Despachos/Pareceres/Decisões
187/2008
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Parecer nº 187/2008-E - Processo CG 2007/17493
: 26/08/2008
(187/2008-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Solicitação, pelos adquirentes de lotes, de averbação, no registro de loteamento, da vedação de edificação e da obrigação de recomposição florestal, incidente sobre determinados lotes, em obediência a restrições impostas, pela CETESB, ao loteador – Loteamento registrado mediante apresentação de certidão de dispensa da aprovação emitida pela CETESB – Inexistência de título específico para a averbação pretendida, relativa a restrições impostas depois do registro do loteamento – Inadequação do procedimento adotado – Recurso provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda. contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí que deferiu o requerimento, formulado por adquirentes de lotes, de averbação na matrícula nº 47.555, em que registrado o loteamento denominado “Capitalville I”, de que parte dos lotes, no total de noventa e quatro, não podem receber edificações e, ainda, da obrigação de recomposição florestal em parte da gleba loteada, em razão de restrições que foram impostas pela CETESB ao suspender a licença de instalação do loteamento inicialmente concedida pelo mesmo órgão.
A recorrente, em preliminar, aduz a nulidade da r. decisão recorrida porque não foram especificados os lotes atualmente objeto da restrição consistente na vedação de construir, uma vez que foi reduzida pela CETESB aos lotes 1 a 7 da Quadra O, o último já alienado, e não decidiu sobre a pretensão de recomposição florestal. Alega que entre o requerimento inicial, formulado em 13 de dezembro de 2001, e a data da decisão ocorreram fatos novos que devem ser considerados. Esclarece que o loteamento foi implantado no ano de 1972, mediante aprovação pelo Município de Cajamar, e que foram respeitadas a área do imóvel constante do projeto e, ainda, as normas impostas pela CETESB. Além disso, vários dos lotes situados na faixa non aedificandi foram, com o tempo, liberados pela CETESB. Afirma que não ficou comprovada a necessidade de se promover recomposição florestal e que a abertura da Rua Paulo de Faria foi realizada em conformidade com o projeto aprovado quando da regularização do loteamento. Assevera que o loteamento confronta com jazida mineral de granito que foi explorada por “Tavares Pinheiro Industrial Ltda.”, o que ensejou a instituição de área em que provisoriamente foi vedada a edificação, pois os testes então realizados indicavam que os limites padrão de ruído, vibrações e ultralançamentos foram ultrapassados. Discute a regularidade da exploração da jazida no imóvel que confronta com o loteado e, ainda, validade da licença concedida para o exercício dessa atividade por “Tavares Pinheiro Industrial Ltda.”, esclarecendo que esses fatos foram objeto de litígios judiciais. Diz que a própria CETESB liberou parte dos lotes sujeitos à restrição de construir, o que fez ao verificar a inexistência de riscos para os adquirentes. Relata os litígios que teve com “Tavares Pinheiro Industrial Ltda.” e com a CETESB e reitera que a restrição ambiental, além de grandemente reduzida, é temporária e poderá ser revista, o que afasta o interesse processual dos requerentes. Informa que a empresa “Tavares Pinheiro Industrial Ltda.” já não exerce a atividade de mineração na área vizinha ao imóvel loteado e que essa atividade não voltará a ser promovida em razão do imóvel como área de proteção ambiental, denominada Zona de Conservação de Vida Silvestre (Decreto Estadual nº 43.824/98). Considera que a averbação da restrição constituirá estigma para os lotes. Discute a validade da restrição ambiental imposta pela CETESB, que tem data posterior à alienação do lote 7 da quadra O. Diz que de sua atividade não decorreu degradação que justifique a pretensão de recomposição vegetal, ao passo que a obrigação de criar “barreira de proteção” é da empresa que explorava a jazida mineral. Requer a anulação da r. decisão ou, alternativamente, sua reforma.
A douta Procuradoria Geral da Justiça opina pelo não provimento do recurso.
Opino.
Contra decisão de Juiz Corregedor Permanente que determina a prática de ato de averbação em matrícula de imóvel cabe o recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, dirigido ao Corregedor Geral da Justiça.
Não há, contudo, obstáculo para o recebimento e julgamento da apelação interposta como recurso administrativo.
A r. decisão recorrida, por sua vez, não contém contradição apta a caracterizar a nulidade argüida pela recorrente porque, de forma expressa, limitou a averbação da suspensão da dispensa da licença de loteamento, emitida pela CETESB, aos lotes 1 a 7 da Quadra O do loteamento “Capitalville I” (fls. 344/346).
A alegada não incidência da restrição em relação ao lote 07 da Quadra O, porque foi objeto de alienação anterior, diz respeito à questão de fundo do recurso e não enseja a nulidade argüida.
Igual solução se aplica quanto a não apreciação do pedido de averbação da obrigação de promover a recomposição vegetal.
Assim porque a omissão na apreciação dessa pretensão, que foi impugnada pela recorrente, tem como conseqüência o reconhecimento de que não foi acolhida em primeira instância administrativa.
Ademais, por se tratar de procedimento administrativo, em que vigora o princípio da legalidade estrita, não se aplica, ainda que supletivamente, o Código de Processo Civil, o que permite a apreciação integral da matéria, e revisão da decisão recorrida, nesta instância recursal.
Os requerentes, que são adquirentes de lotes (fls. 02/07), solicitaram ao MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí a determinação para a averbação de que parte dos lotes que integram o loteamento “Capitalville I”, no total de noventa e quatro, estão situados em faixa non aedificandi imposta pela CESTEB, bem como a averbação de que a CETESB determinou a recomposição florestal mediante a criação de barreira de proteção entre o loteamento e a pedreira confrontante, obrigação cujo cumprimento atingirá os mesmo lotes em que foi proibida a edificação.
Conforme a certidão de fls. 13/23, o loteamento “Capitalville I”, que foi implantado no imóvel objeto da matrícula nº 47.555 do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí, teve o registro promovido em 28 de janeiro de 1987, em cumprimento de decisão prolatada em procedimento, administrativo, de regularização de loteamento.
Posteriormente foram averbadas alterações no plano do loteamento, bem como foi averbado, em 07 de abril de 1997 (Av. 16), que uma parte do loteamento está situada no Município de Cajamar e a outra parte está situada no Município de Jundiaí (fls. 13/23).
Por sua vez, as cópias do procedimento de regularização juntadas às fls. 93/105 demonstram que o loteamento foi aprovado, em 1º de dezembro de 1986, pela Prefeitura do Município de Cajamar para implantação em imóvel com área total de 1.085.964m² (fls. 96/97).
O referido procedimento de regularização, ainda, foi instruído com ofício da CETESB, datado de 05 de novembro de 1986, dando conta da dispensa da Licença de Instalação de que trata o artigo 58 do Regulamento da Lei nº 997, de 31 de maio de 1976, aprovado pelo Decreto nº 8.468, de 08 de setembro de 1976, porque a implantação do loteamento seria anterior a 08 de agosto de 1976, sendo no ofício ressalvado que eventual inexatidão das informações e documentos apresentados para a CETESB poderiam ensejar a invalidação da referida dispensa (fls. 98/99).
Os requerentes, por outro lado, relataram que a CETESB autorizou a implantação do loteamento “Capitalville I” em 1984, mediante requerimento da loteadora Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda., com exigência de criação de faixa sanitária de 100 metros a partir do início da gleba a ser loteada, plantação de barreira viva de árvores para servir de proteção ao loteamento e, por fim, divisão da gleba em lotes com áreas não inferiores a 5.000m².
Afirmaram que no ano de 1993 a CETESB promoveu vistoria da implantação do loteamento, quando constatou que não foram observadas as limitações impostas na licença concedida, e que em 1994 a CETESB emitiu parecer técnico exigindo a manutenção de área non aedificandi, de 200 metros, entre a divisa dos lotes edificáveis e a pedreira explorada no imóvel confrontante.
Asseveraram que no ano de 1997 a CETESB suspendeu os efeitos da licença de instalação do loteamento “Capitalville I”, até o cumprimento da exigência da implantação da faixa de proteção de 200 metros na divisa entre o loteamento e a Pedreira confrontante, e que nos anos de 1998 e 2000 o mesmo Órgão especificou os lotes que continuariam sujeitos à restrição para receber edificação.
Por fim, em outubro de 2001 a recorrente iniciou obras de recomposição da Rua Paulo de Faria, entre as Quadras S e T, suprimindo a vegetação existente, o que fez para comercializar os lotes daquelas quadras (fls. 02/04).
Para a averbação solicitada, foi o requerimento inicial instruído com cópia de ofício, juntada às fls. 09, pelo qual a CETESB comunicou para Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda. a manutenção da suspensão parcial da Licença de Instalação nº 001455, emitida em 21 de agosto de 1996, prevalecendo a restrição para a comercialização de noventa e quatro lotes especificados no mesmo ofício.
Foi, com igual finalidade, apresentada cópia de decisão prolatada pela CETESB em recurso administrativo interposto pela loteadora Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda., datada de 10 de dezembro de 1991, em que mantida a suspensão da Licença de Instalação do loteamento “Capitalville I” até o cumprimento de exigências que formulou (fls. 28/30).
As restrições impostas pela CETESB, desta forma, consistem em: I) constituição de faixa non aedificandi, com vedação da comercialização e de edificação em determinados lotes situados próximos da área de exploração de jazida mineral; II) recomposição vegetal de parte do loteamento, com plantação de barreira de árvores entre o loteamento e o imóvel em que explorada a jazida mineral.
Essas restrições, contudo, foram impostas mediante suspensão da dispensa da apresentação de licença ambiental que inicialmente foi concedida pela CETESB, datada de 1986 (fls. 98/99), e que permitiu a regularização, por meio de procedimento administrativo instaurado a requerimento da Prefeitura do Município de Cajamar, e subseqüente o registro do loteamento “Capitalville I”, inicialmente denominado “Loteamento Fazenda São Jorge”, que foi implantado no imóvel objeto da matrícula nº 47.555 do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí.
Portanto, apesar da inicial implantação do loteamento sem que promovido o registro previsto nos artigos 18, e seguintes, da Lei nº 6.766/79, foi essa irregularidade posteriormente sanada mediante registro do loteamento que foi promovido em 28 de janeiro de 1987.
Para a regularização do loteamento, por seu turno, foi exibida, em cumprimento do subitem 152.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, comprovação da dispensa de licenciamento pela CETESB, datada de 05 de novembro de 1986 (fls. 98/99), dispensa que, com o registro do loteamento, produziu todos os efeitos que lhe eram inerentes.
A suspensão administrativa da dispensa do licenciamento inicialmente concedida pela CETESB, diante do exposto, diz respeito a parte do loteamento e abrange, somente, obrigações de fazer e não fazer que foram imputadas à loteadora, sem repercutir no número e na localização dos lotes.
E essas obrigações que foram impostas à loteadora depois do registro do loteamento, conforme os documentos de fls. 224 e 271/272, não mais prevalecem em sua totalidade, ou ao menos nos termos indicados no requerimento inicial.
Assim porque a própria CETESB, pelo ofício de fls. 271/272, comunicou que atualmente a loteadora somente está proibida de comercializar os lotes 1 a 7 da Quadra O do loteamento “Capitalville I”, ou seja, que tal restrição não mais atinge o número de noventa e quatro lotes indicados pelos requerentes.
Por outro lado, diante da natureza do ato, a averbação da proibição da loteadora comercializar os lotes 1 a 7 da Quadra O do loteamento “Capitalville I”, ou desses lotes receberem edificações, depende da apresentação, ao Oficial de Registro de Imóveis competente, de título apto para tal finalidade.
Ocorre que os documentos que instruíram o requerimento inicial consistem em meras cópias de ofício da CETESB, endereçado à recorrente, noticiando a liberação da comercialização de alguns lotes e a manutenção da restrição em relação a outros, no total de noventa e quatro (fls. 09), e de decisão administrativa prolatada pela CETESB em pedido, formulado pela recorrente, de levantamento das restrições impostas administrativamente (fls. 28/30), documentos que, em razão de sua natureza e da finalidade com que lavrados, não se prestam para a averbação pretendida.
O presente procedimento, por outro lado, não é a via adequada para a obtenção de título destinado à averbação que foi solicitada diretamente ao MM. Juiz Corregedor Permanente, porque tem natureza puramente administrativa e, portanto, não se presta para a solução de litígio envolvendo a validade e os efeitos de registro do loteamento.
Diante disso, a obtenção de título judicial para a averbação das obrigações impostas pela CETESB à loteadora depende de ação própria, contenciosa, em que preservado em favor de todos os interessados o direito ao contraditório e ampla defesa tutelado pelo artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal.
A necessidade da ação contenciosa, neste caso, se mostra mais evidente pela impugnação oferecida por Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda., que demonstra a existência de litígio envolvendo a validade e a extensão dos efeitos da suspensão administrativa, pela CETESB, da dispensa de licenciamento concedida para o registro do loteamento.
O presente procedimento, por ser meramente administrativo, também não a via adequada para a solução do litígio envolvendo a existência, ou não, da alegada remoção de vegetação promovida pela loteadora, assim como envolvendo a obrigação da loteadora promover recomposição vegetal.
Igual ocorre com a averbação da obrigação de criar barreira de proteção que, segundo o ofício de fls. 224, não foi consubstanciada mediante a lavratura do termo de responsabilidade a que se refere o item 112 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que prevê: “Poderão ser averbados os denominados ‘Termos de Responsabilidade pela Preservação de Florestas’, emitidos para os fins de legislação florestal, por iniciativa do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal, com a anuência do proprietário”.
Além da ausência, neste procedimento, do termo de responsabilidade emitido pela CETESB, elaborado com a anuência do proprietário, acabou o Departamento Estadual Proteção de Recursos Naturais, por meio da Equipe de Jundiaí, por informar que não é o responsável pelas exigências de recomposição vegetal e criação de barreira de árvores formuladas à loteadora (fls. 224).
Assim, para a obtenção de título para a averbação das restrições impostas pela CETESB deverão os interessados mover ação contenciosa, nas vias ordinárias.
Obtido o título para a averbação, que poderá, em tese, consistir em mandado expedido em ação contenciosa, deverão os interessados, oportunamente, apresentá-lo ao Oficial de Registro de Imóveis para que seja lançado no protocolo e submetido à qualificação registrária.
Promovida a qualificação do título pelo Sr. Oficial Registrador e eventualmente negada a averbação, poderão os interessados, então, solicitar ao Juiz Corregedor Permanente que por meio de procedimento administrativo reveja a negativa, mantendo-a ou determinando a prática do ato, o que será feito por meio de decisão sujeita ao recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.
As demais questões levantadas pelo recorrente, por fim, dizem respeito à validade e aos efeitos das restrições e obrigações impostas pela CETESB e deverão, como visto, ser resolvidas em ação contenciosa, que, como visto, é a via que também reservada aos requerentes para a obtenção de título hábil para a averbação das mesmas restrições na matrícula do imóvel em que promovido o registro do loteamento. Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação interposta como recurso administrativo e, ainda, de que o recurso seja provido para afastar a determinação de averbação contida na r. decisão prolatada em primeira instância administrativa, remetendo-se as partes para as vias ordinárias.
Sub censura.
São Paulo, 20 de junho de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo e, ainda, dou provimento ao recurso para afastar a determinação de averbação contida n r. decisão prolatada em primeira instância administrativa, remetendo-se as partes para as vias ordinárias. Publique-se. São Paulo, 30 de junho de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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