Despachos/Pareceres/Decisões
110/2008
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Parecer nº 110/2008-E - Processo CG 2007/30911
: 26/08/2008
(110/2008-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio edilício – Pedido de providências dirigido ao Juízo da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Rio Claro – Pretendida averbação de permuta, por escritura pública, de vagas de garagem – Matrículas nas quais estas figuram como acessórios de unidades autônomas – Indeferimento – Recurso que não merece guarida, pois o ingresso almejado implica, em tese, ato de registro e não mera averbação – Hipótese de registro da escritura de permuta em cada matrícula, para constar a aquisição da nova vaga, averbando-se, na seqüência, o desfalque correspondente à antiga vaga, transferida – Necessidade, em caso de recusa, de suscitação de dúvida – Inteligência do art. 198 da Lei nº 6.015/73 – Provimento negado.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de requerimento, autuado e processado como “pedido de providências”, apresentado por Romildo Zanelatto e Célia Luchini de Oliveira Prado ao Juízo da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Rio Claro, com vistas à “expedição de mandado de averbação”, nas respectivas matrículas, de escritura pública pela qual, como proprietários dos apartamentos nºs. 122 e 132 do Condomínio Edifício Jatobá, permutaram, entre si, as correspondentes vagas de garagem de nºs. 19 e 12, expressamente mencionadas nas aludidas matrículas das unidades autônomas.
Pela r. decisão recorrida, foi indeferido o pedido, para negar as averbações em razão dos seguintes óbices: “ausência das declarações dos outorgantes-permutantes de estarem quites com as obrigações condominiais”; “por ter sido instruído o pedido com cópia do título”; por ausência de autorização da assembléia geral (fls. 56).
Alegam os recorrentes que as aludidas declarações de adimplemento constam da escritura, que a cópia desta é suficiente para instruir o “pedido de providências administrativas (averbação)” (fls. 64) e que a aprovação da assembléia é desnecessária. Postulam provimento, “a fim de que esta E. Corregedoria determine as averbações retificadoras nas matrículas dos imóveis” (fls. 65).
A posição do Ministério Público é “pelo improvimento”, por reputar imprescindível a deliberação de assembléia geral (fls. 74/75).
Relatei.
Passo a opinar.
Cumpre ponderar, ab initio, que o acesso da escritura pública de permuta de vagas de garagem que figuram como acessórios em matrículas de unidades autônomas condominiais, dado o inerente caráter transferência que se vislumbra, deve ser realizado por ato de registro, praticado em cada uma das respectivas matrículas, averbando-se, na seqüência, o correspondente desfalque. Por tal mecanismo, no que concerne às vagas permutadas, ingressa a adquirida (registro) e se desliga a alienada (averbação).
Destarte, equivocam-se os recorrentes ao sustentarem que “não é passível de registro a escritura pública de permuta incrusta às folhas 8 e 9, tanto isto é verdade que os requerentes pleitearam a ‘averbação de permuta em matrícula’ e não o registro do título” (fls. 63).
Esse entendimento decorre, ao que tudo indica, de interpretação errônea do V. Acórdão proferido pelo E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 5.289-0, da Comarca de São Caetano do Sul, publicado na RJTJSP, vol. 100, págs. 553/555, cuja cópia integral se encontra encartada nestes autos (fls. 39/40). Trata-se de decisão em que examinado, exatamente, caso de permuta de vagas.
Naquele julgado, deveras, é citada e transcrita uma manifestação doutrinária em que se admite a averbação, pura e simples.
Porém, como se verifica pelo concluído no Aresto e pela determinação nele lançada, está clara a solução adotada: ingresso por registro, averbando-se, em seguida, os desfalques.
Assim, depois de se fazer, no corpo do julgado, referência à folha 6 daqueles autos, da qual constava menção a um ato de registro, foi decidido o seguinte: “O registro é, pois, possível. Basta que, na matrícula nova pertinente ao ap. 21, seja incluída a nova vaga transacionada, da mesma forma como se procedeu a fls. 6. A vaga que anteriormente cabia à unidade 21, por sua vez, irá ser acrescida à matrícula da unidade autônoma do outro adquirente. Por averbações, finalmente, far-se-á o cancelamento dos registros das vagas transacionadas, nas matrículas primitivas dos transmitentes. Acordam, por unanimidade, à vista do exposto, dar provimento à apelação e determinar que o registro se faça, nos moldes preconizados”. Grifei.
E tanto se considerou que a hipótese era – como de fato é – de registro, que aquele caso concreto se inseriu na competência recursal do E. Conselho Superior da Magistratura. Confira-se, a respeito, o adiante explanado.
Por agora, porém, é preciso consignar que o assunto veio a ser disciplinado pelo novo Código Civil, que consagrou a possibilidade de alienação da vaga de garagem que figurar como acessório da unidade autônoma no parágrafo 2º de seu art. 1.339: “É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiros se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral”.
Portanto, a lei vigente contempla duas hipóteses em que tal alienação (inclusive, evidentemente, por permuta, é possível): a) alienação a outro condômino (sem restrições); b) alienação a terceiros, mas, neste caso específico, com as ressalvas de que a faculdade deve figurar no ato constitutivo do condomínio e de que não haja oposição da assembléia geral.
Extraiam-se disso as conclusões possíveis.
Quanto aos reflexos registrários da alienação em tela, mostra-se relevante transcrever o escólio do MM. Juiz José Marcelo Tossi Silva, vazado em dissertação de mestrado apresentada perante a Pontifícia Universidade Católica de São Paulo no ano de 2007, intitulada “Incorporação Imobiliária”, ainda não publicada, plenamente compatível com o quanto já exposto. Frisa que, quando dispuserem de caráter acessório (uma das espécies possíveis), “as vagas de garagem não terão matrícula própria, mas terão sua existência consignada na matrícula da unidade autônoma a que estiverem vinculadas”. E, neste ritmo, esclarece: “O registro da venda da garagem acessória da unidade autônoma a outro condômino não encontra obstáculo significativo. Deve essa garagem acessória ser incorporada na matrícula da unidade autônoma do adquirente e desfalcada da matrícula da unidade autônoma do alienante”.
Enfim, à luz dos diversos elementos considerados, dessume-se que o ato é, mesmo, de registro.
Logo, inviável o ingresso por mera averbação, tal como almejado pelos recorrentes, o que impede, de per si, o acolhimento da pretensão recursal.
De se destacar, ademais, que, independentemente de considerações de mérito, não existe, por absoluta inadequação procedimental, qualquer possibilidade de se autorizar, nestes autos, o registro mencionado.
Não se pode obter o registro de título, não realizado pelo registrador, em mero “pedido de providências”, como o presente, uma vez que a legislação de regência prevê procedimento próprio para tanto.
Como sobejamente sabido, o art. 198 da Lei nº 6.015/73 estabelece, em seu caput, que, “havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la”.
Note-se que o procedimento correspondente se acha minuciosamente regulamentado pelo mesmo diploma legal, no artigo citado e naqueles que se seguem.
Portanto, não há espaço para que, aqui, se cogite de autorizar o registro em questão, mesmo porque a competência recursal para deliberar a respeito de registro em sentido estrito seria, como sabido, do Conselho Superior da Magistratura, isto se o processamento estivesse regular.
Note-se, outrossim, que o presente procedimento não apresenta condições de convalescer, pois, da escritura pública de permuta cujo ingresso no fólio se deseja, veio aos autos mera cópia (fls. 08/09), a qual, evidentemente, não é idônea para tal fim, pois imprescindível o título original.
Além disso, não existe prenotação em vigor (fls. 48, in fine). E não poderia ter sido realizada, dada a falta do citado título original.
Inúmeras decisões do E. Conselho Superior da Magistratura prestigiam tal entendimento. Representativo, a respeito, o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, publicado D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, de 13 de outubro de 1998, página 04, e relatado pelo eminente Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. O texto do julgado, no qual há referência a outro precedente, é esclarecedor:
“Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da necessidade de apresentação do título original, como decidido na apelação cível n.º 30.728-0/7. da Comarca de Ribeirão Preto, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos seguintes termos: ‘Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada’”.
Prossegue-se:
“Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios”. Grifei.
Imprescindível, deveras, o exame material do próprio título original, não apenas para que se venha a ter certeza de sua autenticidade e regularidade, mas, ainda, para que, caso autorizado o registro, este possa efetivamente se concretizar. Do contrário, tal concretização dependeria de evento futuro e incerto, consistente na apresentação, ao registrador, daquele original faltante. Ou seja, seria proferida decisão condicionada. Não se admite, outrossim, pelos fundamentos explicitados no Aresto supra transcrito, que a exigência de prenotação venha a ser cumprida “durante o procedimento”, máxime em fase recursal, sendo certo que seus efeitos se projetam para o futuro, não podendo retroagir.
Assim – repita-se – o presente procedimento, classificado como mero “pedido de providências”, além de inadequado para a viabilização do ingresso que se pretende, não pode convalescer.
Observo, de qualquer modo, que, apesar do soerguimento de óbice baseado na suposta ausência de tal declaração, na escritura declaram “os outorgantes e reciprocamente outorgados, que estão quites com suas obrigações condominiais” (em negrito, cf. fls. 08vº).
Impõe-se, enfim, caso se pretenda o acesso do título ao fólio real, a apresentação do original, para formalização da prenotação, com a devida qualificação registrária pelo Oficial. Caso este erija óbices ou formule exigências e os apresentantes delas discordem, a solução será, conforme acima explanado, a suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, de modo a viabilizar o regular exame da matéria.
Nos presentes autos, todavia, já se viu que não há condições, pelos fundamentos elencados, de acolher o pedido recursal e franquear o ingresso postulado, quer pela inadequação procedimental, quer, como visto, por se pleitear que se faça por singela averbação.
Diante do exposto, é no sentido de que seja negado provimento ao recurso, com as observações acima, o parecer que submeto, mui respeitosamente, à elevada consideração de Vossa Excelência.
Sub censura.
São Paulo, 10 de abril de 2008.
(a) JOSÉ ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 17 de abril de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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