Acórdão - DJ nº 0017251-67.2013.8.26.0554 - Apelação Cível
Data inclusão: 25/03/2014

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0017251-67.2013.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante CONQUISTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

 São Paulo, 18 de março de 2014.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0017251-67.2013.8.26.0554

Apelante: Conquista Empreendimento Imobiliário SPE LTDA

Apelado: 2º Oficial de Registro de Santo André.

Voto nº 33.951

REGISTRO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONDIÇÃO ESTABELECIDA PELA ELETROPAULO EM RAZÃO DE FALHA DO PROJETO ORIGINAL, QUE NÃO CONFIGURA EXIGÊNCIA LEGAL PARA EFEITO DA EXCEÇÃO DO INCISO IV DO ART. 43 DA LEI 4.591/64 - NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DOS INTERESSADOS – DÚVIDA PREJUDICADA – AUSÊNCIA DO TÍTULO ORIGINAL – RECURSO NÃO CONHECIDO.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fl. 127/130, a qual julgou improcedente a dúvida inversa suscitada por Conquista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda e manteve a recusa do registro de escritura de servidão outorgada pela apelante à Eletropaulo.

Alegou, em suma, a recorrente, (1) que aprovou junto à Eletropaulo projeto de ligação definitiva de energia no condomínio edilício, mas que, após conclusão das obras, quando da ligação definitiva, a Eletropaulo alegou erro no projeto original e exigiu constituição de servidão de passagem como condição para a ligação definitiva; (2) que apesar de não haver anuência de todos os condôminos interessados, o registro da escritura de servidão seria em benefício deles próprios; (3) que a obtenção da anuência de todos seria por demais demorada e causaria prejuízo a centenas de famílias adquirentes; que a anuência dos condôminos poderia também ser dispensada por força da parte final do inciso IV do art. 43 da Lei de Incorporações, o qual prevê que a alteração do projeto também pode se dar por exigência legal; (4) que a exigência da Eletropaulo seria uma exigência legal, ainda que por efeito “cascata” decorrente de normas da ANEEL; (5) que o títulos originais cujos registros foram obstados (a escritura pública constituindo a servidão e ata notarial) foram apresentados no original juntamente com a apelação, de forma que, por economia processual,  a dúvida não deveria ser considerada prejudicada; (6) que propôs Pedido de Providências, não de Dúvida, pois depois de se deparar com a não concordância do Oficial de Registros pediu o cancelamento da prenotação, sendo que o procedimento de Dúvida exigiria a prenotação; (7) que essa questão (Dúvida ou Pedido de Providências) já teria restado superada à medida que o Oficial de Registros teria recebido o procedimento como Dúvida, prenotado o título, anotado a suscitação em livro próprio, já tendo o procedimento sido convertido de fato e (8) que ao protocolizar o pedido de providências já tinha cumprido a exigência não impugnada de se corrigir a descrição da servidão, de forma que a não impugnação de tal exigência não seria motivo para tornar prejudicado o procedimento.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou, em sede de preliminar, pelo não conhecimento do recurso e, no mérito, pelo não provimento (fls. 166/169).

É o relatório.

O procedimento de dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73, é o pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito, tornando este E. Conselho competente para apreciação do recurso de apelação.

No caso, no pedido inicial a Conquista Empreendimento Imobiliário SPE LTDA pede o registro de uma servidão (fl. 10). Portanto, o procedimento correto é mesmo o de dúvida, como entendeu o Oficial Registrador e como o procedimento acabou tramitando até aqui (inclusive como julgado em primeiro grau). Essa questão não torna o procedimento prejudicado.

Por outro lado, a dúvida encontra-se prejudicada porque não foi instruída com os originais do título que se pretendia ver registrado e que ensejou a nota de exigência.

A juntada dos originais já em sede de apelação, depois de proferida a decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, não é capaz de sanar a falta.

O art. 198, IV, da Lei 6.015/73 determina que, no procedimento da dúvida, sejam remetidas ao juízo competente as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Na mesma linha, o item 30 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, assim dispõe:

“30. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao Juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

a) o título será prenotado;

b) será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado;

c) após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será aquele rubricado em todas as suas folhas;

d) em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la no prazo legal;

e) certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao Juízo competente, acompanhadas do título, mediante carga”(g.n.).

Confira-se posicionamento recente do Conselho Superior da Magistratura:

Registro de Imóveis. Negativa de acesso ao fólio real de instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Nota de devolução que apresenta seis exigências. Apelante que manifesta o seu inconformismo contra apenas uma delas, comprometendo-se a cumprir as demais. Dúvida inversa instruída com cópia do título apresentado a registro. Dúvida inversa prejudicada. Recurso não conhecido. Cuidam os autos de dúvida inversa de registro de imóveis suscitada por Pedro Amaral em face do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bariri. O apelante apresentou, para registro, instrumento particular de compromisso de compra e venda de uma área de terras desmembrada da matrícula 16.397 daquele Cartório. O Oficial recusou-se a efetuar o registro, apresentando nota de devolução com seis exigências. O suscitante conformou-se com cinco delas, comprometendo-se a cumpri-las, mas não com a necessidade de qualificar completamente e já fazer constar do instrumento particular as testemunhas. O MM. Juiz Corregedor Permanente não conheceu a dúvida inversa, sob o fundamento de que, não impugnadas as demais exigências, ela ficou prejudicada. Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado, tempestivamente, a presente apelação. Sustenta que a dúvida inversa é meio adequado para questionar as exigências do Registrador, e que a sentença deveria determinar o registro, cumpridas todas as exigências, com exceção da primeira. As demais seriam cumpridas durante a análise da regularidade daquela que foi impugnada. A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento ao recurso (fls. 38/41). É o relatório. A nota de devolução (fls. 07) confirma que o Oficial formulou ao apelante seis exigências. Ao suscitar a dúvida inversa, ele questionou apenas a primeira, esclarecendo que "com relação às demais 5 exigências o requerente em nada se opõe". Ainda na inicial, o apelante esclarece que elas seriam atendidas por ele. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu, reiteradas vezes, que, não havendo impugnação a todas as exigências da nota de devolução, a dúvida fica prejudicada, e não pode ser conhecida. Nesse sentido, é representativo o V. Acórdão proferido na apelação cível 1.096-6/6, de 14/04/2009, rel. Desembargador Ruy Camilo: "Não fosse o óbice decorrente da ausência da apresentação do original do título a ser registrado, também estaria prejudicado o exame da presente dúvida em virtude de ter havido impugnação parcial às exigências formuladas pelo registrador, o que restou patenteado nos autos pelo fato de ter o suscitante admitido em sua manifestação inicial que ainda não havia recolhido o ITBI, cujo comprovante foi exigido pelo Registrador, mas que pretendia, porém, fazê-lo segundo o valor do negócio, à falta de lançamento de IPTU sobre a unidade autônoma negociada. A dúvida registrária, como sabido, não admite o exame parcial das exigências feitas pelo registrador, na medida em que mesmo afastada a exigência impugnada permanecerá a inviabilidade do registro em razão do não atendimento das demais exigências que foram aceitas, ainda que tacitamente. Não seria cabível o atendimento de exigência no curso do procedimento de dúvida, visto que referido fato resultaria na prorrogação indevida do prazo da prenotação, em detrimento do registro de eventuais títulos representativos de direitos reais contraditórios. A presente apelação não pode, portanto, ser conhecida, devendo ser tida por prejudicada a dúvida inversamente suscitada". Além disso, o suscitante instruiu a dúvida inversa com cópia do documento apresentado a registro, o que também é causa de não conhecimento. Acerca de hipóteses semelhantes este Conselho tem posição firmada, da qual é representativo o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, publicado D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, de 13 de outubro de 1998, página 04, e relatado pelo eminente Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Eis sua ementa: "REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida inversamente suscitada - Falta do título original e de prenotação - Inadmissibilidade - Prejudicialidade - Recurso não conhecido. (...)Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da necessidade de apresentação do título original, como decidido na apelação cível n.º 30.728-0/7, da Comarca de Ribeirão Preto, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos seguintes termos: 'Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada' ". Como se vê, acertada a decisão de primeira instância, ao julgar prejudicada a dúvida. E, diante disso, não há como conhecer do recurso, como observado pela ilustre Procuradoria Geral de Justiça. Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, não conheço do recurso. (Apelação Cível nº 990.10.212.362-6, Comarca de Bariri, Relator Desembargador Corregedor Geral da Justiça Munhoz Soares, data do julgamento 03/08/2010).

A alegação de economia processual não pode ser utilizada como forma de se julgar frontalmente contra a lei e as Normas de Serviço da CGJ.

O item 30.1.1. das Normas, no Cap. XX, reza que “caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de dez dias, sob pena de arquivamento”. Isso, porém, não pode ser realizado depois da decisão do Juízo Corregedor Permanente. Tanto que assim dispõe o item 30.5: “Se não forem requeridas diligências, o Juiz Corregedor Permanente proferirá decisão no prazo de quinze (15) dias, com base nos elementos constantes dos autos”.

Não obstante a prejudicialidade acima apontada, conveniente analisar a questão de mérito, ainda que em tese, como forma de orientar futuras qualificações.

O inciso IV do art. 43 da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações) é bastante claro:

Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; (g.n.)

Como afirmado pelo Oficial Registrador, a ninguém é dado transferir mais direitos do que dispõe e, uma vez registradas as alienações de frações ideais do terreno, não pode o incorporador isoladamente gravar o imóvel com a servidão (fl. 96).

Isso implica ofensa ao princípio da disponibilidade.

A escritura constituindo servidão em favor da Eletropaulo, grava o imóvel, afeta os direitos dos adquirentes e faz incidir, portanto, a vedação do inciso IV acima transcrito.

A alegação de que haveria benefício aos próprios condôminos não afasta a aplicação da lei.

A situação poderia ser sanada, apenas, com autorização unânime dos interessados ou se fosse decorrente de exigência legal.

E a exigência da Eletropaulo para instalar a rede definitiva de energia, de que se institua servidão em seu favor dentro da área do condomínio por conta de um erro do projeto original do empreendimento (ainda que o projeto original tivesse sido aprovado anteriormente pela própria Eletropaulo), não configura uma exigência legal. Nesse sentido:

“(...) além da bilateralidade contratual pelo caráter permanente a que se vincula o incorporador, a determinação da autoridade administrativa que implica modificação do projeto não o exime de responsabilidade perante os contratantes, visto que por dever de ofício lhe cabia conhecer as normas legais ou regulamentares contrariadas” (Flauzilino Araújo dos Santos, Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Editora Mirante, 2012, p. 284).

A previsão legal do art. 43 da Lei de Incorporação não permite a interpretação extensiva que se pretende empregar.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator