Acórdão - DJ nº 0008002-97.2015.8.26.0562 - Apelação Cível
Data inclusão: 08/04/2016

 ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0008002-97.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO UNIVERSO PALACE, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores, PAULO DIMAS MASCARETTI(PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO)E SALLES ABREU (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

  São Paulo, 25 de fevereiro de 2016.

      PEREIRA CALÇAS

 RELATOR

Apelação Cível nº 0008002-97.2015.8.26.0562

Apelante: Condomínio Edifício Universo Palace

Apelado: 3º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Santos

Voto CSM nº  29.104

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – RÉ, DA AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMINIAL, QUE SEQUER CONSTA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL – CESSIONÁRIO CUJA ESPOSA NÃO ESTÁ QUALIFICADA - FERIMENTO DOS PRINCÍCIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO.

 Condomínio Edifício Universo Palace interpôs recurso contra a r. sentença que manteve a recusa de registro de carta de adjudicação.

 O recorrente adjudicou o imóvel, em ação onde se cobraram cotas condominiais. A ação foi ajuizada em face de Leide dos Santos Almeida, que não consta da matrícula do bem. Seja por essa razão, seja porque o último cessionário, Emilio Mordenti, era casado, mas não consta a qualificação de sua esposa, o Oficial recusou o registro da carta de adjudicação, em face do ferimento dos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.

 O recorrente alega que arrematação é forma originária de aquisição da propriedade, que a dívida é propter rem e que, ademais, não há como conseguir a qualificação da esposa do cessionário.

 A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

 É o relatório.

 O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, ressalte-se que a origem judicial do título não torna prescindível a qualificação registrária, conforme pacífico entendimento do Colendo Conselho Superior da Magistratura:

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Ap. Cível nº 31881-0/1).

 Em segundo lugar, a discussão sobre ser a arrematação forma originária ou derivada de aquisição da propriedade, aqui, é ociosa (valendo ressaltar, porém, que a atual posição desse Conselho é de que se trata de forma derivada). Isso porque não se trata de arrematação, mas de adjudicação.

 E não poderia mesmo ser registrada a carta de adjudicação, que, quando muito, teria por objeto direito, de caráter pessoal, não o imóvel.

 Isso fica evidente quando se percebe, pela notícia dos autos, que a ré da ação de cobrança de cotas condominiais sequer figura na matrícula do imóvel. Vale dizer, nem mesmo se sabe quais direitos ela, eventualmente, teria sobre o bem.

 O direito real – propriedade - não poderia ser transferido para o adjudicante. É princípio básico que não se pode transferir mais do que se tem - nemo plus iuris in alios transfere potest quam ipse haberet. Nem mesmo o Estado pode fazê-lo, substituindo-se a outrem.

 Há, por certo, além disso, o problema da falta de qualificação da esposa do último cessionário inscrito na matrícula. Caso se registrasse algum instrumento que revelasse o direito que possui a ré – da ação de cobrança – sobre o imóvel, também a qualificação da esposa do cessionário seria necessária, a fim de se preservar a especialidade subjetiva e a continuidade.

Sobre o significado do princípio da continuidade, ensina Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.Forense, 1998, pág. 253).

Desta noção não se afasta Narciso Orlandi Neto, para quem:

“Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto transmitido. É por este corolário dos princípios da continuidade e da especialidade, reunidos, que o §2º do art. 225 da Lei n. 6.015/73 dispõe: ‘Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.” (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68)

Pelo exposto, seja pela falta da qualificação da esposa do último cessionário, seja porque a adjudicação foi procedida em face de pessoa que sequer consta da matrícula, não há como se proceder ao registro da carta.

 Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator