Acórdão - DJ nº 1057235-74.2015.8.26.0100 - Apelação Cível
Data inclusão: 05/04/2016

 ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1057235-74.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante NEIDE MIRANDA RIBEIRO, é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, DETERMINANDO-SE O REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. RICARDO HENRY MARQUES DIP.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente do Tribunal de Justiça), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

  São Paulo, 15 de março de 2016.

      PEREIRA CALÇAS

 RELATOR

Apelação Cível nº 1057235-74.2015.8.26.0100

Apelante: Neide Miranda Ribeiro.

Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca Capital

Voto nº 29.117

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro da escritura de compra e venda – Irrelevância da existência de promessa de compra e venda e cessões de direitos – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Inteligência do art. 1.418 do Código Civil – Quebra do princípio da continuidade inexistente – Recurso provido, para determinar o registro da escritura de compra e venda.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 10º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, pela qual foi mantida a recusa do registro da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob número 122.213, sob o fundamento de que em razão da cadeia de cessões de direitos existente, o outorgante não detém os direitos que transferiu, o que fere o princípio da continuidade, e que é inaceitável a alegação de que o registro das sucessivas promessas na matrícula representam que a cessão anterior foi cumprida.

A apelante descreve as sucessivas transmissões ocorridas, todas por meio de escritura pública, quitadas e registradas na matrícula do imóvel, sem que tivesse ocorrido, em mais de 50 (cinquenta) anos, qualquer suscitação ou cobrança de alguma pendência existente. Menciona precedente do Conselho Superior da Magistratura no qual em caso idêntico foi dado provimento ao recurso de apelação para determinar o registro do título.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A matrícula do imóvel objeto deste procedimento de dúvida aponta como titulares do domínio “Lelio de Toledo Piza e Almeida e sua mulher Stella de Barros Toledo Piza”, e possui averbação – “Av.1”, que menciona a inscrição nº 14.355 da Serventia, pela qual os titulares do domínio prometeram a venda do bem a “Fenelon Mendes Bernardi e sua mulher Madalena Orelli Bernardi”, que pela Av.1 prometeram ceder todos os seus direitos a “José Arthur Da Frota Moreira e sua mulher Daisy Motono Da Frota Moreira”, que por sua vez pela Av.2 prometeram ceder parte ideal do imóvel a “Juan Manuel Perez Fernandez e sua mulher Maria De La Concepcion Alvarez”, que prometeram ceder todos os direitos pelas Avs. 3 e 4 a “Oswaldo Dall Bello e sua mulher Iracema Marini Da Bello”, e estes pela Av.6 prometeram ceder os direitos sobre o imóvel a “Carlos Ribeiro”. Consta no “R.4” o registro da partilha de direitos de promessa de cessão dos bens deixados por “Carlos Ribeiro e Deolinda Miranda Ribeiro”, pela qual os direitos sobre o imóvel foram partilhados aos herdeiros descritos e na proporção de 1/6, e, no “R.6”, o registro da sobrepartilha dos direitos sobre a fração ideal de 1/6 do imóvel, decorrentes do “R.4”, aos herdeiros descritos.

A questão controvertida se refere à necessidade ou não da prévia ou concomitante efetivação das promessas de cessão de acordo com a cadeia descrita e que consta da matrícula do imóvel.

Prevalece o posicionamento de que o compromisso de compra e venda, ainda que registrado, configura obrigação de natureza pessoal e não transfere a titularidade do domínio, portanto, a propriedade permanece em nome do alienante, razão pela qual não há de se falar em quebra do princípio da continuidade na hipótese de o promitente vendedor e titular do domínio alienar o bem a terceiro por escritura pública e esta for apresentada para registro. O registro do compromisso de compra e venda e das cessões de direitos dá publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância.

A apelante invoca precedente deste Conselho Superior da Magistratura – Apelação Cível nº 0025566-92.2011.8.26.0477, que, ao contrário do que sustentou o Oficial, se refere a caso análogo e se aplica ao ora examinado, conforme passo a transcrever:

“Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1.ª Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Citando Marco Aurélio S.Viana: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418." ( Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador" (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.ª ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros - embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.”

No mesmo sentido foi o voto do Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação Cível nº 0060889-91.2012.8.26.0100, que tratou da desnecessidade de inclusão dos promitentes compradores e dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória para o registro da carta de adjudicação.

A exemplo do caso em tela, neste precedente as escrituras de promessa e cessões registradas datavam de mais de cinquenta anos, sem que houvesse no período qualquer impugnação ou cobrança, de modo a indicar ser remota a possibilidade de prejuízos. Transcrevo a ementa do referido voto:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Carta de Adjudicação – Desnecessidade da inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, bastando aquele que consta, da matrícula, como proprietário – Precedente do Superior Tribunal de Justiça – Inteligência do art. 1.418 do Código Civil - Quebra do princípio da continuidade inexistente – Não incidência do ITBI, referente às cessões - Recurso provido, determinando-se o registro da carta de adjudicação.”

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso, para determinar o registro da escritura de compra e venda.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 1057235-74.2015.8.26.0100

Procedência: São Paulo

Apelante: Neide Miranda Ribeiro.

Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

 VISTO (Voto n. 37.249):

 Criação típica brasileira (vidç CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), o compromisso de compra e venda de imóvel é, contanto que registrado, um direito real de aquisição (cf. art. 1.417 do Código civil), modalidade, em rigor, de garantia e não já de transferência jus-imobiliária.

 Não tem, pois, o registro desse compromisso eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus, e tanto assim é que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, “pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (art. 1.418 do Cód.civ.; o realce gráfico não é do original).

 Ora, o referido direito do promitente vendedor, sendo relativo a imóvel, exige, para que se reconheçam os efeitos plenos de sua “cessão”, o registro da transferência, seja para os fins constitutivos (atos inter vivos), seja em vista da disponibilidade (sucessão mortis causa; cf. arts. 1.245 do Cód.civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).

 Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um imóvel não interfere com a disponibilidade do prédio pelo dominus, mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios. Essa inoponibilidade é, suposto caiba este discrimen, acercada da ideia de ineficácia relativa. Corresponde ao conceito registral de eficácia prenotante, é dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que “al promissario dell’alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa la trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne tiene luogo” (“La pubblicità immobiliare del contrato preliminare”, in Rivista di diritto civile. Pádua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa do direito real de aquisição imobiliária dá-se exatamente pela “retroazione degli effetti dell’atto finale (…), secondo i casi, della trascrizione di tale atto” (id.).

 Assim, mais claramente, é certo, depois da vigência do Código civil brasileiro de 2002 (mas antes, já isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros públicos. Rio de Janeiro : São Paulo : Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5 ), é de admitir a inscrição predial de atos acedidos posteriormente à registração correlata de compromisso de venda e compra de um dado imóvel, para ensejar a observância da norma do art. 1.428 desse Código, porque, como visto e ad summam, o registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real de aquisição.

 Acompanho, deste modo, o r. voto proferido pelo eminente Relator, o Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS.

 É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público