócio jurídico celebrado entre o alienante e o adquirente.
A matéria, portanto, foi expressamente decidida no âmbito da Corregedoria Permanente, por meio de r. decisão datada de 08 de outubro de 1991 (fls. 13), contra a qual não existe, nestes autos, prova da interposição do recurso administrativo adequado (artigo 246 do Decreto-lei Estadual nº 3/69).
Tem-se, diante disso, a existência de preclusão administrativa que, in casu, impede o recorrente de, ainda que sob outra rubrica, pleitear, na mesma esfera administrativa, a modificação de r. decisão de que não comprovou que interpôs, tempestivamente, o recurso previsto em lei.
Observo, neste ponto, que o instituto da preclusão administrativa, é certo, não impede a Administração de rever seus próprios atos quando forem nulos porque praticados de forma contrária à lei.
Tal, contudo, depende da efetiva ilegalidade do ato porque, conforme a orientação decorrente da Súmula nº 473 do Egrégio Supremo Tribunal Federal:
“A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial”.
Analisando o tema, Maria Sylvia Zanella di Pietro, ao formular o conceito de coisa julgada administrativa, explica, de forma clara, os requisitos para a revogação dos atos administrativos:
“Portanto, a expressão coisa julgada, no Direito Administrativo, não tem o mesmo sentido que no Direito Judiciário. Ela significa apenas que a decisão se tornou irretratável pela própria Administração.
Embora se faça referência apenas à hipótese em que se exauriu a via administrativa, não cabendo mais qualquer recurso, existem outras possibilidades que abrangem os casos de irrevogabilidade dos atos administrativos. Aliás, a coisa julgada administrativa costuma ser tratada dentro do tema das limitações ao poder de revogar os atos da Administração.
No Capítulo 7, item 7.11.3, referente à revogação, foram apontadas essas limitações: não podem ser revogados os atos vinculados, os que exauriram os seus efeitos, os meros atos administrativos, os que geraram direitos subjetivos. Não podendo ser revogados, tornam-se irretratáveis pela própria Administração, fazendo coisa julgada administrativa” (Direito Administrativo, São Paulo: Atlas, 13ª ed., 2001, p. 608/609).
Disso se extraem duas conseqüências.
A primeira é que a revisão de decisão em procedimento administrativo pode ser feita pela própria Administração, com amparo no princípio da autotutela, quando eivada por nulidade.
A segunda é que essa revisão, em decorrência do princípio da segurança jurídica, inexistente ilegalidade evidente, não pode atingir direito subjetivo que em razão do ato administrativo foi constituído em favor de terceiro.
Igual conclusão se colhe dos antecedentes desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica no r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, no Protocolado CG nº 25.932/97, com a seguinte ementa:
“EMOLUMENTOS. Cobrança excessiva. Reprografia autenticada de documentos. Tabela antiga. Discussão sobre a caracterização das cópias como documentos distintos ou único. Ausência de dolo na cobrança dos emolumentos. Devolução dos valores cobrados a mais com correção monetária apenas. Decisão mantida.
RECURSO VOLUNTÁRIO. Intempestividade. Não conhecimento.
REVISÃO DE OFÍCIO. Decisões que não ostentam ilegalidade ou outra nulidade. Razoabilidade, ademais, do entendimento acolhido pelos Juízes Corregedores Permanentes”.
No mesmo sentido o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Antonio de Paula Santos Neto, no Processo CG nº 1.183/2003, que foi acolhido pelo Excelentíssimo Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça.
De igual modo decidiu Vossa Excelência, ao acolher parecer de minha autoria, no Processo CG nº 2007/00035738.
Também a jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura não admite a revisão, por meio de recurso intempestivo, de decisão, administrativa, prolatada em procedimento de dúvida, como decorre do v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 010733-0/3, de Itatiba, em que foi relator o Desembargador Milton Evaristo dos Santos.
No presente caso, diante dos efeitos jurídicos produzidos pelo ato administrativo, inexistindo ilegalidade evidente e decorridos mais de quinze anos entre a presente reclamação (fls. 02/08) e a r. decisão em que indeferido o registro da enfiteuse tendo como título o contrato padrão do loteamento (fls. 13), não se mostram presentes os requisitos para a revisão, nesta instância administrativa, da r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que indeferiu o registro da enfiteuse tendo como título o contrato padrão de loteamento.
Quanto ao aspecto da legalidade, cabe anotar que a enfiteuse tem natureza jurídica de jus in re aliena, como decorre da seguinte lição de José Maria de Serpa Lopes:
Para nós a verdadeira explicação da natureza da Enfiteuse está com os que a consideram, em relação ao enfiteuta, como um jus in re aliena.
E é a exegese melhor acomodada à nossa legislação, pois, como explica Biagio Bruggi, a concepção de um duplo domínio não passa de uma maneira de dizer, para indicar, de um lado, o verdadeiro domínio – o dominium proprietatis, que é o concedente; de outro, um direto real mais amplo que o usufruto, atribuído ao enfiteuta.
Admitir-se o duplo domínio, argumenta vantajosamente o referido autor, seria necessário dar corpo a um e a outro, tentativa de vários séculos, sempre inútil e malograda (Tratado dos Registros Públicos, 6ª ed, Brasília: Brasília Jurídica, 1997, v. III, p. 294/295).
Sendo a enfiteuse direito real sobre coisa alheia, não se pode reconhecer ilegalidade na r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que vedou o registro de sua instituição tendo como título contrato padrão, documento que apesar de obrigatório para o registro de loteamento não tem o condão de transmitir, por si, o domínio útil do imóvel ao enfiteuta.
Esse obstáculo não se altera pelo fato de que por meio do contrato padrão o loteador pode impor restrições de ordem urbanística porque essas constituem obrigações de natureza propter rem e podem ser revogadas por lei municipal subseqüente que preveja novas restrições menos gravosas que aquelas estabelecidas pelo loteador.
Por outro lado, tendo o loteador, como informou, já negociado sobre os lotes, a revisão da r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, que indeferiu o registro da enfiteuse tendo como título o contrato padrão do loteamento, poderá repercutir em direito subjetivo dos adquirentes de lotes, o que também constitui obstáculo para sua revisão no presente procedimento administrativo.
Isso, por evidente, não impede que eventual litígio envolvendo o loteador e adquirente de lote, tendo por objeto contrato em que prevista a constituição de enfiteuse, seja solucionado em ação própria, na esfera jurisdicional contenciosa, permanecendo os efeitos da coisa julgada, porém, restrito às partes entre as quais for dada a sentença (artigo 472 do Código de Processo Civil).
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 21 de novembro de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 1 de dezembro de 2008. (a) RUY PEREIRA CAMILO _ Corregedor Geral da Justiça
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