Acórdão - DJ nº 0003094-83.2014.8.26.0286 - Apelação Cível
Data inclusão: 04/02/2015

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0003094-83.2014.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante NELSON KOJRANSKI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ITU.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARARÁ VOTO DIVERGENTE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

Voto nº 34.137

REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – ATA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – REGISTRO PARA FINS DE MERA CONSERVAÇÃO, NA FORMA DO ART. 127, VII, DA LRP – EMPREENDIMENTO COM NATUREZA DE LOTEAMENTO E NÃO DE CONDOMÍNIO - INEXISTÊNCIA DE RISCO DE INDUÇÃO DE TERCEIROS A ERRO - RECURSO PROVIDO.

Trata-se de recurso interposto por Nelson Kojranski contra a r. decisão de fls. 101/102, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu em registrar Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José, por entender inexistente “condomínio” em espécie, mas loteamento urbano.

Alega, o recorrente, em síntese, que em nenhum momento o loteamento sustentou, requereu, pleiteou ou pretendeu sua qualificação como condomínio edilício. Aduz que a própria ata cujo registro se pretende declara que se trata de um loteamento. Sustenta que o loteamento também pode ser denominado condomínio especial fechado, condomínio em loteamento ou loteamento em condomínio, situação que, embora ainda não seja regulamentada por lei, existe de fato e de direito, não se justificando a recusa do registro de documento para fins de conservação, uma vez que não há outra Serventia capaz de acolher o registro pretendido.

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 162/164).

É o relatório.

O recorrente pretende registrar, no Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Itu, a Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José (fls. 09/24), com base no art. 127, VII, da Lei nº 6.015/73, que admite a transcrição facultativa de qualquer documento para fins de conservação.

A recusa do registrador funda-se no fato de o “Condomínio Terras de São José” não ter, juridicamente, a natureza de condomínio na forma da Lei nº 4.591/64, mas sim de loteamento, de sorte que, admitido o registro, haveria, conforme decidiu este CSM nos autos da Ap. nº 506-6/1, aparência de regularidade formal e de legalidade a condomínio inexistente.

Sucede que, ao contrário do ocorrido no precedente indicado pelo registrador, não se pretende o registro de regulamento interno de condomínio, mas de ata de assembleia, na qual se deliberou sobre a aprovação da ata passada, a prestação de contas do exercício de 2012, a apresentação de candidatos a síndico, a remuneração do síndico, anexação de lote e taxa de condomínio, revisão da convenção de condomínio, apresentação das despesas orçamentárias e eleição do síndico.

Além disso, a ata é bem clara ao dispor - em negrito - que o empreendimento tem natureza de loteamento (fl. 16, no final).

Parece não haver dúvida de que o intuito do registro é apenas o previsto no art. 127, VII, da Lei nº 6.015/73, e não induzir terceiros a erro.

Some-se a isso o fato de que, quando o oficial realiza o registro facultativo, deve fazer a seguinte declaração:

registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei de Registros Públicos, apenas para fins de mera conservação, prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros. (item 3, do Cap. XIX, das NSCGJ ).

O fato de o condomínio de lotes não existir expressamente no ordenamento jurídico não pode impedir que os titulares de domínio estabeleçam regras a valer entre si em virtude do convívio em conjunto.

Nem que levem estas regras a registro para fins de mera conservação na forma prevista na Lei nº 6.015/73.

A assembleia é, em última análise, mero ajuste de vontades firmado entre pessoas de interesse comum. E o registro dela não terá força para convalidar, chancelar ou referendar qualquer defeito jurídico eventualmente existente.

O espírito que deve ser aqui aplicado é o mesmo daqueles casos em que as associações pedem ingresso das respectivas atas de assembleia registro (CG 2014/00012733).

Por fim, vale lembrar que, a despeito da celeuma envolvendo o condomínio de lotes, trata-se de figura com expressa previsão no Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

222.2. Nas incorporações de condomínio de lotes, a que se refere o art. 3º, do Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, a execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação, para fins de instituição e especificação do condomínio.

229. O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como condomínio de lotes, multipropriedade imobiliária, cemitérios e clubes de campo.

Em suma, o registro ora pretendido, se deferido, em nada colocará em risco a veracidade dos registros públicos. De outro lado, servirá de importante fator de segurança para os interessados que o firmaram.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelada: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

VOTO Nº 29.815

1. Nestes autos de dúvida, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu. Essa decisão manteve a negativa de transcrição, no registro de títulos e documentos, de uma ata de assembleia geral ordinária do Condomínio Terras de São José, uma vez que, segundo o Oficial, não existe condomínio in casu.

O apelante alegou que não se qualifica como condomínio, e que pretende a transcrição para fins de guarda e conservação.

É o relatório.

2. Respeitado o entendimento do Desembargador Relator, nego provimento ao recurso de apelação.

A pretendida transcrição (LRP/1973, art. 127, VII) só poderia ser admitida se o próprio teor do documento por transcrever, somado à advertência prevista nas NSCGJ, II, XIX, 3, não pudesse levar terceiros a nenhuma forma de confusão.

Porém, não é isso que sucede no caso.

Ainda que se aponha, nas futuras certidões, que a pretendida transcrição não gera publicidade nem efeitos contra terceiros, fato é que o conteúdo do documento, fazendo referência a um condomínio, de um lado, e a uma ata de assembleia, de outro, poderá levará a crer que não se trata de mero loteamento, e essa possibilidade de confusão já é suficiente para que se mantenha a recusa, a bem da segurança jurídica que o registro público sempre tem de prestar.

É verdade que a ata menciona que o empreendimento tem natureza de mero loteamento. Contudo, essa mesma ata trata de prestação de contas, de candidatura, eleição e remuneração de síndico, de taxa e convenção de condomínio, e de apresentação de despesas, assuntos típicos, todos, da figura prevista no Cód. Civil, arts. 1.331-1.358. Assim, existe grave ambiguidade no documento, a qual se agravará, se for permitida a transcrição no registro de títulos e documentos.

Note-se que não existe um condomínio de lotes (supondo que a figura exista no direito brasileiro), nem consta que esteja constituída associação, hipóteses em que a ata teria de ser levada ao registro de imóveis ou ao registro civil de pessoas jurídicas, mas não ao de títulos e documentos.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

TJSP - Voto nº 21.198

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Títulos e Documentos.

Loteamento fechado – Inexistência de condomínio – “Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio”, na qual, dentre outras disposições, aumentou-se a “taxa de condomínio”, elegeu-se o síndico, fixou-se sua remuneração mensal e se aprovaram as contas do ano anterior com ressalvas - Impossibilidade de Registro do título com fulcro no artigo 127, VII, da Lei nº 6.015/73 – Princípio da legalidade - Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu, que negou registro de Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio.

É o relatório.

2. Com todo o respeito devido ao Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso divergir.

Não está todo e qualquer título apto a ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos com fulcro no artigo 127, VII, da Lei 6.015/73, ainda que para meros fins de conservação (o que, de resto, não é a única finalidade pretendida pelo Apelante, que também visa à publicidade do registro para gerar “efeito erga omnes” – vide fl. 04).

Com efeito, diante do caráter de juridicidade conferido aos atos registrários[1], títulos de juridicidade duvidosa devem ter o acesso ao fólio recusado. E é justamente esse o caso dos autos, pois o registro poderá dar a aparência de conformidade ao Direito.

Não se olvida da possibilidade de os donos de lotes estabelecerem regras que serão obrigatórias para todos que participaram do negócio jurídico. Esse âmbito de “autonomia negocial”, porém, quando se está diante dos princípios próprios aos Registros Públicos, deve ser encarado restritivamente.

De fato, o parcelamento do solo é regulamentado por normas de ordem pública. E, lembrando ensinamento de Tércio Sampaio Ferraz Jr.[2], “a ideia de ordem pública significa que o instituto, por sua natureza, prevalece contra interesses privados”. Em outras palavras, a autonomia privada das partes não é capaz de suplantar certas limitações legais.

No mesmo sentido, Serpa Lopes[3], após discorrer sobre causas da legislação do loteamento em nosso país, leciona:

“Expostas, como ficaram, as causas determinantes da legislação sobre loteamento, entre nós e em outros países, delas surge, claramente, a sua grande importância, e, por conseguinte, o seu caráter, que outro não pode ser senão o de uma legislação de ordem pública.”

Assim, se as normas referentes a Loteamentos em nosso país (Decretos-leis nºs 58/1937 e 3.079/1938 e, posteriormente, Lei n. 6.766/79), por exemplo, tornaram obrigatória a passagem de determinadas áreas ao domínio público (especialmente as vias de circulação), não há como simplesmente tratar o “Loteamento Fechado” como um “Condomínio”.

In casu, a Ata da Assembleia Geral que se pretende registrar é típica de um Condomínio (vide fl. 09/24). Mas de Condomínio não se trata. O registro do título em comento pode conferir aquela aparência de conformidade ao Direito pretendida pela Associação dos Proprietários de Lotes, qual seja, de que se trata de um Condomínio e não de uma simples Associação.

A confusão jurídica deve ser evitada em homenagem ao princípio da legalidade. Não se perca de vista que o interessado no registro não o pretende para meros fins de conservação, mas para conferir publicidade com “efeito erga omnes” (fl. 04).

Por epítome, data maxima venia, o título não comporta registro por afrontar o princípio da legalidade.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público