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Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Despachos/Pareceres/Decisões 14504120/2015


Acórdão - DJ nº 0001450-41.2013.8.26.0642 - Apelação Cível
: 04/02/2015

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0001450-41.2013.8.26.0642, da Comarca de Ubatuba, em que é apelante BANIF - BANCO INTERNACIONAL DO FUNCHAL (BRASIL) S.A., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE UBATUBA.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E VOTO VENCEDOR O DESEMBARGADOR RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 

 São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

 

 

        

     ELLIOT AKEL

RELATOR

 

  

 

 

 

Apelação Cível nº 0001450-41.2013.8.26.0642

Apelante: Banif – Banco Internacional do Funchal S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis de Ubatuba.

Voto nº 34.112

 

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA CEDULAR VINCULADO A CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – IRRESIGNAÇÃO PARCIAL DECORRENTE DE REQUERIMENTO FORMULADO NO CURSO DO PROCEDIMENTO – CONDUTA QUE TORNA PREJUDICADA A DÚVIDA – INVIABILIDADE DE REGISTRO SE ASSIM NÃO FOSSE – CORRETAS AS EXIGÊNCIAS DO OFICIAL – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, ESPECIALIDADE E CONTINUIDADE – RECURSO NÃO CONHECIDO.

 

Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 156/157, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis de Ubatuba de registrar instrumento particular de constituição de garantia hipotecária, pois houve a constituição de condomínio edilício no imóvel, de forma que o incorporador deveria realizar a rerratificação do instrumento para que o ônus real incida apenas sobre as unidades ainda não transmitidas a terceiros.

Alega a recorrente que o art. 1.488 do Código Civil permite o registro e que a garantia deverá recair sobre as unidades que permanecem na titularidade da devedora (fls. 160/174).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento (fls. 185/189).

É o relatório.

 

Primeiramente, cumpre observar que o presente caso é análogo àquele, já julgado, constante da Apelação nº 0001449-56.2013.8.26.0642, de forma que a solução deve ser a mesma lá alvitrada.

Tratam-se, em verdade, das mesmas partes, do mesmo imóvel, e dos mesmos motivos de recusa pelo Oficial, com a única diferença que naquele caso o contrato levado a registro instituía a primeira hipoteca sobre o imóvel e, neste, a segunda.

Aqui, como naquele caso, a dúvida está prejudicada e o recurso não deve ser conhecido.

Constata-se que o interessado, ciente da nota devolutiva apresentada pelo Oficial, na qual um dos óbices relaciona-se à constituição de condomínio edilício e transmissão a terceiros de cinco (5) das  trinta e quatro (34) unidades autônomas com matrículas, ao impugnar a dúvida requereu que “seja o oficial de registro suscitante autorizado a efetuar o registro da hipoteca nas matrículas abertas para as unidades autônomas que permanecem na titularidade da hipotecante, quais sejam, todas as unidades listadas acima, com exceção das unidades 11-A, 14-A, 31-A, 31-B e 34 B” (fl. 81).

Esta manifestação revela concordância com a impossibilidade do registro da hipoteca abranger unidades que não são da titularidade do domínio da empresa devedora, o que configura irresignação parcial.

O inconformismo parcial prejudica a dúvida, pois ainda que afastadas as demais exigências impugnadas, o registro será inviável pela impossibilidade de sanar a falta mediante apresentação do referido requerimento de exclusão das unidades condominiais alienadas no curso do procedimento, porque haveria ilegal prorrogação do prazo da prenotação e permissão de dilações e complementações em detrimento de direitos posicionais que acaso pudessem existir em contraposição ao do suscitado, conforme reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura neste sentido (Apelações Cíveis números 15.351-0/6, 30.736-0/6, 31.007-0/4, 59.191-0/7).

 

Caso, contudo, a dúvida não estivesse prejudicada, de qualquer modo o registro não seria possível, uma vez que as demais exigências são pertinentes.

A análise do título pelo Oficial deve estar norteada pelos princípios que regem os registros públicos. Conforme lição da Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição). O exame da legalidade consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.

O artigo 225 e seu §1º da Lei nº 6.015/73 assim dispõem:

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

 

Tal dispositivo atende ao princípio da especialidade objetiva, previsto no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, que exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, e com o fim de não prejudicar o controle da disponibilidade.

O princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, está consagrado no artigo 195 da Lei de Registros Públicos, que exige que o imóvel esteja matriculado ou registrado em nome do outorgante, e também no artigo 225, §2º, da mesma Lei, que assim dispõe: “Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

O título sub examen limitou-se a consignar, no item 2.1 do instrumento particular, que em “garantia do cumprimento das Obrigações Garantidas, o HIPOTECANTE dá o IMÓVEL ao CREDOR em segunda, única e especial hipoteca, perfeitamente descrito e individualizado na matrícula nº 38.114, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ubatuba, Estado de São Paulo”, ou seja, não descreve o imóvel objeto da garantia, como exigido por lei, além de se tratar de área na qual foi registrada a instituição e especificação de condomínio e criadas 34 (trinta e quatro) unidades autônomas, das quais cinco foram alienadas a terceiros e possuem matrículas próprias, portanto, não há coincidência entre o que consta do registro existente e o que consta do título o qual é genérico e nada especifica.

A situação ora descrita configura afronta aos princípios da legalidade, da especialidade, da continuidade, e compromete o controle da disponibilidade.

Ademais, não se discute nem se controverte acerca dos direitos invocados pelo apelante, baseado no disposto no artigo 42 da Lei 10.931/04, a teor do qual o contrato de garantia hipotecária produz efeitos entre o credor e o devedor independente de registro, e com fundamento no artigo 1.488 do Código Civil, sob o argumento de que este dispositivo legal possibilita a incidência da hipoteca sobre as áreas remanescentes ainda não alienadas. Esses direitos, contudo, não eximem o apresentante do dever de observar as regras estabelecidas não só no próprio artigo 1.488 do Código Civil, que exige especificação, como na Lei de Registros Públicos, para possibilitar o ingresso do título no fólio real.

O Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, ao comentar o artigo 1.488 do Código Civil, na obra “Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência”, Ed. Manole, 1ª ed., 2007, assim dispõe:

“Pode também o imóvel onerado ser loteado – ou desmembrado – ou submetido ao regime de condomínio edilício, com atribuição de unidades autônomas. A hipoteca gravará, a princípio, cada lote ou unidade autônoma produto do negócio jurídico. Confere a norma em exame, como exceção ao princípio da indivisibilidade da garantia real, o direito potestativo do credor, do devedor, do terceiro prestador, ou do adquirente da coisa em garantia, de divisão do ônus real, gravando cada lote ou unidade autônoma de acordo com a proporção entre o valor de cada um deles e o valor do crédito”.

 

E, mais adiante, dispõe que:

 

“O desmembramento da hipoteca pode dar-se na via negocial ou judicial. Na via negocial, deve haver manifestação do dono do imóvel gravado – ou adquirente – e do credor, por escritura pública levada ao registro imobiliário.

Na via judicial, podem requerer a medida, em processo de conhecimento, o credor, o devedor e o proprietário do imóvel gravado, ou seu adquirente, aí incluído o promitente comprador, titular de direito real de aquisição. Pode o credor em contestação alegar e provar que o desmembramento provoca a diminuição da garantia real. Note-se que o desmembramento far-se-á obedecida a proporção entre o valor de cada um dos lotes ou unidades e o valor total do crédito. A divisão, portanto, não é feita pro rata e nem pelo tamanho de cada unidade, mas pelos respectivos valores que, no caso de discordância, pode exigir avaliação judicial, na fase de conhecimento ou em liquidação por arbitramento”.

 

Em suma, o título tal como apresentado não atende as exigências legais.

Ante o exposto, não conheço do recurso.

 

                    HAMILTON ELLIOT AKEL

              Corregedor Geral da Justiça e Relator

 

 

 

Apelação Cível 0001450-41.2013.8.26.0642

Apelante: BANIF Banco Internacional do Funchal (Brasil) S. A.

Apelada: Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da comarca de Ubatuba

 

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

 

VOTO Nº 29.276

 

1. Nestes autos de dúvida, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Ofício de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoas Jurídicas de Ubatuba. Essa decisão manteve a negativa de registro stricto sensu de uma cédula hipotecária estipulada em garantia da cédula de crédito bancário 02.03.0007.12. Fundou-se a sentença no fato de que, segundo o título, a hipoteca cedular abrangeria todo o imóvel da matrícula 38.114; contudo, sobre esse imóvel já teria sido instituído e especificado condomínio edilício, e essa circunstância impediria o registro pretendido.

 

Alega o apelante que, nos termos da Lei 10.931/2004, arts. 32, § 2º, e 42, a hipoteca teria sido constituída antes da instituição e especificação do condomínio edilício (ou seja, na data em que foi celebrada a cédula de crédito). Desse modo, por força do Cód. Civil, art. 1.488, seria possível que se fizesse o registro stricto sensu da cédula hipotecária apenas sobre as unidades autônomas, e para essa finalidade deveria ser dado provimento ao recurso.

 

É o relatório.

 

2. A incorporação imobiliária foi registrada em 02.02.2010, e o condomínio edilício foi instituído e especificado em 05.08.2011, como se vê na matrícula 38.114. A cédula hipotecária, que versa a totalidade do imóvel, foi emitida em 03.01.2012 (fls. 27-33).

 

Portanto, já na data de estipulação da hipoteca a descrição do imóvel constante do título não mais correspondia à descrição constante da matrícula. Logo, o ofício de registro de imóveis (e, depois dele, o juízo corregedor permanente) não podiam deferir o registro stricto sensu, por ofensa ao princípio da especialidade objetiva (LRP/1973, art. 225, §§ 2º-3º).

 

Contra essa conclusão não favorece o credor hipotecário (ora apelante) invocar:

(a) a Lei 10.931/2004, arts. 32, § 2º, e 42, pois, como está expressamente ressalvado nessa última regra, a hipoteca (mesmo a cedular) só se constitui (só “vale contra terceiros”) se e quando o respectivo título for apresentado ao ofício de registro de imóveis e o registro stricto sensu for deferido; portanto, ainda que o título tivesse sido formado antes da instituição do condomínio edilício (o que, de resto, não é verdade in casu), nem por isso o registro poderia ser deferido, se a rogação só se desse (como de fato se deu) quando o condomínio já existisse (como de fato já existia); nem

(b) o Cód. Civil, art. 1.488, caput, pois essa regra (que excepciona a indivisibilidade da hipoteca prevista no art. 1.421) pressupõe não apenas que a cédula hipotecária tenha sido apresentada a registro antes da instituição do condomínio edilício (verbis “se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício...”), mas também que, para a divisão, o título descreva cada unidade autônoma e a proporção da dívida que caiba a cada um, o que não existe na cédula hipotecária apresentada.

 

Tanto o título não servia para o propósito pelo qual foi apresentado (= dar causa a uma hipoteca sobre a totalidade do imóvel), que ao impugnar a dúvida o ora apelante concordou com a exigência do ofício de registro de imóveis e solicitou que, em vez do imóvel todo, a hipoteca recaísse somente sobre as unidades autônomas ainda não alienadas (fls. 81). Por tal razão, a dúvida em verdade está prejudicada, e a apelação não pode ser conhecida.

 

3. Ante o exposto, voto pelo não conhecimento do recurso de apelação.

 

 

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Apelação Cível n. 0001450-41.2013.8.26.0642

Apelante: BANIF – Banco Internacional do Funchal (Brasil) S.A.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ubatuba

TJSP - Voto nº 20.704

 

 

 

 

DECLARAÇÃO DE VOTO

Registro de Imóveis.

 

Recurso contra decisão que negou o registro de instrumento particular de constituição de hipoteca cedular vinculado a cédula de crédito bancário – Imóvel sobre o qual se deu incorporação e instituído condomínio predial – Alienação das unidades condominiais autônomas a terceiros anteriormente ao registro da hipoteca - Irresignação parcial.

 

Recurso não conhecido.

 

 

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ubatuba, que negou registro a instrumento particular de constituição de hipoteca cedular vinculado a cédula de crédito bancário.

 

É o relatório.

 

2. Hipótese de não conhecimento.

 

Há de se aplicar, in casu, a mesma solução proposta no voto nº 34.092, relativo aos autos da Apelação nº 0001449-56.2013.8.26.0642, por se tratar de situação muitíssimo semelhante envolvendo o mesmo imóvel e as mesmas partes (apenas os contratos hipotecários são distintos - primeira e segunda hipotecas).

 

De antemão, cumpre conceituar o que vem a ser dúvida.

 

O processo de dúvida é definido como um procedimento de natureza administrativa destinado a solucionar controvérsia existente entre o apresentante do título e o Oficial Predial, a respeito da registrabilidade do título, ou nas palavras de Ricardo Henry Marques Dip e Benedito Silvério Ribeiro: “...em acepção material: o juízo emitido pelo administrador no exercício de suas funções, obstando a pretensão de registro; em acepção formal: o procedimento de revisão hierárquica do juízo administrativo de objeção a uma pretensão de registro” (in Algumas linhas sobre a Dúvida no Registro de Imóveis, pág. 2).

 

Indubitavelmente, para que surja o processo de dúvida é necessário que um título seja apresentado e que ele seja recusado à primeira vista, ofertando o Oficial determinadas exigências para complementação formal daquele título, a fim de que seja viabilizado o registro. Assim, caso o apresentante discorde das exigências, ele instará o Oficial a suscitar dúvida, em face do dissenso.

 

In casu, formuladas as exigências, instado foi o Oficial a suscitar dúvida.

 

Do imóvel hipotecado consta o registro de incorporação e instituição de condomínio (fl. 11/15). Algumas unidades autônomas já foram alienadas (fl. 16/22).

 

Porém, no curso do procedimento, em sede de impugnação, o interessado aquiesceu expressamente com uma exigência (a hipoteca não poderia recair sobre os imóveis alienados a terceiros), pleiteando “seja o oficial de registro suscitante autorizado a efetuar o registro da hipoteca nas matrículas abertas para as unidades autônomas que permanecem na titularidade da hipotecante, quais sejam, todas as unidades listadas acima, com exceção das unidades 11-A, 14-A, 31-A, 31-B e 34-B.” (fl. 81)

 

Assim, há irresignação parcial, sendo o que basta para o afastamento do juízo de admissibilidade da dúvida, pois esta sempre se funda em irresignação integral ou, necessariamente, será ela prejudicada, sob o aspecto lógico – formal, na medida em que não se admite, mesmo na esfera administrativa, decisão condicional (cf. A.C. 285.416, Piracicaba, 28.12.79; A.C. 3.779-0, Diadema, 27.01.86; A.C. 5.374-0, Capital, 04.04.86; A.C. 5.479-0, São Roque, 10.06.86).

 

Se por hipótese fosse concebível a satisfação de exigência no curso da dúvida, estar-se-ia acolhendo artifício para a prorrogação da prioridade para títulos originariamente irregistráveis, em detrimento de outros que se posicionassem em concorrência tabular (in exemplis: títulos contraditórios, o que é defeso (Cf. A.C. 279.265, Campinas, 08.01.79; A.C. 276.278, Campinas, 08.01.79; A.C. 279.264, Campinas, 12.03.79; A.C. 5.221-0, Ourinhos, 30.05.86; A.C. 5.841-0, Guararapos, 30.05.86).

 

Desta feita, o único juízo que pode ser emitido é o da prejudicialidade da dúvida em face, repito, da irresignação parcial. Nesse sentido, tem sido a firme orientação do Colendo Conselho Superior da Magistratura, consoante já se demonstrou, valendo recordar, apenas e tão-somente, parte do Aresto nº 8.876-0/5, o qual permito-me transcrever, pois elucidativo:

 

“Bem observou o MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria que os efeitos da prenotação têm prazo de eficácia (para o caso de omissão da parte) e com igual acerto afirma a decisão recorrida que a concordância do apresentante com algumas das exigências feitas pelo Oficial do Registro prejudica o julgamento da dúvida (que acabaria se transformando em procedimento de consulta ao Juiz, no que concerne à falta não atendida).” (Relator Desembargador Álvaro Martiniano de Azevedo; parecer da lavra do Juiz Aroldo Mendes Viotti).

 

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, não se conhece do recurso.

 

 

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público



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