Despachos/Pareceres/Decisões
183/2008
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Parecer nº 183/2008-E - Processo CG 2008/27313
: 26/08/2008
(183/2008-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento – Contrato-padrão – Substituição – Averbação de novo contrato-padrão com cláusulas distintas das contidas no contrato original – Controle pelo registrador – Cabimento – Antecedentes – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Antonio Trasfereti, Dalva Eliza Novais Trasfereti, Leonel Natalino Trasfereti, Maria Antonieta Jolo Trasfereti, José Adolfo Trasfereti e Marli Wolk Trasfereti contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Capivari que manteve a recusa de averbação da substituição do contrato-padrão que foi arquivado com o registro do loteamento promovido na matrícula nº 41.971.
Os recorrentes alegam, em suma (fls. 54/56), que não concordaram com qualquer dos motivos da recusa da averbação do novo contrato-padrão que foi promovida pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e, ademais, que o ato a ser praticado é de averbação, motivo pelo qual devem ser analisadas as razões do inconformismo inicialmente manifestado. Esclarecem, ainda, que o Ministério Público, em primeira instância administrativa, concordou com as cláusulas do novo contrato-padrão, excetuada a relativa à multa compensatória. O Sr. Oficial Registrador, por sua vez, adotou postura consistente em buscar maior benefício para os adquirentes dos lotes, comportamento que não pode prevalecer porque demonstra pessoalidade. Assevera que o novo contrato-padrão foi redigido de acordo com as normas legais e não causará prejuízo às partes que contratarem. Ademais, os candidatos à aquisição dos lotes terão conhecimento do contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento e poderão aceitá-lo ou não, o que não lhes causará prejuízo porque eventual contrato de compromisso de compra e venda que for celebrado com cláusulas distintas também será registrável, como decidiu o Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 6.417-0/7. Requerem a procedência do recurso, com a substituição do contrato-padrão que foi arquivado com o registro do loteamento.
A douta Procuradoria Geral da Justiça se manifesta pelo não provimento do recurso (fls. 69/75).
Opino.
Anoto, primeiro, que Vossa Excelência, pela r. decisão de fls. 76/77, apreciou a questão da competência para o julgamento do presente recurso que versa sobre a prática de ato de averbação.
E por se tratar de recurso administrativo, como decidido por Vossa Excelência, é possível analisar, nesta sede, as razões do inconformismo manifestado pelos recorrentes, ainda que não completamente abordadas na r. decisão recorrida.
O registro do loteamento é regulamentado pela Lei nº 6.766/79 que prevê a necessidade de atendimento de requisitos de ordem urbanística e, ainda, de requisitos relativos à proteção do meio ambiente e dos futuros adquirentes dos lotes.
Entre as normas que visam a proteção dos futuros adquirentes dos lotes encontra-se o inciso VI do artigo 18 da Lei nº 6.766/79 que obriga o arquivamento, com o registro do loteamento, de: “exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta lei”.
A par das cláusulas previstas no artigo 26 da Lei nº 6.766/79, que obrigatoriamente devem constar no contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento, podem ser previstas outras que, contudo, sujeitam-se às restrições que a lei impõe à autonomia da vontade, ou autonomia privada, porque a ninguém é permitido contratar, validamente, contra preceitos de ordem pública (artigo 2.035, parágrafo único, do Código Civil).
Assim, apesar da possibilidade, sempre presente, de recurso ao Judiciário para a solução de litígio envolvendo a validade de cláusula contratual, a finalidade de proteção aos adquirentes dos lotes de que é dotada a Lei nº 6.766/79 estende os limites do controle de legalidade, que é inerente à atividade de qualificação registrária, ao contrato-padrão cujo arquivamento deve ser recusado sempre que suas cláusulas violarem direitos dos futuros adquirentes dos lotes que forem tutelados por preceitos de ordem pública.
Sobre os limites da qualificação do contrato-padrão apresentado para o registro do loteamento e, em conseqüência, daquele eventualmente destinado a substituí-lo, convém citar o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Cláudio Luiz Bueno de Godoy, no Processo CG nº 1314/03, em que consta:
“Duas ressalvas iniciais devem ser feitas. Uma, a de que não havia mesmo dúvida a suscitar – de que reclama a recorrente – se, afinal, o loteamento já estava registrado, cuidando-se apenas de pretensão de substituir o contrato padrão lá arquivado. Outra, a de que, de novo, malgrado se tenha pretensão de substituição do contrato, o seu controle de legalidade deve se fazer como se faria se se tencionasse o registro, propriamente, do loteamento, em cujo processo deve estar aquele documento.
A propósito desta qualificação, deste controle, que o princípio da legalidade impõe, sobre o conteúdo das cláusulas de contrato padrão, que, não raro, acabam inclusive malferindo a disposição protetiva e imperativa do consumidor, a cuja configuração se adequam os adquirentes originais de lotes, o Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de assentar, citando justamente o exemplo daquelas espécies de contratos, que “em que pese a natureza eminentemente instrumental do registro imobiliário, pode o exame da legalidade adentrar as cláusulas convencionadas, quando nulas de pleno direito, por ferirem normas de ordem pública.” (Apelação Cível n. 31.282-0/8, rel. Márcio Bonilha)
Também na esfera desta Corregedoria Geral igualmente se deliberou que a qualificação registrária importa, sim, no exame das cláusulas de contrato padrão que, se vulnerarem norma de ordem pública, como são as da Lei 6.766/79 ou do CDC, aliás textualmente citados na decisão, devem ensejar recusa (Processo 1.816/94, DOE 04.04.95). Mais, sustentou-se, mesmo, e ao que se acede, que este controle registral não envolve apenas um aspecto formal ou extrínseco dos contratos, mas ainda um exame de conteúdo (cf. Frederico Henrique Viegas de Lima, O controle registral das cláusulas gerais da contratação, in Registros de Imóveis – Estudos, Sérgio Fabris, 1997, p. 138), ao menos, acrescente-se, se aferíveis de pronto. De resto nem se poderia imaginar um controle de cláusulas, quando nulas ou abusivas, se não fosse por meio de uma cognição que invadisse o conteúdo do ajuste em que previstas.
Por fim, vale o acréscimo de que se tudo isto se aplica ao registro de loteamento e ao exame do contrato-padrão dele constante, aplica-se também quando se pretenda substituir o contrato arquivado. Em verdade, agita-se o mesmo princípio da legalidade e de proteção aos adquirentes de lotes, afinal, substituído o documento, sujeitos à incidência de novas disposições que, assim, devem ser qualificadas”.
Não houve, diante disso, excesso do Sr. Oficial de Registro de Imóveis ao qualificar o novo contrato-padrão apresentado pelos recorrentes, nem contém a qualificação vício decorrente de suposta violação da impessoalidade com que devia agir.
A substituição do contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento, além do respeito aos preceitos de ordem pública que devem ser observados em sua elaboração, demanda a anuência dos adquirentes dos lotes que forem atingidos pelas modificações que, por meio do novo contrato, se pretende introduzir no loteamento registrado, como prevê o artigo 28 da Lei nº 6.766/79.
No presente caso não foi informado, pelos recorrentes ou pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, se os lotes, ainda que em parte, já foram alienados, nem foi apresentada cópia do contrato arquivado.
Ficou incontroverso, contudo, que o contrato-padrão a ser substituído, arquivado com o registro do loteamento, não contém cláusula relativa às restrições urbanísticas que estão previstas no item IX, cláusula décima nona, do novo contrato.
Os recorrentes têm razão ao afirmar que não cabe à Prefeitura Municipal aprovar ou não a imposição de restrições urbanísticas por meio de contrato-padrão, mas por atingir a todos os adquirentes devem tais restrições contar com a anuência daqueles que já celebraram contratos de compra e venda, compromisso ou cessão de compromisso de compra e venda de lotes, cuja existência não pode ser afastada nestes autos.
Por outro lado, pelo parágrafo único da cláusula nona do novo contrato-padrão os loteadores pretenderam alterar o cronograma das obras de infra-estrutura que foi aprovado pela Prefeitura Municipal, fixando novo prazo para a construção da caixa-d´água e estação de tratamento, o que, contudo, demanda nova autorização do Município, que não foi apresentada, bem como anuência de todos aqueles que já tiverem contratado a aquisição de lotes.
Assim porque o prazo de quatro anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79 é o máximo que poderá ser fixado para a conclusão das obras nele especificadas, entre as quais se incluem as de construção de caixa-d’água e estação de tratamento, o que não impede a fixação de outro prazo para cada tipo de obra, conforme estiver previsto no cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal.
Prevendo a aprovação do Município prazo inferior a quatro anos para determinada obra de infra-estrutura, não pode o loteador modificá-lo sem nova aprovação municipal e sem anuência dos adquirentes dos lotes que forem atingidos pela alteração, o que, no presente caso, equivale a todos os adquirentes que já tiverem contratado com o loteador (exceto se informado que não houve alienação do lote, o que o loteador também não fez).
A falta da aprovação municipal para a alteração do prazo de conclusão das obras de infra-estrutura e, ainda, da anuência dos adquirentes dos lotes com essa alteração e com a introdução de restrições que os loteadores denominaram como urbanística, que são de caráter geral, têm como conseqüência a manutenção da recusa da averbação do novo contrato-padrão.
Essa solução não se altera pelo prazo decorrido entre a apresentação do novo contrato-padrão e o previsto para a conclusão das obras de infra-estrutura porque a qualificação diz respeito aos requisitos de admissibilidade da averbação na data da apresentação do título.
Além dessas exigências, que dizem respeito a cláusulas cuja alteração demandava anuência do Município e dos adquirentes dos lotes que já contrataram, foram formuladas outras pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis.
Dessas exigências não foram impugnadas as contidas nos itens 1, 2, 4, 6 e 7 da nota de devolução juntada às fls. 11/14, que dizem respeito ao “quadro resumo” do item “forma de pagamento” (item 1 da nota de devolução), e à redação da cláusula quinta, do parágrafo segundo da cláusula sexta, do parágrafo único da cláusula décima e do parágrafo primeiro da cláusula décima terceira, razão pela qual se presumem aceitas pelos recorrentes que devem, para o arquivamento do novo contrato-padrão, promover as respectivas modificações.
As demais exigências, diante de suas especificidades, serão analisadas separadamente.
Conforme indicado no item 3 da nota de devolução nº 10.104, expedida em 1º de setembro de 2006, a cláusula sexta do novo contrato-padrão prevê a incidência de multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês sobre as prestações do preço que não forem pagas com pontualidade, a partir dos respectivos vencimentos, sem observar o prazo de três meses previsto no artigo 26, inciso V, da Lei nº 6.766/79, o que constitui impedimento para a averbação pretendida.
O período de três meses previsto no inciso V do artigo 26 da Lei nº 6.766/79 não foi alterado pelo Código de Defesa do Consumidor que não previu, para a mesma hipótese, prazo distinto.
Coexistem, no que não são incompatíveis, as normas de proteção dos consumidores previstas na Lei nº 6.766/79 e no Código de Defesa do Consumidor cujo artigo 7º dispõe:
“Os direitos previstos neste Código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade”.
Neste sentido, ainda, o r. parecer apresentado no Processo CG nº 1314/03, supra citado, em que consta:
“Conforme previsto no artigo 26, V, da Lei 6.766/79, nos compromissos de venda e compra, de que trata, a cláusula penal não pode ter valor superior a 10% do débito e só é exigível depois de havida intervenção judicial ou de mora superior a três meses. Certo que sobreveio a Lei 8.078/90, o chamado Código de Defesa do Consumidor, tal qual deduzido pela recorrente, mas que somente alterou o importe da multa, e não o condicionamento à sua exigibilidade.
Neste sentido, portanto, inocorreu abrogação do preceito pelo CDC, mas simples derrogação, assim que especificamente atinente ao valor da cláusula penal. Ou seja, Lei do Parcelamento e CDC se complementam, de forma simultânea, sem que daí decorra qualquer atecnia.
Em realidade, desde há muito se admite que duas normas, regrando o mesmo assunto, possam coexistir no sistema. Já vetusta a lição de Carlos Maximiliano no sentido de que duas disposições podem concorrer, devendo-se presumir que de forma compatível e harmônica, mantendo-se a unidade do sistema e, destarte, entendendo-se que o legislador só possa ter pretendido expressar um pensar coerente (in Hermenêutica e Aplicação do Direito, 16a ed., Forense, p. 134).
Da mesma forma, Karl Larenz também não excluía que duas proposições jurídicas, na sua dicção, pudessem incidir em concurso cumulativo de normas, desde que não contraditórias (in Metodologia da Ciência do Direito, Trad. José Lamego, 3a ed., Fundação Calouste Gulbenkian, p. 379), de resto como se dá no caso em tela.
É bem de ver, a rigor, que a pluralidade de fontes normativas, mesmo legais, incidindo sobre determinada espécie fática, é mesmo uma característica contemporânea, e que por isso não deve gerar estranheza, se harmonizadas à luz da força unificadora da Constituição, em seu fundamental papel de garantia da unidade do sistema (cf. Pietro Perlingieri, in Perfis do Direito Civil, Trad. Maria Cristina De Cicco, Renovar, p. 8-11). A fragmentação do direito em leis esparsas, como observa Gustavo Tepedino, encontra sua reunificação em critérios interpretativos hauridos diretamente dos valores dispostos na Constituição Federal. Mais, até, procede-se a uma integração harmônica das normas concorrentes (in Temas de Direito Civil, Renovar, p. 12-14).
É exatamente o que se deve compreender na hipótese vertente. Tanto a Lei do Parcelamento, quanto o Código de Defesa do Consumidor, encerram normatizações protetivas de quem pretenda adquirir lotes, verdadeiramente um produto oferecido ao mercado. Se é assim, impõe-se sejam coadunadas a regra de proteção da Lei 6.766, quanto à condição para incidência da multa, com igual preceito de proteção do CDC, só que concernente ao valor da mesma multa. E, assim, atende-se ao comando e princípio constitucional maior de tutela dos interesses de quem se reputou vulnerável, ou seja, o consumidor (art. 5o, XXXII).
Por isso então que acertada a recusa do registrador, se se previu multa, posto que de 2%, mas independentemente de intervenção judicial ou de três meses de mora”.
Impõe-se, dessa forma, a retificação da cláusula sexta do novo contrato-padrão, para sua adequação à Lei nº 6.766/79.
A cláusula décima quarta do novo contrato-padrão, referido no item 8 da nota de devolução nº 10.104, diz respeito à hipótese prevista no artigo 500, e seus parágrafos, do Código Civil, cuja previsão de incidência não constitui impedimento para a averbação do contrato-padrão.
Assim porque a referida cláusula não afasta a solução judicial de litígio que tiver por objeto eventual diferença entre a área prevista para o lote e a que esse efetivamente contiver, nem afasta a aplicação da legislação que for aplicável a cada caso concreto.
Por sua vez, a cláusula décima sétima do novo contrato-padrão, indicada no item 9 da nota de devolução supra referida, estipula que os loteadores ficarão sujeitos aos efeitos da cessão do contrato de compromisso ou de cessão de compromisso de compra e venda, quando registrado, mediante notificação pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Essa cláusula, que diz respeito à cessão dos contratos registrados no Registro de Imóveis, está em consonância com o parágrafo segundo do artigo 31 da Lei nº 6.766/79 e, mais, não afasta a aplicação do parágrafo primeiro do mesmo artigo nos casos em que não houve registro do compromisso de compra e venda ou de sua respectiva cessão, nem proíbe que a comunicação da cessão do contrato registrado seja promovida por outro modo além da notificação pelo Oficial de Registro de Imóveis, razão pela qual sua redação não constitui impedimento para a averbação do novo contrato-padrão.
O item 10.1 da nota de devolução nº 10.104, por outro laudo, diz respeito ao item 1 da cláusula décima nona, que prevê a não indenização das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, caso dele seja promovida a rescisão, se, no que tange às acessões, não estiverem averbadas no registro de imóveis.
Não é ilegal a cláusula que impõe o respeito à legislação aplicável para a edificação de acessões e benfeitorias no lote, nem a que prevê a aplicação do parágrafo único do artigo 34 da Lei nº 6.766/79 no que tange à não indenização das benfeitorias feitas de forma contrária ao contrato ou à lei.
Os próprios loteadores, entretanto, reconhecem que a falta de averbação da construção de acessão não constitui, por si só, fundamento para a não indenização que será devida se a construção for promovida mediante autorização municipal, concessão de “habite-se” e pagamento das contribuições ao INSS (fls. 07).
A redação da referida cláusula, contudo, impõe solução diversa daquela aventada pelos próprios loteadores, razão pela qual deve ser aperfeiçoada, como exigido pelo Sr. Oficial Registrador.
O parágrafo primeiro da cláusula vigésima do novo contrato-padrão, indicado no item 11 da nota de devolução nº 10.104, por sua vez, não afasta a incidência do artigo 35 da Lei nº 6.766/79.
Assim, eventual litígio sobre a validade da cláusula em que promovida a pré-fixação da indenização devida pelo adquirente do lote, nos casos de rescisão do contrato por sua culpa, deverá ser solucionado pelas vias próprias, continuando os loteadores, contudo, obrigados a cumprir o previsto no artigo 35 da Lei nº 6.766/79 para o registro de novo contrato, quando o adquirente anterior tiver pagado mais de 1/3 do preço ajustado no contrato que for rescindido pelo inadimplemento em que incidir.
O parágrafo 2º da cláusula vigésima do novo contrato-padrão, indicado no item 12 da nota de devolução nº 10.104, por seu turno, não impede a averbação pretendida porque não contém remissão expressa ao parágrafo 1º do artigo 53 da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), ao passo que eventual litígio envolvendo o valor da indenização pelo uso do imóvel, caso rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, deverá, de igual modo, ser objeto de solução pela via própria, em ação judicial se o caso.
Por fim, a declaração contida na cláusula vigésima sexta, indicada no item 13 da nota de devolução nº 10.104, apesar da impropriedade dos termos com que lançada, como corretamente afirmado pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, não impede a averbação de novo contrato-padrão porque não viola direito dos adquirentes dos lotes decorrente de preceito de ordem pública e, mais, poderá ser corrigida, ou complementada, mediante nova declaração dos vendedores, a ser anexada a cada contrato que efetivamente celebrarem, ou prestada em oportuna escritura de compra e venda, no sentido de que não são empregadores, não são equiparados a empresa e não são responsáveis por recolhimento de contribuições devidas à Previdência Social.
O contrato-padrão de compromisso de compra e venda, porém, constitui documento único e não se mostra apto para o arquivamento com o registro de loteamento quando uma ou mais cláusulas contém disposições que violam direitos, tutelados por preceitos de ordem pública, dos futuros adquirentes dos lotes.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 17 de junho de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso em exame. Publique-se. São Paulo, 30 de junho de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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