Despachos/Pareceres/Decisões
125/2008
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Parecer nº 125/2008-E - Processo CG 2007/11827
: 26/08/2008
(125/2008-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Incor Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outro
Ref.: Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente
REGISTRO DE IMÓVEIS – Unificação de matrículas – Necessário que os imóveis contíguos pertençam ao mesmo titular – Artigo 234 da LRP – Requisito que pode ser atendido ‘in casu’ com o traslado de atos de registro e averbação constantes da matrícula que deu origem a uma daquelas a serem unificadas – Subseqüente desdobro do imóvel unificado que extrapola os limites do pedido inicial – Descabimento, nesta sede, da análise de exigências para o registro de escritura de venda e compra relativa a parte destacada do imóvel unificado – Controvérsia que só poderá ser apreciada em eventual procedimento de dúvida, depois da qualificação do título pelo Oficial Registrador – Recurso provido em parte.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por INCOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DISAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente, que julgou procedente em parte pedido de unificação das matrículas n° 127.290 e 132.636 (esta última aberta por destaque do imóvel de matrícula n° 126.873), determinando: a) a prorrogação da prenotação da escritura de venda e compra de fls.503/504 junto às matrículas n° 127.290 e n° 132.636 por 90 dias a partir da apresentação do título original para registro, a fim de viabilizar a prática dos demais atos a cargo dos interessados; b) a averbação, nas matrículas n° 126.873 e 132.636, do falecimento de Adelaide Patrocínio dos Santos, mediante a apresentação de sua certidão de óbito; c) o registro da escritura de fls.503/504, exclusivamente para transferência de titularidade do imóvel da matrícula n° 126.873 (área 03 remanescente) e matrícula n° 132.636 para Incor Empreendimentos Imobiliários Ltda.; d) a abertura de matrícula no Registro de Imóveis de Praia Grande para a área ‘D’ da planta de fls.402, destacada da matrícula n° 126.873 do Registro de Imóveis de São Vicente, em vista de referida fração do imóvel estar situada no território da Comarca de Praia Grande; e) o bloqueio das matrículas n° 127.290 e 132.636, do Registro de Imóveis de São Vicente, até que sejam realizados pelos proprietários todos os atos civis, de registro e tributários determinados na sentença.
As recorrentes alegaram, em síntese, que não estão obrigadas a arcar com as despesas de registro ou averbação a serem realizados, pois tal já ocorreu quando da abertura da matrícula 26.597 no Registro de Imóveis de Praia Grande, sendo certo que caberia ao Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente ter realizado o traslado de todo o teor daquela matrícula quando foi aberta a de número 126.873 e, conseqüentemente, a de n° 132.626. Aduziram que não devem apresentar novas certidões negativas de débitos federais por ocasião do registro da escritura de venda e compra de parte do imóvel em exame à Cooperativa Habitacional Nosso Lar da Baixada Santista, visto que elas já foram apresentadas quando de sua lavratura. Sustentaram, ademais, não ser exigível a quitação das constrições que pesam sobre o imóvel matriculado sob n° 127.290 para que possa ser feita unificação de matrículas e futuro desdobro, visto que as constrições permanecerão garantidas pela área remanescente, de titularidade das ora recorrentes.
O Ministério Público opinou a fls.732/735 pelo provimento em parte do recurso, a fim de ser dispensada a apresentação de certidões negativas de débito fiscais federais e previdenciárias, posto tratar-se de controvérsia a ser analisada quando da qualificação do título.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora as recorrentes tenham intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
O presente recurso comporta provimento em parte.
As recorrentes pleitearam a fls.02/04 a unificação das matrículas n° 126.873 e 127.290, ambas do Registro de Imóveis de São Vicente, informando que referida providência tem por finalidade viabilizar futuro registro de escritura de venda e compra de parte dessa área que foi alienada a terceiro.
Na primeira manifestação do Oficial Registrador a fls.253v° e 254, foram levantados dois óbices à pretendida unificação: 1) que os imóveis objeto das matrículas n° 126.873 e 127.290 não pertencem à mesma pessoa, visto que na matrícula n° 126.873 figura como titular do domínio Adelaide Patrocínio dos Santos e na matrícula n° 127.290 figuram como titulares as empresas Incor Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Disan Empreendimentos Imobiliários Ltda.; 2) ser precária a descrição do imóvel objeto da matrícula n° 127.290.
Posteriormente, o registrador em comento manifestou-se a fls.268 no sentido de ser possível trasladar da matrícula n° 26.597, da Comarca de Praia Grande, que deu origem à matrícula 126.873, de São Vicente, tanto a averbação do falecimento de Adelaide Patrocínio dos Santos, quanto o registro da aquisição do imóvel pela empresa Incor e a averbação da cisão entre ela e a empresa Disan, e a conseqüente transmissão de 1/3 da área a esta última, o que faria com que ambas as matrículas a serem unificadas estivessem registradas em nome do mesmo titular, restando apenas a necessidade de se retificar a descrição do prédio sob matrícula n° 127.290.
No saneador de fls.273/280, o MM. Juiz Corregedor Permanente determinou a realização de perícia para retificação das áreas de ambas as matrículas a serem unificadas, sendo certo que no laudo pericial de fls.314/337, que foi complementado a fls.426/435, apurou-se que o imóvel matriculado sob n° 127.290 possui área de 26.126,10m² e o imóvel matriculado sob n° 126.873 possui área de 195.554,7645m², dos quais 20.175,6892m² estão situados em Praia Grande (fls.427).
Diante das conclusões do laudo pericial, sugeriu o Sr. Oficial do Registro de Imóveis a fls.452 as providências necessárias à regularização das matrículas em exame, tendo o MM. Juiz Corregedor Permanente determinado então a abertura da matrícula n° 132.636 (fls.485), relativa à área de 175.379,0753m² da matrícula n° 126.873, que se encontra nos limites de São Vicente, permanecendo esta última matrícula com a área remanescente de 20.175,6892m² (fls.486/488), que se situa na Comarca de Praia Grande, até a abertura de matrícula nessa Comarca relativamente a tal área.
A fls.530/533, o MM. Juiz Corregedor Permanente determinou que se realizasse complementação do laudo pericial, com o intuito de esclarecer se a área do imóvel com matrícula sob n° 132.636, ainda em nome de Adelaide Patrocínio dos Santos, está inserida na área adquirida através da escritura de fls.503/504, visto ser necessário, para a unificação pleiteada, que ambos os imóveis em tela estejam registrados em nome do mesmo titular.
O laudo complementar de fls.603/634 constatou que a área da matrícula 132.636, com 175.379,0753m², está inserida na área comprada através da escritura de fls.503/504 (fls.613).
Tendo em vista, pois, a conclusão da prova técnica, verifica-se que assiste razão às recorrentes quando pretendem que seja feito o traslado dos atos registrários constantes da matrícula n° 26.597, da Comarca de Praia Grande, que deu origem à matrícula n° 126.873, da Comarca de São Vicente, que por sua vez ensejou a abertura da matrícula n° 132.636, de igual Comarca.
Com efeito, na medida em que já constam da matrícula n° 26.597, da Comarca de Praia Grande, a averbação do falecimento da anterior proprietária Adelaide Patrocínio dos Santos, o registro da aquisição do imóvel pela empresa Incor Empreendimentos Imobiliários Ltda e a averbação da transferência de 1/3 do imóvel em exame à empresa Disan Empreendimentos Imobiliários Ltda., por transferência de capital social em virtude de cisão, conforme certidão imobiliária de fls.238/242, e considerando, por outro lado, que a perícia confirmou que o imóvel com matrícula de n° 132.636, originado do imóvel de matrícula n° 126.873, está abrangido pela gleba adquirida pela escritura de fls.503/504, não se justifica, pois, a determinação para que as ora recorrentes providenciem a averbação do falecimento de Adelaide Patrocínio dos Santos, mediante a apresentação de sua certidão de óbito, bem como para que promovam o registro da escritura pública de fls.503/504 e a averbação da cisão entre as empresas Incor e Disan, já que tais providências implicarão despesas com os atos de registro e averbação que já foram arcadas pelas recorrentes quando de sua realização originária junto à matrícula n° 26.597, de Praia Grande, bem como exigirão a renovação da apresentação de certidões que já foram apresentadas ‘opportuno tempore’.
Destarte, o Sr. Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente deverá trasladar da matrícula n° 26.597, da Comarca de Praia Grande, para as matrículas n° 126.873 e n° 132.636, de sua Comarca, a averbação do falecimento de Adelaide Patrocínio dos Santos, o registro da escritura de fls.503/504 e a averbação da cisão e transferência de capital social à empresa Disan, com a conseqüente transmissão de 1/3 da propriedade do imóvel, para que se atenda ao requisito do artigo 234 da Lei de Registros Públicos, que exige que ambos os imóveis, cujas matrículas se pretende sejam unificadas, estejam registradas em nome do mesmo titular, sendo certo que com esta medida as matrículas n° 127.290 e 132.636 estarão em nome das recorrentes Incor e Disan, não sendo necessária, para tanto, a apresentação de novas certidões negativas ou novo recolhimento de custas e emolumentos.
A possibilidade de tal providência, aliás, já havia sido reconhecida pelo Registrador a fls.268 e pelo próprio MM. Juiz Corregedor Permanente a fls.278, penúltimo parágrafo, que, porém, acabou impondo aos ora recorrentes um caminho mais longo e oneroso para a unificação de matrículas pleiteada, caminho esse que, como visto, pode ser evitado.
Ressalte-se, por oportuno, que o óbice da precariedade da descrição do imóvel constante da matrícula 127.290 restou superado com a retificação já levada a efeito nos autos.
Impertinente, por outro lado, a determinação para que os ora recorrentes comprovem a quitação das dívidas que deram origem às penhoras registradas na matrícula n° 127.290, visto que referida exigência foi estabelecida para a hipótese de desdobro do imóvel depois de realizada a unificação, o que excede, portanto, os limites do objeto do pedido inicial, que se limita a postular a unificação das duas matrículas em tela e não o subseqüente desdobro do imóvel unificado.
Aliás, o eventual futuro desdobro do imóvel já unificado tampouco poderia ser deferido nesta sede, visto depender de comprovação de aprovação pela Prefeitura Municipal, a teor do que dispõe a Lei 6.766/79, na medida em que se trata de forma de parcelamento do solo urbano, e referida prova não consta dos autos.
Despicienda, porém, tal controvérsia, pois a quitação dos débitos que ensejaram constrições sobre o imóvel sob matrícula n° 127.290 não se constitui em requisito para a unificação tabular pretendida, que é o objeto deste procedimento administrativo, sendo certo que, conforme reconhecido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente a fls.682, o imóvel resultante da unificação deverá carregar consigo todas as constrições e ônus reais que recaírem sobre os imóveis que foram reunidos.
Por fim, descabe, nesta sede, o pedido das recorrentes quanto à dispensa de apresentação de certidões negativas para proceder ao registro da escritura de venda e compra em favor da Cooperativa Habitacional Nosso Lar da Baixada Santista, relativa a parcela destacada do imóvel em exame, já que referida discussão não pode ter lugar nestes autos, sendo certo que referido título terá que ser primeiramente qualificado pelo Oficial Registrador, quando for apresentado a registro, e somente se houver insurgência da parte interessada contra eventuais exigências que forem feitas pelo Oficial é que a matéria poderá ser apreciada no procedimento de dúvida que venha a ser suscitado com tal origem.
Ressalte-se, ademais, que na medida em que a unificação de matrículas pleiteada pelas ora recorrentes será realizada sem a necessidade das providências de iniciativa da parte interessada que foram alvitradas na decisão de fls.677/685, não se justifica o bloqueio de matrículas determinado a fls.685, devendo as matrículas n° 127.290 e 132.636 ser encerradas depois de operada a sua unificação, conforme determina o artigo 234 da Lei de Registros Públicos, o mesmo ocorrendo com a matrícula n° 126.873, depois que for aberta na Comarca de Praia Grande matrícula relativa à Área ‘D’, da planta de fls.402, que corresponde à gleba remanescente da matrícula n° 126.873, que, porém, se encontra localizada na Comarca de Praia Grande, como determinado a fls.684, item ‘d’.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelas requerentes seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que a ele seja dado provimento em parte, para que o Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente traslade da matrícula n° 26.597, da Comarca de Praia Grande, para as matrículas n° 126.873 e n° 132.636, de sua Comarca, a averbação do falecimento de Adelaide Patrocínio dos Santos, o registro da escritura de venda e compra de fls.503/504 em favor da empresa Incor e a averbação da cisão e transferência de capital social à empresa Disan, com a conseqüente transmissão de 1/3 da propriedade do imóvel, não sendo necessária, para tanto, a apresentação de novas certidões negativas ou novo recolhimento de custas e emolumentos, bem como para que o Oficial Registrador proceda à unificação das matrículas n° 127.290 e n° 132.636, devendo as matrículas n° 127.290 e n° 132.636 ser encerradas depois de operada a sua unificação, conforme determina o artigo 234 da Lei de Registros Públicos, o mesmo ocorrendo com a matrícula n° 126.873, depois que for aberta na Comarca de Praia Grande matrícula relativa à Área ‘D’, da planta de fls.402, que corresponde à gleba remanescente da matrícula n° 126.873, que se encontra localizada, porém, na Comarca de Praia Grande.
Sub censura.
São Paulo, 30 de abril de 2008.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta pelas requerentes como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e dou provimento em parte, nos termos do exposto no referido parecer. Publique-se. São Paulo, 9 de maio de 2008. (a) LUIZ ELIAS TÂMBARA - Corregedor Geral da Justiça em exercício
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