Acórdão - DJ nº 0075967-91.2013.8.26.0100 - Apelação Cível
Data inclusão: 28/10/2014

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0075967-91.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AUTO POSTO VITRINE LTDA., é apelado 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, DIVERGINDO APENAS QUANTO AOS FUNDAMENTOS, ACOMPANHADO PELOS DES. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 16 de outubro de 2014.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0075967-91.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Vitrine Ltda.

Apelado: 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Voto nº 34.098

REGISTRO DE IMÓVEIS – PRETENSÃO DE REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – DISSONÂNCIA ENTRE A QUALIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO E DAQUELE QUE CONSTA COMO LOCADOR – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – DÚVIDA PREJUDICADA – DISCORDÂNCIA PARCIAL DAS EXIGÊNCIAS – RECURSO NÃO CONHECIDO.

Auto Posto Vitrine Ltda. interpôs recurso administrativo contra a r. sentença que manteve a recusa de registro de contrato de locação.

A recusa baseou-se no fato de que a qualificação do locador é dissonante à do proprietário. O registro, dessa forma, implicaria quebra de continuidade.

A apelante afirma que o imóvel foi alienado fiduciariamente para empresa de factoring e, portanto, seria necessário obter sua anuência para o registro. Diz, mais, que a locadora está em processo de falência e que teme que seu contrato seja rescindido, embora o esteja cumprindo corretamente.

O Ministério Público, após observar que a dúvida está prejudicada, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O conhecimento da dúvida, de fato, está prejudicado. O Oficial do Registro de Imóveis, além de afirmar a quebra do princípio da continuidade, fez exigências quanto à descrição do imóvel no contrato de locação; a apresentação de documentos da locatária, interveniente anuente e fiadora; a qualificação dos representantes do Auto Posto Vitrine e de Oiratecos Participações Ltda.; a apresentação de documentos outros, o reconhecimento de firma etc., conforme notas de devolução de fls. 56/57. A recorrente, no entanto, limitou-se a impugnar uma das exigências.

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior, como demonstra o julgamento da apelação cível no. 1.118-6/8, rel. Des. Ruy Camilo, de 30 de junho de 2009.

De qualquer maneira, ainda que não estivesse prejudicada a dúvida, a exigência feita foi correta.

Em primeiro lugar, ressalte-se que as razões expostas no inconformismo são absolutamente dissociadas da questão registral. Aliás, além de dissociadas, sequer retratam o que a apelante havia dito na fase de conhecimento. Basta ler fls. 59-A/63 e se verá que a argumentação dessa impugnação pouco tem a ver com as razões do recurso.

Trata-se, aqui, de dois imóveis, matrículas 116.787 e 118.099. O proprietário do primeiro é José Antônio Pereira da Silva. O proprietário do segundo é Álvaro Bovolenta e Cia. Ltda. Esse segundo imóvel foi objeto de promessa de venda, devidamente registrada, ao mesmo José Antônio Pereira da Silva.

O contrato de locação de fl. 42 tem, como locador, Vibrapar Participações Ltda. e, como locatário, Auto Posto Vitrine Ltda. Consta, nesse contrato, como interveniente anuente, Prime Administração de Bens e Participações Ltda. Nos aditamentos que seguem, essa empresa, antes anuente, passa a ser a locadora.

Na impugnação de fl. 61, a recorrente junta um contrato de locação, datado de 1999, no qual o proprietário José Antônio Pereira da Silva consta como locador. Locatárias são duas pessoas físicas. O fiador desse contrato, Alexandre Argoud Malavazzi – sem nenhuma explicação razoável para isso – surge num instrumento particular de compra e venda, posteriormente, no ano de 2007, como representante da empresa Vibrapar, alienando o imóvel para a empresa Prime. Nesse instrumento, consta que Vibrapar adquiriu o imóvel em arrematação, no processo de execução que Banco do Brasil ajuizou em face do anterior proprietário (de fato, nas matrículas, há penhora sobre os imóveis, a favor de Banco do Brasil).

Dos documentos juntados pode-se deduzir que o proprietário José Antônio Pereira da Silva sofreu ação de execução, pelo Banco do Brasil, e teve seu imóvel arrematado, pela empresa Vibrapar. Essa empresa alienou o bem à Prime. Por essa razão, o contrato de locação e os posteriores aditamentos colocam tais empresas como locadoras.

Contudo, nem a carta de arrematação nem o compromisso de compra e venda posterior foram registrados no fólio real. Na matrícula, permanece, como proprietário, José Antônio Pereira da Silva.

Para piorar a situação, de forma absolutamente inovadora, em suas razões de recurso, a recorrente afirma que a empresa Prime alienou fiduciariamente o imóvel para a empresa B.S Factoring Fomento Comercial Ltda. E diz, pasme-se, que a alienação fiduciária está devidamente registrada, o que não é verdade, bastando ler as matrículas de fls. 04/06.

De qualquer maneira, o fato é que o registro do contrato de locação e de seus aditamentos feriria, completamente, o princípio da continuidade. A aplicação do princípio da continuidade não se restringe aos casos em que há transferência de domínio. O registro de outros negócios jurídicos também exige a sua observância. Não pode haver averbação se o proprietário, que consta da matrícula, não é o mesmo do contrato.

Ferido o princípio da continuidade e sequer impugnadas as demais exigências, o registro do contrato de locação não é mesmo possível.

Nesses termos, pelo meu voto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Embargos de declaração nº 0075967-91.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Vitrine Ltda.

Apelado: 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.511

1. Auto Posto Vitrine Ltda. interpôs apelação contra a sentença que deu por procedente a dúvida suscitada pelo 12º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, o qual, por sua vez, negara registro stricto sensu a contrato de locação.

 Segundo o termo de dúvida e a sentença, esse registro stricto sensu, se deferido, implicaria violação ao princípio da continuidade (LRP/1973, art. 195), uma vez que o locador não seria o proprietário do imóvel.

 2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.

 No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

 Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

 Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a "reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos" (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: "Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89):"...é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça - Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: "O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode - por isso - prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade". (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tania Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

 3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado