Acórdão - DJ nº 0001432-90.2013.8.26.0360 - Apelação Cível
Data inclusão: 10/03/2015

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0001432-90.2013.8.26.0360, da Comarca de Mococa, em que são apelantes APARECIDO CESAR QUILICE e GISLENE CRISTINA DE SISTO QUILICE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOCOCA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "JULGARAM PREJUDICADA A DÚVIDA, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 3 de março de 2015.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0001432-90.2013.8.26.0100

Apelante: Aparecido Cesar Quilice e Gislene Cristina de Sisto Quilice

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Mococa

Voto nº 34.154

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA INVERSA - ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL ADQUIRIDA, A SEU TURNO, ATRAVÉS DE ARREMATAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RECUSA COM BASE NA SUSPEITA DE DESMEMBRAMENTO IRREGULAR – ESCRITURA QUE ESPELHA ALIENAÇÃO QUE JÁ HAVIA SIDO PERMITIDA NA ESFERA JURISDICIONAL – RECURSO, PORÉM, NÃO CONHECIDO, EM FACE DA NÃO APRESENTAÇÃO DE TÍTULO ORIGINAL.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada pelos interessados, em que se discute a recusa do Oficial do Registro de Imóveis de Mococa em registrar a escritura pública de venda e compra de fls. 05/06, por meio da qual adquiriram 3/62 avos de uma gleba de terra, com área de 16,01,22 hectares, desmembrada do imóvel denominado ‘Estância Três Marias’.

O registro da escritura foi negado com base na possibilidade de traduzir desmembramento irregular, com afronta à Lei nº 6.766/79. A sentença adotou esse mesmo entendimento.

Os interessados alegam que não houve qualquer irregularidade, ressaltando que a própria Prefeitura Municipal cobra IPTU individual dos lotes,  asseverando, mais, que a arrematação que antecedeu a escritura – e que teve por objeto a mesma fração ideal – foi registrada sem nenhum óbice.

A douta. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

A dúvida está prejudicada, porquanto a escritura pública de venda e compra de fls. 05/06 é uma cópia, não a via original.

Inobstante,  tenho por conveniente que se analise a questão de fundo, evitando-se que, apresentada a via original, os interessados tenham de se valer novamente do procedimento.

Não se trata de exame de consulta a respeito de direito em tese, mas de análise de caso concreto. O Conselho não atua, aqui, como mero órgão consultivo, mas como regulador de uma situação de fato. Uma vez resolvida a controvérsia, o tema não será mais levado à Corregedoria Permanente, dado que o Oficial já terá orientação clara sobre como proceder.

Ao contrário do exercício de função jurisdicional, cuja essência é teleológica, a função administrativa, exercida no âmbito do julgamento das dúvidas, tem caráter disciplinador. Enquanto, na função jurisdicional, visa-se ao julgamento do mérito, com posterior formação de coisa julgada e impossibilidade de rediscussão para as partes, o julgamento das dúvidas não se presta somente a decidir o caso concreto, mas a servir de orientação aos registradores para casos análogos.

Logo, por esses dois ângulos é importante a análise do mérito, ainda que prejudicada a dúvida: a) evita-se a nova suscitação; b) fixa-se orientação para casos similares.

A solução afigura-se ainda mais correta no presente caso, em que se verifica que o MM. Juiz de Primeiro Grau não atendeu ao que determina o item 41.1.1, do Capítulo XX, das NSCGJ:

41.1.1.Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento.

Passa-se ao exame do caso, portanto.

O recurso, se conhecido, mereceria provimento.

O Oficial fundou sua recusa em item das Normas que, embora em vigor à época da recusa, já foi revogado. Tratava-se o item 151, assim redigido:

151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de constituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.

O que pretendiam as Normas, nesse ponto, era evitar que o detentor de gleba a desmembrasse irregularmente, em afronta à Lei de Parcelamento do Solo, alienando frações ideais.

A mesma preocupação foi repetida, agora, no item 170.4:

170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.

No entanto, a hipótese sob análise é completamente diferente.

Os interessados adquiriram a fração ideal de um casal de arrematantes (Renato Figueiredo Miachon e sua esposa – fl. 24), que, por sua vez, haviam adquirido essa mesma fração ideal em hasta pública. Em termos simples: o casal arrematou 3/62 avos do imóvel, registrou a carta de arrematação - sem nenhum óbice, frise-se - e, depois, alienou a fração arrematada.

Não se compreende por qual razão a carta de arrematação – que retrata a alienação, embora forçada, da mesma fração ideal – foi registrada sem qualquer resistência, e que não se procede da mesma forma com a escritura de venda e compra.

Em segundo lugar, os alienantes não poderiam, siquer em tese, ter a intenção de fazer desmembramento irregular da área, pelo simples fato de que só dispunham da fração alienada. Ou seja, tinham 3/62 avos e venderam esses 3/62 avos. Nem eles nem os compradores foram responsáveis originários por qualquer desmembramento. Ao contrário, os vendedores arremataram, com o aval do Estado-Juiz, a área alienada.

Afasta-se, assim, completamente, a suspeita de que as partes da escritura tenham utilizado ‘expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979’.

Por essa razão, não há como, após apresentada a via original da escritura pública de venda e compra, impedir o seu registro.

Nesses termos, pelo meu voto, com as considerações supra, julgo prejudicada a dúvida.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator