Acórdão DJ nº 0004857-90.2015.8.26.0543 - Apelação Cível
Data inclusão: 11/11/2016

Registro: 2016.0000771353

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0004857-90.2015.8.26.0543, da Comarca de Santa Isabel, em que são partes é apelante JOELCI ANTONIO VENZON, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA ISABEL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento à apelação, com determinação de cancelamento da matrícula nº 50.182 do  Registro de Imóveis de Santa Isabel, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 18 de outubro de 2016.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 0004857-90.2015.8.26.0543

Apelante: Joelci Antonio Venzon
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Isabel

Voto nº 29.559

Registro de Imóveis – Mandado de usucapião de lote – Desqualificação do título judicial, sob o argumento de que o imóvel está localizado em circunscrição imobiliária diversa (Itaquaquecetuba) – Comprovação nos registros anteriores de que o lote está inserido em Itaquaquecetuba – Princípio da territorialidade – Desqualificação correta – Título que deve ser apresentado no Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba – Bloqueio de matrícula pelo Registrador – Impossibilidade – Determinação administrativa do cancelamento da matrícula, em virtude de se referir a imóvel pertencente a outro Município – Apelação desprovida, com determinação.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Joelci Antonio Venzon contra a sentença de fls. 117/120, que manteve a recusa ao registro de mandado de usucapião, sob o argumento de que o bem usucapido, matriculado sob o nº 50.182 no Registro de Imóveis de Santa Isabel, pertence à comarca de Itaquaquecetuba.

Sustenta o apelante que consta na matrícula nº 50.182 do Registro de Imóveis de Santa Isabel que o bem está no “perímetro urbano do Município de Arujá” (fls. 8); que a matrícula nº 50.182 não poderia ter sido bloqueada pelo próprio Oficial; e que os Municípios de Arujá e de Itaquaquecetuba litigam em ação demarcatória, cujo objeto é a definição dos limites exatos entre as cidades. Pede, por fim, o provimento do recurso para julgar improcedente a dúvida (fls. 125/136).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 154/155).

É o relatório.

Pretende o apelante o registro de mandado de usucapião relativo ao lote nº 6 da quadra 38 do loteamento Arujazinho III (fls. 71, 72, 79 e 80), implantado na década de cinquenta. No ano de 2014, referido loteamento, a requerimento da Associação dos Condomínios Horizontais do Município de Arujá – ACONDA (fls. 2), foi regularizado, nos termos do artigo 22 da lei nº 6.766/79, artigos 288-A e 288-F da Lei nº 6.015/73 e artigo 67 da Lei nº 11.977/2009. Após a regularização, o imóvel usucapido, que estava inserido em área maior, foi matriculado sob o nº 50.182 no Registro de Imóveis de Santa Isabel (fls. 8).

Ao receber o mandado judicial, o registrador de Santa Isabel desqualificou o título, argumentando que o imóvel pertence à comarca de Itaquaquecetuba (fls. 42), informação essa que consta na averbação nº 1 da matrícula nº 50.182 (fls. 8).

Agiu corretamente o registrador, pois, ao afirmar que o imóvel usucapido localiza-se na comarca de Itaquaquecetuba, baseou-se em informações constantes em registros anteriores.

Na década de cinquenta, a Sociedade Imobiliária Arujá Limitada iniciou a implantação do parcelamento denominado “Arujazinho I, II e III”, em área localizada na divisa dos Municípios de Arujá e Itaquaquecetuba, conforme averbações à margem das transcrições nº 6.057, 7.172 e 7.509, todas do Registro de Imóveis de Santa Isabel (fls. 20/24, 25/29 e 30/35), e das transcrições nº 33.045 e 34.059, ambas do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes (fls. 36/41).

Em virtude de o loteamento se localizar em mais de uma comarca, desde o início do projeto, na década de cinquenta, ficou definido a qual Município pertencia cada um dos lotes.

Assim, para que se determine em qual Cartório de Registro de Imóveis deve o mandado de usucapião ser levado a  registro, basta que se confira a exata localização do lote nº 6 da quadra 38 do loteamento Arujazinho III.

Consoante as  transcrições nº 6.057, 7.172 e 7.509, todas do Registro de Imóveis de Santa Isabel, da quadra 38 do loteamento Arujazinho III, localizam-se no Município de Arujá apenas os lotes nº 3 e 4 e parte do lote nº 5 (fls. 21, 26 e 32). Confirmando essa informação, segundo averbação à margem das transcrições nº 33.045 e 34.059, ambas do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, situam-se em Itaquaquecetuba “parte do lote 2 e lote inteiro 01, com frente para a Rua Alagoas, e este último esquina para a Rua Amapá, parte do lote nº 5, e os lotes inteiros nºs 6 e 7, com frente para a Rua Acre, este último esquina da rua Amapá, da quadra 38” (fls. 38 - grifei).

A planta acostada a fls. 10, de maneira gráfica, retrata exatamente a situação acima narrada, ou seja, o limite dos municípios atravessa a quadra 38 do loteamento Arujazinho III, mas o lote nº 6 dessa quadra localiza-se integralmente no Distrito – hoje Município – de Itaquaquecetuba.

Tendo ocorrido, em 2014, a regularização do loteamento (fls. 17/19), com a preservação dos lotes e quadras implantados na década de cinquenta, impõe-se a observância dos limites de cada município, com o consequente registro relativo a cada imóvel na circunscrição imobiliária a que pertence.

Desse modo, havendo informação segura, constante nos assentamentos de ambas as serventias imobiliárias  envolvidas, a respeito da localização do bem usucapido no Município de Itaquaquecetuba, em atenção ao princípio da territorialidade, correta a desqualificação do título judicial pelo Oficial de Santa Isabel, circunscrição que abrange o Município de Arujá.

Eventual discussão entre os Municípios de Itaquaquecetuba e Arujá a respeito do traçado do limite que os separa (fls. 6) é, por ora, irrelevante. Qualquer alteração dependerá de provimento judicial em ação demarcatória, cujo ajuizamento, aliás, sequer foi demonstrado.

Por outro lado, considerando que o lote nº 6 da quadra 38 do loteamento Arujazinho III situa-se no Município de Itaquaquecetuba, não havia razão para, após a regularização ocorrida em 2014, o descerramento de matrícula a ele relativa no Registro de Imóveis de Santa Isabel, como ocorreu (matrícula nº 50.182 – fls. 8).

E uma vez aberta a matrícula de modo equivocado, o registrador deveria informar o Juiz Corregedor Permanente que o imóvel não se insere no Município de Arujá, solicitando seu bloqueio (artigo 214, § 3º, da Lei nº 6.015/73). Não  poderia, como fez, bloquear por conta própria a matrícula (fls. 8).

De todo modo, como o imóvel efetivamente pertence a outra circunscrição imobiliária e a matrícula sequer deveria ter sido descerrada, conveniente não somente  o seu bloqueio – que tem caráter acautelatório[1] – mas o seu cancelamento, cuja feição definitiva afasta qualquer chance de duplicidade de registros.

O cancelamento da matrícula, nesta sede, encontra amparo no artigo 233, I, da Lei nº 6.015/73[2], pois a decisão judicial a que o dispositivo se refere também abarca aquela tomada na seara administrativa. Nesse sentido:

“O cancelamento de matrícula pode decorrer de decisão judicial proferida na esfera administrativa, pelo juiz corregedor permanente ou gera, ou na jurisdicional, em procedimento que pretenda o próprio cancelamento” (Lei de Registros Públicos comentada; coord. José Manuel Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambier – Forense, 2014 – Comentário ao artigo 233 – p. 1.209).

Pelas peculiaridades desse caso, desnecessária a oitiva de eventuais atingidos pelo cancelamento da matrícula aqui determinado (artigo 214. § 1º, da Lei nº 6.015/73).

A Sociedade Imobiliária Arujá Ltda., titular de domínio que consta na matrícula a ser cancelada (fls. 8), perdeu sua condição de proprietária do bem, em virtude da procedência da ação de usucapião que favoreceu o recorrente. Com efeito, como a sentença de usucapião tem natureza declaratória, a constituição da propriedade imóvel constitui-se independentemente do registro do mandado.

Desse modo, dispensa-se a manifestação de Sociedade Imobiliária Arujá Ltda. a respeito do cancelamento da matrícula, porque, embora conste no registro nessa condição, perdeu essa qualidade com a procedência da usucapião.

Além disso, o cancelamento visa a afastar qualquer risco de duplicidade de registros, pois elimina a matrícula incorretamente descerrada em Santa Isabel e abre espaço para a abertura de uma nova na circunscrição correta (Itaquaquecetuba), evitando que duas matrículas do mesmo bem coexistam.

Cancelada a matrícula aberta incorretamente, o interessado deve dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba e lá apresentar o título judicial, onde a matrícula do nº 6 da quadra 38 do loteamento Arujazinho será aberta.

É certo que o recorrente, após a sentença de procedência da dúvida, agiu dessa maneira, ou seja, apresentou o mandado de usucapião no Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba, título esse que foi desqualificado (fls. 137).

No entanto, embora essa nota devolutiva não tenha sido questionada neste procedimento de dúvida, pelos motivos acima expostos, incorreta a desqualificação do título pelo registrador de Itaquaquecetuba.

Em primeiro lugar, como se viu, o imóvel usucapido localiza-se inteiramente no município de Itaquaquecetuba, pouco  importando que o mandado tenha sido expedido por Juízo de comarca contígua.

Depois, embora o artigo 21 da Lei nº 6.766/79 preceitue que caso a área loteada esteja situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido nas duas, de modo sucessivo, esse fato não justifica a desqualificação do título judicial até a o registro da regularização fundiária do loteamento “Arujazinho I, II e III” (item 2 de fls. 137).

Isso porque o § 4º do artigo 288-A da Lei nº 6.015/73 prescreve:

§ 4o  Independe da aprovação de projeto de regularização fundiária o registro: 

I - da sentença de usucapião, da sentença declaratória ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de concessão de uso especial para fins de moradia;

Desse modo, tratando-se a usucapião de modo originário de aquisição da propriedade, está o registrador de onde se localiza o bem, independentemente da regularização do loteamento, obrigado a recepcionar o mandado e descerrar a respectiva matrícula.

E não há sequer risco de duplicidade de registros em circunscrições contíguas, uma vez que a matrícula nº 50.182 do Registro de Imóveis de Santa Isabel será cancelada por força desta decisão.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, com a determinação de cancelamento da matrícula nº 50.182 do Registro de Imóveis de Santa Isabel.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica