Despachos/Pareceres/Decisões
153/2008
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Parecer nº 153/2008-E - Processo CG 2007/21677
: 26/08/2008
(153/2008-E)
Recorrente: ARJ – Associação Recanto do Jordão
REGISTRO DE IMÓVEIS – Regularização de condomínio – Pedido indeferido – Alienações de diferentes frações ideais do imóvel a que foram atribuídas áreas certas e, em conseqüência, localizações determinadas no solo – Atos que caracterizam situação de inobservância da legislação, de natureza cogente, que regulamenta o parcelamento do solo urbano – Precedentes – Decisão, com efeito normativo, prolatada pelo Excelentíssimo Desembargador Corregedor Geral da Justiça no Processo CG nº 2.588/00 – Possibilidade de instituição de condomínio edilício condicionada ao atendimento dos requisitos legais – Requisitos para regularização do “condomínio de fato”, conforme procedimento previsto nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, também não atendidos – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
1. Trata-se de recurso interposto por ARJ – Associação Recanto do Jordão contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que, em procedimento de regularização de condomínio, indeferiu pedido de registro da instituição de condomínio edilício na matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis da Comarca de Campos do Jordão.
Sustenta o recorrente, em suma, que, mediante prévia autorização municipal, foi promovida pela empresa Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda., em imóvel situado na avenida Itapeva, s/nº, Campos do Jordão, com área de 120.000,00m², a implantação do “Condomínio de Casas Flat Service Recanto do Jordão”. Diz que depois da conclusão da obra foi expedido o “habite-se” pela Prefeitura do Município de Campos do Jordão, assim como Certidão Negativa de Débitos pelo INSS. Além disso, em 19 de agosto de 1993 o empreendimento foi aprovado pela Secretaria Estadual da Habitação e em 04 de maio de 1994 foi aprovado pela CETESB, o que ensejou a elaboração de ofício, pelo GRAPROHAB, datado de 1998, no sentido de que as aprovações anteriormente concedidas tornavam desnecessária nova licença estadual. Assevera que a Construtora Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda. alienou frações ideais do terreno que foram vinculadas às futuras unidades autônomas, a construir ou em construção, observando os projetos aprovados pelos órgãos públicos. As construções, por sua vez, foram pagas pelos adquirentes das frações ideais, com recursos próprios ou mediante financiamento com garantia hipotecária. Diz que a ausência do registro da incorporação não descaracteriza a incorporação, não pode penalizar os adquirentes das unidades autônomas, e não constitui impedimento para o registro da instituição do condomínio depois da construção das unidades autônomas. O Oficial de Registro de Imóveis de Campos do Jordão, contudo, passou a considerar que a matrícula está bloqueada, ao passo que o Ministério Público moveu contra o incorporador ação visando a demolição das obras realizadas, sob o equivocado argumento de que se tratou de loteamento clandestino. Esclarece que para obter o registro do condomínio vem apresentando ao Oficial Registrador, há quase dez anos, o “habite-se” concedido pela Prefeitura Municipal, o instrumento de instituição do condomínio edilício e a Certidão Negativa de Débitos expedida pelo INSS. Apesar disso, e de constar nos títulos transmissivos das frações ideais sua vinculação com unidades autônomas, algumas custeadas pelos adquirentes mediante financiamento garantido por hipoteca, os Srs. Oficiais Registradores, também ao longo do tempo, recusam a prática do referido registro. Informa que a convenção e o instrumento de instituição do condomínio contam com aprovação de dois terços dos condôminos, conforme previsto na Lei nº 4.591/64 e no Código Civil, e já foram apresentadas em anterior procedimento instaurado com a finalidade de obtenção do registro do condomínio edilício. Assevera que para suprir exigências decorrentes de procedimento anterior (Processo nº 021/06-C) adotou o rito do Provimento CG nº 10/2004, que foi editado para a regularização de condomínios implantados sem aprovação municipal e licença da CETESB. O registro da instituição do condomínio, contudo, continuou a ser recusado, o que ensejou a suscitação de dúvida que culminou na manutenção da recusa do registro, pelo MM. Juiz Corregedor Permanente. Dessa r. decisão foi interposto recurso ao E. Conselho Superior da Magistratura que, porém, reconheceu a competência da C. Corregedoria Geral da Justiça para seu julgamento. Ao julgar o referido recurso, a C. Corregedoria Geral da Justiça decidiu por adotar o procedimento de regularização do condomínio previsto no Procedimento CG nº 10/2004 que, porém, não se coaduana com a situação existente. Assevera que por tal razão ajuizou o presente procedimento, que se encontra instruído com documentos extraídos do Processo nº 42/01-C e em que foram intimados os adquirentes das frações ideais, que não impugnaram o pedido. O Sr. Oficial Registrador, porém, continuou a opor-se ao registro da instituição do condomínio, o que ensejou o indeferimento do pedido. Diz que não teve oportunidade para se manifestar depois da prestação de informações pelo Oficial de Registro de Imóveis, razão pela qual opôs embargos de declaração, visando a alteração da r. decisão, os quais, entretanto, não foram acolhidos. Considera que não foram respeitadas as normas estabelecidas pelos adquirentes das frações ideais na celebração do negócio jurídico, nem foram respeitados os direitos atribuídos aos adquirentes das frações ideais, que são qualificados como consumidores. Afirma que não pretende a regularização de condomínio, mas sim a averbação da construção e o registro da instituição e convenção do condomínio edilício, o que deve ser feito sob pena de caracterizar-se ato ilícito que gerará direito a indenização (fls. 693).Reitera que o “Condomínio Edilício Flat Service Recanto do Jordão” já está instituído, uma vez que assim decorre do registro das frações ideais e porque não é o Registro de Imóveis que lhe dá existência. Diz que as entidades associativas, quando expressamente autorizadas, têm legitimidade para representar seus filiados e que no caso apenas se trata da averbação da conclusão das obras. Informa que a certidão da matrícula do imóvel está juntada, em partes, às fls. 80/96 e 184/263-verso, por erro da Serventia. Alega que cumpriu todos os requisitos para o registro da instituição do condomínio, inclusive no que tange à anuência dos adquirentes das frações ideais que, ademais, são desnecessárias porque a instituição do condomínio pode ser promovida pelo incorporador e pelo construtor. Não existe, outrossim, deficiência na descrição do imóvel que impeça o registro da averbação do condomínio e, ademais, a descrição da área pode ser objeto de retificação pelo Oficial Registrador. Foi, além disso, apresentado o cálculo das áreas, o que não foi percebido pelo Oficial Registrador. Aponta erros na autuação dos documentos que apresentou e lapso do Sr. Oficial Registrador que não observou o ofício do GRAPROHAB dando conta de que foi promovido o regular trâmite do processo de aprovação nos Órgãos Estaduais. Entende que os negócios jurídicos privados são regidos pela lei vigente ao tempo em que foram praticados e que, por este motivo, não são atingidos por lei nova, que não retroage. Aduz que não foram respeitados os direitos de propriedade e os direitos dos “consumidores-adquirentes” das moradias, que não podem ser prejudicados pela omissão do incorporador em promover o registro da incorporação, nem em seu direito de propriedade, o que não se coaduna com a obstrução à circulação do domínio atualmente promovida. Requer o provimento do recurso para que sejam promovidos o registro da instituição do condomínio e o desbloqueio da matrícula do imóvel.
Opino.
2. Anoto, em primeiro lugar, que, ao contrário do alegado pelo recorrente às fls. 693, item 43, o pedido contido na petição inicial e apreciado na r. decisão recorrida é de instituição do condomínio edilício mediante adoção do procedimento de regularização previsto no Provimento CG nº 10/2004, que introduziu os itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, como decorre, de forma clara, da seguinte sinopse contida na inicial:
“Pedido de averbação da Individualização do “Condomínio Flat Service Recando do Jordão”, atribuição de unidades e registro de sua Convenção de Condomínio tendo por fundamento o decidido nos autos do Proc. 042/01-C (+ Proc. CG 886/2005) e o rito estabelecido no Provimento CG nº 10/2004”.
Somente a adoção do procedimento de regularização de condomínio previsto no Provimento CG nº 10/2004 e nos itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, ademais, permite a formulação de requerimento de instituição do condomínio edilício diretamente ao MM. Juiz Corregedor Permanente, como fez o recorrente.
Assim porque o registro da instituição de condomínio edilício a que se refere o artigo 167, inciso I, nº “17”, da Lei nº 6.015/73, afastada a hipótese de regularização supra referida, se faz pelo procedimento previsto nos artigos 182, e seguintes, da mesma Lei, ou seja, a apresentação do título diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis para que seja lançado no Livro n.1 – Protocolo e submetido à qualificação.
Portanto, ao recorrente cabia optar pelo procedimento que entendesse adequado para a satisfação de sua pretensão, e o fez mediante requerimento, ao Juiz Corregedor Permanente, de regularização do chamado “condomínio de fato” mediante instituição de condômino edilício.
Além disso, somente a decisão prolatada em procedimento de regularização de condomínio está sujeita a recurso de competência desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, uma vez que o julgamento da apelação interposta no procedimento de dúvida (artigos 198 a 203 da Lei nº 6.015/73) é atribuído ao Colendo Conselho Superior da Magistratura.
Como visto, porém, não se trata, aqui, de dúvida registrária, mas de procedimento de regularização de condomínio que desta forma será apreciado.
3. Convém, contudo, para melhor compreensão do tema, esclarecer em que consiste o “condomínio de fato” que pode ser regularizado pelo procedimento previsto nos itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral.
Durante longo período disseminou-se, no Estado de São Paulo, a prática consistente em alienar várias frações ideais do mesmo imóvel a diferentes pessoas que, contudo, recebiam, do alienante, áreas certas e com localização geodésica determinada, que eram destacadas, de fato, do imóvel que, aparentemente, se tornou sujeito a condomínio voluntário.
Ocorre que o condomínio voluntário, previsto nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil de 2002 e nos artigos 623 a 645 do Código Civil de 1916, se caracteriza pela indivisão da coisa (artigo 1.314 do Código Civil), ou, no dizer de Orlando Gomes:
“A mesma coisa pode ser objeto de direito real pertencente simultaneamente a várias pessoas. Nesse caso, a relação jurídica tem sujeito plural, caracterizando-se pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos. É o direito sobre a coisa que se reparte entre diversas pessoas” (Direitos Reais, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1988, p. 198).
No condomínio voluntário cada um dos co-proprietários do imóvel detém uma fração ideal, ou parte ideal, na coisa indivisa, o que não lhe permite, enquanto perdurar a indivisão, destacar do todo um quinhão com localização certa e determinada, ainda que proporcionalmente corresponda à sua co-participação no domínio, como se em relação a esse quinhão tivesse domínio exclusivo. Ainda Orlando Gomes, sobre o condomínio voluntário, esclarece que:
“Sobre a coisa comum, pode praticar atos que dependem, em sua maioria, do consentimento dos outros, ou de deliberação da maioria. Alguns, porém, se exercem independentemente desse consentimento, como, por exemplo, os puramente conservatórios. Assiste-lhe o direito de usar e fruir da coisa comum sem lhe mudar a destinação e sem ferir o igual direito dos outros condôminos. Tem, pois, disposição material in solidum e pro parte” (ob. cit., p. 201).
A constituição do condomínio voluntário, portanto, não é forma de implantação e não implica no parcelamento do solo urbano, nem na instituição de condomínio edilício que é instituto jurídico distinto.
O parcelamento do solo urbano consiste na divisão de uma gleba em lotes (artigo 2º da Lei nº 6.766/79) mediante loteamento ou desmembramento que se distinguem porque no primeiro caso existe abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos, ao passo que no desmembramento aproveita-se o sistema viário existente.
No parcelamento do solo urbano mediante loteamento, transmitem-se ao município o domínio das vias e praças, dos espaços livres e das áreas destinadas aos edifícios públicos e equipamentos urbanos (artigo 22 da Lei nº 6.766/79), ou seja, somente os lotes permanecem de domínio particular.
O condomínio edilício, por sua vez, é, atualmente, regulamentado nos artigos 1.331 a 1.357 do Código Civil, prevendo o artigo 1.331, caput, que:
“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos”.
São de propriedade comum as partes suscetíveis de utilização independente, como, por exemplo, os apartamentos, as lojas, as garagens (artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil) e, ainda, as casas (artigo 8º da Lei nº 4.591/64).
No condomínio edilício, por sua vez, o solo, as vias de circulação e acesso ao logradouro público e as demais partes de uso comum são de propriedade comum dos condomínios (artigo 1.331, parágrafos 1º a 4º, do Código Civil), o que também se aplica no condomínio em que as casas constituem as unidades autônomas.
4. No presente caso, a certidão da matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos de Jordão, juntada, em partes, às fls. 81/96 e 184/263 (o que não impede a análise de seu inteiro teor), demonstra que “Walfrido de Carvalho Construtora e Corretora Ltda.” deu em hipoteca para instituições financeiras e, ainda, alienou em favor de diferentes pessoas frações ideais do imóvel com área total de 120.000,00m², correspondente, cada uma dessas frações, a 0,01176406% do todo.
Mediante posteriores cessões das hipotecas contratadas por Walfrido de Carvalho Construtora e Corretora Ltda., constituição de novas garantias pelos adquirentes das frações ideais, e transmissões, por parte dos adquirentes, das referidas frações, foram efetuados na matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão o total de 626 registros e averbações, isso sem considerar o registro da aquisição do terreno pela referida empresa (R.1 – fls. 81).
A constituição de hipotecas e as alienações de frações ideais do imóvel objeto da matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão, porém, não implicaram no parcelamento do solo, ou seja, em segregação de parte certa e com localização geodésica determinada que é desmembrada da área original, nem acarretaram, por si, a formação de condomínio edilício.
Cada um dos diferentes proprietários de fração ideal, como visto, exerce o domínio de uma parte sobre o todo indiviso e sobre todo o imóvel pode exercer os poderes inerentes ao domínio, respeitados iguais poderes conferidos aos demais co-proprietários, ou condôminos (artigo 1.314 do Código Civil).
O recorrente, dessa forma, não tem razão ao alegar que o condomínio edilício foi constituído mediante constituições de hipotecas e alienações das frações ideais do imóvel (fls. 694), pois o condomínio assim formado foi o voluntário, que se encontra, atualmente, regulado nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil.
5. O mesmo ocorre com a alegação de que a constituição do condomínio edilício está prevista nos contratos celebrados entre o alienante “Walfrido de Carvalho Construtora e Corretora Ltda.” e os adquirentes das diversas frações ideais do imóvel, por força da autonomia da vontade.
A faculdade de contratar e estabelecer convenções com amparo na autonomia da vontade, ou autonomia privada encontra limite nos preceitos de ordem pública, como decorre do parágrafo único do artigo 2.035 do Código Civil, com o seguinte teor:
“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.
Não podem o alienante e os adquirentes das diversas frações ideais do imóvel, portanto, com amparo na autonomia privada, contratar contra norma de ordem pública, como o são as que estabelecem requisitos para o parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) e as que regulamentam os registros da incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/64) e da instituição do condomínio edilício.
O mesmo ocorre com a criação de direitos reais novos, porque o rol previsto em lei constitui numerus clausus, ou seja, é taxativo.
Portanto, os contratos de compra e venda de frações ideais, assim como os de constituição de garantias sobre as mesmas frações, não têm como efeito a instituição de condomínio edilício sobre o imóvel porque, como visto, o condomínio constituído é o voluntário.
Os referidos contratos, pelas mesmas razões, não implicam na existência de regular incorporação imobiliária, apta a vincular o imóvel ao seu regime, porque a incorporação não foi registrada mediante atendimento dos requisitos previstos no artigo 32 da Lei nº 4.591/64, que constitui norma de ordem pública.
Pretendendo instituir condômino edilício, como visto, resta aos co-proprietários do imóvel proceder conforme previsto nos artigos 182 e seguintes da Lei nº 6.015/73, o que, observo, não fizeram, ou valer-se do procedimento de regularização de condomínio a que se referem os itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
6. Não se ignoram, por sua vez, as conseqüências das situações que de fato se constituíram mediante irregular uso do instituto do condomínio voluntário para contornar os requisitos previstos em lei para a implantação de parcelamento do solo urbano ou de condomínio edilício.
Diante dessas situações de fato constituídas, o Colendo Conselho Superior da Magistratura, da Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, decidiu que não é possível o registro de contrato de alienação voluntária de fração ideal de imóvel quando os elementos registrários demonstrarem que o instituto do condomínio edilício foi utilizado para afastar o cumprimento dos requisitos para o parcelamento do solo urbano, previstos em legislação de ordem pública. Consoante o referido v. acórdão:
“O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.
Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pág. 398).
Complementa esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: "A fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra "fraude" está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação". E exemplifica: "Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo... ("Temas de Direito Urbanístico 2" da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pag. 369 a 371).
Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra”.
O Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, adotando igual orientação, aprovou, na seqüência, r. parecer apresentado pelos MM. Juízes Auxiliares, Drs. Antonio Carlos Morais Pucci, Eduardo Moretzsohn de Castro, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho, Mario Antonio Silveira, no Processo CG nº 2.588/00, o que for por meio de r. decisão com o seguinte dispositivo:
“Por tais razões, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Juízes Auxiliares desta Corregedoria e determino, em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno”.
Para amparar essa decisão fundou-se o Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça na constatação da gravidade que atingiram os casos de uso do instituto do condomínio voluntário para afastar o cumprimento dos requisitos previstos na legislação que regulamenta o parcelamento do solo urbano, o que o r. parecer aprovado (Processo CG nº 2.588/00) deixou assentado nos seguintes termos:
“É grave a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil, por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça”.
E o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, invocado a decidir sobre a matéria, adotou igual orientação, como decorre do v. acórdão prolatado pela Colenda Terceira Turma no Recurso Extraordinário em Mandado de Segurança nº 9.876/São Paulo (98/0038544-4), em que foi relator o Ministro Ari Pargendler, que recebeu a seguinte ementa:
“CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido”.
A essa situação se subsume a matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão que, convém novamente ressaltar, conta com o total de 626 registros e averbações que dizem respeito a alienações e constituições de garantias sobre frações ideais, bem como suas respectivas cessões.
Ademais, a própria recorrente, nas razões de recurso, reconheceu expressamente que apesar da alienação de diversas frações ideais não se pretendeu constituir condomínio voluntário, o que seria inerente aos negócios jurídicos celebrados, mas, na realidade, quiseram o alienante e os adquirentes vincular às frações ideais a construção de unidades autônomas (fls. 704, item 71), isso apesar da inexistência de registro de incorporação imobiliária.
Em que pese a responsabilidade do alienante como incorporador, que independente do referido registro, o fato é que o alienante e os adquirentes celebraram contratos de venda de frações ideais que foram registrados na matrícula do imóvel sem qualquer referência à construção de unidades autônomas (o que não podia ser feito sem o prévio registro da incorporação imobiliária), com o que, como visto, os adquirentes, atualmente, são co-proprietários de frações ideais, e nada mais que isso.
Cabe anotar, ademais, que mesmo depois da prolação da r. decisão normativa no Proc. CG nº 2.588/00 voltou “Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda.” a alienar fração ideal do imóvel objeto da matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos de Jordão (fls. 725/727), o que fez apesar da evidência, decorrente dos elementos registrários contidos na mesma matrícula, que no imóvel foi implantado parcelamento do solo urbano, ou condomínio edilício segundo pretende o recorrente, isso sem o necessário registro de parcelamento, de condomínio edilício ou de incorporação imobiliária.
Não há, em razão do uso do instituto do condomínio voluntário para afastar o cumprimento dos requisitos previstos na Lei nº 4.591/64 para o registro de incorporação imobiliária, fato expressamente reconhecido nas razões de recurso (fls. 704/708), que se falar em irregular recusa de novos atos de alienação voluntária das referidas frações ideais, nem em violação do exercício do direito de propriedade.
7. Ao mesmo tempo em que adotou medidas para coibir a prática de uso do instituto do condomínio voluntário para a implantação de parcelamento do solo urbano sem atendimento dos requisitos previstos em normas de ordem pública, promoveu a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça estudos visando permitir a regularização dos chamados “condomínios de fato”.
Esses estudos acabaram por ensejar a edição do Provimento CG nº 10/2004, que introduziu os itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que também passaram, a par do procedimento de regularização de loteamento, a prever a possibilidade de regularização dos chamados “condomínios de fato” mediante instituição de condomínios edilícios, desde que presentes os requisitos indispensáveis para tanto.
Essa regularização, todavia, não substitui e não depende do registro de incorporação imobiliária, como esclarecido no r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar, Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, no Prot. CG nº 26.663/01, em que consta:
“III. Nesse sentido, não se pode cogitar, aqui, da consecução de um registro especial de incorporação; não se trata de um empreendimento imobiliário, tal como o concebido pela Lei 4.591/64, não estando presente a figura do incorporador, pessoa que, com o intuito de alienar, se propõe a promover edificações a serem compostas de unidades autônomas de existência futura”.
De fato, em nenhum momento pretende o requerente, ainda que representando os adquirentes das frações ideais, constranger o alienante a cumprir obrigação consistente em promover, por si ou terceiro, a edificação das casas que constituiriam as unidades autônomas, nem em promover, às suas expensas, o registro da instituição de condomínio edilício.
O que se pretende é registrar condomínio edilício, o que pressupõe a existência de edifícios, ou casas, já construídos, bem como a anuência dos proprietários do terreno ou o suprimento judicial das vontades daqueles que não tiverem anuído.
Vale novamente ressaltar que, ao contrário do alegado pelo recorrente, nada na matrícula nº 15.732 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão indica que as frações ideais vendidas por “Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda.” estão vinculadas à obrigação do alienante promover a edificação e transmitir o domínio de futura unidade autônoma, mesmo porque, repito, não era possível o registro desta espécie de negócio jurídico sem o prévio registro da incorporação imobiliária, que nunca foi promovido.
8. Constituído o condomínio voluntário, são os proprietários do imóvel os únicos que, atualmente, têm legitimidade para instituir condômino edilício, que importa em mutação jurídico-real de que decorre o surgimento de partes de propriedade comum dos condôminos e partes de propriedade exclusiva, que são as unidades autônomas.
Daí porque o artigo 1.332 do Código Civil prevê que a instituição do condomínio se faz por ato entre vivos ou testamento, e o artigo 1.333 determina que a convenção que constitui o condomínio será subscrita pelos titulares das frações ideais.
Por esse motivo, aplica-se, na regularização de “condomínio de fato”, a solução proposta no r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar, Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, no Protocolado CG nº 26.663/01, supra referido, em que consta:
“Persiste, aqui, uma mutação jurídico real abrangente, de modo que resta colher a aquiescência da unanimidade dos co-proprietários e/ou compromissários compradores, pois cada qual restará afetado, caso acolhida a proposta formulada, deixando de incidir seu direito sobre uma simples proporção, de localização indeterminada, do todo, para passar a atingir, localizadamente, uma unidade autônoma”.
Em razão disso, o item 216 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça assim prevê:
“Os adquirentes de partes ideais, para regularizar situações de fato anteriores a 08 de junho de 2001, assim caracterizadas pela existência, na matrícula correspondente, de ao menos um registro de venda ou de promessa de venda feito antes dessa data, poderão requerer o registro de condomínio especial”.
Por igual motivo, dispõe o subitem 216.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em suas alíneas “g” e “h”, que o procedimento de regularização de condomínio deve ser instruído com:
“g) relação de todos os co-proprietários e compromissários compradores, ou cessionários de compromisso de compra e venda, titulares de direito real (artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil), com declaração, conjunta ou individual, de anuência com a instituição do condomínio edilício;
h) requerimento de cientificação das pessoas indicadas na letra "g" deste subitem, para que em 15 dias apresentem a anuência com a instituição do condomínio e com a respectiva convenção, se não o tiverem feito com o requerimento inicial;”.
Em suma, somente os co-proprietários do imóvel podem celebrar instrumento de instituição e de convenção de condomínio edilício, porque afeta diretamente o direito de propriedade.
A recorrente ARJ – Associação Recanto do Jordão não é co-proprietária do imóvel, por ter adquirido fração ideal, e não tem, em conseqüência, legitimidade para promover a instituição do condomínio edilício.
Qualquer interessado, contudo, pode apresentar o instrumento de instituição do condomínio edilício para registro, no Registro Imobiliário, o que não se confunde com a legitimidade para instituir o condomínio.
No presente caso foi apresentado instrumento de instituição e convenção do condomínio edilício assinado por parte dos adquirentes de frações ideais, para o registro da instituição de condomínio, o que permite o processamento do requerimento formulado por “ARJ – Associação Recanto do Jordão” e a análise da presença dos requisitos necessários para a instituição do condomínio edilício, atribuindo-se à recorrente a qualidade de apresentante do título.
9. Assim, apesar da ilegitimidade da recorrente para, agindo em nome próprio, promover a regularização de condomínio, o fato poderá ser considerado como mera irregularidade se for apresentada a anuência da totalidade dos titulares de direitos reais, que são os co-proprietários das frações ideais, sem olvidar, no presente caso, a existência de credores hipotecários que deverão ser cientificados da pretensão de instituição do condomínio edilício, uma vez que altera a garantia que receberam, a qual deixará de recair sobre fração ideal indeterminada e passará a incidir sobre unidade autônoma.
Ocorre que a recorrente não instruiu o pedido inicial com as relações a que se referem as alíneas “g” e “h” do subitem 216.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça,
Foi, como visto, apresentado instrumento de “especificação e atribuição de unidades condominiais e convenção do condomínio” (fls. 100/182) que, contudo, não indica, de forma individualizada, as alienações registradas, as eventualmente não registradas, e não identifica, separadamente, os titulares de frações ideais que não anuíram com a extinção do condomínio voluntário mediante instituição do condomínio edilício.
Por sua vez, conferida as alienações de frações ideais registradas na matrícula 15.732 e as assinaturas lançadas no instrumento de instituição de condomínio de fls. 100/182, não localizei, no referido instrumento, a intervenção dos seguintes condôminos do imóvel:
a) Nelson Batista e Marilena Pereira Batista (R. 43);
b) Adylson Eigi Uessugui, Sueli da Silva Uessugui, José Pedro Gomes Figueira e Denise Rispoli Figueira (R. 57);
c) Sérgio Ribeiro de Souza e Rosangela Lore Ribeiro de Souza (R. 59);
d) Hélcio Vicle da Silva e Maria Elisa Toledo Silva (R. 71);
e) Wagner Soares Foschiani e Sonia Regina de Benedicto Foschiani (R. 83);
f) Nicolau Denner Lagonegro e Sonia Salete Lagonegro (R. 85);
g) Oscar Hermínio Sestrem e Celina Giovannazzi Sestrem (R. 109);
h) Flávio Zuasnabar Mena e Inês Ramos Mello Mena (R. 133);
i) Belmiro José Matos e Marinez Farana Matos (R. 141);
j) Nelson do Nascimento Carvalho e Adalmir Moraes Carvalho (R. 223);
k) Beatriz Nahat Correa Franco e Francisco Daher Correa Franco (R. 599);
l) Stella Maris Participações S/C Ltda. (R. 604);
m) Ireneu Correa e Arlete Correa (R. 611);
n) Antonio Nicolau Abud Júnior e Adriana Felix Abud (R. 614);
o) Lydia Bartholomeu Abud (R. 616);
p) Antonio Esteves Linero (R. 625);
q) Ralph Fernandes Oliveira e Aline Trivelatto Lopes Oliveira (R. 627).
Dessas pessoas, também não localizei, na petição de fls. 382/385, pedido de cientificação de: I) Wagner Soares Foschiani e Sonia Regina de Benedicto Foschiani (R. 83); II) Nelson do Nascimento Carvalho e Adalmir Moraes Carvalho (R. 223); III) Beatriz Nahat Correa Franco e Francisco Daher Correa Franco (R. 599); IV) Stella Maris Participações S/C Ltda. (R. 604); V) Ireneu Correa e Arlete Correa (R. 611); VI Antonio Nicolau Abud Júnior e Adriana Felix Abud (R. 614); VII) Lydia Bartholomeu Abud (R. 616); VIII) Ralph Fernandes Oliveira e Aline Trivelatto Lopes Oliveira (R. 627).
Além disso, das pessoas supra relacionadas somente Antonio Esteves Linero (fls. 477) interveio no processo para anuir com a instituição de condomínio edilício.
Essa situação não se altera em relação a Nicolau Denner Lagonegro e Sonia Salete Lagonegro porque, apesar de comunicarem a venda de sua fração ideal para Sociedade Imobiliária 15 de Janeiro Ltda. (fls. 486/487), continuam a figurar no Registro Imobiliário como titulares do domínio da fração vendida, isso sem olvidar que Sociedade Imobiliária 15 de Janeiro Ltda. não se manifestou sobre a instituição do condomínio edilício.
Como a instituição do condomínio edilício implica, neste caso, na cessação da situação de indivisibilidade, com atribuição de unidades autônomas certas a cada um dos proprietários de frações ideais, é necessário que o instrumento respectivo indique essas unidades autônomas conforme a situação jurídica atualmente existente, ou seja, contemplando todos aqueles que figuram no registro imobiliário como co-proprietários do imóvel indiviso.
Isso, entretanto, não ocorre no presente caso uma vez que o instrumento de instituição de condomínio de fls. 100/157 não identifica todos os condôminos relacionados na matrícula de fls. 81/96 e 184/263 e as unidades ideais que será atribuída a cada um. Nele faltam os adquirentes de frações ideais objeto de registrados efetuados depois de sua celebração, como, por exemplo, ocorre com as alienações indicadas na mesma matrícula a partir de seu Registro nº 599.
Cabe observar, neste ponto, que os requisitos que devem ser observados para a instituição do condomínio edilício são aqueles existentes no momento da apresentação do título, como decidido pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 115-6/7, da Comarca de Bananal, em que foi relator o Desembargador José Mário Antonio Cardinale, em que se verifica:
“Ademais, é atribuição e dever do Oficial Registrador proceder à qualificação registrária do título no instante de sua apresentação, independentemente da época em que foi lavrado.
Para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, pois é na data da sua apresentação ao registro é que será analisado: o registro encontra disciplina no princípio "tempus regit actum"; é sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título, pouco importando a data do contrato (TJSP, JB 25/172)”.
Em razão disso, a anuência com a institutição do condomínio edilício deve provir de todos os co-titulares atuais do domínio do imóvel.
Outrossim, no instrumento de convenção do condômino edilício consta que “Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda.” é proprietário de frações ideais adquiridas por registros vários na matrícula nº 15.732, como, por exemplo, os 574, 517 (fls. 112/113), o que é incorreto porque a referida empresa foi proprietária da totalidade do imóvel, conforme o Registro nº 1 da mesma matrícula (fls. 81), e permanece proprietário do restante do imóvel que não alienou a terceiros por força desse mesmo Registro nº 1. Essa irregularidade, porém, não afasta a possibilidade de receber as unidades autônomas que lhe forem atribuídas na divisão do imóvel decorrente da instituição do condomínio edilício, mediante negócio jurídico celebrado por todos os co-proprietários do imóvel.
Convém, também, anotar que foi movida ação em que declarada a implantação de parcelamento irregular do solo e condenado o seu autor a promover a regularização, conforme a r. sentença transcrita na averbação 596 da matrícula 15.732 do Registro de Imóveis de Campos do Jordão (fls. 257 e verso), e que mesmo assim “Walfrido de Carvalho Construtora e Comercial Ltda.” continuou a negociar fração ideal do imóvel, como se correspondessem a áreas certas e determinadas ou a futuras unidades autônomas, isso sem ter promovido o registro da instituição de condomínio edilício de incorporação imobiliária, como se verifica na escritura de compra e venda juntada às fls.725/726, lavrada em 28 de dezembro de 2006 pelo 23º Tabelião de Notas da Comarca da Capital, às fls. 069 do Livro 2.839, da qual o MM. Juiz Corregedor Permanente deverá dar ciência ao Ministério Público da Comarca de Campos do Jordão.
Portanto, ausente o prévio registro de incorporação imobiliária, para o registro da instituição do condomínio edilício é necessária a anuência de todos os co-proprietários do imóvel, porque implica em mutação jurídico-real consistente na cessação da situação de indivisibilidade do imóvel mediante atribuição de unidades autônomas aos co-proprietários, requisito que não se encontra atendido.
10. Por seu turno, a instituição de condomínio edilício depende da construção da casa que consistirá na unidade autônoma, a qual se comprova mediante apresentação do respectivo “habite-se”.
Nada impede, tratando-se de condomínio de casas, que se faça instituição parcial, na medida em que cada uma delas for construída, permanecendo, na regularização de condomínio, em suspenso a averbação da construção e a instituição do condomínio edilício em relação às casas não edificadas, ou em edificação.
No presente caso, todavia, a cópia do “habite-se” apresentado pelo recorrente demonstra a edificação de área total de 13.003,88 (fls. 27), mas a soma das áreas construídas que estão indicadas no instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” de fls. 100/157, que correspondem às áreas das casas, é de 12.779,50m², isso considerando o total de oitenta e cinco casas, sendo oitenta e quatro delas com área construída de 148,070m² e uma com área construída de 341,650m².
As áreas dessas casas somadas com as do restaurante e salão de jogos indicados na planta de fls. 75, por outro lado, atinge 13.151,92m², que é distinta daquela especificada no “habite-se” apresentado.
A diferença, eventualmente, pode se encontrar nas áreas correspondentes à portaria, prédio do salão de festas, restaurante, vestiários e demais construções indicadas na mesma convenção que, contudo, não especifica tais áreas, separadamente, o que é necessário porque somente pode ser averbada a construção dos edifícios efetivamente construídos e porque deve haver consonância entre a área construída, o “habite-se” concedido e a área indicada no instrumento de convenção do condomínio.
Pode, ainda, decorrer a diferença encontrada do fato de que a planta de fls. 75 prevê a construção de oitenta e quatro casas, mas o instrumento de instituição de condomínio, apesar de indicar a existência de igual número de casas nas ruas 1 a 6, omitindo a casa 39 confirme se verifica às fls. 104/105, contempla aos condôminos o total de oitenta e cinco casas (fls. 108/157), estando a casa 39 atribuída a Umberto Bonini e Claudete Vitória Tchakerian Bonini.
Essas divergências devem ser esclarecidas, com as correções cabíveis, porque não pode haver divergência entre o número de casas aprovadas e construídas e as casas que constituirão as unidades autônomas.
Ademais, e tendo em conta o princípio da especialidade do registro imobiliário, anoto que a planta apresentada como correspondente ao condomínio aprovado pela Prefeitura Municipal prevê que a casa 58 terá 341,85m² (fls. 75), mas no instrumento de instituição do condomínio a casa com 341,85m² foi identificada com a de número 59 (fls. 106).
Essa alteração, como supra visto, pode, em tese, decorrer do fato da planta aprovada prever a construção de oitenta e quatro casas, mas a convenção do condomínio indicar que são, na realidade, oitenta e cinco.
Existe, portanto, divergência entre a área construída especificada no “habite-se” e na planta aprovada (fls. 27 e 75) e a área total das unidades autônomas e demais construções prevista no instrumento de “Especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” (fls. 100/182), bem como no número de unidades autônomas aprovado e no indicado no instrumento de instituição do condomínio, o que deve ser objeto de esclarecimentos, com as correções cabíveis, porque, repito, é necessária correspondência entre o projeto aprovado e o condomínio edilício a ser instituído.
11. O mesmo ocorre quanto à descrição das unidades autônomas contida na planta de fls. 75 e no instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” de fls. 100/182.
A planta apresentada como sendo a aprovada pela Prefeitura do Município de Campos do Jordão prevê, como vinculadas ao uso exclusivo das unidades autônoma, áreas de terreno que variam entre 235,00m² e 274,00m², situando-se nesses terrenos as construções que têm, com exceção da casa 58, pavimento térreo com área construída de 71,92m², varanda com área construída de 10,72m² e pavimento superior com área construída de 65,43m² (fls. 75).
É de se supor, pela planta apresentada, que foi prevista a atribuição, para as unidades autônomas, de área de terreno que apesar de propriedade comum seria de uso exclusivo de cada unidade (como, por exemplo, jardim e quintal), mas tal não consta no instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” apresentado.
O instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio”, por seu lado, prevê que cada casa tipo tem: “uma área construída total de 387,041m2, sendo 148,070m² de área exclusiva e 246,971m² de área comum, participando com uma fração ideal no terreno de 0,0117647” (fls. 106).
Não existe, desse modo, congruência entre o previsto na planta apresentada pelo requerente e o instrumento de “Especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio”.
O mesmo ocorre com os quadros de áreas de fls. 67/72, que não permitem verificar porque a cada unidade autônoma tipo (que são oitenta e quatro) foi atribuída área total de 387,041m². Na realidade, o quadro de fls. 72 demonstra que a área total construída dessas unidades (área de domínio exclusivo somada com a participação na área construída comum) é de 152,436m².
Ademais, o quadro de fls. 72 prevê que as oitenta e quatro unidades tipo terão área de terreno exclusivo de 300,00m² (que deve ser entendido como de uso exclusivo) e a unidade 59, que é distinta das demais, terá área de terreno exclusivo de 600,00m², medidas que não se encontram na planta aprovada pela Prefeitura Municipal e no instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio”, tudo de forma a violar o princípio da especialidade objetiva do registro imobiliário.
Situação peculiar diz respeito à unidade 59 da convenção de condomínio, mas somente em relação às suas medidas que também deverão ser uniformizadas em relação ao projeto aprovado e à área efetivamente construída (privativa e total), assim como em relação a eventual área de uso exclusivo.
12. Corrigidas as divergências apontadas, deverá ser observado que a planta do condomínio aprovada pela Prefeitura Municipal (fls. 75) e o “habite-se” apresentado (fls. 27), embora datem de 1994, serão suficientes para a demonstração da aprovação e da realização das construções a que se referem. Esses documentos, entretanto, não permitirão o registro da instituição do condomínio enquanto permanecerem as divergências, já referidas, que existem entre o que neles está previsto e o instrumento de “Especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” apresentado pela recorrente.
A correção, por sua vez, poderá ocorrer tanto mediante retificação do instrumento de “Especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” como através da renovação, retificação ou complementação da aprovação da Municipalidade e do “habite-se”, para que passem a corresponder com o que foi efetivamente construído.
13. A certidão negativa de débitos do INSS, relativa à construção, datada de 12 de agosto de 1998 (fls. 25), por outro lado, é suficiente para a averbação das construções com área de 13.003,88m² nela indicadas, que foram realizadas, segundo o “habite-se” de fls. 27, em 1994, mas deverá ser complementada quanto à diferença de área construída que decorre, em tese, do acréscimo de uma unidade autônoma em relação ao projeto aprovado, o que melhor deverá ser esclarecido pelo requerente quando de eventual futuro requerimento de regularização ou de registro da instituição de condomínio.
14. O ofício de fls. 97, por outro lado, não supre a licença dos órgãos do Estado, que não foi apresentada.
O referido ofício indica que foram realizadas vistorias ambiental e da CETESB, mas não contém os resultados as referidas vistorias, nem substitui os certificados de aprovação respectivos.
Na realidade, pelo ofício de fls. 97 foi comunicado para “Walfrido de Carvalho Construtora & Comercial Ltda.” que as aprovações dos órgãos estaduais devem ser obtidas isoladamente, e não pelo GRAPROHAB, aprovações essas que não foram, contudo, apresentadas neste procedimento.
Devem os interessados na instituição do condomínio edilício, por tal motivo, apresentar as licenças estaduais faltantes, observando que o imóvel se encontra situado em Campos de Jordão e, portanto, em área de preservação ambiental.
Além disso, para o eventual futuro registro da instituição do condomínio será necessária a correspondência entre as licenças concedidas e as construções efetuadas, bem como as respectivas áreas por essas ocupadas.
15. Por seu turno, não existe divergência nas descrições das medidas perimetrais do imóvel contidas na planta de fls. 75, no instrumento de “Especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” de fls. 100/157 e na matrícula nº 15.732 (fls. 81).
Essa coincidência dispensa a retificação da matrícula nº 15.732 para atualização da indicação dos confrontantes e para mero aperfeiçoamento da descrição das medidas perimetrais do imóvel que tem localização geodésica determinável a partir dos elementos registrários contidos na mesma matrícula.
Convém, entretanto, ressalvar, diante do que foi alegado pela requerente em suas razões de recurso, que o Oficial de Registro de Imóveis não pode, agindo de ofício, promover retificação do registro que implicar na inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área.
Assim porque essa modalidade de retificação, por força do artigo 214, inciso II, da Lei nº 6.015/73, depende de requerimento do interessado, com apresentação da anuência dos confrontantes ou, se necessário, sua notificação para que se manifestem e, querendo, ofereçam impugnação.
Nessa espécie de retificação de registro, destarte, prevalece o princípio da instância, o que, porém, não constitui impedimento para que, nos casos em que se mostrar efetivamente necessária, seja promovida de forma incidental no procedimento de regularização de condomínio, como, aliás, autoriza o subitem 217.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
A compatibilidade da área e das medidas perimetrais do imóvel, outrossim, não afasta a necessidade da coincidência entre o número, a descrição e a localização das unidades autônomas aprovadas pela Prefeitura Municipal e pelo Estado e o que está previsto no instrumento de “especificação, atribuição de unidades condominiais e convenção de condomínio” apresentado para registro, o que, no presente caso, não existe consoante supra exposto (itens 10 a 12).
16. A ausência de parte dos requisitos para a regularização do condomínio edilício tem como conseqüência o não provimento do recurso, mantendo-se a r. decisão recorrida no que não for incompatível com este parecer.
Tal, porém, não impede que os interessados, atendendo os requisitos faltantes, novamente pleiteiem o registro da instituição do condomínio edilício pelo procedimento previsto nos itens 216 a 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Essa solução, por fim, não é alterada pela r. decisão reproduzida às fls. 677/678, prolatada no Processo DJ 96.930-0/9, em que foi aprovado r. parecer da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Marcelo Fortes Barbosa, porque, ao contrário do que interpretou a recorrente, não contém determinação para o registro da instituição de condomínio edilício.
17. Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso, com a observação de que competirá ao MM. Juiz Corregedor Permanente dar ciência ao Ministério Público de Campos do Jordão da escritura de compra e venda juntada às fls. 725/726, lavrada em 28 de dezembro de 2006 pelo 23º Tabelião de Notas da Comarca da Capital, às fls. 069 do Livro 2.839, para as providências eventualmente cabíveis.
Sub censura.
São Paulo, 26 de maio de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso, com a observação de que competirá ao MM. Juiz Corregedor Permanente dar ciência ao Ministério Público de Campos de Jordão da escritura de compra e venda juntada às fls. 725/726, lavrada em 28 de dezembro de 2006 pelo 23º Tabelião de Notas da Comarca da Capital, às fls. 069 do Livro 2.839, para as providências eventualmente cabíveis. Publique-se. São Paulo, 02 de junho de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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