Despachos/Pareceres/Decisões
114/2008
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Parecer nº 114/2008-E - Processo CG 2008/12392
: 26/08/2008
(114/08-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Procedimento administrativo em que pretendido o cancelamento de registro de cláusula resolutiva expressa, consistente em pacto comissório, em razão da quitação – Emissão de notas promissórias representativas das parcelas do preço da compra e venda devidas pelo comprador – Declaração de quitação emitida por parte dos vendedores que foi acompanhada da restituição, ao comprador, das notas promissórias vinculadas ao contrato – Restituição das notas promissórias que indica solidariedade entre os credores e confere presunção de quitação em relação ao devedor – Eventual litígio entre os credores que deve ser solucionado em ação própria – Recurso provido para que seja promovido o cancelamento do pacto comissório.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Joaquim Ferraz Barbosa contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba que manteve a recusa da averbação de cancelamento de cláusula resolutiva expressa, consistente em pacto comissório, que grava o imóvel objeto da matrícula nº 67.184.
Alega o recorrente, em suma, que na época da compra e venda, celebrada em 12 de junho de 2006, o imóvel já não era de propriedade de Ulisses Ferreira da Silva Neto, que foi casado com Lúcia Elisa Pupin Ferreira da Silva, porque mediante transação celebrada em ação de separação consensual a propriedade foi atribuída com exclusividade para a mulher. Assevera que por esse motivo não é necessária a anuência expressa de Ulisses Ferreira da Silva Neto com o cancelamento da cláusula resolutiva, consistente em pacto comissório, que foi prevista na compra e venda do imóvel. Diz que promoveu o pagamento integral do preço pactuado para a compra e venda e que recebeu quitação consistente em declaração emitida pelos proprietários remanescentes do imóvel e, ainda, na restituição dos títulos de crédito vinculados ao contrato. Aduz que Ulisses Ferreira da Silva Neto se recusa, de forma injustificada, a assinar a declaração de quitação, o que, porém, não é necessário para o cancelamento da cláusula resolutiva porque a prova do pagamento do débito consiste na restituição, promovida em seu favor, das notas promissórias que se encontravam com os credores.
É o relatório.
Opino.
Anoto, primeiro, que o título foi prenotado em 26 de junho de 2007 (fls. 05 e 06), foi emitida nota de devolução em 17 de julho (fls. 05), e que os requerentes pleitearam ao Juiz Corregedor Permanente o afastamento da recusa da prática de ato de averbação mediante petição protocolada em 30 de julho de 2007, quando vencido o prazo da prenotação que, por sua vez, não foi refeita (fls. 35).
Diante disso, deveria o Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba promover a nova prenotação do título.
Não se justifica, porém, a conversão do julgamento em diligência para tal finalidade, nesta fase do processo, porque não foi comunicada, pelos recorrentes ou pelo Sr. Oficial Registrador, a existência de mutação jurídico-real ocorrida a partir do cancelamento da prenotação anterior, com o que se presume que os únicos motivos existentes para a recusa da averbação são aqueles apontados pelo mesmo Oficial nas informações de fls. 34/36.
Por iguais razões, é presumido que a situação registrária permanece como indicado na certidão copiada às fls. 17/18, até porque o Sr. Oficial Registrador não apresentou, com suas informações, nova e atualizada certidão da matrícula, nem, como visto, comunicou a existência de mutação jurídico-real ocorrida a partir de 29 de junho de 2006.
In casu, o recorrente e sua mulher compraram o imóvel de Lúcia Elisa Pupin Ferreira da Silva e seu marido, Ulisses Ferreira da Silva Neto, e de Jamil Giovane Pupin.
Na compra e venda foi estipulada cláusula resolutiva expressa, consistente em pacto comissório, em que prevista a resolução do contrato se não quitada parcela do preço com o valor de R$ 90.000,00, a ser paga em nove prestações de R$ 10.000,00, representadas por nove notas promissórias de igual valor, a primeira com vencimento em 09 de agosto de 2006, como decorre da certidão da matrícula e da cópia da escritura de compra e venda contidas às fls. 15/18.
Registrado o pacto promissório, cabe verificar a aptidão dos documentos apresentados para a finalidade de permitir o cancelamento pretendido pelos requerentes.
O artigo 250 da Lei nº 6.015/73 dispõe que: Art. 250. Far-se-á o cancelamento:
I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III – a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
Os requerentes, pretendendo o cancelamento com fundamento no inciso III do referido artigo 250, apresentaram declaração de quitação emitida pelos vendedores Lúcia Elisa Pupin Ferreira da Silva e Jamil Giovane Pupin, em que ficou consignado que estes concordam com o cancelamento do pacto comissório: em razão dos resgates das notas promissórias vinculadas à mesma, as quais seguem em anexo, devidamente quitadas pelo “credor” (fls. 06).
Apresentaram, além disso, as notas promissórias vinculadas ao contrato de compra e venda em que previsto o pacto promissórios e que foram referidas na declaração de quitação emitida pelos vendedores Lúcia e Jamil (fls. 22/30).
Conforme Narciso Orlandi Neto: O documento hábil é aquele que prova a extinção do direito inscrito (Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Oliveira Mendes, 1997, p. 253).
Por sua vez, segundo José Ribeiro em artigo intitulado Cancelamento do pacto comissório e o reconhecimento de firma, a última nota promissória vinculada ao contrato de compra e venda, quando entregue ao devedor, consiste em documento hábil para o cancelamento do pacto promissório, pois faz presumir quitação em relação à parcela do preço que representa e, também, quanto às parcelas anteriores. Nesse sentido, conforme o mesmo autor:
“Entendemos que se a venda do imóvel foi feita para pagamento em parcelas, representadas por notas promissórias, por exemplo, (que é o que ordinariamente acontece), a quitação da última delas gera presunção de estarem quitadas todas as anteriores. É isso que expressamente estatui o Código Civil: Art. 322 – Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.
Cuida-se, nesse dispositivo legal, de presunção relativa podendo, portanto, haver prova em contrário, isto é, de que não houve o pagamento. Essa presunção relativa, todavia, gerada pela quitação dada pelo credor na última nota promissória, de que as anteriores foram pagas, para ser ilidida dependerá de prova em contrário, a ser produzida pelo credor, demonstrando que a despeito de haver sido resgatada a derradeira, as prestações anteriores não o foram.
Ademais, não se pode olvidar de outra presunção de pagamento, aplicável também à hipótese aqui examinada, ou seja, de venda com pagamento em parcelas representadas por títulos (notas promissórias, por exemplo), prevista no Código Civil: Art. 324 – A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento. Parágrafo único – Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento.
Nesse caso, até que se prove o contrário, o pagamento do débito está feito. A prova do não pagamento, embora os originais dos títulos estejam com o devedor, é ônus do credor, que tem, para isso, o prazo de sessenta dias, na dicção do parágrafo único supra transcrito” (Boletim Eletrônico IRIB, n. 1062, 23.03.2004, fonte: Thesaurus Registral, Notarial e Imobiliário, 2006, v. 5).
Neste caso concreto, não há como afastar a vinculação entre as notas promissórias representativas das parcelas do preço da compra e venda e a quitação dessas parcelas.
Assim porque, como visto, tal vinculação decorre tanto da escritura pública (fls. 15-verso, cláusula 2ª) como do registro da compra e venda (fls. 17/18).
Por outro lado, nada, nestes autos, permite inferir que as notas promissórios cujas vias originais estão juntadas às fls. 22/30 não correspondem às vinculadas ao contrato de compra e venda em que previsto o pacto comissório.
Ao contrário, as referidas notas promissórias estão numeradas de 1 a 9, têm valores e datas de vencimento coincidentes com os estabelecidos para as parcelas do preço da compra e venda, e contém em seus respectivos versos carimbos de que vinculadas à escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 44/46 do Livro nº 1143, com rubrica idêntica à do Tabelião que subscreveu o traslado da escritura escritura de compra e venda que se encontra copiada às fls. 15/16 e que serviu de título para o registro desse negócio jurídico na matrícula nº 67.184 do 2º Registro de Imóveis de Piracicaba (fls. 17/18).
Além disso, as notas promissórias de fls. 22/30 contam em seus respectivos versos com declarações de quitação firmadas pelos credores Lúcia Elisa Pupin Ferreira da Silva e Jamil Giovane Pupin, como demonstra seu cotejo as assinaturas que esses lançaram na declaração de fls. 06.
Ademais, como anteriormente exposto, a entrega das notas promissórias aos devedores, devidamente quitadas, também foi consignada na declaração de quitação emitida pelos vendedores Lúcia Elisa Pupin Ferreira da Silva e Jamil Giovane Pupin, que se encontra às fls. 6.
Não há, portanto, como afastar a vinculação entre as notas promissórias de fls. 22/30, o contrato de compra e venda e a quitação outorgada pelos credores.
A presunção de quitação, por sua vez, embora ausente a assinatura de Ulisses Ferreira da Silva Neto na declaração de fls. 06, decorre da restituição, para os devedores, dos títulos vinculados às parcelas do preço da compra e venda. Dessa forma prevê o artigo 311 do Código Civil, que tem o seguinte teor: Considera-se autorizado a receber o pagamento o portador da quitação, salvo se as circunstâncias contrariarem a presunção daí resultante.
Extrai-se, disso, que no caso dos autos há solidariedade ativa entre os credores, porque o portador da nota promissória é considerado como autorizado a receber o pagamento e, agindo em nome dos demais, a dar quitação.
Igual conclusão enseja o caput do artigo 324 do Código Civil, que dispõe: A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento.
Portanto, a ausência da assinatura de um vendedor na declaração de quitação de fls. 06 não impede o cancelamento do registro do pacto promissório porque a presunção de quitação do preço, além de constar na mesma declaração firmada pelos demais vendedores, decorre, no presente caso concreto, da restituição aos devedores das notas promissórias vinculadas ao contrato de compra e venda do imóvel, o que, na forma dos artigos 311 e 324, ambos do Código Civil, faz presumir solidariedade ativa e, mais, quitação do preço que representam.
Igual entendimento, cabe ressaltar, foi adotado por esta C. Corregedoria Geral da Justiça no Proc. CG nº 30/2006, conforme o r. parecer nele lançada pela MM. Juíza Auxiliar, Dra. Ana Luiza Villa Nova, com o seguinte teor:
Em razão do contrato de compra e venda celebrado entre os recorrentes (compradores) e José Antonio Giroletti e sua mulher Denise Aparecida Gonçalves Faccio Giroletti (vendedores) ficou estabelecido o pagamento de parte do preço em parcelas representadas por notas promissórias, emitidas pelos compradores, em favor dos vendedores.
A vendedora deu aos compradores quitação total destes valores representados pelas notas promissórias, e, baseados nesta quitação, pretendem os recorrentes o cancelamento do pacto comissório previsto no contrato e levado a registro.
O r. parecer do Dr. Luiz Antonio Orlando, digno Promotor de Justiça Designado em 2º Grau, bem resolve a questão, de acordo com a regra das obrigações solidárias, aplicável ao caso em tela.
A obrigação solidária ativa permite que qualquer dos credores reclame a totalidade do seu objeto. Não se presume, deriva da lei ou da vontade das partes, consoante dispõe o artigo 265 do Código Civil.
Há duas importantes características na solidariedade – a unidade da prestação e a pluralidade e independência do vínculo – e, como conseqüência, há uma corresponsabilidade entre os interessados, de modo que, do lado da solidariedade ativa, o recebimento por parte de um dos credores extingue a obrigação (artigo 269 do Código Civil).
Há necessidade de que a solidariedade seja expressa, contudo, não precisa de palavras sacramentais, basta que fique clara a vontade de se obrigar solidariamente.
Neste sentido são os ensinamentos de Silvio de Salvo Venosa, na obra “Direito Civil” – Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos – Editora Atlas, 3ª edição.
Na espécie, como bem observou a douta Procuradoria Geral de Justiça, ficou clara a vontade das partes, ao indicarem o casal vendedor como beneficiário das notas promissórias referentes ao saldo do preço a ser pago pelos compradores, tudo em conformidade com os termos do contrato de compra e venda que contém o pacto comissório (fls. 7/8).
Assim, a quitação emitida pela mulher, conforme documento acostado a fls. 13, extinguiu a obrigação, o que autoriza o cancelamento do pacto comissório inserido no registro do imóvel.
Eventual reclamação do vendedor, referente ao valor representado pelas notas promissórias emitidas em seu favor e de sua mulher, deverá ser dirigida à esta, que declarou ter recebido o valor devido e deu a quitação total (artigo 272 do Código Civil).
Portanto, havendo solidariedade ativa, eventual litígio entre os credores do preço deverá ser resolvido pela via própria, mas não se mostra suficiente para impedir o cancelamento do registro do pacto comissório em favor do devedor que apresenta prova hábil da quitação do preço.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que o recurso seja provido para afastar a recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba e determinar o cancelamento do registro do pacto promissório objeto do Registro 3 da matrícula nº 67.184.
Sub censura.
São Paulo, 14 de abril de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso, para a finalidade proposta. Publique-se. São Paulo, 7 de abril de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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