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Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Despachos/Pareceres/Decisões 10104917/2015


Acórdão - DJ nº 1010491-71.2014.8.26.0224 - Apelação Cível
: 25/10/2015

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante GUARUBEL IMÓVEIS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE GUARULHOS.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO. V. U. DECLARAM VOTOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES SILVA E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 

                                             São Paulo, 7 de outubro de 2015.

 

 

ELLIOT AKEL

RELATOR

 

 Apelação Cível n.º 1010491-71.2014.8.26.0224

Apelante: Guarubel Imóveis Ltda.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

Voto n.º 34.263

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – IRRESIGNAÇÃO PARCIAL – INADMISSIBILIDADE – POSSIBILIDADE, CONTUDO, DO EXAME EM TESE DAS EXIGÊNCIAS IMPUGNADAS A FIM DE ORIENTAR EVENTUAIS NOVAS QUALIFICAÇÕES – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – TÍTULO NÃO IMUNE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – DESNECESSIDADE DA INCLUSÃO DOS CEDENTES NO PÓLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, BASTANDO A DAQUELE QUE CONSTA DA MATRÍCULA COMO PROPRIETÁRIO – PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE INOCORRENTE – DÚVIDA PREJUDICADA - RECURSO NÃO CONHECIDO.

 

Trata-se de apelação interposta por Guarubel Imóveis Ltda., objetivando a reforma da r. decisão de fls. 161/163, que manteve a recusa ao registro de carta de adjudicação.

Alega a recorrente, em suma, que, na qualidade de cessionária de todos os direitos e obrigações de cessionários anteriores, assumiu o direito de exigir dos titulares do domínio a outorga do competente título definitivo de compra e venda, tendo o Juízo de Direito da 6ª Vara Cível de Guarulhos reconhecido judicialmente a cadeia possessória e o direito da recorrente à adjudicação, sem necessidade de os cedentes figurarem no polo passivo da demanda.

É o relatório.

 

A recorrente pretende registrar Carta de Adjudicação expedida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face do Espólio de Armando Victorio Bei, Fábio Salvador Bei, D. Ede Mazzei Bei, Espólio de Guilherme Cimieri, Catharina Mafalda Bei e herdeiros Maria Helena Giorgina Bei Cimieri, Maria Elisa Giorgina Bei Cimieri Monteiro de Souza, Antonio Fabiano Monteiro de Souza e Maria Liliana Bruna Cimieri, referente ao imóvel matriculado sob o n.º 112.009 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, cujos titulares do domínio, conforme Av. 5 da matrícula, são Alexandra Kusik e Konstantin Kusik (fls. 125 vº).

A recusa ao registro, conforme nota devolutiva de fls. 62, ocorreu por dois motivos: a) ausência dos titulares do direito real, Alexandra Kusik e Konstantin Kusik, no polo passivo da ação de adjudicação e b) não apresentação da guia de recolhimento do ITBI.

Ocorre que a recorrente impugnou apenas a primeira exigência e concordou com a segunda, pois requereu, às fls. 14, o registro da carta de adjudicação “mediante a apresentação da guia comprobatória do pagamento do ITBI” (fls. 401, item 32).

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila, porém, no sentido de que a concordância com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460-0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo (Apelação Cível n.º 220.6/6-00). (grifei)

Assim, prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame – em tese – das exigências impugnadas a fim de orientar futura prenotação.

Neste ponto, vale destacar que esse exame em nada se confunde com “consulta” na exata medida em que há situação concreta em discussão nos autos, qual seja, os motivos pelos quais ao título foi negado o registro.

O fato de o título haver sido apresentado em cópia ou o de o interessado ter impugnado apenas parte das exigências, concordado com algumas delas ou, ainda, juntado documentos para cumpri-las durante o trâmite da dúvida, não faz desaparecer a questão concreta existente e debatida nos autos, transformando-a em consulta.

Em outras palavras, a ausência de um dos requisitos que permitem o exame do mérito da dúvida não a converte em consulta.

A hipótese é, portanto, de exame em tese de caso concreto e não caso em tese, o que é diferente.

A análise das exigências desde logo representa, ainda, importante instrumento de pacificação social e de contenção de distribuição de ações desnecessárias ao Judiciário.

É que o exame das exigências na dúvida prejudicada já serve de guia, de norte, tanto para o registrador quanto para o interessado no registro. Pode-se citar o caso do título apresentado em cópia. Suponha-se que a qualificação do registrador seja flagrantemente contrária à jurisprudência do  Conselho Superior da Magistratura. Por que não esclarecer, desde logo, que, apresentada a via original do título – cuja autenticidade ficará a cargo do registrador quando da reapresentação para nova qualificação –, o registro deverá ser efetivado (isso, claro, desde que não ocorra superveniência de fato impeditivo)? Por que submeter o interessado a novo processo de dúvida?

Não há razão jurídica – nem prática – para se furtar à realidade e simplesmente “não conhecer do recurso” sem examinar o caso concreto posto, obrigando o interessado a ajuizar nova dúvida registral, cujo desfecho será o mesmo.

Há ainda outro aspecto a ser mencionado. Em virtude de suas peculiaridades e da não obrigatoriedade da participação de advogado, diversas são as dúvidas registrais que terminam sendo julgadas prejudicadas.

Se este C. Conselho Superior da Magistratura deixar de examinar as questões concretas existentes nos autos das dúvidas prejudicadas, dará causa, ainda, a uma injustificada estagnação registral, haja vista que diversas questões registrais importantes e novas foram e têm sido resolvidas em dúvidas prejudicadas, podendo-se citar, recentemente, o caso paradigma de regularização fundiária, cujo acórdão, embora não conhecendo do recurso, fez exaustivo exame do novo panorama da regularização fundiária trazido pela Lei n.º 11.977/09,  servindo de base para a subsequente edição do Provimento CG n.º 18/2012, que já possibilitou a regularização de milhares de imóveis no Estado de São Paulo.

Por todos esses motivos é que, sempre respeitado o entendimento diverso, a prejudicialidade da dúvida não impede, a meu ver, o exame em tese das exigências, como se passa a fazer.

Necessário ressaltar, inicialmente, que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais[1], conforme o disposto no item 119 do Cap. XX das NSCGJ[2].

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial[3].

Assim, a possibilidade do registro da carta de adjudicação no presente caso, não obstante se tratar de título judicial, deve ser analisada à luz do conteúdo da matrícula n.º 112.009 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos.

Conforme se verifica da matrícula do imóvel em questão (fls. 125/126), as pessoas que constaram do polo passivo da ação de adjudicação, titulares do domínio no Registro de Imóveis, prometeram vendê-lo, por escritura datada aos 9/3/1955, à pessoa jurídica de razão social Comércio e Representações Latina Ltda, que teve sua razão social posteriormente alterada para Bei S.A. – Comércio, Indústria e Representações (fl. 125 vº - Av.1 e Av.4) e, posteriormente, prometeu ceder e transferir os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda mencionado na Av.1 para Alexandra Kusik e Konstantin Kusik (Av.5).

Consta dos autos, ainda, que Alexandra Kusik e Konstantin Kusik cederam e transferiram o imóvel a Geraldo Duarte Viana e Irma Galeti Duarte Viana (fls. 94/95), que cederam e transferiram o imóvel a Darcy Marcondes e Cleide Teresinha de Oliveira Marcondes (fls. 97/99) que, por sua vez, cederam e transferiram o imóvel a ora recorrente (fls. 87/89).

A recusa do Oficial, alicerçada nos princípios da especialidade subjetiva, disponibilidade e legalidade, fundou-se no fato de a ação de adjudicação ter sido direcionada a algumas pessoas totalmente estranhas ao registro e aos titulares do domínio constantes do Registro de Imóveis, muito embora estes não detenham a disponibilidade do imóvel, conforme cadeia de cessões acima descrita.

Sucede que, a despeito do direito real de aquisição que os compromissários compradores detêm, a aquisição do imóvel feita diretamente pelos titulares de domínio não ofende a continuidade, a disponibilidade nem a legalidade.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim suprir a declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva. Assim, a sentença, de caráter constitutivo, que supre essa vontade, é título hábil ao registro.

Sabe-se que o direito material condiciona o direito processual. Assim, o processo não é um fim em si mesmo, mas meio para a obtenção do bem da vida perseguido.

O promitente-comprador ou cessionário, uma vez adimplida sua prestação no negócio jurídico, tem em vista a obtenção do domínio. Esse, em última instância, é o bem da vida perseguido por meio da ação.

Ora, titular do domínio é aquele que, na matrícula do imóvel, consta como proprietário. Os cedentes, ainda que seus compromissos de compra e venda estejam registrados, possuem, tão somente, direito real de aquisição.

A princípio, a ação de adjudicação compulsória, espécie de tutela que visa ao cumprimento de uma obrigação de fazer – portanto, ação de natureza pessoal –, deve ser dirigida contra aquele que realizou o negócio. Vale dizer: contra quem celebrou o contrato com o autor da ação, ou seja, o cedente.

Ocorre que o cedente possui, apenas, o direito real de aquisição, uma vez que seu compromisso está devidamente registrado. Ele não é detentor do domínio, que, na matrícula, continua sendo do primeiro promitente vendedor.

É intuitiva a ideia de que ninguém pode transmitir mais do que detém. Logo, o cedente não pode dispor de mais do que o direito real de aquisição, que é aquilo que titulariza.  A propriedade só pode ser transmitida por aquele que, na matrícula, figura como proprietário.

De nada adiantaria, dessa maneira, o manejo de ação de adjudicação compulsória apenas contra o cedente. Ainda que outorgada a escritura ou suprida a vontade do contratante por meio da sentença, o título não seria passível de registro, por quebra do princípio da continuidade.

É por isso que o STJ, no julgamento do Resp. 648.468, decidiu:

Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido.

Do corpo do voto do Relator Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:

Não vejo mesmo razão para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obrigação decorrente da adjudicação compulsória é do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do domínio.

 

Na verdade, a obrigação, de natureza pessoal – obrigação de fazer – é do contratante, vale dizer, do cedente. Porém, como dito, o bem da vida que se busca por intermédio da adjudicação compulsória apenas pode ser satisfeito pelo proprietário, o titular do domínio. Ninguém ajuíza uma ação de adjudicação compulsória por desejar, tão somente, a outorga da escritura. O que se pretende é registrar essa escritura, a fim de que o domínio sobre o bem passe ao autor da ação.

Assim, admitindo-se, como dito acima, que o processo deve servir ao direito material, permite-se, por um exercício de abstração, que a ação, uma vez delineada a cadeia de negócios que levaram à aquisição pelo autor, possa ser ajuizada diretamente contra o proprietário.

Nesse sentido, aliás, ressalte-se outro trecho do Resp. acima mencionado, dessa vez o voto-vista do Ministro Castro Filho:

Definida a ação de adjudicação compulsória como pessoal, que pertine ao compromissário comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do domínio do imóvel.

Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cessão de direito aquisitivos, exigível pela parte que integra o último elo da cadeia de cessões o registro da concretização da aquisição imobiliária contra aquele que possui o real domínio do bem, assim que ele reconhecer que o preço foi pago.

Na hipótese dos autos, ajuizada a ação contra os proprietários, não houve nenhuma resistência acerca do pagamento do preço. A cadeia de cessões registradas na matrícula, por sua vez, retrata negócios realizados ao longo dos últimos sessenta anos, circunstância a indicar a quitação dos preços pagos.

Há mais. Suponha-se que o interessado houvesse adquirido o imóvel não de algum dos cedentes, mas do proprietário. Imagine-se que, inobstante a cadeia de sucessivas cessões, o interessado tivesse ido à fonte, ao proprietário, e efetuado pagamento do preço, adquirindo o domínio do bem. Outorgada a escritura, ela seria registrada? A resposta é positiva, dada a validade do negócio, e não se cogitaria de quebra de continuidade.

Ora, se aquilo que poderia ter sido obtido, em tese, no plano do direito material, o foi no plano do direito processual – por meio da propositura de adjudicação compulsória diretamente contra o proprietário –, parece evidente que não se pode dar respostas diferentes a situações semelhantes. Da mesma maneira que aquela escritura poderia ser registrada, malgrado a existência da cadeia de cedentes, também pode ser registrada a sentença.

O raciocínio encontra guarida, ainda, no art. 1.418 do Código Civil:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento particular; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

Ao permitir que o promitente comprador, titular de direito real – ou seja, os cedentes que constam da matrícula do imóvel – possa exigir de terceiros, a quem os direitos foram cedidos, a outorga da escritura definitiva, o legislador deixou claro que o negócio que deu margem ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, embora válido, pode ser declarado ineficaz em relação àquele comprador.

Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade, que, doravante, os “novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador.” [Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (Coord.). 2.ª ed. São Paulo: Manole, 2008, p. 1.453].

A validade dos atos de disposição permanece. Haverá ineficácia apenas se os cedentes, antes promitentes compradores, se insurgirem contra eles, o que, no caso concreto – alienações ocorridas ao longo dos últimos sessenta anos – é absolutamente improvável.

Em resumo, obtida sentença substitutiva da vontade, em ação ajuizada contra o titular do domínio e garantida a possibilidade de declaração de ineficácia do negócio, caso se comprove fraude, não se vulnera o direito de nenhum dos envolvidos nas alienações nem o princípio da continuidade.

Destaco, ainda, que a compreensão, ora externada, era a que vigia até pouco tempo neste E. Conselho:

 

REGISTRO DE IMÓVEIS - Ação judicial de adjudicação compulsória promovida em face dos que constam como proprietários do imóvel - Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra - Irrelevância do registro de um deles - Desqualificação registral afastada - Carta de sentença passível de registro - Dúvida improcedente - Recurso não provido. (Apelação Cível n.º 0020761-10.2011.8.26.0344).

Constou do voto do eminente relator que:

(...) o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade aos adjudicatários mediante registro do título judicial constituído em processo instaurado em face dos espólios daqueles que, na tábua registral, figuram como proprietários, não será vulnerado.

A documentação apresentada, que aparelha a carta de adjudicação, evidencia as cessões de direitos, insuscetíveis de retratação, e o direito dos adjudicatários à escritura definitiva de venda e compra: aliás, particularmente, revela a eficácia dos sucessivos negócios jurídicos em relação ao promitente comprador com instrumento particular registrado na matrícula do bem imóvel.

De todo modo, a possível insciência dele, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adjudicatários e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da adjudicação compulsória, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Marco Aurélio S. Viana, ao frisar, com acerto, que o direito à adjudicação compulsória, pago o preço, deriva da impossibilidade de arrependimento, e não do registro do instrumento contratual, pontua: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418."[iii]

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador". [iv] Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros - embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro da carta de sentença extraída de processo instaurado em face dos que constam como titulares do domínio prescinde dos registros das cessões de direitos subsequentes ao compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do processo de adjudicação compulsória.

No futuro, se eventualmente declarada a ineficácia da transferência da propriedade em favor dos adjudicatários - o que se afigura improvável, diante do contexto probatório exposto -, o registro da carta de adjudicação não representará estorvo à pretensão do promitente comprador Álvaro dos Santos - em cujos direitos, ressalto, os adjudicatários, tudo indica, sub-rogaram-se -, à outorga da escritura definitiva de venda e compra, passível de substituição, também em tese, por sentença que assegure o resultado prático equivalente (artigo 1.418 do CC/2002).

Em outro julgado, seguiu-se a mesma orientação:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebração de contratos de compra e venda - Possibilidade de alienação da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado - Diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisição pelo novo proprietário - Recurso provido. (Apelação Cível n.º 0000294-57.2010.8.26.0372, Relator Des. Renato Nalini).

O voto do eminente relator nesta decisão colegiada por último colacionada esclarece o alcance do art. 1.418 do Código Civil, acima mencionado:

Ora, o compromisso de compra e venda registrado, afora a exceção contida no art. 27, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 e que não foi referida neste processo administrativo, não é título translativo da propriedade, se o fosse, não seria necessário seu cumprimento de forma voluntária por meio da celebração do contrato de compra e venda ou por meio de sentença de adjudicação compulsória. Nestes termos, o promitente-vendedor permanece titular da situação jurídica de proprietário, a qual coexiste com o direito real decorrente do registro do compromisso, podendo transferi-la.

Conforme Paulo Nader, o registro da promessa autoriza o promitente comprador a opor o seu direito contra quem adquiriu o imóvel posteriormente, mas não impede a efetivação de venda superveniente, nem o seu registro (Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 412).

Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda não resulta na transmissão da propriedade, sendo necessário celebrar o contrato de compra e venda, a par do esvaziamento deste em virtude do fato de todos os seus efeitos, normalmente, são antecipados pelo compromisso de compra e venda.

Havendo registro do compromisso de compra e venda surge o direito real de aquisição oponível ao promitente-vendedor ou seu sucessor, ou seja, o titular da propriedade, porquanto, seguindo a estrutura dos direitos reais, o direito real do promitente comprador adere à coisa, no caso o bem imóvel.

O art. 1.418 do Código Civil tem a seguinte redação:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ora, os terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos são os que, após o registro do compromisso de compra e venda, adquiriram a propriedade do bem gravada com o direito real de aquisição decorrente do registro do compromisso de compra e venda.

Desse modo, há distinção entre os direitos reais decorrentes do compromisso de compra e venda e da propriedade.

Enfim, respeitados os entendimentos em contrário, é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade - não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.

Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisição).

Por todas estas razões, revejo meu anterior entendimento expressado nas apelações n.ºs 0016778-82.2012.8.26.0565 e 0060889-91.2012.8.26.0100, deste Conselho Superior da Magistratura, porque o princípio da continuidade restou observado.

Por fim, como consequência de tudo o que foi exposto, apenas o ITBI referente à transferência da propriedade do titular do domínio à ora requerente deverá ser recolhido.

 

Com as considerações supra, não conheço do recurso.

 

 

       HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

 

 

 

 

Apelação Cível nº 1010491-71.2014.8.26.0224

Apelante: Guarubel Imóveis Ltda.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da comarca de Guarulhos

 

 

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

 

 

VOTO N. 32.564

 

 

1. Guarubel Imóveis Ltda. interpôs apelação contra sentença que julgou procedente dúvida inversa suscitada perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis da comarca de Guarulhos e, assim, obstou ao registro stricto sensu de adjudicação compulsória fundada em compromisso de compra e venda e decidida por sentença.

 

A apelante alega (fls. 168-169) que, ao contrário do afirmado nas informações do registro de imóveis (fls. 115-124) e na sentença (fls. 161-163), não era necessário que a ação de adjudicação compulsória houvesse sido proposta contra os donos e todos os cedentes da posição de compromissário comprador. Segundo a jurisprudência mais recente, é suficiente que a ação seja proposta contra os proprietários, e isso se fez. A par isso, foi demonstrada nos autos da ação judicial e reconhecida por sentença a cadeia de cessões que faz o direito da apelante remontar aos primeiros compromissários compradores (e, por eles, aos proprietários). Por tudo isso, o título foi constituído corretamente, não existe violação ao princípio da continuidade, e a sentença tem de ser reformada, para que se proceda ao registro stricto sensu, como foi rogado.

 

2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, o interessado resignou-se a uma das exigências formuladas pelo ofício de registro de imóveis. Assim, houve irresignação parcial, e isso, segundo constante jurisprudência deste Conselho, impede a análise do mérito, uma vez que o interessado, ao satisfazer parte das exigências, deixou claro que, na data da prenotação, o título realmente não era suscetível de registro.

 

No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

 

A orientação superior das notas e dos registros e a propositura de medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços extrajudiciais é tarefa exclusiva e indelegável do Corregedor Geral da Justiça (Regimento Interno, art. 28, XVIII e XXXI).

 

Por sua vez, o Conselho Superior da Magistratura, em matéria notarial e registral, é chamado a decidir processos (Regimento Interno, art. 16, IV), e não a emitir orientações hipotéticas.

 

Portanto, constatando a necessidade de proferir instruções, orientações ou recomendações, cabe ao Corregedor Geral da Justiça fazê-lo, sem que precise ou deva valer-se de dúvida registral, expediente que, ademais, desatende o sistema pela heterodoxia.

 

Com efeito, este Conselho só deve conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

 

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

 

As decisões deste Conselho gozam de inegável prestígio e (como salienta o Desembargador Relator), servem de orientação para registradores, tabeliães, juízes e partes.

 

Justamente por isso, os acórdãos devem contar o que a lei efetivamente permite que seja objeto do julgamento de todos os integrantes do Conselho. No caso de dúvida prejudicada, esse objeto, como se disse, restringe-se à matéria preliminar. Logo, é preferível não inserir nem fazer prevalecer posições jurídicas sobre a matéria de fundo, sem que esta, contudo, pudesse ter sido legalmente examinada, discutida e votada. Afinal, ou este Conselho de fato orienta e disciplina (caso em que a orientação ou a regra necessariamente há de ser produto da deliberação deste órgão), ou então não resolve, e não convém expender nem se estender em tema, não objeto de pronunciamento pelo colegiado.

 

 A manifestação deste Conselho sobre matéria que não foi objeto de julgamento deve ser evitada especialmente quando o tema é por demais controverso. E isso ocorre com a questão posta nestes autos. Saber até que ponto vai a qualificação dos títulos de adjudicação compulsória, e se é necessário ou não incluir os cedentes de compromisso de compra e venda no polo passivo da respectiva ação são pontos de grande polêmica e extrema dificuldade na doutrina e na jurisprudência registral.

 

A propósito, a própria jurisprudência deste Conselho oscila entre uma solução ou outra, como se vê nos acórdãos 0020761-10.2011.8.26.0344, j. 25.10.2012, e 0000294-57.2010.8.26.0372, j. 13.12.2012 (em que se considerou prescindível a inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória), de um lado, e 0016778-82.2012.8.26.0565, j. 11.2.2014, e 0060889-91.2012.8.26.0100, j. 18.3.2014 (que exigiram a citação deles como condição de validade do título), de outro.

 

Além disso, a hipótese sub examine é particularmente inadequado para a formulação de uma solução geral sobre o problema. A apelante Guarubel (= autora da ação de adjudicação compulsória) não pode ser considerada sequer cessionária do direito à aquisição do imóvel. Como se vê na matrícula do imóvel adjudicando (fls. 125, Av. 5) e no título subjacente (cópia a fls. 93-94), Alexandra e Konstantin Kusik eram titulares somente de promessa de cessão de direitos de compromissário comprador. Dessa forma, Guarubel (que terminou por receber os direitos que de início competiam a Alexandra e a Konstantin - cf. fls. 97-99 e 87-89) não podia ser considerada, efetivamente, cessionária de compromisso de compra e venda, mas mera detentora de uma promessa de cessão, que ainda precisava ser cumprida para que, só então, a apelante tivesse direito à aquisição do imóvel.

 

Finalmente, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo. Dessa maneira, eventuais consultas só devem ser admitidas em hipóteses de excepcional e extrema relevância:

 

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a "reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos" (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

 

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

 

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: "Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89):"...é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça - Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: "O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode - por isso - prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade". (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tania Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

 

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação, com observação.

 

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

 

 

Apelação Cível n. 1010491-71.2014.8.26.0224

Apelante: Guarubel Imóveis Ltda.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

TJSP - Voto nº 25.216

 

 

DECLARAÇÃO DE VOTO

 

 

Registro de Imóveis.

                                         

Irresignação parcial – Dúvida prejudicada - Impossibilidade de se pronunciar sobre o mérito da questão.

 

Recurso não conhecido.

 

 

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, que julgou procedente a dúvida e negou registro de carta de adjudicação expedida em autos de ação de adjudicação compulsória.

É o relatório.

 

2. Respeitado o entendimento diverso do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, prejudicada a dúvida, não seria o caso de ingressar na análise do mérito. Apenas no tocante a esse tópico, ousamos discordar, data venia.

 

De antemão, cumpre conceituar o que vem a ser dúvida.

O processo de dúvida é definido como um procedimento de natureza administrativa destinado a solucionar controvérsia existente entre o apresentante do título e o Oficial Predial, a respeito da registrabilidade do título, ou nas palavras de Ricardo Henry Marques Dip e Benedito Silvério Ribeiro: “...em acepção material: o juízo emitido pelo administrador no exercício de suas funções, obstando a pretensão de registro; em acepção formal: o procedimento de revisão hierárquica do juízo administrativo de objeção a uma pretensão de registro” (in Algumas linhas sobre a Dúvida no Registro de Imóveis, pág. 2).

 

Indubitavelmente, para que surja o processo de dúvida é necessário que um título seja apresentado e que ele seja recusado à primeira vista, ofertando o Oficial determinadas exigências para complementação formal daquele título, a fim de que seja viabilizado o registro. Assim, caso o apresentante discorde das exigências, ele instará o Oficial a suscitar dúvida, em face do dissenso.

 

In casu, apresentado o título, formularam-se duas exigências (fl. 110/111), tendo o próprio interessado suscitado a dúvida, concordando, porém, com uma delas, qual seja, a necessidade de recolhimento do ITBI.

 

Assim, há irresignação parcial, sendo o que basta para o afastamento do juízo de admissibilidade da dúvida, pois esta sempre se funda em irresignação integral ou, necessariamente, será ela prejudicada, sob o aspecto lógico – formal, na medida em que não se admite, mesmo na esfera administrativa, decisão condicional (cf. A.C. 285.416, Piracicaba, 28.12.79; A.C. 3.779-0, Diadema, 27.01.86; A.C. 5.374-0, Capital, 04.04.86; A.C. 5.479-0, São Roque, 10.06.86).

 

Se por hipótese fosse concebível a satisfação de exigência no curso da dúvida, estar-se-ia acolhendo artifício para a prorrogação da prioridade para títulos originariamente irregistráveis, em detrimento de outros que se posicionassem em concorrência tabular (in exemplis: títulos contraditórios, o que é defeso (Cf. A.C. 279.265, Campinas, 08.01.79; A.C. 276.278, Campinas, 08.01.79; A.C. 279.264, Campinas, 12.03.79; A.C. 5.221-0, Ourinhos, 30.05.86; A.C. 5.841-0, Guararapes, 30.05.86).

 

Desta feita, o único juízo que pode ser emitido é o da prejudicialidade da dúvida em face, repito, da irresignação parcial. Nesse sentido, tem sido a firme orientação do Colendo Conselho Superior da Magistratura, consoante já se demonstrou, valendo recordar, apenas e tão-somente, parte do Aresto nº 8.876-0/5, o qual permito-me transcrever, pois elucidativo:

 

“Bem observou o MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria que os efeitos da prenotação têm prazo de eficácia (para o caso de omissão da parte) e com igual acerto afirma a decisão recorrida que a concordância do apresentante com algumas das exigências feitas pelo Oficial do Registro prejudica o julgamento da dúvida (que acabaria se transformando em procedimento de consulta ao Juiz, no que concerne à falta não atendida).” (Relator Desembargador Álvaro Martiniano de Azevedo; parecer da lavra do Juiz Aroldo Mendes Viotti, hoje Desembargador).

 

 

Em arremate, prejudicada a dúvida, não há como se prosseguir com o julgamento do mérito, porque o Colendo Conselho Superior da Magistratura não é, data maxima venia, órgão de consulta.

 

Demais, as decisões do Conselho têm caráter normativo, não fazendo sentido elaborar decisões condicionais.

 

A pressuposição de algo que não se sabe tenha realmente ocorrido ou venha a ocorrer torna a análise condicional: se “A” ocorreu ou vier a ocorrer, então “B” é verdade; se “A” não ocorreu ou não vier a ocorrer, então “B” é falso. Explico: in casu, para que se possa realizar um juízo positivo ou negativo a respeito da registrabilidade do título, há de se pressupor que o interessado cumprirá corretamente a exigência feita pelo Oficial com a qual concordou e que novas exigências não serão feitas. Então, se se cumprirem aquelas exigências, comportará ou não registro. Trata-se de uma análise condicional. E se, antes mesmo de cumpridas as exigências, o título sofrer alterações? Se tiver havido a prenotação de outro título? A dinamicidade do mundo negocial faz com que as premissas tomadas pela Egrégia Corregedoria em data presente sejam incertas. Dess’arte, data venia, a análise do mérito, prejudicada a dúvida, seria, no meu entendimento, condicional.

 

 Nem se perca de vista que o procedimento de dúvida é judicialiforme, isto é, em parte administrativo, em parte judicial.  A fase judicial inicia-se com o recurso de apelação. A partir de então, hão de se observar as regras e os princípios processuais, dentre eles a necessidade de se proferir decisão certa (artigo 460, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Como já se decidiu, “nula é a sentença que julga a ação procedente, condicionada esta procedência ao preenchimento de determinados requisitos legais pelo autor “(RT 472/150).

 

Nesse sentido, ainda, farta jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, por vários biênios[4], consoante venerandos acórdãos a seguir transcritos (grifos meus):

 

 

“Registro de Imóveis - Dúvida - Suscitação inversa e apenas com relação a um dos óbices opostos contra o registro, sem menção aos demais, que também constaram da nota de devolução - Inviabilidade - o procedimento não se presta ao exame isolado de uma das exigências formuladas, mas à registrabilidade do título, considerado na oportunidade de sua apresentação - Dúvida prejudicada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 30.751-0/1, da Comarca de TAUBATÉ, em que é apelante SEBASTIANA PIRES DE SOUZA e apelado o OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida.

Tratam os autos de apelação, tempestivamente interposta contra a respeitável sentença que manteve a recusa posta contra o registro de ambos os títulos objeto desta, porque, além de não ter sido manejada a irresignação contra todos os motivos apresentados pelo registrador, pretendeu o suscitante fossem os títulos registrados independentemente do suprimento das omissões verificadas no registro de origem.

O Ministério Público opina pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Ao suscitar a dúvida inversamente, a recorrente manifestou seu inconformismo apenas com relação a um dos motivos da recusa, omitindo-se quanto às demais exigências que também foram formuladas pelo registrador.  O procedimento de dúvida não se presta à solução de dissensão que versa apenas acerca de um dos óbices opostos contra o registro, porque, ainda que afastado fosse este motivo da recusa, aquele não se viabilizaria.  Para o deslinde da dúvida importa o exame da registrabilidade do título e, ainda assim, tomando-a em consideração no momento da devolução.

Tem-se por prejudicada a dúvida quando várias são as exigências e apenas uma delas é questionada na suscitação inversa, como ocorreu no caso.

Isto posto, julgam a dúvida prejudicada.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores YUSSEF SAID CAHALI, Presidente do Tribunal de Justiça e DIRCEU DE MELLO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 15 de março de 1996.

MÁRCIO MARTINS BONILHA, Corregedor Geral da Justiça e relator.

 

 

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 54.319-0/6, da Comarca de SÃO SEBASTIÃO, em que são apelantes DANIEL OHANNES AVAKIAN e OUTROS e apelado o 1º TABELIÃO DE NOTAS E OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso.

Trata-se de recurso interposto, tempestivamente, por Daniel Ohannes Avakian e outros, contra a r. decisão de primeiro grau, que julgou prejudicada a dúvida inversamente suscitada pelo 1º tabelião de notas e oficial do registro de imóveis, títulos e documentos e civil de pessoa jurídica da Comarca de São Sebastião, relativamente ao registro de escritura de venda e compra outorgada pelo Espólio de Domenico Ricciardi Maricondi e outros.

Sustentaram os recorrentes o provimento do recurso e a reforma da r. decisão recorrida, porquanto a apresentação das exigências em nada modificará o registro.

Ademais, aduziram que o cumprimento das exigências foi feito no decorrer do pedido, em atendimento às determinações do oficial de registro.

Por fim, alegaram que os documentos juntados provam claramente que a transcrição está devidamente dentro da lei, pois o detentor do domínio fora quem transmitiu a propriedade ao apelante. E mais, a sequência das transmissões com seus devidos impostos juntados aos autos, provam as cessões do compromisso registrado.

Contrarrazões e parecer da Douta Procuradoria Geral da Justiça, pelo não conhecimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não é de ser conhecido.

Constata-se, no presente caso, o fato de que os recorrentes, no decorrer do procedimento de dúvida, se conformaram com alguns dos óbices opostos ao registro pretendido.

 

Ante a concordância dos recorrentes com algumas das exigências formuladas pelo oficial registrador torna-se imperativa a manutenção da r. decisão que decidiu pela prejudicialidade da dúvida, já que para o deslinde do procedimento importa o exame da registrabilidade do título, considerado o momento da sua devolução.

Inviável, ainda, o cumprimento de eventuais exigências no curso do procedimento, circunstância que poderia implicar em injusta prorrogação do prazo de prenotação.

Neste sentido decisão deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, proferida nos autos da apelação cível nº 31.719-0/3, da Comarca de Guarulhos, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

"Como é sabido o procedimento de dúvida não admite sejam atendidas exigências no curso do procedimento.

Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante.

Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação, que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios.

Tem-se, pois, que o provimento judicial, em procedimento de dúvida, deverá ser sempre positivo ou negativo, a fim de que o registro seja ou não autorizado diante da dissensão que existia ao tempo da suscitação.

O cumprimento de exigências depois daquele momento, como sucedeu no caso, ou mesmo a aceitação da procedência do outro óbice que tinha sido posto contra o registro, com a afirmação de que este deverá ser atendido depois, tal como se verifica das razões de recurso, prejudicam a dúvida, pelo que falece interesse recursal à recorrente.

Não há como se levar em conta, por estes motivos, o atendimento das exigências depois da suscitação, nem como considerar a promessa de que o alvará de desdobro deverá ser mais tarde providenciado.

É tranquila a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, há muito orientada nessa direção (Ap. Cíveis n.ºs 30.763-0/6, da Comarca de Itapecerica da Serra e 31.007-0/4, da Comarca de São Caetano do Sul).

Isto posto, prejudicada a dúvida, não conhecem do recurso."

Desta forma, aquiescendo os recorrentes com alguns dos óbices postos pelo registrador, não é de ser conhecido o recurso, prejudicadas as demais questões suscitadas pelas partes.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conhecem do recurso.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores DIRCEU DE MELLO, Presidente do Tribunal de Justiça, e AMADOR DA CUNHA BUENO NETTO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 12 de fevereiro de 1999.

SÉRGIO AUGUSTO NIGRO CONCEIÇÃO, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

 

 

 

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 76.810-0/8, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MARIA FÁTIMA DA SILVA e apelado o 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MÁRCIO MARTINS BONILHA, Presidente do Tribunal de Justiça, e ALVARO LAZZARINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. São Paulo.

REGISTRO DE IMÓVEIS - Processo de dúvida. Recusa no registro de formal de partilha em razão de várias exigências formuladas pelo registrador. Concordância expressa da interessada com duas delas. Dúvida prejudicada. Impossibilidade de julgamento do mérito a ponto de comprometer o princípio da prioridade. Apelação não conhecida.

Trata-se de apelação interposta por Maria Fátima da Silva (f. 58/60) contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital (f. 50/51), que julgou procedente dúvida inversamente suscitada, recusando o registro de formal de partilha extraído da ação de arrolamento de bens que teve curso perante a 9ª Vara da Família e Sucessões, uma vez que a recorrente conformou-se com as exigências (apresentação de guia de recolhimento do ITBI e de certidão de quitação de tributos fiscais da Prefeitura Municipal de São Paulo), daí a inviabilidade do registro. O título foi prenotado em 24 de março de 2000 sob nº 339.083. Sustenta, em síntese, a recorrente que: a) sejam afastadas por completo as exigências do registrador, consistentes em discutir o percentual que lhe cabe na partilha homologada em juízo, a exibição de certidões negativas de débito e apresentação de requerimento com firma reconhecida, constando a qualificação completa dos separandos e b) que as exigências com as quais aquiesceu são por demais simples. Pede o provimento para, reformada a decisão, ser o título registrado. É o relatório. A recorrente desde o início do procedimento (f. 3) e também na fase recursal (f. 59) concordou expressamente com duas das várias exigências formuladas pelo Oficial de Registro (f. 5 e 41/43), ou seja, está de acordo em providenciar o comprovante de recolhimento do ITBI e a certidão negativa de tributos junto à Municipalidade de São Paulo. Tal circunstância, por si só, retira o dissenso que existiria entre o interessado no registro e o registrador, prejudicando a análise da dúvida em seu mérito. Como já entendi na Ap. Cív. nº 72.513.0/3-00: "Este E. Conselho Superior da Magistratura, (Ap. Cív. nº 60.460.0/8-00, j. 6/12/99, v.u., Des. Márcio Bonilha, Presidente, Alvaro Lazzarini, Vice-Presidente, e Nigro Conceição, Corregedor Geral) decidiu: "O cumprimento de exigências depois daquele momento, como sucedeu no caso, ou mesmo a aceitação da procedência do outro óbice que tinha sido posto contra o registro, com a afirmação de que este deverá ser atendido depois, tal como se verifica das razões de recurso, prejudicam a dúvida, pelo que falece interesse recursal à recorrente." Com a aceitação da exigência nas razões de apelação desapareceu o dissenso entre o Oficial e a apelante, não possibilitando a análise do mérito e a determinação do registro nestes autos a ponto de comprometer o princípio da prioridade com eventual aproveitamento da prenotação existente." Noutra oportunidade, na Ap. Cív. nº 31.719-0/3, da Comarca de Guarulhos, sendo relator o Des. Márcio Bonilha: "Como é sabido o procedimento da dúvida não admite sejam atendidas exigências no curso do procedimento. "Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. "Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação, que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios. "Tem-se, pois, que o provimento judicial, em procedimento de dúvida, deverá ser sempre positivo ou negativo, a fim de que o registro seja ou não autorizado diante da dissensão que existia ao tempo da suscitação". Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço da apelação.  LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor Geral da Justiça

 

 

 

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 495-6/0, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes JOSÉ LANZA e SUA ESPOSA e apelado o 6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Irresignação parcial, sem prova de cumprimento de outra exigência não impugnada – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

1. Trata-se de apelação interposta por José Lanza e Maria Olinda Lanza, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital oposta ao registro de mandado de usucapião, por falta de pagamento dos emolumentos devidos, observando-se que a isenção concedida alcança apenas a parte dos emolumentos que corresponde à receita do Estado de São Paulo.

Sustenta o apelante, em suma, que o benefício da assistência judiciária abrange a totalidade dos emolumentos devidos ao cartório extrajudicial, diante de expressa ordem judicial que consta, neste sentido, no mandado apresentado para registro, reportando-se, ainda, a legislação que entende lhe beneficiar.

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 78/82).

É o relatório.

2. Pretende-se o registro de sentença declaratória de usucapião, observando-se que, para isso, foi apresentado mandado judicial, instruído com documentos, prenotado sob nº 369.458 no 6º Registro de Imóveis da Capital.

Por ocasião da devolução do título levado a registro, formulou o oficial registrador duas exigências, a saber: a) depósito prévio de R$ 546,34, com observação de que a gratuidade refere-se somente a parte tocante ao Estado, não isentando quanto aos demais emolumentos; b) complemento dos documentos que instruíram o mandado, especialmente folhas do laudo pericial que não vieram, esclarecedoras se houve alteração da área construída de 157,91 m2 da edificação residencial.

Todavia, os apelantes se insurgiram apenas no tocante à exigência de pagamento dos emolumentos, deixando de impugnar a outra exigência do registrador.

Ademais, não há notícia nem prova de que, após a devolução, o título tenha sido reapresentado com o cumprimento da exigência referente ao esclarecimento da área construída, com apresentação das folhas do laudo pericial correspondentes.

Assim, atento às reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura, impõe-se concluir que este procedimento de dúvida está prejudicado, pois não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um dos óbices opostos ao registro, pois, eventualmente afastado o óbice questionado, restaria o outro, que, não atendido, impediria, de todo modo, o registro.

Entendimento diverso importaria em decisão condicional, que é inadmissível. Ademais, a discussão parcial dos óbices, sem atendimento à exigência tida como correta, levaria à prorrogação do prazo de prenotação do título sem amparo legal.

Neste sentido, confira o v. acórdão relativo à Apelação Cível nº 93.875-0/8, j. 06.09.2002, relator Desembargador Luiz Tâmbara:

 “A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranquila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2.

Posicionar-se de maneira diversa importaria admitir uma decisão condicional pois, somente se atendida efetivamente a exigência tida como correta é que a decisão proferida na dúvida, eventualmente afastando o óbice discutido, é que seria possível o registro do título.

A discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com consequências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório.”

Confira, ainda, do Conselho Superior da Magistratura:

Apelação Cível nº 71.127-0/4, j. 12.09.2000, rel. Des. Luís de Macedo; Apelação Cível nº 241-6/1, j. 03.03.2005, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale.

Logo, configurada a irresignação parcial, deve-se ter como prejudicada a dúvida, não sendo o caso de conhecimento do recurso interposto, pela ausência de interesse recursal, pois inútil à finalidade prática pretendida.

Por último, limitada a discórdia à cobrança de emolumentos, fica anotada a célere via da reclamação (artigo 30 da Lei Estadual nº 11.331/2002), que, talvez, melhor atenderá ao fim pretendido pelos interessados.

Pelo exposto, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

 GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

 

 

 

 

Por epítome, havendo irresignação parcial, estando prejudicado o julgamento da dúvida, não seria adequada a análise do mérito de forma condicional.

 

 

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, não conheço do recurso.

 

 

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

 

 

[1] Loureiro, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense: São Paulo: METODO, 2010, p. 220.

[2] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

[3] Apelação Cível n.º 413-6/7

[4] Peço licença para transcrever a íntegra dos respectivos acórdãos justamente para se observar que, em biênios de Conselhos Superiores da Magistratura anteriores, prejudicada a dúvida, nem em tese se analisava o mérito. Citar grandes nomes da história da Magistratura Paulista parece-me fundamental, porque ensinamentos de tão ilustres pensadores do Direito não podem permanecer ocultos às novas gerações, mormente diante da inexistência de alterações substanciais na Lei 6.015 de 1973.

 

 



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