Acórdão - DJ nº 1086003-10.2015.8.26.0100 - Apelação Cível
Data inclusão: 08/08/2016

Registro: 2016.0000434183

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1086003-10.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante CRISTIANO VAZ PERON, é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS/SP.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Julgaram prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u. Declarará voto o Desembargador Ricardo Dip.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 21 de junho de 2016.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 1086003-10.2015.8.26.0100

Apelante: Cristiano Vaz Peron
Apelado: 17º Oficial de Registro de Imóveis/sp

Voto nº 29.194

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Área remanescente de gleba maior – Quinhão primígeno descrito de maneira imprecisa – Ocorrência de sucessivos e pretéritos destaques – Necessidade de apuração prévia do remanescente – Ofensa aos princípios registrais da disponibilidade e da especialidade objetiva configurada – Irresignação parcial –Ausência de questionamento a respeito das exigências (também pertinentes) relacionadas com os princípios da especialidade subjetiva e continuidade – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

O Oficial do 17.º RI desta Capital, ao suscitar dúvida e justificar a desqualificação registral da escritura de venda e compra do terreno correspondente à parte remanescente do lote sete da quadra C da planta dos terrenos da Vila Mathias Konen, escorou-se nos princípios da disponibilidade, da especialidade e da continuidade.

A par de ponderar a necessidade de prévia apuração da área remanescente alienada, especialmente diante das plantas exibidas e dos destaques ocorridos, o Registrador esclareceu a pertinência das exigências atinentes à apresentação de documentos que comprovem a filiação e o óbito daquele que figura como proprietário, não questionadas pelo interessado.[1]

Certificado o decurso do prazo para impugnação[2], e após parecer do Ministério Público[3], a dúvida foi julgada prejudicada, nada obstante reconhecida a adequação das exigências feitas pelo Oficial[4], razão pela qual o interessado interpôs apelação, em peça onde sustenta a prescindibilidade do levantamento prévio, pois, argumenta, o imóvel se encontra suficientemente individualizado, com medidas e confrontações estabelecidas.[5]

Com o recebimento do recurso no duplo efeito[6], os autos foram encaminhados ao C. Conselho Superior da Magistratura e, ato contínuo, a Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não conhecimento da apelação, embora realçando a conformidade da exigência impugnada com os princípios registrais.[7]

É o relatório.

Ao desqualificar, para fins de registro, a escritura da venda e compra ajustada entre o Espólio de Guilherme Konen e José de Souza Neto, o Oficial do 17.º RI desta Capital invocou os princípios da especialidade objetiva, da disponibilidade, da especialidade subjetiva e da continuidade.[8]

Ao requerer suscitação de dúvida e, depois, ao apelar, o ora recorrente se insurgiu apenas contra a exigência atinente à prévia apuração da área remanescente do lote sete da quadra C descrito na transcrição n.º 8.578 do 3.º RI desta Capital, então envolvida na compra e venda formalizada por meio do título recusado.[9]

Desse modo, prejudicada a dúvida, porque configurada a irresignação parcial, o recurso não comporta conhecimento. Não se admite a prolação de decisão condicional, a tornar o registro dependente da exibição de novos documentos, porque isso importaria indevida prorrogação do prazo de prenotação.

Agora, se desconsiderado fosse o obstáculo ao exame da apelação, a confirmação do juízo negativo de qualificação impor-se-ia.

De acordo com a escritura pública recusada, o imóvel objeto da compra e venda, com área de 87,58 metros quadrados, contemplando parte remanescente do lote sete da quadra C da planta dos terrenos da Vila Mathias Konen, apresenta a seguinte descrição:

mede 13,43 metros de frente para a rua Cônego Luiz Gonzaga Biazi; 10,50 metros do lado direito de quem do referido terreno olha para a via pública, confrontando, aí, com parte do terreno original vendido a Belarmino Borges Palito; 5,60 metros do lado esquerdo, confrontando com a Escola Estadual Toledo Barbosa e terrenos pertencentes à Victoria Pereira; e, nos fundos, mede 9,75 metros, confrontando com uma viela sanitária aberta onde antes existia um campo de linha de tiro ao alvo.[10]

Encontra-se inserido, ainda conforme o título recusado, em área maior, em um dos terrenos identificados na transcrição n.º 8.578 do 3.º RI desta Capital, individualizado de forma precária, nos seguintes termos:

lote 7 da quadra C, à rua 1, de forma irregular, medindo 65,30 metros mais ou menos de frente por 44,70 em linha reta, até os fundos onde divide Frederico Konen, de outro 2,80 metros onde divide com Victorio Pereira, e daí quebrando a direita em linha obliqua, a linha de 44,70 metros mais ou menos, mede 79,00 metros de extensão, dividindo com o campo da linha de tiro alvo

 ou seja uma área de 1.570 metros quadrados.[11] (grifei)

Essa porção de terra mais extensa, então caoticamente identificada, com localização e medidas perimetrais imprecisas, foi atingida, preteritamente – restou esclarecido e documentado –, por diversos destaques, que deram origem aos bens imóveis identificados nas matrículas n.º 8.841[12], 8.289[13], 8.290[14], 38.565[15], 38.566[16] e 20.978[17] do 17.º RI desta Capital.

Uma vez confrontados a área original objeto do lote sete da quadra C e os sucessivos destaques, o perímetro da área remanescente não corresponde ao da gleba representada na escritura pública de venda e compra, consoante demonstrado pelo suscitante.[18] Aliás, como obiter dictum, acrescento: as medidas lançadas na escritura nem mesmo coincidem com as da planta exibida pelo recorrente.[19]

Dentro desse contexto, sequer é possível, portanto, aferir a disponibilidade quantitativa. Tampouco, de qualquer forma, há como apurar a disponibilidade qualitativa. Não se sabe, na realidade, onde se localiza o remanescente. A imprecisão geodésica do imóvel é manifesta.

Em sua versão original, a lateral esquerda do lote 7 da quadra C, sob o ponto de vista de quem da rua olha, media 2,80 metros, o que, independentemente dos destaques havidos, indica que a correspondente lateral esquerda do imóvel objeto do título não pode ter os 10,50 metros apontados na escritura, tampouco os 5,50 metros referidos na planta apresentada[20]. E ainda que ocorrido erro material ao tempo da lavratura da escritura, não poderia ter os 5,60 metros atribuídos, no título, a sua lateral direita, de quem da rua olha. Isso, no mais, expõe as incongruências do rumo e da metragem relativos aos fundos do imóvel alienado.

Volto a dizer: é inviável, em relação ao título alcançado pela desqualificação registral, o controle da disponibilidade quantitativa e qualitativa, assim como resta configurada a ofensa ao princípio registral da especialidade objetiva. Aliás, impõe evitar a disposição de direitos de extensão e conteúdo em aberto descompasso com a descrição tabular; impedir o risco de sobreposições. Caso contrário, far-se-á tábula rasa do princípio da segurança jurídica.

O escrito público contém dados de definição geodésica insuscetíveis de fiscalização em relação ao todo e às parcelas segregadas. A amarração geográfica do imóvel, com sua exata localização dentro da gleba maior, ficou comprometida. Não se pode afirmar que forma uma nova unidade imobiliária, perfeitamente situada no perímetro da área mais extensa. A prévia retificação desta, portanto, com apuração do remanescente, é indispensável.

A propósito, gleba maior, com descrição imperfeita, não tem aptidão para, antes do ajustamento de sua identificação, partejar novas unidades imobiliárias, com áreas menores. Esse é o entendimento consagrado na jurisprudência administrativa da E. CGJ e do C. CSM. Aliás, em parecer do hoje Des. Francisco Eduardo Loureiro, lavrado em 22.9.1996, sublinhou-se:

... Se o todo tem descrição imperfeita, intuitivo que as partes segregadas não podem ter medidas certas. A criação de novas unidades com descrição completa depende de prévio acertamento do registro anterior através de procedimento de retificação de área.

... como é elementar, a disponibilidade não se apura somente de forma quantitativa, mas também, e sobretudo, qualitativa. Não basta saber quanto se destacou e quanto sobrou. Deve ser conhecido onde foi o destaque e onde está o remanescente. Deve ser conhecida qual a figura do destaque e qual a figura do remanescente.[21] (grifei)

Antes, em parecer da lavra do hoje Des. Aroldo Mendes Viotti, aprovado pelo C. CSM por ocasião do julgamento da Apelação Cível n.º 12.189-0/4, rel. Des. Onei Raphael, em 27.5.1991, quando igualmente se tratou da criação de novas unidades imobiliárias a partir de uma gleba maior descrita de maneira imprecisa, pontuou-se:

... não há nenhuma razão para se conceder temperamento à regra imperada pelo art. 176, parág. único, II, n.º 03, da Lei n.º 6.015/73, que, ao prever os requisitos objetivos da matrícula, não se compadece com a mera indicação das confrontações do imóvel, senão que exige também a referência às suas características, suficientes e necessárias a estremar o espaço geográfico por ele ocupado, tornando-o inconfundível de outros imóveis; tudo isso de molde ao aperfeiçoamento do sistema cadastral idealizado pelo legislador de 1973, e de maneira a contribuir para maior segurança jurídica nos atos de registro, propiciando-se efetivo controle da disponibilidade do direito real e evitando-se o risco de sobreposições atuais e futuras.

...

Em suma: importando o título em parcelamento de área maior, descrito de modo deficiente, não se vê alternativa senão o prévio recobro da especialização objetiva, mediante processo retificatório judicial no qual se apurem as reais características do imóvel de maneira a posterioridade se viabilizar seu parcelamento. Antes que isso ocorra, será inviável ao registrador aferir a exata localização das partes, em si mesmas e em relação do todo de que se destacam. (grifei)

Com idêntica compreensão, há precedente mais antigo, expresso no v. acórdão proferido na Apelação Cível n.º 6.838-0, rel. Des. Sylvio do Amaral, em 30.3.1987, amparado em parecer da lavra do hoje Des. Ricardo Henry Marques Dip, do qual extraio os seguintes trechos:

Inadmissível ainda é o registro perseguido em face da ausência de localização precisa da parcela destacada em relação ao todo. A aferição da disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.

...

Inúmeros julgados do Colendo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo têm advertido para essa ofensa da especialidade (ablaqueação ou deslastreamento) em que, a rigor, faz falta determinar secundum tabula (e não consoante o título) o imóvel destacado ... (grifei)

A respeito dessa advertência, convém lembrar outro ilustrativo julgamento, ocorrido na Apelação Cível n.º 15.166-0/1, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, em 3.8.1992, ocasião na qual realçado não bastar “que a descrição da parcela segregada seja feita, no título com apuro técnico e referência a marcos físicos; mas é preciso que, confrontada com a descrição do registro anterior, referente a maior área, desvele sua possibilidade de situação geodésica. Se não se exigisse essa localização, se fora bastante a mera descrição constante do título, não haveria limites à criação de novos imóveis, à margem da segurança imposta pela especialidade registral.” (grifei)

Destarte, no tocante ao ponto questionado, o recorrente não tem razão, inclusive à vista de precedentes mais recentes, que, ancorados na sedimentada jurisprudência desta Corte, respaldam a exigida apuração da área remanescente, antecedente necessário do registro perseguido.

De mais a mais, o lançamento fiscal noticiado pelo recorrente é insuficiente para oportunizar o registro perseguido: o interesse tributário não se confunde com os princípios e as regras registrais orientadores do assento requerido.

Quanto aos descerramentos passados de matrículas de imóveis outros oriundos do quinhão maior onde também inserido o terreno objeto do título recusado, não antecedidos, assim, da indispensável retificação, é oportuno frisar que erros pretéritos não justificam nem legitimam outros; não se prestam a respaldar o ato registral pretendido, na justa e histórica compreensão deste C. CSM.[22]

Em arremate, a transcrição n.º 8.578 é lacunosa quanto à qualificação daquele que consta como proprietário da gleba maior na qual se situa a porção de terra em discussão. Não faz menção, particularmente, ao seu número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda nem ao seu número do Registro Geral da cédula de identidade, tampouco, de resto, então supletivamente, à sua filiação.[23] Tais elementos, ademais, também não são especificados no título apresentado.[24]

Pertinente, por conseguinte, em atenção ao princípio da especialidade subjetiva, a complementação documental exigida pelo Oficial, em sintonia, in concreto, com a regra do art. 176, § 1.º, II, 4), a, e III, 2), a, da

 Lei n.º 6.015/1973.[25] Além disso, considerado o passamento do proprietário tabular, cujo espólio figura na escritura como vendedor, é de rigor a exibição da correspondente certidão de óbito, essencial, inclusive, para demonstrar que faleceu no estado civil de solteiro e permitir o controle do princípio registral da continuidade.

Isto posto, ao dar por prejudicada a dúvida suscitada, não conheço do recurso interposto.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1086003-10.2015.8.26.0100– SEMA

Dúvida de registro

              VOTO (com divergência):

1.           Acompanho a conclusão do respeitável voto proferido pelo eminente Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS.

2.           Peço reverente licença, entretanto, para não aderir à “análise de mérito” a que se lançou após afirmar não conhecer do recurso.

3.           Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica (vidç arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

              Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

4.           Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

5.           Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 29 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

6.           Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

              Deste modo, e cum magna reverentia ao Des. MANOEL, que é das mais lúcidas inteligências de nosso Tribunal de Justiça, voto no sentido de que se exclua a r. “orientação para casos similares”.

              É, da veniam, meu voto de vencido.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

(assinatura eletrônica)