Acórdão - DJ nº 0001463-80.2014.8.26.0100 - Apelação Cível
Data inclusão: 10/03/2015

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0001463-80.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TIA FOFA PIZZARIA LTDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 3 de março de 2015.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0001463-80.2014.8.26.0100

Apelante: Tia Fofa Pizzaria Ltda.

Apelado: 9º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 34.155

REGISTRO DE IMÓVEIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA  DE VIGÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INSUFICIÊNCIA DE MENÇÃO GENÉRICA DE QUE O CONTRATO “OBRIGA TAMBÉM OS SUCESSORES DAS PARTES” – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 9º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, sob o fundamento de que não é possível o registro do contrato de locação de fls. 04/05, por lhe faltar cláusula expressa de vigência em caso de alienação do imóvel. Isso, a seu ver, fere o disposto no artigo 576 do Código Civil, no artigo 8º da Lei de Locações e no artigo 167, I, 3, da Lei n. 6.015/73.

A sentença de fls. 29/31 circundou esse entendimento.

A interessada recorreu, alegando que a cláusula 20ª (fl. 05 – O presente contrato obriga também os sucessores das partes) supre a exigência. Em seu entender, não há necessidade de uma cláusula específica de vigência. Ao se estabelecer que o contrato obriga também os sucessores das partes, isso implica dizer que há obrigação de continuidade nas hipóteses de sucessão, tanto inter vivos quanto causa mortis.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Ao contrário do que sustenta a apelante, todos os dispositivos legais mencionados pelo Oficial exigem cláusula específica de vigência em caso de alienação:

Código Civil, art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

Lei de Locações, art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Lei de Registros Públicos, art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  

I - o registro:

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Os grifos servem para mostrar que a legislação determina a imposição de cláusula de vigência, expressa e específica, para as hipóteses de alienação – ato de vontade, portanto -, a fim de que o adquirente, ciente da cláusula, a ela fique obrigado. Cuida-se dos casos de cessão da posição contratual, oriunda de alienação, algo que não se confunde, absolutamente, com sucessão causa mortis.

Por isso, a genérica cláusula 20ª do contrato - O presente contrato obriga também os sucessores das partes – não se presta, de maneira alguma, a atender ao desiderato do legislador. Albergar o entendimento da apelante implicaria, além de corroborar um equívoco, trazer para o seio registral uma disposição dúbia, o que seria frontalmente contrário ao princípio da segurança jurídica, que norteia os registros.

O entendimento sobre a cláusula específica de vigência, ademais, encontra precedente no processo n. 0046161-45.2012, com decisão da lavra do eminente Juiz – hoje Desembargador - Marcelo Martins Berthe:

LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. Prevista legalmente a necessidade expressa de inserção de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica "obriga a herdeiros ou sucessores" não cumpre a exigência legal.

“...não existem palavras inúteis na lei. Se o legislador previu no artigo 8º da Lei Federal 8.245/91 a necessidade expressa de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica "obriga a herdeiros ou sucessores" não cumpre a exigência imposta pela própria lei.

Para que possa ser registrado o contrato de locação e possa ser válido perante terceiros em caso de alienação do imóvel, precisará de adequação à exigência da lei.”

A mesma posição já vinha externada em antigo voto deste Conselho Superior da Magistratura – apelação n. 278.253, Relator Desembargador Humberto de Andrade Junqueira -, ainda sob a égide da anterior Lei de Locações e do Código Civil de 1916:

“Por que tenham acesso ao registro imobiliário e assegurem o efeito previsto no art. 1.197, caput, segunda parte, do Código Civil, devem os instrumentos de contrato de locação ostentar cláusula expressa de vigência no caso de alienação do prédio locado (arts. 167, I, nº 3, e 242, da Lei de Registros Públicos). Não basta a convenção usual de que o negócio obriga a herdeiros e sucessores.

‘A expressão herdeiros e sucessores, embora a palavra sucessores possa indicar tanto a sucessão inter-vivos como a mortis causa, é geralmente usada como formula de praxe em todas as escrituras públicas, para significar a sucessão mortis causa, mesmo porque a designação de herdeiro é mais restrita que a de sucessor, pois há também legatário. É preciso considerar que o art. 1.197 do Código Civil consagra, como princípio básico e geral, que alienação rescinde o contrato de locação. Para que não ocorra é mister, dispõe o referido art. 1.197, que já consignada a cláusula de sua vigência no caso de alienação, etc. Por conseguinte, não é suficiente o simples emprego das expressões herdeiros e sucessores, a menos que os outros elementos do contrato indiquem, da parte dos contratantes, uma inequívoca vontade de manter vigente o contrato, no caso de alienação" (SERPA LOPES, "Tratado de Registros Públicos", RJ, Freitas Bastos 5a. ed. 1962, vol. III, pág. 109, nº 428. Grifos são do original).

Nego provimento ao recurso.

              HAMILTON ELLIOT AKEL

              Corregedor Geral da Justiça e Relator