Acórdão DJ nº 1009154-60.2016.8.26.0100 - Apelação Cível
Data inclusão: 15/12/2016

Registro: 2016.0000913473

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1009154-60.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante PAULO EDUARDO NORI MORTARI, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento à apelação, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 10 de novembro de 2016.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 1009154-60.2016.8.26.0100

Apelante: Paulo Eduardo Nori Mortari
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 29.569

Registro de Imóveis – Compromisso de cessão de direitos de unidade autônoma – Pedido de registro do instrumento – Desqualificação – Necessidade de prévio registro da incorporação – Inteligência do artigo 32 da Lei nº 4.591/64 – Precedentes deste Conselho Superior – Apelação desprovida.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 84/86, que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de cessão de direitos na matrícula nº 124.310, do 2º RI da Capital, celebrado em 12 de agosto de 2013, entre o apelante e Construtora e Incorporadora Atlântica Ltda., sob o argumento de ser necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.

Sustenta a apelante: que não há risco ao princípio da continuidade; que o óbice ao registro favorece aquele que desrespeitou o artigo 32 da Lei nº 4.591/64; que se trata de relação de consumo e, portanto, as formalidades do sistema registrário devem ceder passo à sua defesa.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Segundo consta, o apelante, por meio de instrumento particular de compromisso de cessão de direitos, adquiriu uma unidade autônoma de edifício a ser construído.

No entanto, a análise da matrícula nº 124.310, do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, revela que a incorporação imobiliária não foi objeto de registro.

Esse fato justificou, acertadamente, a qualificação negativa do título.

Não se trata, exatamente, de risco ao princípio da continuidade, como concluiu, equivocadamente, a sentença. Trata-se, sim, de vedação legal. Preceitua o artigo 32 da Lei nº 4.591/64:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

Após a listagem dos vários documentos que devem ser apresentados, enunciam os §§ 1º, 3º e 7º do mesmo artigo:

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

(...)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".

(...)

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.

O caput e os parágrafos acima transcritos mostram com clareza que a venda ou cessão das unidades autônomas de condomínio edilício somente pode ocorrer após o registro da incorporação. Se a venda ou promessa de venda dos apartamentos depende do registro da incorporação, obviamente o registro da aquisição da unidade autônoma – que é ato subsequente – também não pode acontecer antes da incorporação imobiliária.

Esse é o posicionamento consolidado neste Conselho Superior:

“REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Escritura de venda e compra de fração ideal de terreno - Incorporação imobiliária não registrada (Lei nº 4.591/64, art. 32) - Qualificação negativa do título - Recurso não provido”.

“O título foi qualificado negativamente porque não registrada previamente a incorporação imobiliária, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/64

(...)

Portanto, houve alienação de unidade autônoma antes de registrada a incorporação imobiliária. O Conselho Superior da Magistratura já decidiu, em mais de uma oportunidade, que não há falar em unidade autônoma futura sem o prévio cumprimento do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Apelações Cíveis 59.953-0/5 e 59.954-0/0, relatadas pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, julgadas em 6.12.99)” (Apelação nº 0046210-49.2009.8.26.0114, Rel. Des. Maurício Vidigal).

No mesmo sentido, apelação nº 9000003-14.2015.8.26.06023, por mim relatada:

“Registro de Imóveis - Alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes da incorporação - Impossibilidade - Precedentes do Conselho Superior da Magistratura - Recurso desprovido” (j. em 8/4/2016).

Sobre as razões que justificam a exigência do prévio registro da incorporação, ensina Caio Mário da Silva Pereira:

“No entanto, a grande inovação, diríamos mesmo, a revolução operada pela Lei n. 4.591/64, no sistema vigente, foi a fixação dos requisitos para que uma incorporação seja lançada e as unidades comprometidas ou vendidas.

Ao contrário do que antes ocorria, quando o incorporador negociava sem oferecer garantias e o adquirente realizava verdadeiro salto no escuro, sob todos os aspectos a lei nova cuidou particularmente do assunto e fez dele um capítulo, imprimindo-lhe ênfase toda especial” (Condomínio e Incorporações: 12ª ed. rev. e atual. Forense - fls. 210).

Nota-se que a Lei de 1964 objetivou justamente proteger o consumidor que, no regime anterior, adquiria unidades autônomas em situação de total insegurança, sem qualquer garantia de que o empreendimento iria efetivamente ser finalizado.

Não se pode, a pretexto de proteger o apelante, consumidor, admitir o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma antes do registro da incorporação.

Decisão nesse sentido serviria de incentivo justamente para a prática que se quer evitar, qual seja, a venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação.

A lesão sofrida pelo consumidor deve ser discutida pelas vias próprias, não se podendo resolver a questão por meio da equivocada distorção dos princípios registrários.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica