Despachos/Pareceres/Decisões
189/2008
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Parecer nº 189/2008-E - Processo CG 2007/13645
: 26/08/2008
(189/2008-E)
Registro de Imóveis – Condomínio – Ingresso no fólio real de ata de assembléia geral de alteração da convenção condominial – Pretendida alteração de cláusula que disciplina matéria sujeita à aprovação da unanimidade dos condôminos – Necessidade de idêntico quorum – Disposição, ainda, que exorbita o disposto no art. 1.342 do Código Civil, ao autorizar a desativação ou supressão, total ou parcial, dos serviços já existentes no condomínio – Obra em área comum, por fim, que implica alteração da especificação do condomínio, a exigir, igualmente, consentimento unânime dos condôminos (item 74 do Cap. XX das NSCGJ) – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por Condomínio Nortel – Centro Hoteleiro Norte contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Décimo Sétimo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital que indeferiu requerimento de averbação de ata de assembléia geral extraordinária por meio da qual se pretende a alteração da convenção de condomínio, devido à insuficiência de quorum para as deliberações tomadas (fls. 120 a 124).
Sustenta o Recorrente que as alterações decididas pela assembléia no tocante à convenção condominial tiveram por finalidade, tão-só, melhor sistematizar a questão concernente à realização de obras em partes comuns do condomínio, à luz das disposições do novo Código Civil. Daí, acrescenta, a modificação da cláusula 14ª, a fim de disciplinar diferentes situações sobre a mesma realidade das obras em áreas comuns, com uma regra para a implantação de atividades não existentes no projeto original, para o que se exigiria a concordância da unanimidade dos condôminos, mantido o quorum anteriormente fixado para tanto, e outra, amparada no art. 1.342 do Código Civil, para a realização de obras em acréscimo às já existentes, sujeita à aprovação de 2/3 dos condôminos, quando na anterior redação se exigia o quorum de 90%. Com isso, conforme aduz, o que constituía a segunda parte da cláusula 30ª passou a integrar a cláusula 14ª, ficando aquela outra restrita à disciplina do quorum para alteração da própria convenção, fixado em 2/3 dos condôminos. Tais alterações, prossegue o Recorrente, deram-se em assembléia geral que contou com a concordância do percentual de 92,46% dos condôminos do empreendimento, superior ao previsto na segunda parte da antiga cláusula 30ª, única disposição efetivamente modificada. Assim, argumenta, as adaptações introduzidas na redação das anteriores cláusulas 14ª e 30ª, além de estarem de acordo com o ordenamento jurídico vigente e terem sido deliberadas pelo número de condôminos previsto estatutariamente, não atingem qualquer ato jurídico perfeito ou direito adquirido de co-proprietários, já que regulam simples modificações nas áreas comuns do condomínio, tendentes a aumentar e facilitar a utilização para a qual estão vocacionadas institucionalmente, não se justificando a exigência de concordância da unanimidade dos co-titulares do domínio (fls. 127 a 144).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do não provimento do recurso (fls. 154 a 157).
Veio para os autos nova manifestação do Recorrente, com descrição da edificação que será construída em parte da área comum, considerada necessária para que os condôminos façam frente aos problemas financeiros enfrentados pelo empreendimento (fls. 165 a 182), de tudo tendo sido dada ciência à Douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 184).
É o relatório.
Passo a opinar.
A hipótese versa sobre pleito do Recorrente de averbação de ata de assembléia geral extraordinária do Condomínio Nortel, na qual 92,46% dos condôminos deliberaram pela alteração das cláusulas 14ª e 30ª da convenção condominial.
Referidas cláusulas, em seu texto atual, estão redigidas da seguinte maneira:
(a) Cláusula 14ª: “As obras de construção de novas dependências de uso comum e transformação das fachadas externas ou laterais, bem como quaisquer outras não previstas nesta Convenção, desde que legal e tecnicamente viáveis, necessitarão da concordância de 100% (cem por cento) do condôminos ou titulares dos direitos de compra, os quais deverão estar presentes à Assembléia especialmente convocada, pessoalmente ou através de procurador” (fls. 63).
(b) Cláusula 30ª: “As decisões referentes às modificações da presente Convenção só poderão ser tomadas pelo ‘quorum’ que represente pelo menos 2/3 dos votos totais, ressalvados os não quites com o Condomínio, que em nenhuma hipótese poderão votar. Fica ressalvado, todavia, que as modificações das partes comuns, bem como a desativação ou supressão total ou parcial dos serviços integrantes do edifício, somente poderão ocorrer com a concordância de 90% (noventa por cento) dos condôminos ou titulares dos direitos de compra, os quais deverão estar presentes à Assembléia especialmente convocada, pessoalmente ou através de procurador, sendo que esta cláusula somente assim poderá ser alterada também; para esta hipótese ficam excluídos os inadimplentes” (fls. 76).
A deliberação da assembléia aprovou, para as mesmas cláusulas, a seguinte redação:
(a) Cláusula 14ª: “As obras de construção nas áreas de uso comum, para implantação de atividades não existentes no projeto original do Condomínio Nortel – Centro Hoteleiro Norte, assim como a transformação das fachadas externas dos Edifícios Orion, Vega e Antares que os integram, desde que legal e tecnicamente viáveis, necessitarão da concordância de 100% (cem por cento) dos condôminos ou titulares dos direitos de compra, os quais deverão estar presentes à Assembléia Geral especialmente convocada, pessoalmente ou através de procurador.
§ único – Nos termos do artigo 1.342 do Código Civil, a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes (área para eventos, reuniões, cozinha, restaurante, estacionamento, fitness e outras já previstas no projeto original) destinadas a lhes facilitar ou aumentar a utilização, bem como a desativação ou supressão, total ou parcial, dos serviços já existentes no condomínio, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos ou titulares de direitos de aquisição, os quais deverão estar presentes em Assembléia Geral especialmente convocada, pessoalmente ou através de procurador, e desde que as novas construções e acréscimos não prejudiquem a utilização, por quaisquer dos condôminos ou titulares de direitos de aquisição, das partes próprias ou comuns” (fls. 09).
(b) Cláusula 30ª: “As decisões referentes às modificações da presente Convenção só poderão ser tomadas pelo quorum que represente pelo menos 2/3 (dois terços) dos votos totais, ressalvados os não quites com o Condomínio, que em nenhuma hipótese poderão votar” (fls. 09 e 10).
A análise atenta das modificações pretendidas para a convenção condominial, em especial no tocante à cláusula 14ª, evidencia que, diversamente do sustentado pelo Recorrente, não houve mera ressistematização das disposições concernentes à realização de obras nas partes comuns do condomínio, com inserção, como parágrafo único da referida cláusula, do disposto na segunda parte da cláusula 30ª, em sua redação original. Ao contrário, ao dar nova redação à cláusula 14ª, o que houve, em verdade, foi nova definição do que seriam obras de construção de novas dependências em áreas de uso comum, sujeitas à aprovação da unanimidade dos condôminos, restritas às “atividades não existentes no projeto original do Condomínio Nortel”. Já para as demais obras em áreas comuns, previstas no projeto inicial, incluindo novas dependências, o quorum para aprovação passou a ser de 2/3 dos condôminos.
Observe-se que tal discriminação não estava prevista na redação original da cláusula 14ª, a qual se referia indistintamente à “construção de novas dependências de uso comum”, e nem decorria do disposto na segunda parte da cláusula 30ª, que, por seu turno, se limitava a submeter ao consentimento de 90% dos condôminos “modificações das partes comuns”, não abrangentes, por força do disposto naquela outra, da edificação de novas dependências.
Assim, para que se admita a alteração da cláusula 14ª, na forma pretendida pelo Recorrente, impõe-se, efetivamente, a aprovação unânime dos condôminos, não bastando o consentimento de 90% dos co-proprietários, ainda que a convenção, na sua redação original, estabeleça o quorum de 2/3 para as modificações do seu próprio texto.
Nunca é demais lembrar, a propósito, que a regra geral relacionada ao quorum previsto para as alterações da convenção de condomínio – na hipótese, 2/3, conforme primeira parte da cláusula 30ª em vigor – tem aplicação para as matérias que não exijam quorum mais elevado. Contudo, se a alteração da convenção disser respeito a matéria para a qual a própria convenção estabelece quorum superior (como, no caso, a unanimidade), prevalecerá este último em detrimento da regra geral (cf. Francisco Eduardo Loureiro, Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. Barueri, SP: Manole, 2007, p. 1.228).
Não se diga, por outro lado, como o faz o Recorrente, que a modificação pretendida para a cláusula 14ª visa apenas a adaptar a convenção ao novo Código Civil, o qual, em seu art. 1.342, já estabelece o quorum de 2/3 para a implantação de acessões que não constituam novas unidades autônomas.
Isso porque, como lembrado pelo Oficial Registrador (fls. 05), a norma do art. 1.342 do CC disciplina tão-só o quorum mínimo a ser respeitado pela convenção condominial, nada impedindo que esta estabeleça quorum maior e até mesmo a unanimidade para determinadas matérias reputadas de grande importância para a vida condominial (cf. Sílvio de Salvo Venosa, Direito Civil – direitos reais. São Paulo: Atlas, 2007, p. 330-331).
Portanto, dispondo a cláusula 14ª da convenção condominial em vigor a respeito de matéria sujeita à aprovação da unanimidade dos condôminos do Condomínio Nortel, a alteração de referida cláusula, para discriminação de determinadas obras que poderiam se submeter a quorum menos elevado, depende, inarredavelmente, do consentimento da totalidade dos co-titulares do domínio.
Sob outro ângulo de análise, há que se anotar, também, que a disposição prevista para o parágrafo único da cláusula 14ª parece, efetivamente, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, exorbitar a regra do próprio art. 1.342 do CC, na qual se funda, proibitiva da realização de construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. De fato, ao estabelecer que, por 2/3 dos votos dos condôminos, poderão ser total ou parcialmente desativados ou suprimidos serviços já existentes no condomínio, a referida disposição, à primeira vista, acaba por autorizar obras que poderão causar prejuízo à utilização das partes comuns pelos condôminos, hipótese vedada pelo aludido art. 1.342.
Por fim, cabe mencionar, de passagem, que a edificação de um “Centro de Convenções”, onde originalmente estava prevista a implantação de um mini-campo de golfe, de acordo com o projeto apresentado pelo Recorrente (fls. 165 a 182), por certo implicará, como uma vez mais apontado pelo Oficial Registrador (fls. 07), a alteração da especificação do condomínio, para o que será necessária, igualmente, a anuência da totalidade dos condôminos, nos termos do item 74 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ.
Esse, a propósito, o entendimento firmado há muito tempo no âmbito desta Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica do parecer da lavra do então Juiz Auxiliar da Corregedoria e hoje eminente Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, José Renato Nalini:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio – Averbação de alteração da especificação – Imprescindível o consenso unânime dos comunheiros à alteração – Não importa a disposição da convenção em sentido diverso – Desprovido o recurso.
(...)
Doutrina e jurisprudência acordam que a alteração da especificação condominial não prescinde de manifestação unânime de todos os condôminos (...).
(...)
O E. Conselho Superior da Magistratura tem se posicionado consoante a melhor doutrina e reconhecido que a especificação de condomínio, uma vez registrada, só pode ser retificada com a autorização unânime dos interessados ou por exigência legal. Ao relatar, em 14.08.80 v. acórdão à Ap. Cível 288.748, de Santos, o eminente Des. Marcos Nogueira Garcez assinalava que a pretensão averbatória de modificação em especificação fora indeferida pelo Magistrado ‘e com acerto – pois a lei veda que sejam modificadas as especificações registradas, salvo ocorrendo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV, da Lei 4.591/64)’ (RJTJESP 68/203).
(...)
Não importa, para a indispensabilidade do unânime consenso dos comunheiros, que a convenção eventualmente dispusesse em diverso sentido. A liberação da integralidade para adoção de outro quorum estaria ofendendo a lei. E ‘nenhuma declaração de vontade pode prevalecer e produzir efeito contra a lei (...).” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano 1987. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, n. 60.).
No mesmo sentido, mais recentemente, o decidido nos autos do Proc. CG n. 789/2005.
Como se pode perceber, à luz de tudo quanto examinado acima, correta se mostra a recusa do Oficial Registrador em proceder à averbação da ata da assembléia geral de alteração da Convenção do Condomínio Nortel, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, na esteira, ainda, do parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça.
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto.
Sub censura.
São Paulo, 27 de junho de 2008.
(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso em exame. Publique-se. São Paulo, 7 de julho de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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