Acórdão - DJ nº 0019507-22.2014.8.26.0562.
Data inclusão: 23/09/2015

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0019507-22.2014.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante ESMERALDO PERES JÚNIOR, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 15 de setembro de 2015.

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível n° 0019507-22.2014.8.26.0562

Apelante: Esmeraldo Peres Júnior

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos.

Voto nº 34.282

REGISTRO DE IMÓVEL – DÚVIDA – CARTA DE ARREMATAÇÃO EXTRAÍDA DOS AUTOS DE AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – EXAME FORMAL E QUALIFICAÇÃO DO TÍTULO À LUZ DOS PRINCÍPIOS QUE REGEM OS REGISTROS PÚBLICOS – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada e manteve a recusa de registro da carta de arrematação extraída dos autos da ação de cobrança de despesas condominiais, sob os fundamentos de que os titulares do domínio que aparecem na tábua registral não figuraram no polo passivo e de que o auto de arrematação faz menção aos direitos dos executados em relação ao compromisso de compra e venda do imóvel descrito na matrícula número 15.161 e não ao domínio, de maneira que a questão sobre a natureza da arrematação – se é modo originário ou derivado de aquisição da propriedade -, é irrelevante ao deslinde deste procedimento.

O apelante diz que não tem propósito alguém adquirir em juízo a propriedade ou os direitos de promissário comprador de imóvel e lhe ser negado o registro da referida carta, e que se adquiriu os direitos de promitente comprador, e se a arrematação é forma originária de aquisição, o que se tem a fazer é registrar a carta de arrematação dos direitos de compromissário comprador que o recorrente adquiriu em hasta pública. Afirma que é tese consagrada no Superior Tribunal de Justiça de que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade e cita precedente deste Conselho Superior da Magistratura.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso, ou, se conhecido, pelo não provimento.

É o relatório.

O recurso deve ser conhecido, pois, respeitado o entendimento do digno Procurador de Justiça oficiante, não há controvérsia acerca da aquisição dos direitos dos compromissários compradores, de maneira que o inconformismo do apelante com a recusa do registro da carta de arrematação é o mesmo manifestado desde o início deste procedimento de dúvida inversa, e o que efetivamente se almeja é o registro do título e não sua averbação ou a anotação,  não havendo, pois, de se falar em inovação ou modificação da causa de pedir.

O inconformismo do apelante não procede.

Consoante lições de Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição).

O exame da legalidade consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.

Indispensável, pois, observar os artigos 176, 195 e 225, §2º, da Lei de Registros Públicos, que consagram os princípios da continuidade e da especialidade, aquele corolário deste.

O mesmo doutrinador preleciona: “O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”, e que “Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não-titular dele disponha. A pré-inscrição do disponente do direito, da parte passivamente interessada, constitui, pois, sua necessidade indeclinável em todas as mutações jurídicos-reais.” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Ed. Forense, 1998, p. 254) e anota que “...importa lembrar que o título atual só é admissível no registro quando aí encontre outro pretérito a que possa ligar-se: o encadeamento há de ser ininterrupto. Essa afirmação não é senão um corolário de preceito latente do sistema, por mim realçado no anteprojeto atrás aludido, segundo o qual a pré-inscrição de titular antigo é indispensável à inscrição de novo titular.” (Revista dos Tribunais 643/20 – “Títulos Admissíveis no Registro”)

Estes princípios devem ser observados não somente em relação aos casos de registro que importam em transmissão da titularidade do domínio, como também em relação aos demais atos que ingressam no fólio real, como a averbação e a anotação.

No caso vertente, o registro perseguido comprometeria o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários, porque de acordo a matrícula do imóvel e que é de número 15.161, a titularidade do domínio pertence a Paulo Raia Ferreira e sua mulher Sonia Regina Westphal Ferreira, e de acordo com a carta de arrematação os réus executados na ação de cobrança de condomínio foram Espólio de Antonio Ferreira Martins, Antonio Carlos Costa Martins e Marcia Helena Francisco Martins.

Nestas condições, a arrematação não foi da propriedade e sim dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda que não está registrado no fólio real, pelo qual os titulares do domínio prometeram a venda do imóvel aos réus executados da ação de cobrança de condomínio.

Não se adquiriu, pois, pelo título apresentado, a titularidade do domínio, e, se o título não traz direito de natureza real e sim pessoal, é inócua a discussão acerca da natureza da carta de arrematação, se originária ou derivada da aquisição da propriedade. Além disso, não é possível o ingresso no fólio real de título que se refere exclusivamente a direitos de natureza pessoal.

A sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente mencionou precedentes deste Conselho Superior da Magistratura neste sentido, um deles relatado pelo Desembargador Renato Nalini, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação nº 9000001-46.2013.8.26.0624, e outro de minha relatoria, na Apelação nº 3014340-07.2013.8.26.0562, cuja ementa é do seguinte teor:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ARREMATAÇÃO DOS DIREITOS DECORRENTES DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE NÃO SE CONFUNDE COM AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA ARREMATAÇÃO DO DOMÍNIO SOBRE IMÓVEL QUANDO O TÍTULO E OS DEMAIS ATOS QUE O PRECEDERAM REFEREM EXPRESSAMENTE OS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA DO FATO DA EXECUÇÃO DECORRER DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO”.

Isto posto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator