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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 3003724-22.2013.8.26.0481, da Comarca de Presidente Epitácio, em que é apelante CESP - COMPANHIA ENERGÉTICA DE SÃO PAULO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRESIDENTE EPITÁCIO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR EROS PICELI. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARAM VOTOS, LADEADOS PELO DESEMBARGADOR GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO.". Decisão em conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – RECUSA DE INGRESSO DE MANDADO TRANSLATIVO DE DOMÍNIO EXTRAÍDO DE AUTOS DE AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL QUE APRESENTA ÁREA MAIOR – RISCO DE SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E DISPONIBILIDADE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RETIFICAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.

Cuida-se de apelação interposta contra decisão que julgou procedente a dúvida e negou registro a um mandado judicial translativo de domínio expedido nos autos de ação de desapropriação movida pela CESP- Companhia Energética de São Paulo” contra “Estaleiros Centro Oeste S/A”, à consideração de que a área objeto do título recusado seria maior do que constante do fólio real (fls. 98/99).

Sustenta, a recorrente, em suma, que a exigência é descabida, uma vez que a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, de modo que a ausência de vinculação com os registros anteriores dispensaria a observância dos princípios da continuidade e especialidade (fls. 104/114).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 127/130).

A desapropriação, de acordo com Hely Lopes Meirelles, na clássica obra “Direito Administrativo Brasileiro”, 16ª edição, RT, pág.498, “(...) é forma originária de aquisição da propriedade, porque não provém de nenhum título anterior, e, por isso, o bem expropriado torna-se insuscetível de reivindicação e libera-se de quaisquer ônus que sobre ele incidissem precedentemente, ficando os eventuais credores sub-rogados no preço.”

Extrai-se, portanto, que a propriedade adquirida em decorrência da desapropriação desvincula-se dos títulos dominiais pretéritos e não mantém nenhuma ligação com estes, o que impede a reivindicação do bem por quem quer que seja, nos termos do artigo 35 do Decreto-lei nº 3.365/41. Essas características do ato expropriatório autoriza o registrador a dispensar a observância do princípio da continuidade ao qualificar o título. Em relação ao princípio da especialidade objetiva, contudo, a conclusão é diversa.

Com efeito, o princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade.

De acordo com Afrânio de Carvalho, o “princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”, e, ao se referir ao mandamento da individuação do imóvel lançado no regulamento dos registros públicos, consigna que além “de abranger a generalidade dos atos, contratuais e judiciais, o mandamento compreende também a generalidade dos imóveis, urbanos e rurais, exigindo a cabal individuação de todos para a inscrição no registro”, e que a “sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alteração falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra de rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1998).

Dispõe o artigo 228 da LRP que “A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”.

No caso em tela, a área desapropriada fazia parte da transcrição nº 2.731, que por sua vez perfazia área total de 71.919,95 m2, da qual, porém, já havia ocorrido o destaque de uma área de 27.500,00 m2 para a própria CESP, de forma que restaria na transcrição uma área de apenas 44.419,95 m2, enquanto que no mandado recusado pelo Oficial a área transmitida seria de 52.987,24 m2.

É a matrícula que define, em toda a sua extensão, modalidades e limitações, a situação jurídica do imóvel, razão pela qual sua abertura para modo de aquisição originária da propriedade como é o caso da desapropriação, deve ser feita em observância ao mencionado artigo 228 da Lei de Registros Públicos (o artigo 196 tem a mesma redação) desde que os elementos constantes do título e do registro anterior sejam suficientes e preenchidos os requisitos registrários, no caso, o da especialidade, que reclama a perfeita identificação da área, mediante individualização e indicação das medidas perimetrais, delimitações e as confrontações, sem que haja sobreposição de área que comprometa o controle da disponibilidade.

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Ação de desapropriação – Descrição deficiente do imóvel – Ofensa ao princípio da especialidade – Necessidade de retificação – Dúvida procedente – Recurso desprovido.” (Apelação Cível nº 442-6/9 – Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 15.12.2005).

Esse julgado faz menção à Apelação Cível nº 6.084-0, na qual foi assentado o entendimento de que “é preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem” (negritei).

Ainda no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 3.604-0, 496-6/4, 566-6/4, 79.933-0/3 e 75.444.0/0.

Este posicionamento é o que prevalece, e vem sendo mantido em julgamentos mais recentes, a exemplo das Apelações Cíveis nºs 0001437-80.2011.8.26.0458, 0001026-61.2011.8.26.0062, 0000023-06.2011.8.26.0213, e 0004802-13.2008.8.26.0438, todas relatadas pelo meu ilustre antecessor, Desembargador José Renato Nalini, sendo a seguinte a ementa do último julgado supra mencionado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Título judicial – Qualificação – Cabimento – Instrução deficiente da carta de adjudicação – Dúvida prejudicada – Desapropriação – Modo originário de aquisição da propriedade que não dispensa o respeito ao princípio da especialidade objetiva – Artigo 176, §1º, II, 3), a), da Lei n.º 6.015/1973 – Descumprimento – Amarração geográfica das áreas desapropriadas – Ausente – Exata localização comprometida – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.”

Apdo.: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Presidente Epitácio

CESP – Companhia Energética de São Paulo apela da sentença da M. Juíza Thais Migliorança Munhoz Clausen, da 1ª vara de Presidente Epitácio, que acolheu a dúvida suscitada pelo oficial para não autorizar o registro no cartório de imóveis de mandado judicial expedido em ação de desapropriação.

O caso concreto mostra que a transcrição 2.731 do Registro de Imóveis abrange dois imóveis e, no que interessa, com remanescente de 44.419,95 metros quadrados. Como explicou o registrador, o título extraído da ação de desapropriação alcança área maior, com 52.987,24 metros quadrados e foi reapresentado dois anos e dez meses depois da primeira apresentação sob fundamento de que “a ação de desapropriação é uma forma originária de aquisição”.

A divergência lançada pelo Desembargador Ricardo Anafe se apega exatamente à afirmação da natureza jurídica da desapropriação como forma de aquisição originária e na não aplicação do princípio da continuidade na hipótese.

E o voto do Sr. Corregedor, com todo o respeito à divergência, merece mesmo ser acompanhado, como este juiz já havia votado.

É que o título emanado da ação de desapropriação não pode trazer descrição diversa do título transcrito ou registrado, sob pena de ofensa ao art. 176 § 1º II 3-a, da lei de registros públicos. Ou, em outras palavras, o registro de imóveis não pode permitir o ingresso de título que não admita o controle da disponibilidade do imóvel, porque falha a sua identificação.

Os julgados mencionados no voto divergente são antigos e, comparados com os indicados no voto do relator, mostram que a jurisprudência evoluiu no sentido de que a desapropriação não se desvinculou da necessidade de identificação do imóvel.

E, uma vez mais com todo o respeito, fica-se com a atual posição, ainda mais quando o caso concreto mostra a diferença da área desapropriada com a da transcrição.

Recurso contra decisão que negou o registro de mandado judicial translativo de domínio expedido nos autos de ação de desapropriação movida pela CESP – Modo originário de aquisição da propriedade – Área perfeitamente descrita no memorial que integrou o mandado judicial – Preservado o princípio da especialidade objetiva – Não aplicação do princípio de continuidade.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Presidente Epitácio, que negou pedido de registro de mandado judicial translativo de domínio expedido nos autos de ação de desapropriação movida pela CESP em face de Estaleiro Centro Oeste S/A.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso discordar, data venia.

Como bem leciona Celso Antônio Bandeira de Mello[1], a desapropriação é modo originário de aquisição de propriedade:

Do ponto de vista teórico, pode-se dizer que desapropriação é o procedimento através do qual o Poder Público compulsoriamente despoja alguém de uma propriedade e a adquire, mediante indenização, fundado em um interesse público. Trata-se, portanto, de um sacrifício de direito imposto ao desapropriado.

À luz do Direito Positivo brasileiro, desapropriação se define como o procedimento através do qual o Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de um bem certo, normalmente adquirindo-o[2] para si,[3] em caráter originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro, salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por estarem em desacordo com a função social legalmente caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservado seu valor real.

Disso decorre o seguinte: a área desapropriada não necessariamente deve corresponder a uma área constante do registro de imóveis. De acordo com Afranio de Carvalho[4],

A desapropriação oferece a peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. (grifei)

A contrário senso, inexistindo o registro anterior, será aberta a matrícula por ocasião do registro do título expropriatório e à vista dos elementos dele constantes.

Em outras palavras, não se aplica, na hipótese dos autos - desapropriação, o princípio de continuidade.

A continuidade, por sua vez, apresenta dois aspectos: um subjetivo (relativamente aos titulares do domínio – somente o titular constante do registro pode transferir a outrem o domínio) e outro objetivo (relativamente à área do imóvel – o encadeamento de títulos deve corresponder à área descrita na transcrição anterior).

"o princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transforma-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (...) A sua essência repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a realidade jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não titular dele disponha". (grifei)[5].

In casu, a área constante do Registro de Imóveis é de 44.419,95 m2. O título judicial, do qual faz parte o memorial descritivo de fl. 28/35, descreve área de 52.987,24 m2.

Tomando-se como base as lições suso transcritas, não se vislumbra qualquer óbice ao registro do título judicial.

Com efeito, o imóvel está perfeitamente descrito e individuado no memorial que fez parte integrante do mandado judicial (vide fl. 28/34). Será aberta uma nova matrícula com a perfeita descrição do bem, sem qualquer ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

Não se exige total equivalência da área desapropriada com a constante em registro anterior. Ora, se é possível desapropriar área que sequer existe no fólio real, quanto mais uma área que suplanta a descrita em determinada matrícula.

Não se vislumbra o risco de eventual sobreposição de áreas pois a área sobreposta, por hipótese, também passaria ao domínio público, por se tratar, justamente, de modo originário de aquisição da propriedade.

Mutatis mutandis, veja-se o seguinte acórdão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura de dezembro de 1984:

Modo originário de aquisição da propriedade - isso é o que é a desapropriação. Vale dizer que o título gerado no ventre autônomo do processo expropriatório, não guarda relação causal com registros anteriores porventura existentes. Isso não prescinde da rigorosa individuação da coisa desapropriada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, n. 3.604-0, da Comarca de AMPARO, em que DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM é apelante e o OFICIAL SUBSTITUTO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, apelado,

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, dar provimento ao recurso.

1. O apelante levou a registro carta de adjudicação extraída dos autos de ação de desapropriação.

Entendeu o apelado de suscitar dúvida, por verificar inexistente “título anterior transcrito (...) com relação ao imóvel objeto da desapropriação” (fls. 02).

Julgada procedente a dúvida (fls. 27/30), o D.E.R. pede nova decisão, sustentando, basicamente, que, em se tratando de expropriação, não há indagar sobre os registros anteriores, bastando que o imóvel esteja suficientemente especializado para que se considerem atendidos os pressupostos registrais.

2. Modo originário de aquisição da propriedade – isso é o que é a desapropriação. Vale dizer que o título gerado no ventre autônomo do processo expropriatório (Decreto-lei n 3.365/41, art. 29) não guarda relação causal com registros anteriores porventura existentes.

“A desapropriação – ensina AFRÂNIO DE CARVALHO - oferece a peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior (...). Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado” (“in” Registro de Imóveis, Forense, 1982, pág. 115). Se, inversamente, ao imóvel não corresponder matrícula, será efetuada por ocasião do registro do título expropriatório e à vista dos elementos dele constantes.

3. Observa-se, na espécie, particularidade que impõe seja feita cautelosa ressalva.

Atribuiu-se ao imóvel, inicialmente, “área total de 400 m² (fl. 06). Isso não obstante, o magistrado, ‘à vista de a perícia ter levado em conta a ocupação da totalidade da área pertencente aos expropriados’, declarou adjudicada ao recorrente ‘a área de 512 m²’” (fl. 10 verso).

Acontece – e o pormenor não escapou à cuidadosa atenção da Procuradoria Geral da Justiça (fl. 43) – que o D.E.R., o impugnar a dúvida (fl. 17), se sentiu autorizado a emprestar ao imóvel expropriado características não coincidentes com aquelas do memorial descritivo entranhado na carta de sentença (fl. 09).

Em tais condições, e atendendo-se ao princípio da especialidade, bem se que está posto o recorrente diante do seguinte dilema: ou bem promove o aditamento da carta de sentença, de tal maneira que a peça de fl. 20 passe a integrar o título registrando, ou bem a matrícula será aberta com base nos elementos constantes do memorial de fl. 09.

4. Em resumo: se é certo que o título expropriatório é registrável por força própria, dispensada, pois, vinculação a registro anterior, por igual é certo que essa peculiar situação não prescinde da rigorosa individuação da coisa desapropriada (nesse sentido, veja-se o acórdão na Apelação Cível n 286.297, da Comarca de São Caetano do Sul, reproduzido em “Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, de janeiro de 1978 a fevereiro de 1981”, (volume organizado por Narciso Orlandi Neto, Saraiva, 1982, pág. 371).

5. Do exposto, acordam dar provimento ao recurso, para autorizar a abertura da matrícula, com a ressalva de que efetuará à vista dos elementos que, por ocasião da reapresentação, a carta de adjudicação contiver.

BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ, Presidente do Tribunal de Justiça – MARCOS NOGUEIRA GARCEZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator – NELSON PINHEIRO FRANCO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 83.417-0/0, da Comarca de ESPÍRITO SANTO DO PINHAL, em que é apelante a COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MÁRCIO MARTINS BONILHA, Presidente do Tribunal de Justiça, e ALVARO LAZZARINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios registrários da continuidade e da especialidade. Desnecessidade de apresentação da prova do valor venal do imóvel. Base de cálculo dos emolumentos, na espécie, deve ser a do valor econômico do negócio jurídico, ou seja, o montante da indenização fixada pelo juiz. Desnecessidade de juntada do ITBI, do comprovante do ITR e da apresentação de dados do adquirente e de sua sede. Dúvida improcedente. Recurso a que se dá provimento. Trata-se de apelação interposta pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - SABESP (f. 57/68) contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Espírito Santo do Pinhal, que julgou procedente dúvida inversamente suscitada (f. 50/55), mantendo a recusa no registro de carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação e relativa ao imóvel da transcrição nº 6.373; ademais, mostra-se necessária a qualificação do proprietário e exibição das certidões de ITR e ITBI. O título foi prenotado em 19 de janeiro de 2001, sob nº 34.324 (f. 19). Sustenta a recorrente, em síntese, que: a) a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, o que significa haver uma relação direta entre a pessoa e a coisa, e o registro deve ser feito independente do titular anterior e da área existente na transcrição ou matrícula; b) como o título em questão envolve propriedade pública não há incidência do princípio da continuidade. Postula o provimento da apelação. A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (f. 75/77). É o relatório. A sentença merece ser reformada. O imóvel desapropriado objeto da transcrição nº 6.373 (com área total de 4 alqueires - f. 43) foi destacado da matrícula nºs. 3.111. Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale, total ou parcialmente, a esta ou àquela matrícula. Basta que a expropriante descreva os limites geodésicos da área que objetiva adquirir e depositar o preço a título de futura indenização, sub-rogando-se nos direitos que incidam sobre o imóvel desapropriado. Não há, pois, vinculação do adquirente a um titular anterior e não depende da existência deste. Não é importante o exame da continuidade entre as figuras dos antecessores e dos sucessores, uma vez que aqueles inexistem na aquisição originária. Além do mais, nada impede o registro do título, pois o imóvel não sofreu desfalques, conforme averbações na matrícula 6.373 de f. 43. Posiciona-se a melhor doutrina: "A desapropriação oferece peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. O título da desapropriação pode ser a sentença extraída do processo expropriatório ou a escritura pública de desapropriação amigável" ("Registro de Imóveis", Afrânio de Carvalho, Forense, 4ª ed., págs. 93/94). Noutra passagem, na mesma obra, o autor, complementa: "Assim, ingressam imediatamente no registro os títulos de ... aquisições do Estado mediante desapropriação (carta de sentença), uma vez que são havidas como originárias, sub-rogando-se no preço quaisquer direitos que recaiam sobre o bem desapropriado ("Lei de Desapropriações", art. 31, cit., pág. 267). Na Ap. Cív. nº 75.444.0/0-00, Comarca de São Sebastião, este Conselho Superior da Magistratura, em julgado de 22.02.2.001, assim se manifestou: "A desapropriação, como anota Clóvis Bevilácqua, é um dos modos de perda da propriedade imóvel, diversa da alienação (p. 184, "Direito das Coisas", 1º vol., 4ª ed.). Ou no dizer de Pontes de Miranda, a desapropriação não é modo de adquirir, mas sim de perder a propriedade, posto que a entidade que exerce o direito de desapropriação exerce direito formativo, ainda que se dê composição amigável, não configura ela um negócio jurídico, e sim um ato jurídico em sentido estrito; o que adquire a propriedade não sucede aquele que foi desapropriado (págs. 146 e 151, Tratado de Direito Privado, tomo XIV - 1955)." Miguel Maria de Serpa Lopes anota que a transcrição na desapropriação e a do Direito Civil têm aspectos e consequências diferentes, porquanto a primeira não tem efeitos translativos, apenas indicando o término da propriedade individual. E acrescenta que se cuida de uma publicidade relativa a um ato de aquisição originária, não se podendo exigir o requisito da transcrição do título anterior ("Tratado de Registros Públicos" - vol. IV, 5ª ed., pág. 174). Celso Antonio Bandeira de Mello, por sua vez, registra que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade porque ela é por si suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independente do título existente ("Elementos de Direito Administrativo", pág. 190). Também Hely Lopes Meirelles, ("Direito Administrativo Brasileiro", 11ª ed., pág. 501) leciona: "A desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, porque não provém de nenhum título anterior, e, por isso, o bem expropriado torna-se insuscetível de reivindicação e libera-se de quaisquer ônus que sobre ele incidissem precedentemente, ficando os eventuais credores subrogados no preço." A jurisprudência, por mais de uma vez, prestigiou esse entendimento, como nos seguintes julgados: Na Ap. Cív. nº 67.912.0/2-00, da qual fui relator, entendi que: "A aquisição por desapropriação se dá de modo originário, sem vinculação com os registros anteriores, não se justificando, por tal razão, o óbice apresentado, fundado na necessidade de apuração do remanescente para atendimento dos princípios da especialidade e continuidade. "No caso dos autos o imóvel desapropriado se encontra perfeitamente descrito e caracterizado, viabilizando a abertura da matrícula, cuja ausência de vinculação com os registros anteriores implica na inaplicabilidade dos referidos princípios registrários. "Essa a pacífica orientação deste Conselho Superior da Magistratura, como se verifica, aliás, no julgamento da Apelação Cível nº 20.330-0/2...". "A desapropriação oferece a peculiaridade de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus" (RT 588/94). "A desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, significando que ela é, por si mesma, suficiente, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico do anterior proprietário. Assim, uma vez presente a correta e exaustiva identificação da área alcançada pela ação expropriatória, cumprindo o princípio da especialidade, pode ser praticado o ato registral da carta de adjudicação, não se havendo de cogitar da regra da continuidade, em vista da feição originária da aquisição do domínio pela expropriante" (RT 580/122). Não obstante a carta de adjudicação extraída da ação de desapropriação seja título hábil para ingressar no registro imobiliário (arts. 29, do dec.-lei nº 3.365/41 e 167, I, nº 34, da lei nº 6.015/73), "não se dispensa o requisito da individuação da coisa desapropriada, para que, por meio dela, possa a transcrição, com toda a segurança, operar todos os seus efeitos extintivos" (Serpa Lopes, cit., pág. 174). É suficiente para se preservar a especialidade da matrícula a ser aberta em nome da expropriante que a carta de adjudicação possua elementos suficientes para permitir que o imóvel seja passível de identificação física, ou seja, possa ter sua localização geodésica identificada, como ocorre a f. 36/37. O registrador deve se acautelar para que o desfalque decorrente da desapropriação seja anotado nos registros atingidos, com o fim de conservar o controle da disponibilidade do imóvel; porém, este encargo não pode ser transferido para a recorrente sob o argumento de ofensa à continuidade porquanto não incidente tal princípio à forma originária de aquisição de imóvel. Pelo mesmo raciocínio torna-se despicienda a exigência de qualificação da expropriante, seja pela forma originária que se apresenta a desapropriação, seja por ser ela pessoa jurídica criada por lei. Não há também óbice do título adentrar no fólio real para instituição de servidão administrativa, uma vez que não há transferência de propriedade, mas imposição de ônus de uso público ao particular, uma vez que a descrição da servidão no título (f. 36) possibilita o respeito aos princípios da especialidade e da continuidade.

Em suma, o título é passível de registro, ficando afastadas as exigências opostas pelo registrador, tornando, assim, viável o registro da carta de adjudicação. Ante o exposto, dou provimento ao recurso.

Por epítome, porque a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, afastada a necessidade de correspondência com título anterior, havendo rigorosa descrição do imóvel, é o caso de se deferir o registro do mandado judicial, nos moldes pleiteados.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoa Jurídica de Presidente Epitácio

1. A Companhia Energética de São Paulo (CESP) interpôs apelação contra sentença que, mantendo óbices levantados pelo Ofício de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Presidente Epitácio, julgou procedente a dúvida e obstou a registro de mandado tirado de autos de desapropriação promovida pela apelante.

Segundo a sentença, a área desapropriada é maior que a descrita na matrícula, de modo que há ofensa à especialidade e à continuidade e é necessária retificação do registro.

2. Respeitado o entendimento do eminente Desembargador Relator, a apelação deve ser provida.

A desapropriação judicial, como pacificamente declara a jurisprudência deste Conselho, conduz a uma aquisição originária do domínio. Se assim é, então não existe conexão entre os registros anteriores e aquele que será efetivado a partir da inscrição da desapropriação. Portanto, se o imóvel desapropriado estiver corretamente descrito em si mesmo, inexiste violação de especialidade objetiva ou de continuidade por força de incongruências ou deficiências dos registros que até então estavam ligados à área desapropriada.

O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da reiteração de julgados.

Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível nº 58.456-0/0, da Comarca de Osasco, relatada pelo E. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 29 de novembro de 1999, pág. 05):

EMENTA: Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de carta de adjudicação - Ação de desapropriação que atingiu área a ser desmembrada de área maior, sem indicação dos lotes atingidos, além da apuração do remanescente - Óbices não prestigiados - Inexistência de ofensa aos princípios registrários - Recurso improvido - Decisão mantida.

...Inconsistente o recurso, impondo-se a manutenção da r. decisão de primeiro grau. E isso porque é admissível o ingresso do título, consistente na carta de adjudicação extraída dos autos da ação de desapropriação ajuizada pela Telecomunicações de São Paulo S.A. - TELESP, que tramitou perante a 13ª Vara da Justiça Federal, da Seção Judiciária de São Paulo, sem a indicação dos lotes atingidos e a apuração do remanescente, na medida em que o registro, tal como pretendido, refere-se a uma aquisição originária, não ofendendo os princípios registrários.

... Na verdade, a desapropriação ... tem sido considerada como forma originária de aquisição da propriedade, independendo, portanto, da relação de continuidade do registro, consoante pacífico entendimento deste Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 3.008-0, da Comarca de Palmeira D'Oeste; 3.397-0, da Comarca de Piracicaba; 7.849-0/5, 7.850-0/0, 7.851-0/4, 7.860-0/5, 7.871-0/5 e 8.293-0/4, da Comarca de Guarulhos; 9.641-0/9, da Comarca de Sorocaba, e 9.937-0/1, da Comarca de Capão Bonito).

Imbuído do mesmo espírito o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 67.912-0/2, da Comarca de São Paulo, em que figurou como relator o E. Des. Luís de Macedo (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 01 de agosto de 2000, pág. 03):

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios da especialidade e da continuidade. Registro possível. Recurso não provido.

...A aquisição por desapropriação se dá de modo originário, sem vinculação com os registros anteriores, não se justificando, por tal razão, o óbice apresentado, fundado na necessidade de apuração do remanescente para atendimento dos princípios da especialidade e continuidade.

No caso dos autos o imóvel desapropriado se encontra perfeitamente descrito e caracterizado, viabilizando a abertura de matrícula, cuja ausência de vinculação com os registros anteriores implica na inaplicabilidade dos referidos princípios registrários.

Essa a pacífica orientação deste C. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica, aliás, no julgamento da Ap. Cív. Nº 20.330-0/2, mencionado pelo oficial registrador e que foi objeto de eficiente análise na r. decisão recorrida.

Merece, ainda, ser trazido à colação outro julgado, da lavra do mesmo relator, prolatado na Apelação Cível nº 75.444-0/0, da Comarca de São Paulo, (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 10 de abril de 2001, pág. 03):

...Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale total ou parcialmente a esta ou àquela matrícula. Basta que a expropriante descreva os limites geodésicos da área que objetiva adquirir e depositar o preço a título de futura indenização, subrogando-se nos direitos que incidam sobre o imóvel desapropriado.

Não há, pois, vinculação do adquirente a um titular anterior e não depende da existência deste. Não é importante o exame da continuidade entre as figuras dos antecessores e dos sucessores, uma vez que aqueles inexistem na aquisição originária. Independe, assim, para o registro do título, o fato de o imóvel ter sofrido desfalques (da transcrição nº 7.049, após alienações, vieram as matrículas nºs. 20.682 e 20.683).

De que o norte enunciado se aplica, inclusive, na hipótese de ação ordinária de desapropriação indireta, faz indicação o decidido na Apelação Cível nº 20.330-0/2, da Comarca de Amparo, relatada pelo E. Des. Antônio Carlos Alves Braga (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno 1, Parte 1, 25 de julho de 1994, pág. 44):

O título - Carta de Sentença - ainda que expedido de ação ordinária decorrente de apossamento administrativo sujeita-se às mesmas regras daquele oriundo de ação expropriatória. Não se vincula, pois, aos princípios de especialidade e continuidade.

A posição exposta, de resto, se acha em consonância com a melhor doutrina. Bem o exemplifica a autorizada lição de Narciso Orlandi Neto: A carta de adjudicação expedida no processo de desapropriação é registrada, mesmo que o imóvel não esteja em nome do réu naquela ação. Quer dizer, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de quem não foi parte na ação de desapropriação, ainda assim será registrado o título. Mas a explicação é simples. A aquisição pelo poder público a lei considera originária (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Del Rey Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, pág. 57).

Disso não discrepa o escólio de Serpa Lopes, o qual, invocando Otto Mayer e com ele concordando, salienta que a desapropriação é meio aquisitivo da propriedade da coisa diretamente, com força originária, afastada, por esse modo, a idéia de uma sucessão no direito do titular desapropriado (Tratado dos Registros Públicos, vol. IV, 6ª edição, Ed. Brasília Jurídica, Brasília, 1997, pág. 154).

Também Afrânio de Carvalho segue o rumo traçado: A desapropriação oferece peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. O título da desapropriação pode ser a sentença extraída do processo expropriatório (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1998, págs. 93/94).

No caso destes autos, a área desapropriada foi corretamente apurada e descrita. Logo, como se disse, a imprecisão dos registros que a ela correspondiam em nada impede que o novo registro – aquele oriundo da desapropriação – seja inaugurado, e não se pode cogitar de ofensa aos princípios registrais da especialidade objetiva e da continuidade.

[1] Curso de Direito Administrativo, 31ª edição, São Paulo: Malheiros, 2014, p. 883/884.

[2] TFR, RDA 44/288

[3] TFR, RDA 89/148, e STF, RDP 2/208

[4] Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 115.

[5] Idem, ibidem, p. 304/305.

Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Acórdão - DJ nº 3003724-22.2013.8.26.0481 - Apelação Cível
Data inclusão: 11/05/2015

Anexos

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