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Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Despachos/Pareceres/Decisões 10770932/2016


Acórdão - DJ nº 0010770-93.2015.8.26.0562 - Apelação Cível
: 03/10/2016

 

 

 

Registro: 2016.0000493326

 

 

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0010770-93.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são partes são apelantes GLÓRIA ZINGONI, FRANCISCO EDUARDO DI PIETRO MANZI e ALEXANDRE SANTOS BOLLA RIBEIRO, é apelado ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DE GUARATUBA.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento aos recursos, com observação. Vencido, em matéria preliminar, o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU

 

 

São Paulo, 12 de julho de 2016.

 

 

 

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica


 

 

Apelação0010770-93.2015.8.26.0562

Apelantes: Glória Zingoni, Francisco Eduardo Di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro
Apelado: Associação de Amigos de Guaratuba

Voto nº 29.245

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Demonstração do interesse jurídico dos apelantes – Legitimidade recursal reconhecida – Inaptidão do direito real de aquisição para impedir a alienação do imóvel, pelo proprietário tabular, a terceiros – Alienação que é válida, embora ineficaz ao promitente comprador com título registrado na matrícula do imóvel – Carta de sentença notarial que, entretanto, não documenta ajuste sobre transferência de imóveis – Ausência de dados indicativos de expropriações judiciais supervenientes ao acordo homologado judicialmente – Inocorrência de dação em pagamento – Dúvida procedente – Sentença reformada – Recursos providos com observação.

 

 

Inconformados com a sentença que julgou a dúvida inversa improcedente e determinou a inscrição da carta de sentença notarial expedida em favor da suscitante nas matrículas n.ºs 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos[1], Glória Zingoni, Francisco Eduardo di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro apelaram, na qualidade de terceiros prejudicados.

Os dois primeiros, em atenção aos compromissos de venda e compra registrados nas matrículas, invocam seus direitos reais de aquisição; o último afirma sua condição de cessionário dos direitos de Francisco Eduardo di Pietro Manzi, além da aquisição de um dos bens imóveis mediante usucapião; e os dois últimos ainda levantam nulidades processuais relativas à inobservância do litisconsórcio necessário e à não exibição do estatuto social da suscitante, bem como a impropriedade do título para fins das transferências de propriedade pretendidas[2].

Com o recebimento dos recursos no duplo efeito[3], a suscitante apresentou suas respostas[4], sucedidas de manifestações do Ministério Público de primeiro grau[5], e, ato contínuo, enviados os autos ao C. CSM, a Procuradoria Geral da Justiça deixou de oferecer sua manifestação[6].

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da carta de sentença notarial expedida em favor da suscitante[7], que, assim, com as inscrições pretendidas, busca a incorporação ao seu patrimônio das propriedades dos bens imóveis identificados nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos, lastreada, então, em acordo judicialmente homologado, nos autos do processo de cobrança que instaurou contra Guaratuba Empreendimentos S/c Ltda.[8], proprietária tabular[9].

O questionamento a respeito da inscrição do título foi endereçado à Corregedoria Permanente do 1.º RI de Santos[10], cujo Oficial, em juízo de qualificação, recusou os registros, em manifestação ratificada nestes autos, em atenção aos compromissos de venda e compra antes assentados nas matrículas[11]. A interessada, portanto, ao invés de requerer suscitação de dúvida, dirigiu sua irresignação, no ambiente administrativo, diretamente ao MM Juiz Corregedor Permanente, ou seja, arguiu dúvida inversa, criação pretoriana historicamente admitida pelo C. CSM[12] e regrada pelas NSCGJ[13].

A sustentada nulidade da sentença, por sua vez, não está configurada. Considerado o procedimento da dúvida, e sua natureza administrativa, não havia razão a determinar a intimação dos promitentes compradores com títulos registrados nas matrículas dos imóveis; nada autorizava trazê-los, na condição de litisconsortes, para este processo. Não há, aqui, um litisconsórcio necessário. Sequer há lide. Ademais, não se admite, na dúvida registral, ressalvado recurso manejado pelo terceiro juridicamente prejudicado, a assistência ou intervenção de terceiros.[14]

Sob outro prisma, inexiste irregularidade processual na representação da suscitante/recorrida, que, ao reverso do afirmado pelos apelantes Francisco Eduardo di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro, trouxe para os autos cópia de seu estatuto social[15]. Além disso, a dúvida inversa foi instruída com procuração, ata de eleição dos Conselhos Diretor e Executivo e ata da assembleia geral ordinária realizada em 28 de março de 2015[16]. Vale dizer: desnecessário qualquer saneamento, particularmente o aventado por dois dos recorrentes.

Os recorrentes justificaram e comprovaram suas legitimidades e seus interesses recursais, evidenciados pelos registros dos compromissos de venda e compra, constitutivos de direitos reais de aquisição, e pelas cessões de direitos noticiadas.[17]

Os direitos reais de aquisição, todavia, não impedem as inscrições de títulos por meio dos quais o proprietário tabular aliena a terceiros imóveis que anteriormente prometeu à venda. Em contrapartida – e nada obstante a registrabilidade desses títulos –, os direitos reais de aquisição são oponíveis, por força da sequela, aos terceiros adquirentes.

Por isso, conforme escólio de Francisco Loureiro, constituído o direito real de aquisição, “novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador”.[18] Convém sublinhar: ineficazes, e não inválidos. A questão se resolve, por conseguinte, no plano da eficácia, não no da validade.

De acordo com o positivado no art. 1.418 do CC,  os promitentes compradores titulares de direitos reais de aquisição, uma vez quitado o preço, podem exigir de terceiros, a quem cedidos os direitos dos promitentes vendedores, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, submetendo-os, além do mais, à execução coativa.

Não há que se cogitar de indisponibilidade da coisa comprometida, resultante do registro da promessa de venda e compra irretratável. A propriedade continua em nome do promitente vendedor, que pode transferi-la a terceiros, que, entretanto, receberão a coisa com o ônus que a limita, diante da inerência e ambulatoriedade do direito real de aquisição, a vincular o imóvel à promessa. Em outras palavras: não se impõe ao promitente vendedor uma proibição de alienar; caso contrário, o art. 1.418 do CC perderia muito de seu sentido.

Essa compreensão se compadece com lição de Caio Mário, que realça o significado particular e elucidativo da oponibilidade erga omnes gravada no art. 1.418 do CC, a ligar o imóvel, por força da sequela, à promessa de venda e compra. Não se trata de superfetação, e fica claro que o renomado civilista entende ser possível, após a inscrição da promessa, a alienação da coisa, pelo promitente vendedor, a terceiro, que a receberá onerada, sendo-lhe oponível o direito do promitente comprador ao recebimento da escritura definitiva de venda e compra.[19]

A solução é, sem dúvida, consentânea com a ordem jurídica contemporânea; com a inovação trazida pelo Código Civil; está em harmonia com a vitalidade característica do direito, força viva[20], em constante atualização. Ou seja, não há, aqui, por certo, apelo (frívolo) ao novidadismo, o que seria criticável, ainda mais se em ofensa fosse ao princípio da segurança jurídica, senão busca da realização do direito positivado, infensa ao misoneísmo.

Nessa linha, descartando a violação dos princípios da continuidade e da disponibilidade, bem como a necessidade de prévio cancelamento dos registros das promessas de venda e compra, para fins de inscrição de títulos mediante os quais o proprietário tabular aliena a mesma coisa para terceiros, forjou-se a contemporânea jurisprudência administrativa do C. CSM.

A esse respeito, a título exemplificativo, transcrevo, da Apelação n.º 0000294-57.2010.8.26.0372, rel. Des. Renato Nalini, j. 13.12.2012, a seguinte passagem:

... é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade – não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.

Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisição).

Com idêntica orientação, no julgamento da Apelação n.º 0025566-92.2011.8.26.0477, rel. Des. Renato Nalini, em 10.12.2013, resolveu-se: “... o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.” (grifei)

Mais recentemente, no julgamento da Apelação n.º 1010491-71.2014.8.26.0224, rel. Des. Elliot Akel, em 7.10.2015, constou ilustrativa argumentação:

... Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o imóvel não de algum dos cedentes, mas do proprietário. Imagine-se que, inobstante a cadeia de sucessivas cessões (registradas, acrescento), o interessado tivesse ido à fonte, ao proprietário, e efetuado o pagamento do preço, adquirindo o domínio do bem. Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta é positiva, dada a validade do negócio, e não se cogitaria de quebra de continuidade.

Essa diretriz foi prestigiada em outros precedentes do C. CSM: Apelação n.º 0020761-10.2011.8.26.0344, rel. Des. Renato Nalini, j. 25.10.2012; e Apelação n.º 0052791-20.2012.8.26.0100, rel. Des. Elliot Akel, j. 11.2.2014.

De todo modo, malgrado impertinente a exigência formulada pelo Oficial, a requalificação do título, característica deste procedimento administrativo, conduz – por razões diversas das recursais, é verdade –, à reforma da sentença.

O acordo homologado judicialmente não traduz, por si, convenção sobre a transferência de bens imóveis; pactuou-se apenas a expropriação judicial dos bens relacionados, de cuja consumação não se tem notícia. De fato, não se demonstrou a perfectibilização da constrição judicial, tampouco a avaliação dos imóveis, pressupostos da adjudicação. Ademais, não consta, da carta de sentença notarial, auto de adjudicação. Além disso, nada também sugere a ocorrência de alienação por iniciativa particular ou em hasta pública, autorizadas pelo acordo em apreço.[21]

Em suma: a carta de sentença não está instruída com documentos indicativos da efetiva transferência, para a suscitante, dos bens imóveis descritos nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos. Em momento nenhum, de resto, acrescente-se, ajustou-se uma dação em pagamento. Não se acordou, mediante negócio translativo oneroso, com escopo liberatório, que a suscitante/credora receberia, da proprietária tabular, prestação diversa da res debita, consistente na transferência consensual do domínio dos bens, em lugar do pagamento em dinheiro, prestação originalmente devida.

Dentro desse contexto, e considerando a informação de que registros translativos da propriedade de outros imóveis foram efetivados com amparo na carta de sentença objeto da qualificação em exame[22], impõe ao MM Juiz Corregedor Permanente, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser informada à CGJ, identificar essas inscrições e apurar eventuais nulidades de pleno direito (ligadas a erros de qualificações registrais), além da prática de falta disciplinar.

Em arremate, a situação dos autos ainda reclama a instauração de uma apuração disciplinar pelo MM Juiz Corregedor Permanente do 6.º Tabelião de Notas de Santos, a quem deverá ser oficiado para, em expediente próprio, com abertura a ser prontamente comunicada à E. CGJ, apurar eventual falha na qualificação notarial, em tese verificada por ocasião da formação da carta de sentença notarial.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento aos recursos, com observação, para julgar a dúvida procedente e, dessa forma, excluir a potência registral da carta de sentença notarial, sem idoneidade para transferir a propriedade dos imóveis identificados nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0010770-93.2015.8.26.0562 - SEMA

Procedência:Santos

Apelantes:Glória Zingoni

Francisco Eduardo di Pietro Mani

 Alexandre Santos Bolla Ribeiro

Apelada:Associação Amigos de Guaratuba

 

 

 

DÚVIDA INVERSA. RECURSO DE TERCEIROS PREJUDICADOS. REGISTRO DE “CARTA NOTARIAL DE SENTENÇA”,

 

1.A dúvida inversa ou avessa é praxis que vulnera o devido processo legal previsto no Código político brasileiro de 1988. Voto vencido que julgava extinto o processo, sem resolução de mérito.

 

2.O registro do compromisso de venda e compra não tem eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios.

 

3. Assim, o registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real de aquisição.

 

4.O impedimento à vertente pretensão registral, em verdade, está em que o instrumento formal –a “carta notarial de sentença”, criação administrativa paulista, não veicula nenhum título causativo apto a transferir o domínio imobiliário.

 

5.Não é só: o próprio instrumento sob exame, formalmente, não possui executividade. Trata-se de um título expedido por tabelião, à margem da competência notarial submetida ao estrito princípio da legalidade. Com efeito, as “cartas notariais de sentença” são de criação administrativa, em que um título de conteúdo judicial é extraído em via extrajudiciária, como se as autorizações notariais compreendessem as autorizações judiciais. Ou seja, é um título, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei o tenha previsto e conferido executividade.

 

6.Não parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de São Paulo a determinação de que se proceda à instauração seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de caráter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais punições a registradores e notários. É que, em matéria registral, este nosso Conselho tem apenas competência recursória, i. e., não é órgão dotado de função correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o Código de normas da egrégia Corregedoria Geral da Justiça paulista (item 1º do cap. XIII do tomo II). Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justiça e, no limite de suas atribuições, aos MM. Juízes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa própria, seja por delegação, quando o determine o Corregedor Geral) a adoção de ambas essas providências, sempre segundo critérios de conveniência e de oportunidade que, nesse gênero de temas registrais, não se emolduram na competência legal e regimental deste Conselho

 

Vencido, em questão preliminar, meu voto de mérito dá provimento ao recurso, com observações.

 

 

 

VISTO (Voto n. 39.911):

 

1.Meu voto, em plano preliminar, extingue o processo sem resolução de mérito.

 

É que se cuida, neste caso, do que se acostumou denominar “dúvida inversa” (indireta ou avessa), isto é, a dúvida registral que, contra legem, é suscitada pelo interessado, diretamente, ao juízo corregedor.

 

Trata-se de praxis, com efeito, que não se prevê em lei, motivo bastante para não ser admitida de fato, por ofensa à exigência constitucional do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição federal de 1988). Por algo pode entender-se que se designe “dúvida avessa”: é que ela se avessa da legalidade.

 

Nenhuma norma jurídica brasileira atual autoriza a livre escolha para a inceptiva da dúvida registrária ou para seu rito, e essa “dúvida inversa” não se afeiçoa ao previsto expressamente na Lei n. 6.015/1973 (de 31-12, arts. 198 et sqq.).

 

Ao longo de anos, a “dúvida indireta” tem-se mesmo manifestado como um risco para a segurança das atividades do registro público e até para as expectativas dos interessados. Não rara vez, o pleito não atende a exigíveis preceitos de processo registral, a começar do primeiro deles, que é a existência de prenotação válida e eficaz, e está mesmo de logo fadado a frustrar-se, levando a delongas que o atento e humilde respeito ao iter imposto em lei teria evitado.

 

Meu voto preliminar, pois, julga extinta esta dúvida registral, sem apreciação de seu mérito, prejudicado o exame do recurso de apelação.

 

2.Suplantada a preliminar, voto pelo provimento do recurso.

 

O caso dos autos concerne a recusa de registro de um título de origem notarial, mas que se intitula “carta de sentença”, alegando os ora apelantes sua qualidade de promitentes compradores dos imóveis objeto, acenando ao respeito à consecutividade tabular.

 

3.O fundamento recursório desfiado não daria, por si próprio, espeque algum para o provimento da apelação.

 

Como consta de ven. precedente deste Conselho (AC 1057235-74.2015 -Rel. Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, j. 15.3.2016), o compromisso de compra e venda de imóvel, criação típica brasileira (vidç CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), é, contanto que registrado, um direito real de aquisição (cf. art. 1.417 do Código civil), modalidade, em rigor, de garantia e não já de transferência jus-imobiliária.

 

Não tem, pois, o registro desse compromisso eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, e tanto assim é que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, “pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (art. 1.418 do Cód.civ.; o realce gráfico não é do original).

 

Ora, esse referido direito do promitente vendedor, sendo relativo a imóvel, exige, para que se reconheçam os efeitos plenos de sua “cessão”, o registro da transferência, seja para os fins constitutivos (ato inter vivos), seja em vista da disponibilidade (sucessão mortis causa; vidç arts. 1.245 do Cód.civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).

 

Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um imóvel não interfere com a disponibilidade do prédio pelo dominus, mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios. Essa inoponibilidade é, suposto caiba este discrimen, acercada da ideia de ineficácia relativa. Corresponde ao conceito registral de eficácia prenotante, é dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que “al promissario dell'alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa la trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne tiene luogo” (“La pubblicità immobiliare del contrato preliminare”, in Rivista di diritto civile. Pádua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa do direito real de aquisição imobiliária dá-se exatamente pela “retroazione degli effetti dell'atto finale (…), secondo i casi, della trascrizione di tale atto” (id.).

 

Assim, mais claramente, é certo, depois da vigência do Código civil brasileiro de 2002 (mas antes, já isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros públicos. Rio de Janeiro : São Paulo : Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5 ), é de admitir a inscrição predial de atos acedidos posteriormente à registração correlata de compromisso de venda e compra de um dado imóvel, para ensejar a observância da norma do art. 1.428 desse Código, porque, como visto e ad summam, o registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real de aquisição.

 

As promessas de compra e venda inscritas nas matrículas 77.527 e 79.228 do 1º Registro de Imóveis de Santos (fls. 236-237), portanto, não eram óbice para que se negasse o rogado registro stricto sensu.

 

4. O impedimento à vertente pretensão registral, em verdade, está em que o instrumento formal objeto –a “carta notarial de sentença”, criação administrativa paulista, não veicula nenhum título causativo apto a transferir o domínio imobiliário.

 

O documento a que a apelada Associação de Amigos de Guaratuba pretende valha por título de transferência dominial é uma transação (fls. 181-186) homologada em Juízo (autos 1.573/05, da 1ª Vara Judicial de Bertioga – cf. fls. 172), pela qual transação se convencionou que certos imóveis (entre eles, os lotes para os quais se pretendem as inscrições em discussão) fossem “penhorados servindo assim de garantia para a execução das importâncias devidas à Autora [a apelada]” (fls. 181).

 

Não houve, pois, nenhum ato negocial (ou de substituição judiciária de vontades contratantes) que efetivamente bastasse à transferência de domínio, seja sob modo coativo (assim, p.ex., arrematação, adjudicação em execução forçada, alienação por iniciativa particular), seja sob modo consensual (e.g., dação em pagamento).

 

Não é só. O próprio instrumento sob exame, formalmente, não possui executividade. Trata-se de um título expedido por tabelião, à margem da competência notarial submetida ao estrito princípio da legalidade.

 

Com efeito, as “cartas notariais de sentença” são de criação administrativa, em que um título de conteúdo judicial é extraído em via extrajudiciária, como se as autorizações notariais compreendessem as autorizações judiciais. Ou seja, é um título, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei o tenha previsto e conferido executividade.

 

Não custa dizer que a Lei de Registros Públicos, ao referir-se aos títulos judiciários inscritíveis, aponta, de maneira expressa, os expedidos de autos judiciais: “cartas de sentença, mandados, formais de partilha e certidões extraídos de autos de processo” (al. d do art. 222 da Lei n. 6015/1973, de 31-12).

 

5.Por fim, não parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de São Paulo a determinação de que o M. Juízo Corregedor Permanente do 6º Tabelião de Notas de Santos proceda à instauração seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de caráter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais punições no âmbito dos registros e das notas.

 

É que, em matéria registral, este nosso Conselho tem apenas competência recursória, i. e., não é órgão dotado de função correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o Código de normas da egrégia Corregedoria Geral da Justiça paulista (item 1º do cap. XIII do tomo II).

 

Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justiça e, no limite de suas atribuições, aos MM. Juízes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa própria, seja por delegação, quando o determine o Corregedor Geral) a adoção de ambas essas providências, sempre segundo critérios de conveniência e de oportunidade que, nesse gênero de temas notariais e registrais, não se emolduram na competência legal e regimental deste Conselho.

 

Outrossim, a só circunstância de um ven. acórdão deste Conselho Superior recomendar a instauração de um processo disciplinar já configura uma espécie de punição antecipada.

 

Com efeito, não se pode menosprezar o estigma que propicia o fato de sugerir-se, por este Conselho a instauração de processo disciplinar. Nunca é demasiado, a propósito, lembrar uma lição prudente de CARNELUTTI, com sua agudeza costumeira, afirmando ser já uma pena o só processo punitivo.

 

DO EXPOSTO, por meu voto preliminar, julgava extinto o processo, sem resolução de mérito, prejudicado o recurso de apelação de Glória Zingoni, Francisco Eduardo di Pietro Mani e Alexandre Santos Bolla Ribeiro.

 

No mérito, provejo o recurso, para o fim de que se mantenha a negativa aos registros stricto sensu.

 

É como voto.

 

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

 

 

[1] Fls. 252-257.

[2] Fls. 273-301 e 389-395.

[3] Fls. 304 e 397.

[4] Fls. 369-380 e 403-416.

[5] Fls. 384-386 e 418-419.

[6] Fls. 428.

[7] Fls. 41-226.

[8] Fls. 172 e 174-186.

[9] Fls. 236 e 237.

[10] Fls. 2-8.

[11] Fls. 23 e 233-235.

[12] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.02.1995; Apelação Cível n.º 76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 08.03.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. 14.09.2010.

[13] Item 41.1. do Cap. XX.

[14] Apelação Cível n.º 176-0, rel. Des. Adriano Marrey, j. 02.10.1980; Apelação Cível n.º 510-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 14.09.1981; Apelação Cível n.º 782-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 23.08.1982; Apelação Cível n.º 23.780-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.05.1995; Apelação Cível n.º 22.417-0/4, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 31.08.1995; Apelação Cível n.º 964-6/0, rel. Des. Ruy Camilo, j. 16.06.2009; Apelação Cível n.º 1.163-6/2, rel. Des. Reis Kuntz, j. 20.10.2009.

[15] Fls. 149-161.

[16] Fls. 9-16.

[17] Fls. 236-237, 206-208 e 209-211.

[18] Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Min. Cezar Peluso (coord.). 7ª ed. São Paulo: Manole, 2013. p. 1.491.

[19] Instituições de Direito Civil: direitos reais. 20.ª ed. Atualizada por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 383-384.

[20] “O direito não é uma pura teoria, mas uma força viva.” (Rudolf von Ihering. A luta pelo direito: texto integral. Tradução de Mario de Meroe. São Paulo: Centauro, 2003. p. 21.)

[21] Fls. 174-186.

[22] Fls. 3, terceiro parágrafo.

 

 

 

Registro: 2016.0000493326

 

 

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0010770-93.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são partes são apelantes GLÓRIA ZINGONI, FRANCISCO EDUARDO DI PIETRO MANZI e ALEXANDRE SANTOS BOLLA RIBEIRO, é apelado ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DE GUARATUBA.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento aos recursos, com observação. Vencido, em matéria preliminar, o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU

 

 

São Paulo, 12 de julho de 2016.

 

 

 

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

 

 

Apelação0010770-93.2015.8.26.0562

Apelantes: Glória Zingoni, Francisco Eduardo Di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro
Apelado: Associação de Amigos de Guaratuba

Voto nº 29.245

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Demonstração do interesse jurídico dos apelantes – Legitimidade recursal reconhecida – Inaptidão do direito real de aquisição para impedir a alienação do imóvel, pelo proprietário tabular, a terceiros – Alienação que é válida, embora ineficaz ao promitente comprador com título registrado na matrícula do imóvel – Carta de sentença notarial que, entretanto, não documenta ajuste sobre transferência de imóveis – Ausência de dados indicativos de expropriações judiciais supervenientes ao acordo homologado judicialmente – Inocorrência de dação em pagamento – Dúvida procedente – Sentença reformada – Recursos providos com observação.

 

 

Inconformados com a sentença que julgou a dúvida inversa improcedente e determinou a inscrição da carta de sentença notarial expedida em favor da suscitante nas matrículas n.ºs 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos[1], Glória Zingoni, Francisco Eduardo di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro apelaram, na qualidade de terceiros prejudicados.

Os dois primeiros, em atenção aos compromissos de venda e compra registrados nas matrículas, invocam seus direitos reais de aquisição; o último afirma sua condição de cessionário dos direitos de Francisco Eduardo di Pietro Manzi, além da aquisição de um dos bens imóveis mediante usucapião; e os dois últimos ainda levantam nulidades processuais relativas à inobservância do litisconsórcio necessário e à não exibição do estatuto social da suscitante, bem como a impropriedade do título para fins das transferências de propriedade pretendidas[2].

Com o recebimento dos recursos no duplo efeito[3], a suscitante apresentou suas respostas[4], sucedidas de manifestações do Ministério Público de primeiro grau[5], e, ato contínuo, enviados os autos ao C. CSM, a Procuradoria Geral da Justiça deixou de oferecer sua manifestação[6].

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da carta de sentença notarial expedida em favor da suscitante[7], que, assim, com as inscrições pretendidas, busca a incorporação ao seu patrimônio das propriedades dos bens imóveis identificados nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos, lastreada, então, em acordo judicialmente homologado, nos autos do processo de cobrança que instaurou contra Guaratuba Empreendimentos S/c Ltda.[8], proprietária tabular[9].

O questionamento a respeito da inscrição do título foi endereçado à Corregedoria Permanente do 1.º RI de Santos[10], cujo Oficial, em juízo de qualificação, recusou os registros, em manifestação ratificada nestes autos, em atenção aos compromissos de venda e compra antes assentados nas matrículas[11]. A interessada, portanto, ao invés de requerer suscitação de dúvida, dirigiu sua irresignação, no ambiente administrativo, diretamente ao MM Juiz Corregedor Permanente, ou seja, arguiu dúvida inversa, criação pretoriana historicamente admitida pelo C. CSM[12] e regrada pelas NSCGJ[13].

A sustentada nulidade da sentença, por sua vez, não está configurada. Considerado o procedimento da dúvida, e sua natureza administrativa, não havia razão a determinar a intimação dos promitentes compradores com títulos registrados nas matrículas dos imóveis; nada autorizava trazê-los, na condição de litisconsortes, para este processo. Não há, aqui, um litisconsórcio necessário. Sequer há lide. Ademais, não se admite, na dúvida registral, ressalvado recurso manejado pelo terceiro juridicamente prejudicado, a assistência ou intervenção de terceiros.[14]

Sob outro prisma, inexiste irregularidade processual na representação da suscitante/recorrida, que, ao reverso do afirmado pelos apelantes Francisco Eduardo di Pietro Manzi e Alexandre Santos Bolla Ribeiro, trouxe para os autos cópia de seu estatuto social[15]. Além disso, a dúvida inversa foi instruída com procuração, ata de eleição dos Conselhos Diretor e Executivo e ata da assembleia geral ordinária realizada em 28 de março de 2015[16]. Vale dizer: desnecessário qualquer saneamento, particularmente o aventado por dois dos recorrentes.

Os recorrentes justificaram e comprovaram suas legitimidades e seus interesses recursais, evidenciados pelos registros dos compromissos de venda e compra, constitutivos de direitos reais de aquisição, e pelas cessões de direitos noticiadas.[17]

Os direitos reais de aquisição, todavia, não impedem as inscrições de títulos por meio dos quais o proprietário tabular aliena a terceiros imóveis que anteriormente prometeu à venda. Em contrapartida – e nada obstante a registrabilidade desses títulos –, os direitos reais de aquisição são oponíveis, por força da sequela, aos terceiros adquirentes.

Por isso, conforme escólio de Francisco Loureiro, constituído o direito real de aquisição, “novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador”.[18] Convém sublinhar: ineficazes, e não inválidos. A questão se resolve, por conseguinte, no plano da eficácia, não no da validade.

De acordo com o positivado no art. 1.418 do CC,  os promitentes compradores titulares de direitos reais de aquisição, uma vez quitado o preço, podem exigir de terceiros, a quem cedidos os direitos dos promitentes vendedores, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, submetendo-os, além do mais, à execução coativa.

Não há que se cogitar de indisponibilidade da coisa comprometida, resultante do registro da promessa de venda e compra irretratável. A propriedade continua em nome do promitente vendedor, que pode transferi-la a terceiros, que, entretanto, receberão a coisa com o ônus que a limita, diante da inerência e ambulatoriedade do direito real de aquisição, a vincular o imóvel à promessa. Em outras palavras: não se impõe ao promitente vendedor uma proibição de alienar; caso contrário, o art. 1.418 do CC perderia muito de seu sentido.

Essa compreensão se compadece com lição de Caio Mário, que realça o significado particular e elucidativo da oponibilidade erga omnes gravada no art. 1.418 do CC, a ligar o imóvel, por força da sequela, à promessa de venda e compra. Não se trata de superfetação, e fica claro que o renomado civilista entende ser possível, após a inscrição da promessa, a alienação da coisa, pelo promitente vendedor, a terceiro, que a receberá onerada, sendo-lhe oponível o direito do promitente comprador ao recebimento da escritura definitiva de venda e compra.[19]

A solução é, sem dúvida, consentânea com a ordem jurídica contemporânea; com a inovação trazida pelo Código Civil; está em harmonia com a vitalidade característica do direito, força viva[20], em constante atualização. Ou seja, não há, aqui, por certo, apelo (frívolo) ao novidadismo, o que seria criticável, ainda mais se em ofensa fosse ao princípio da segurança jurídica, senão busca da realização do direito positivado, infensa ao misoneísmo.

Nessa linha, descartando a violação dos princípios da continuidade e da disponibilidade, bem como a necessidade de prévio cancelamento dos registros das promessas de venda e compra, para fins de inscrição de títulos mediante os quais o proprietário tabular aliena a mesma coisa para terceiros, forjou-se a contemporânea jurisprudência administrativa do C. CSM.

A esse respeito, a título exemplificativo, transcrevo, da Apelação n.º 0000294-57.2010.8.26.0372, rel. Des. Renato Nalini, j. 13.12.2012, a seguinte passagem:

... é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade – não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.

Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisição).

Com idêntica orientação, no julgamento da Apelação n.º 0025566-92.2011.8.26.0477, rel. Des. Renato Nalini, em 10.12.2013, resolveu-se: “... o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.” (grifei)

Mais recentemente, no julgamento da Apelação n.º 1010491-71.2014.8.26.0224, rel. Des. Elliot Akel, em 7.10.2015, constou ilustrativa argumentação:

... Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o imóvel não de algum dos cedentes, mas do proprietário. Imagine-se que, inobstante a cadeia de sucessivas cessões (registradas, acrescento), o interessado tivesse ido à fonte, ao proprietário, e efetuado o pagamento do preço, adquirindo o domínio do bem. Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta é positiva, dada a validade do negócio, e não se cogitaria de quebra de continuidade.

Essa diretriz foi prestigiada em outros precedentes do C. CSM: Apelação n.º 0020761-10.2011.8.26.0344, rel. Des. Renato Nalini, j. 25.10.2012; e Apelação n.º 0052791-20.2012.8.26.0100, rel. Des. Elliot Akel, j. 11.2.2014.

De todo modo, malgrado impertinente a exigência formulada pelo Oficial, a requalificação do título, característica deste procedimento administrativo, conduz – por razões diversas das recursais, é verdade –, à reforma da sentença.

O acordo homologado judicialmente não traduz, por si, convenção sobre a transferência de bens imóveis; pactuou-se apenas a expropriação judicial dos bens relacionados, de cuja consumação não se tem notícia. De fato, não se demonstrou a perfectibilização da constrição judicial, tampouco a avaliação dos imóveis, pressupostos da adjudicação. Ademais, não consta, da carta de sentença notarial, auto de adjudicação. Além disso, nada também sugere a ocorrência de alienação por iniciativa particular ou em hasta pública, autorizadas pelo acordo em apreço.[21]

Em suma: a carta de sentença não está instruída com documentos indicativos da efetiva transferência, para a suscitante, dos bens imóveis descritos nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos. Em momento nenhum, de resto, acrescente-se, ajustou-se uma dação em pagamento. Não se acordou, mediante negócio translativo oneroso, com escopo liberatório, que a suscitante/credora receberia, da proprietária tabular, prestação diversa da res debita, consistente na transferência consensual do domínio dos bens, em lugar do pagamento em dinheiro, prestação originalmente devida.

Dentro desse contexto, e considerando a informação de que registros translativos da propriedade de outros imóveis foram efetivados com amparo na carta de sentença objeto da qualificação em exame[22], impõe ao MM Juiz Corregedor Permanente, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser informada à CGJ, identificar essas inscrições e apurar eventuais nulidades de pleno direito (ligadas a erros de qualificações registrais), além da prática de falta disciplinar.

Em arremate, a situação dos autos ainda reclama a instauração de uma apuração disciplinar pelo MM Juiz Corregedor Permanente do 6.º Tabelião de Notas de Santos, a quem deverá ser oficiado para, em expediente próprio, com abertura a ser prontamente comunicada à E. CGJ, apurar eventual falha na qualificação notarial, em tese verificada por ocasião da formação da carta de sentença notarial.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento aos recursos, com observação, para julgar a dúvida procedente e, dessa forma, excluir a potência registral da carta de sentença notarial, sem idoneidade para transferir a propriedade dos imóveis identificados nas matrículas n.º 77.527 e 79.228 do 1.º RI de Santos.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0010770-93.2015.8.26.0562 - SEMA

Procedência:Santos

Apelantes:Glória Zingoni

Francisco Eduardo di Pietro Mani

 Alexandre Santos Bolla Ribeiro

Apelada:Associação Amigos de Guaratuba

 

 

 

DÚVIDA INVERSA. RECURSO DE TERCEIROS PREJUDICADOS. REGISTRO DE “CARTA NOTARIAL DE SENTENÇA”,

 

1.A dúvida inversa ou avessa é praxis que vulnera o devido processo legal previsto no Código político brasileiro de 1988. Voto vencido que julgava extinto o processo, sem resolução de mérito.

 

2.O registro do compromisso de venda e compra não tem eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios.

 

3. Assim, o registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real de aquisição.

 

4.O impedimento à vertente pretensão registral, em verdade, está em que o instrumento formal –a “carta notarial de sentença”, criação administrativa paulista, não veicula nenhum título causativo apto a transferir o domínio imobiliário.

 

5.Não é só: o próprio instrumento sob exame, formalmente, não possui executividade. Trata-se de um título expedido por tabelião, à margem da competência notarial submetida ao estrito princípio da legalidade. Com efeito, as “cartas notariais de sentença” são de criação administrativa, em que um título de conteúdo judicial é extraído em via extrajudiciária, como se as autorizações notariais compreendessem as autorizações judiciais. Ou seja, é um título, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei o tenha previsto e conferido executividade.

 

6.Não parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de São Paulo a determinação de que se proceda à instauração seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de caráter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais punições a registradores e notários. É que, em matéria registral, este nosso Conselho tem apenas competência recursória, i. e., não é órgão dotado de função correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o Código de normas da egrégia Corregedoria Geral da Justiça paulista (item 1º do cap. XIII do tomo II). Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justiça e, no limite de suas atribuições, aos MM. Juízes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa própria, seja por delegação, quando o determine o Corregedor Geral) a adoção de ambas essas providências, sempre segundo critérios de conveniência e de oportunidade que, nesse gênero de temas registrais, não se emolduram na competência legal e regimental deste Conselho

 

Vencido, em questão preliminar, meu voto de mérito dá provimento ao recurso, com observações.

 

 

 

VISTO (Voto n. 39.911):

 

1.Meu voto, em plano preliminar, extingue o processo sem resolução de mérito.

 

É que se cuida, neste caso, do que se acostumou denominar “dúvida inversa” (indireta ou avessa), isto é, a dúvida registral que, contra legem, é suscitada pelo interessado, diretamente, ao juízo corregedor.

 

Trata-se de praxis, com efeito, que não se prevê em lei, motivo bastante para não ser admitida de fato, por ofensa à exigência constitucional do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição federal de 1988). Por algo pode entender-se que se designe “dúvida avessa”: é que ela se avessa da legalidade.

 

Nenhuma norma jurídica brasileira atual autoriza a livre escolha para a inceptiva da dúvida registrária ou para seu rito, e essa “dúvida inversa” não se afeiçoa ao previsto expressamente na Lei n. 6.015/1973 (de 31-12, arts. 198 et sqq.).

 

Ao longo de anos, a “dúvida indireta” tem-se mesmo manifestado como um risco para a segurança das atividades do registro público e até para as expectativas dos interessados. Não rara vez, o pleito não atende a exigíveis preceitos de processo registral, a começar do primeiro deles, que é a existência de prenotação válida e eficaz, e está mesmo de logo fadado a frustrar-se, levando a delongas que o atento e humilde respeito ao iter imposto em lei teria evitado.

 

Meu voto preliminar, pois, julga extinta esta dúvida registral, sem apreciação de seu mérito, prejudicado o exame do recurso de apelação.

 

2.Suplantada a preliminar, voto pelo provimento do recurso.

 

O caso dos autos concerne a recusa de registro de um título de origem notarial, mas que se intitula “carta de sentença”, alegando os ora apelantes sua qualidade de promitentes compradores dos imóveis objeto, acenando ao respeito à consecutividade tabular.

 

3.O fundamento recursório desfiado não daria, por si próprio, espeque algum para o provimento da apelação.

 

Como consta de ven. precedente deste Conselho (AC 1057235-74.2015 -Rel. Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, j. 15.3.2016), o compromisso de compra e venda de imóvel, criação típica brasileira (vidç CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), é, contanto que registrado, um direito real de aquisição (cf. art. 1.417 do Código civil), modalidade, em rigor, de garantia e não já de transferência jus-imobiliária.

 

Não tem, pois, o registro desse compromisso eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, e tanto assim é que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, “pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (art. 1.418 do Cód.civ.; o realce gráfico não é do original).

 

Ora, esse referido direito do promitente vendedor, sendo relativo a imóvel, exige, para que se reconheçam os efeitos plenos de sua “cessão”, o registro da transferência, seja para os fins constitutivos (ato inter vivos), seja em vista da disponibilidade (sucessão mortis causa; vidç arts. 1.245 do Cód.civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).

 

Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um imóvel não interfere com a disponibilidade do prédio pelo dominus, mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios. Essa inoponibilidade é, suposto caiba este discrimen, acercada da ideia de ineficácia relativa. Corresponde ao conceito registral de eficácia prenotante, é dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que “al promissario dell'alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa la trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne tiene luogo” (“La pubblicità immobiliare del contrato preliminare”, in Rivista di diritto civile. Pádua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa do direito real de aquisição imobiliária dá-se exatamente pela “retroazione degli effetti dell'atto finale (…), secondo i casi, della trascrizione di tale atto” (id.).

 

Assim, mais claramente, é certo, depois da vigência do Código civil brasileiro de 2002 (mas antes, já isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros públicos. Rio de Janeiro : São Paulo : Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5 ), é de admitir a inscrição predial de atos acedidos posteriormente à registração correlata de compromisso de venda e compra de um dado imóvel, para ensejar a observância da norma do art. 1.428 desse Código, porque, como visto e ad summam, o registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real de aquisição.

 

As promessas de compra e venda inscritas nas matrículas 77.527 e 79.228 do 1º Registro de Imóveis de Santos (fls. 236-237), portanto, não eram óbice para que se negasse o rogado registro stricto sensu.

 

4. O impedimento à vertente pretensão registral, em verdade, está em que o instrumento formal objeto –a “carta notarial de sentença”, criação administrativa paulista, não veicula nenhum título causativo apto a transferir o domínio imobiliário.

 

O documento a que a apelada Associação de Amigos de Guaratuba pretende valha por título de transferência dominial é uma transação (fls. 181-186) homologada em Juízo (autos 1.573/05, da 1ª Vara Judicial de Bertioga – cf. fls. 172), pela qual transação se convencionou que certos imóveis (entre eles, os lotes para os quais se pretendem as inscrições em discussão) fossem “penhorados servindo assim de garantia para a execução das importâncias devidas à Autora [a apelada]” (fls. 181).

 

Não houve, pois, nenhum ato negocial (ou de substituição judiciária de vontades contratantes) que efetivamente bastasse à transferência de domínio, seja sob modo coativo (assim, p.ex., arrematação, adjudicação em execução forçada, alienação por iniciativa particular), seja sob modo consensual (e.g., dação em pagamento).

 

Não é só. O próprio instrumento sob exame, formalmente, não possui executividade. Trata-se de um título expedido por tabelião, à margem da competência notarial submetida ao estrito princípio da legalidade.

 

Com efeito, as “cartas notariais de sentença” são de criação administrativa, em que um título de conteúdo judicial é extraído em via extrajudiciária, como se as autorizações notariais compreendessem as autorizações judiciais. Ou seja, é um título, formalmente, extrajudicial, e, materialmente, judicial, sem que a lei o tenha previsto e conferido executividade.

 

Não custa dizer que a Lei de Registros Públicos, ao referir-se aos títulos judiciários inscritíveis, aponta, de maneira expressa, os expedidos de autos judiciais: “cartas de sentença, mandados, formais de partilha e certidões extraídos de autos de processo” (al. d do art. 222 da Lei n. 6015/1973, de 31-12).

 

5.Por fim, não parece competir a este Conselho Superior da Magistratura de São Paulo a determinação de que o M. Juízo Corregedor Permanente do 6º Tabelião de Notas de Santos proceda à instauração seja de um processo administrativo comum, seja de outro, de caráter administrativo-disciplinar, para sanar falhas e impor eventuais punições no âmbito dos registros e das notas.

 

É que, em matéria registral, este nosso Conselho tem apenas competência recursória, i. e., não é órgão dotado de função correcional, assim o explicitam quer o Regimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (incs. XVII, XIX, XXI, XXII, XXVI, XXVII, XXVIII e XXX de seu art. 28), quer o Código de normas da egrégia Corregedoria Geral da Justiça paulista (item 1º do cap. XIII do tomo II).

 

Cabe, sim, ao eminente Corregedor Geral da Justiça e, no limite de suas atribuições, aos MM. Juízes Corregedores Permanentes (seja por iniciativa própria, seja por delegação, quando o determine o Corregedor Geral) a adoção de ambas essas providências, sempre segundo critérios de conveniência e de oportunidade que, nesse gênero de temas notariais e registrais, não se emolduram na competência legal e regimental deste Conselho.

 

Outrossim, a só circunstância de um ven. acórdão deste Conselho Superior recomendar a instauração de um processo disciplinar já configura uma espécie de punição antecipada.

 

Com efeito, não se pode menosprezar o estigma que propicia o fato de sugerir-se, por este Conselho a instauração de processo disciplinar. Nunca é demasiado, a propósito, lembrar uma lição prudente de CARNELUTTI, com sua agudeza costumeira, afirmando ser já uma pena o só processo punitivo.

 

DO EXPOSTO, por meu voto preliminar, julgava extinto o processo, sem resolução de mérito, prejudicado o recurso de apelação de Glória Zingoni, Francisco Eduardo di Pietro Mani e Alexandre Santos Bolla Ribeiro.

 

No mérito, provejo o recurso, para o fim de que se mantenha a negativa aos registros stricto sensu.

 

É como voto.

 

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

 

 

[1] Fls. 252-257.

[2] Fls. 273-301 e 389-395.

[3] Fls. 304 e 397.

[4] Fls. 369-380 e 403-416.

[5] Fls. 384-386 e 418-419.

[6] Fls. 428.

[7] Fls. 41-226.

[8] Fls. 172 e 174-186.

[9] Fls. 236 e 237.

[10] Fls. 2-8.

[11] Fls. 23 e 233-235.

[12] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.02.1995; Apelação Cível n.º 76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 08.03.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. 14.09.2010.

[13] Item 41.1. do Cap. XX.

[14] Apelação Cível n.º 176-0, rel. Des. Adriano Marrey, j. 02.10.1980; Apelação Cível n.º 510-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 14.09.1981; Apelação Cível n.º 782-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 23.08.1982; Apelação Cível n.º 23.780-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.05.1995; Apelação Cível n.º 22.417-0/4, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 31.08.1995; Apelação Cível n.º 964-6/0, rel. Des. Ruy Camilo, j. 16.06.2009; Apelação Cível n.º 1.163-6/2, rel. Des. Reis Kuntz, j. 20.10.2009.

[15] Fls. 149-161.

[16] Fls. 9-16.

[17] Fls. 236-237, 206-208 e 209-211.

[18] Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Min. Cezar Peluso (coord.). 7ª ed. São Paulo: Manole, 2013. p. 1.491.

[19] Instituições de Direito Civil: direitos reais. 20.ª ed. Atualizada por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 383-384.

[20] “O direito não é uma pura teoria, mas uma força viva.” (Rudolf von Ihering. A luta pelo direito: texto integral. Tradução de Mario de Meroe. São Paulo: Centauro, 2003. p. 21.)

[21] Fls. 174-186.

[22] Fls. 3, terceiro parágrafo.



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