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Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Despachos/Pareceres/Decisões 10042640/2016


Acórdão - DJ nº 1004264-05.2015.8.26.0362 - Apelação Cível
: 08/08/2016

 

 

 

Registro: 2016.0000371261

 

 

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1004264-05.2015.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que são partes são apelantes JOSÉ LUIS RICCI e LUCIANA APARECIDA MATIELO RICCI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE MOGI GUAÇU.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

 

 

São Paulo, 20 de maio de 2016.

 

 

 

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica


 

 

Apelação1004264-05.2015.8.26.0362

Apelantes: José Luis Ricci e Luciana Aparecida Matielo Ricci
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi Guaçu

Voto nº 29.217

 

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Alienações sucessivas de frações ideais do imóvel originário, com abertura de novas matrículas e criação de vias públicas – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso desprovido.

 

 

 

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Mogi Guaçu, que negou registro a escritura pública de venda e compra, por vislumbrar irregular parcelamento do solo urbano.

Os recorrentes alegam, em resumo, que não há irregularidade, uma vez que não se alienou                 área certa e determinada, mas fração ideal, instituindo-se mero condomínio voluntário. Afirmam, também, que as alienações referentes à matrícula originária não podem ser levadas em consideração e apontam para o fato de não serem sucessivas, mas esparsas no tempo.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não merece provimento.

O item 171, do Cap. XX, das NSCGJ, diz: É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

Portanto, o mero fato de não se haver alienado fração ideal com localização, numeração e metragem certas não permite, automaticamente, afirmar a inexistência de burla à lei de parcelamento do solo urbano.

A formação de condomínio voluntário também pode implicar burla. É a verificação do histórico do imóvel que dará o norte para eventual conclusão nesse sentido.

No presente caso, a análise do histórico de desmembramento indica a existência de parcelamento irregular. Vejamos.

Havia uma área maior, de 163.998,78 metros quadrados, objeto da matrícula n. 34.189. Houve desmembramento, com a criação das matrículas 34.889 (imóvel de 4.115 metros quadrados) e 34.990 (imóvel de 159.883,78 metros quadrados). Essa matrícula 34.990, por sua vez, deu origem a seis outras novas, de 43.018 a 43.023.

Importante ressaltar que as matrículas 43.018 a 43.020 destinaram-se à abertura e alargamento de vias públicas, a indicar a existência de parcelamento irregular.

A matrícula 43.023 foi objeto de pedido de dois desmembramentos. Aqui, cuida-se de alienação que tem como objeto fração ideal do imóvel da matrícula 43.021.

Não importa que, nessa matrícula 43.021, não haja sucessivas alienações. As anteriores, ainda que em espaço de tempo dilatado, demonstram que o imóvel originário vem sofrendo diversos desmembramentos, com abertura de vias, sem nenhum motivo aparente que não a existência de parcelamento irregular.

Note-se, ademais, que os compradores não têm vínculo aparente com os alienantes, circunstância aceita em diversos precedentes desse Egrégio Conselho como indicativa de burla.

Sobre hipótese similar à presente, é oportuno trazer trecho do voto exarado na apelação n. 0009405-61.2012.8.26.0189, cujo Relator foi o Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini:

“E nessa trilha, é oportuno lembrar precedente recente do C. CSM, rel. Des. Maurício Vidigal, no qual acentuado que a ausência de atrelamento da fração ideal ao solo, por si só, não legitima o registro, porquanto a simples expansão de condomínio supostamente pro indiviso no tempo, sem nenhuma relação de parentesco entre os sujeitos de direito, é indicativa, segundo o que normalmente acontece, de divisão informal, sem o controle registrário.[1] (grifei)

Outro, recentíssimo, da minha relatoria, e com referência a elucidativo parecer do então Juiz Auxiliar da Corregedoria Claudio Luiz Bueno de Godoy, lavrado nos autos do processo CG n.º 21/2003, seguiu o mesmo caminho, ao enfrentar a questão da aquisição e do registro de frações ideais com indícios de parcelamento ilegal do solo, vedando o assento do título correspondente.[2]

No parecer aludido, inclusive, em apontamento aplicável ao caso vertente, que igualmente abrange bem imóvel rural, constou:

... também irrelevante o fato de se tratar de imóvel rural. Isto porquanto, se não aplicável a Lei 6.766/79, o Dec. Lei 58/37 (art. 1º), e também o Estatuto da Terra (art. 61), complementado pelo art. 10 da Lei 4.947, ao regrar o parcelamento do imóvel rural, igualmente exigem uma série de providências acautelatórias dos adquirentes e do meio-ambiente, no caso contornadas pelo expediente de aparente instauração de condomínio civil, com vendas de partes ideais, todavia em burla à lei.

Aliás, nem é razoável afirmar que os recorridos foram surpreendidos com a desqualificação: ora, ao tempo da lavratura da escritura, declararam ter conhecimento do parecer n.º 348/2001-E da E. CGJ do Estado de São Paulo, de autoria dos então Juízes Auxiliares da Corregedoria Antonio Carlos Morais Pucci, Eduardo Moretzsohn de Castro, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho e Mario Antonio Silveira[3], cuja cópia consta dos autos[4], e, portanto, da orientação com força normativa em que fundada a recusa impugnada.”

No presente caso, da mesma forma, o Tabelião que lavrou a escritura fez questão de advertir o outorgado comprador a respeito “do Parecer 348/2001-E, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, que trata de parcelamento irregular do solo, e que, baseado naquele Parecer, o presente titulo poderá ter seu registro recusado pelo Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual exime este Tabelionato de quaisquer responsabilidades, tendo em vista que a lavratura deste ato somente ocorreu ante sua insistência.” (fls. 47/48)

Vale dizer, malgrado a insistência das partes em fazer constar da escritura que ela não implicava alienação de parcela certa e localizada de terreno, elas não desconheciam o fato de que também o negócio que celebraram poderia ser considerado, pelas circunstâncias antecedentes, burla à legislação sobre parcelamento do solo.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

 

 

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

 

 

[1]Apelação Cível n.º 990.10.512.895-5, j. 5.5.2011.

[2]Apelação Cível n° 0000182-09.2012.8.26.0408, j.23.8.2013.

[3]Fls. 23 verso

[4]Fls. 18-22.



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