Acórdão - DJ nº 0006016-31.2014.8.26.0114 - Apelação Cível
Data inclusão: 04/02/2015

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0006016-31.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RIO TOCANTINS e COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RIO TOCANTINS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 6016-31.2014.8.26.0114

Apelantes: Condomínio Residencial Rio Tocantins e outro

Apelado: Segundo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

Voto nº 34.132

REGISTRO DE IMÓVEIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO E OUTRAS AVENÇAS – IRRESIGNAÇÃO PARCIAL – INADMISSIBILIDADE – DÚVIDA PREJUDICADA - EXAME, EM TESE, DAS EXIGÊNCIAS IMPUGNADAS, A FIM DE ORIENTAR EVENTUAIS NOVAS QUALIFICAÇÕES – AUSÊNCIA DE ALVARÁ DO JUÍZO DA FALÊNCIA - NEGÓCIO JURÍDICO COM NATUREZA JURÍDICA DIVERSA DA QUE LHE FOI DADA NO TÍTULO - RECURSO NÃO CONHECIDO.

Trata-se de apelação interposta por Condomínio Residencial Rio Tocantins e outro objetivando a reforma da r. decisão de fls. 109/110, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ibiúna, referente ao registro de Escritura Pública de Confissão de Dívida, Promessa de Dação em Pagamento e Outras Avenças (fls. 47/48).

Alegam os recorrentes, em suma, que o instrumento de Confissão de Dívida e outras avenças contém retificação à Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada na mesma data. Sustentam que constam daquele documento informações quanto à forma de pagamento do imóvel objeto da Escritura Pública de Compra e Venda, que por equívoco constou da escritura como quitado, dando publicidade a terceiros de que o imóvel não foi pago, pois a adquirente faliu e não construiu os apartamentos que seriam dados em pagamento, conforme escritura que pretende registrar. Aduzem que não importa o nome dado ao documento, mas sim o seu conteúdo. Requerem o registro somente da parte do documento que se refere à “retificação de escritura pública de compra e venda, no que concerne à sua quitação e pagamento do preço”, inserida em “outras avenças” da “Escritura Pública de Confissão de Dívida, Promessa de Dação em Pagamento e Outras Avenças”.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso ou, caso conhecido, pelo seu não provimento (fls. 129/131).

É o relatório.

Inicialmente, como bem frisou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, o recurso deve ser julgado prejudicado.

Os motivos da recusa do registro pretendido foram: a) necessidade de retificação da escritura; b) falta de previsão legal para o registro, porque o título não consta do rol do art. 167, I, da Lei nº 6.015/73; c)  ausência de alvará do Juízo da Falência para a prática de qualquer ato de registro ou averbação o alvará judicial.

Os apelantes, contudo, impugnaram apenas as duas primeiras exigências, concordando com a apresentação do alvará judicial, embora alegue que, em casos análogos, a apresentação do alvará não foi suficiente a autorizar o registro. Ao recorrer, nada mencionou com relação a esta exigência.

A despeito do esforço do apelante, fato é que a jurisprudência deste C. Conselho Superior é tranquila no sentido da impossibilidade de se prolatar decisão condicional nos casos de impugnação parcial:

A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranquila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2. Posicionar-se de maneira diversa importaria admitir uma decisão condicional pois, somente se atendida efetivamente a exigência tida como correta é que a decisão proferida na dúvida, eventualmente afastando o óbice discutido, é que seria possível o registro do título. A discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com conseqüências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório.” (Apelação Cível nº 93.875-0/8).

Prejudicada a dúvida, o recurso não poder ser conhecido, o que não impede o exame – em tese – das exigências impugnadas a fim de orientar futura prenotação.

Neste ponto, vale destacar que referido exame em nada se confunde com “consulta”, na exata medida em que há situação concreta em discussão nos autos, qual seja, os motivos pelos quais ao título foi negado o registro.

O fato de o título ter sido apresentado em cópia, ou o interessado ter impugnado apenas parte das exigências, concordado com algumas delas, ou juntado documentos para cumpri-las durante o trâmite da dúvida não faz desaparecer a questão concreta existente e debatida nos autos, transformando-a em consulta.

Em outras palavras, a ausência de um dos requisitos que permitem o exame do mérito da dúvida não a converte em consulta.

A hipótese é, portanto, de exame em tese de caso concreto e não caso em tese, o que é diferente.

A análise das exigências desde logo representa, ainda, importante instrumento de pacificação social e de contenção de distribuição de ações desnecessárias ao Judiciário.

É que o exame das exigências na dúvida prejudicada já serve de guia, de norte, tanto para o registrador quanto para o interessado no registro. Pode-se citar o caso do título apresentado em cópia. Suponha-se que a qualificação do registrador seja flagrantemente contrária à jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura. Por que não esclarecer, desde logo, que, apresentada a via original do título – cuja autenticidade ficará a cargo do registrador quando da reapresentação para nova qualificação -, o registro deverá ser efetivado (isso, claro, desde que não ocorra superveniência de fato impeditivo)? Por que submeter o interessado a novo processo de dúvida?

Não há razão jurídica – nem prática – para se furtar à realidade e simplesmente “não conhecer do recurso” sem examinar o caso concreto posto, obrigando o interessado a ajuizar nova dúvida registral, cujo desfecho será o mesmo.

Há ainda outro aspecto a ser mencionado. Em virtude de suas peculiaridades e da não obrigatoriedade da participação de advogado, diversas são as dúvidas registrais que terminam sendo julgadas prejudicadas.

Se este Conselho Superior da Magistratura deixar de examinar as questões concretas existentes nos autos das dúvidas prejudicadas, dará ensejo. ainda, a uma injustificada estagnação registral, haja vista que diversas questões registrais importantes e novas foram e têm sido resolvidas em dúvidas prejudicas, podendo-se citar, recentemente, o caso paradigma de regularização fundiária, cujo v. acórdão[1], embora não tenha conhecido do recurso, fez longo exame do novo panorama da regularização fundiária trazido pela Lei nº 11.977/09,  que serviu de base para a subsequente edição do Provimento CG nº 18/2012, que já possibilitou a regularização de milhares de imóveis.

Por todos esses motivos é que, sempre respeitado o entendimento diverso, a prejudicialidade da dúvida não impede o exame em tese das exigências, como se passa a fazer.

Por meio da escritura pública de compra e venda lavrada em 03.05.93, nas notas do 1º Tabelião de Notas de Campinas, Athol Campinas Construção Civil Ltda. adquiriu de Nelson Alite Junior o imóvel descrito na matrícula nº 64.251, do 2º Registro de Imóveis de Campinas (v. R. 01 - fl. 11).

Em 05.04.94, a proprietária Athol Campinas Construção Civil Ltda. registrou a incorporação denominada “Condomínio Residencial Rio Tocantins”. (R.02 - fls. 11/13v).

Em 30.01.14, o Condomínio Residencial Rio Tocantins apresentou para registro a escritura pública de confissão de dívida, promessa de dação em pagamento e outras avenças, lavrada em 03.05.1993 nas notas do 1º Tabelião de Campinas, por meio da qual Athol, devedora e promitente, declara que tornou devedora de Nelson Alite Junior, credor e promissário, do valor de Cr$ 1084.833.097,00 em razão do preço da compra e venda do imóvel registrado sob o número 01, da matrícula nº 64251, do 2º Registro de Imóveis de Campinas.

O título recusado, depois de fazer referência à origem do débito (venda do imóvel), traz a seguinte informação:

embora o preço da venda declarado naquela escritura acima referida[2] tenha constatado como pago, na realidade tal preço é representado por obrigações várias, conforme convencionaram em contrato particular celebrado em 20 de março de 1991, cuja liquidação dar-se-á mediante DAÇÃO EM PAGAMENTO, que ela outorgante obriga-se a fazer ao outorgado das unidades que corresponderão a apartamentos e vagas de estacionamento a serem designados pela outorgante no empreendimento denominado por RESIDENCIAL RIO TOCANTINS, e que corresponde a 19% (dezenove por cento) da área de terreno acima mencionado (fls. 47/48).

Conquanto se tenha dado nome de dação em pagamento, a hipótese configura, em verdade, novação porque não se estipula a imediata transferência do domínio dos bens que compõem o pagamento (entrega de uma coisa por outra), mas simples substituição de uma obrigação de dar (pecuniária) por uma nova de fazer (firmar contratos definitivos de transferência dos imóveis ao credor).

Veja-se, a propósito, o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação nº 040017-0/0 (rel. Márcio Martins Bonilha, j. 17.02.98), em caso em que também se examinou a real natureza jurídica do negócio jurídico contido no título apresentado a registro:

Convencionaram as partes, porém, a extinção da obrigação pecuniária e sua substituição por uma nova (obligatio faciendi), consistente da venda futura de um imóvel. Não há, assim, falar em pagamento, porque se operou o desaparecimento do vínculo preexistente, mas sem a devida prestação. Houve apenas o nascimento de outro vínculo, criado com a finalidade simultânea de extinguir a primeira e fazer nascer uma segunda obrigação. É o que se denomina novação, a teor do artigo 999 do Código Civil. O negócio foi próximo a uma dação em pagamento, com a sutil diferença (essencial para distinguir os negócios) de que não houve a entrega de uma coisa por outra, com imediata transferência do domínio do bem que é seu objeto, mas simples substituição de uma obrigação de dar (pecuniária) por uma nova obrigação de fazer (firmar contrato definitivo). Não desnatura o negócio (novação) o fato da nova obrigação estar sujeito a condição resolutiva, ou direito potestativo de retrato, pois, realizada a conditio, a obrigação velha sobrevive, porque novação então não haverá (Caio Mário da Silva Pereira, instituições de Direito Civil, 14a Edição, Forense, vol. II, pág. 163). ... Em suma, o negócio jurídico da novação pode gerar aos recorrentes direito de crédito e execução específica para obtenção de sentença substitutiva da vontade da devedora em firmar o contrato definitivo. Somente então haverá título hábil para a criação de direito real e conseqüente ingresso no assento imobiliário. (O grifo não consta do original)

Como se vê, o título, na forma em que constituído, não poderia mesmo ter acesso ao registro de imóveis, cabendo relembrar que também a  ausência de alvará do Juízo da Falência para o registro configura óbice ao registro pretendido.

Vale anotar, por fim, que o registro de imóveis não tem por finalidade dar publicidade de eventual inadimplemento contratual.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 0006016-31.2014.8.26.0114

Apelante: Condomínio Residencial Rio Tocantins e Comissão de Representantes do Condomínio Residencial Rio Tocantins

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da comarca de Campinas

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 29.760

1. Condomínio Residencial Rio Tocantins e Comissão de Representantes do Condomínio Residencial Rio Tocantins interpuseram apelação contra a sentença que deu por procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas. Segundo essa decisão, a escritura pública apresentada não seria suscetível de registro (pois se referiria somente a uma promessa de dação em pagamento) e teria de ser retificada, razão pela qual teve de ser mantida a recusa do ofício de registro de imóveis.

 Ao suscitar dúvida, o oficial levantara, ainda, uma terceira exigência, ou seja, a apresentação de alvará judicial. Os apelantes concordaram com tal exigência, ao impugnar a dúvida, e na apelação não mencionaram nada a esse respeito.

 2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, as apelantes de fato só impugnaram algumas das exigências feitas para o registro stricto sensu pretendido.

 No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

 Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

Como se sabe, as decisões deste Conselho gozam de inegável prestígio e (como salienta o Desembargador Relator), servem de orientação para registradores, tabeliães, juízes e partes. Justamente por isso é que os acórdãos devem contar o que a lei efetivamente permite que seja objeto do julgamento de todos os integrantes do Conselho. No caso de dúvida prejudicada, esse objeto, como se disse, restringe-se à matéria preliminar; logo, a nenhum integrante do colegiado é permitido valer-se da ocasião para inserir e fazer prevalecer a sua opinião sobre a matéria de fundo, sem que esta, contudo, pudesse ter sido legalmente examinada, discutida e votada por todos os integrantes do Conselho. Ademais, a propositura de medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços das delegações notariais e de registro e estabelecer a respectiva orientação superior é tarefa do Corregedor Geral da Justiça (Regimento Interno, art. 28, XVIII e XXXI), mas não do Conselho Superior da Magistratura, que, em matéria notarial e registral é chamado a decidir processos (Regimento Interno, art. 16, IV).

 Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a "reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos" (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: "Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89):"...é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça - Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: "O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode - por isso - prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade". (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tania Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado