Despachos/Pareceres/Decisões
103/2008
:
Parecer nº 103/2008-E - Processo CG 2007/21247
: 26/08/2008
(103/2008-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Bernina Imobiliária e Administradora Ltda.
Interessada: Itajó Administração de Imóveis Ltda.
Ref.: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
REGISTRO DE IMÓVEIS – Cancelamento de registro de compromisso de venda e compra sob condição suspensiva –Locatário que manifestou interesse no exercício do direito de preferência – Condições de compra diversas daquelas propostas pela compromissária-compradora – Imóvel transferido a terceiro pelo locatário mediante cessão de direitos - Controvérsia de natureza jurisdicional – Inviabilidade de apreciação no âmbito administrativo – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por BERNINA ADMINISTRADORA E EXPORTADORA LTDA. contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que indeferiu pedido de cancelamento de registro de compromisso de venda e compra sob condição suspensiva relativo ao imóvel com matrícula de n° 19.263, sob o fundamento de não ser possível, em sede administrativa, analisar-se a ocorrência ou não da condição fixada em contrato.
A recorrente alegou, em síntese, que o compromisso sob condição suspensiva não poderia ter sido registrado, bem como que os documentos constantes dos autos são suficientes para provar que o inadimplemento da condição suspensiva é definitivo e que o registro do compromisso não produziu e não produzirá nenhum efeito. Requereu, alternativamente, a declaração de desnecessidade do cancelamento do registro em exame para ser registrado o título de transmissão da propriedade ao inquilino que exerceu o direito de preferência.
A compromissária do imóvel apresentou contra-razões ao recurso, requerendo a manutenção da decisão de primeiro grau (fls.162/165).
O Ministério Público opinou a fls.171/175 pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
O presente recurso não comporta provimento.
Não há que se falar em nulidade do registro, a pretexto de que o compromisso de venda e compra em exame não poderia ter sido registrado, visto que o artigo 167, I, n° 29, da Lei de Registros Públicos, prevê expressamente o registro da compra e venda pura e da condicional, sendo certo que, se a legislação de regência admite o registro da venda e compra sujeita a condição, resta claro que também autoriza o registro do compromisso de venda e compra nessas mesmas condições, como ocorre ‘in casu’, já que referido compromisso constitui-se em um ‘minus’ em relação àquela e, como se sabe, quem pode o mais, pode o menos.
De acordo com o que dispõe o artigo 1.417 do Código Civil, ‘mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel’.
Embora na hipótese dos autos tenha sido celebrada promessa de venda e compra condicional, isto é, sujeita a condição suspensiva, sendo verdadeiro que nessas hipóteses a eficácia do negócio jurídico fica subordinada ao implemento da condição, nos termos do artigo 125 do Código Civil, o cancelamento do registro do compromisso de venda e compra ‘in casu’ só pode ser feito mediante requerimento conjunto dos contratantes, ou mediante prova do consentimento de uma delas, porque os documentos apresentados pela ora recorrente não conferem a necessária certeza acerca do regular exercício do direito de preferência por parte de um dos locatários nomeados no compromisso em tela.
Com efeito, o instrumento particular de compromisso de compra e venda registrado a fls.27 estabelece que a ora apelante Bernina Administradora e Exportação Ltda. prometeu vender o imóvel em exame à empresa Itajó Administração de Imóveis Ltda. pelo preço de R$18.000.000,00, mediante o pagamento de um sinal de R$1.800.000,00 e o restante em 24 parcelas mensais, acrescidas de juros e correção monetária, sendo que referido compromisso somente obrigaria as partes se todas as condições por elas fixadas tivessem seu implemento verificado. Entre tais condições foi previsto o não exercício do direito de preferência por qualquer dos locatários do imóvel, quer seja por renúncia ou recusa expressa ou pelo decurso do prazo legal, o que deveria ser notificado à compradora pela vendedora.
O locatário Paulo Sérgio Zegaib manifestou interesse em exercer seu direito de preferência e, diante de tal fato, a compromissária-compradora Itajó ofereceu pelo imóvel em exame, como contraproposta, a quantia de R$19.000.000,00 conforme documento de fls.50, e depois a quantia de R$20.500.000,00, conforme documento de fls.28/33.
Ocorre que a ora apelante acabou alienando o imóvel em tela ao locatário Paulo Sérgio Zegaib, pelo preço de R$19.500.000,00, conforme compromisso particular de venda e compra de fls.28/33, isto é, por valor inferior, sendo certo, por outro lado, que referido locatário cedeu seus direitos dias depois em favor da empresa ‘Kamelias Imóveis e Participações Ltda’, de acordo com o contrato particular de cessão de direitos de compromisso de venda e compra de fls.36/37 e a escritura de venda e compra e cessão de fls.34/35.
Na medida em que o locatário não adquiriu o imóvel em exame nas mesmas e exatas condições oferecidas pela compromissária-compradora e, ainda, cedeu imediatamente seus direitos a um terceiro, não há como se apreciar, neste âmbito administrativo, se o locatário exerceu regularmente seu direito de preferência previsto em lei, e, portanto, se houve ou não o implemento da condição suspensiva prevista contratualmente.
Conforme corretamente decidido em primeiro grau, o pretendido cancelamento do registro do compromisso de venda e compra em tela somente poderá ser eventualmente determinado em sede jurisdicional, contenciosa, respeitados o contraditório e a ampla defesa, nos termos do artigo 250, I, da Lei 6.015/73, uma vez que não foi apresentado requerimento conjunto das partes contratantes e os documentos juntados unilateralmente pela interessada, ora recorrente, não são hábeis a tal desiderato, máxime considerando que a compromissária-compradora, ao contrário de concordar com o pedido, impugnou-o, conforme manifestação de fls.162/165, não estando, pois, presentes ‘in casu’, os permissivos do artigo 250, II e III, da Lei de Registros Públicos para o cancelamento em sede administrativa, independente de decisão judicial.
Por fim, descabe o pedido de declaração de desnecessidade do cancelamento em tela, a pretexto de que a permanência do registro do compromisso em exame não impediria a transmissão da propriedade ao inquilino que exerceu o direito de preferência, uma vez que tal questão só poderá ser apreciada em eventual procedimento de dúvida, em que seja analisada, no caso concreto, a viabilidade ou não do ingresso de título no fólio real, mesmo não tendo sido cancelado o registro do compromisso anterior, como alvitrado pela ora recorrente.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao presente recurso.
Sub censura.
São Paulo, 08 de abril de 2008.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso em exame. Publique-se. São Paulo, 10 de abril de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
|
