Acórdão - DJ nº 9000023-58.2008.8.26.0405 - Apelação Cível
Data inclusão: 24/02/2014

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000023-58.2008.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante LUIZ GONZAGA GUEIROS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PRELIMINARMENTE, POR MAIORIA DE VOTOS, CONHECERAM A DÚVIDA. NO MÉRITO, POR VOTAÇÃO UNÂNIME, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO", de conformidade com o voto do(a) Relator(a). VENCIDOS OS DESEMBARGADORES RICARDO MAIR ANAFE, GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO. Integram este acórdão os votos do Relator(a) e do Desembargador Artur Marques da Silva Filho.

O julgamento teve, ainda, a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI e GONZAGA FRANCESCHINI.

 São Paulo, 11 de fevereiro de 2014.

     ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 9000023-58.2008.8.26.0405

Apelante: Luiz Gonzaga Gueiros

Apelado: 2º Oficial do Registro de Imóveis e Títulos e Documentos de Osasco

Voto nº 33.922

REGISTRO DE IMÓVEIS – PROCEDIMENTO JULGADO PARA IMPEDIR O REGISTRO PRETENDIDO PELO APELANTE – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS QUE, POR FORÇA DE REQUERIMENTO DE REGISTRO E POSTERIOR RECUSA, TRANSMUDOU-SE EM DÚVIDA – INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO QUE, COM MAIS RAZÃO, DEVE SER ADMITIDA EM PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS E DOCUMENTAÇÃO IRREGULAR QUE IMPEDEM O REGISTRO – QUEBRA DOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA - SENTENÇA MANTIDA.

Trata-se de pedido de providências suscitado pelo 2º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Títulos e Documentos de Osasco, dando conta de uma série de irregularidades que impediriam o registro pretendido pelo apelante e apontando como óbices: a) quebra do princípio da especialidade; b) venda do mesmo imóvel, pelo mesmo vendedor, para mais de uma pessoa; c) sobreposição de áreas e d) documentação apócrifa ou falsa.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.

Inconformado com a respeitável decisão, o interessado interpôs o presente recurso. Alega, preliminarmente, a inadequação do procedimento e a impossibilidade de início de procedimento de Dúvida, de ofício, pelo Oficial do Registro. No mérito, diz que não houve, na sentença, a individualização das condutas. Aduz, ademais, a ausência de sobreposição imobiliária; a observância dos princípios da unitariedade da matrícula e da especialidade objetiva; a necessidade da conclusão do inquérito policial para decidir a questão administrativa.

Por fim, o apelante, ressaltando sua idoneidade, junta diversos documentos e aponta a irregularidade da conduta do Oficial e da Prefeitura de Osasco.

Manifestou-se o Oficial, reiterando a existência dos vícios que impedem o registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Em primeiro lugar, é preciso dizer que o recurso é tempestivo, pois os embargos de declaração opostos em face da sentença, muito embora não contem com previsão legal expressa, foram conhecidos e julgados. Operou-se, assim, a interrupção do prazo para a apelação, que é tempestiva.

A preliminar de nulidade da sentença e do feito deve ser afastada.

É certo que, como aponta Walter Ceneviva, “a dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante do título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido.” (Lei dos Registros Públicos Comentada, 13ª ed., Saraiva, 1999, p. 371). A regra, portanto, é de que o procedimento se inicie por requerimento feito pelo Oficial, à instância do interessado no registro.

No presente caso, não foi isso o que aconteceu. O procedimento iniciou-se como “pedido de providências”, elaborado pelo Oficial, à vista das irregularidades que apontou. No entanto, no curso do procedimento, houve requerimento de registro e negativa, como se vê, por exemplo, às fls. 231/241 e 253 e seguintes.

Aliás, no curso desse procedimento, não se fez outra coisa, no fundo, que não a tentativa de registro, opondo-se o Oficial, com posterior sentença dando razão a ele.

O procedimento teve início em dezembro de 2008, com dispêndio de energia e discussão da matéria por cinco anos. Houve farto contraditório e permanecem, em suma, a intenção do apelante em registrar o título e a negativa do Oficial em fazê-lo. As razões para tanto já estão todas expostas e já passaram, inclusive, pela análise do Juízo de primeiro grau.

Ora, diante desse cenário, seria absolutamente contraproducente e contrário ao princípio de economia processual – que também deve nortear os procedimentos administrativos – extinguir o procedimento, anulando a sentença.

O processo – e, com mais razão, o procedimento administrativo – não é um fim em si mesmo, mas um meio para a consecução de um fim: trazer certeza jurídica, compondo o conflito, o que acarreta a pacificação social. Nos autos, a matéria a ser conhecida já está toda exposta, não se mostrando relevante perquirir se o procedimento teve início como Dúvida ou como mero pedido de providências. Afinal de contas, os elementos básicos da dúvida estão presentes: a intenção de registro do apelante; a negativa do apelado; as razões que levam a essa negativa.

Deve-se prestigiar, além do princípio da economia processual, o da instrumentalidade do processo. Se todo o conflito já está exposto perante o julgador, com exercício de extenso contraditório, há de se analisar o mérito, deixando de lado óbices procedimentais que não afetam a essência do julgamento.

No mérito, não se vislumbram razões para afastar a boa-fé de que goza o Oficial, assim como os laudos elaborados pela arquiteta e pelo agrimensor da Prefeitura de Osasco, dando conta da sobreposição de áreas. Não se pode prestigiar um laudo técnico particular, produzido a mando do apelante, em detrimento do estudo da Prefeitura.

Transcrevo, aqui, as judiciosas palavras do Oficial:

“A área cujo registro é pretendido por Gueiros é objeto de outras matrículas. Todas as áreas originárias da matrícula 7.202 já têm proprietários. Assim, admitir que fosse registrada a escritura de Gueiros geraria sobreposição de matrículas nas mesmas áreas.

Isso pode ser verificado com clareza no mapa da Prefeitura do Município de Osasco juntado à fl. 1.090 destes autos, em que este Oficial indica os números das matrículas. Esse mapa, juntamente com memorial descritivo devidamente aprovado pela Prefeitura do Município de Osasco, é um dos documentos recém-encontrados no microfilme do 2º registro de Imóveis de Osasco, dando origem à abertura da matrícula 37.318, que foi comunicada nestes autos às fls. 895/911.

Ainda a respeito da sobreposição de áreas pretendida por Gueiros, vale pontuar que nas fls. 479/480 destes autos (PA 14540/2008), a arquiteta Mara Carbonari, da Prefeitura de Osasco, referindo-se à transcrição nº 22089 do 2º Registro de Imóveis da Capital (usada para a escritura em que seria comprador Gueiros) informa:

‘...o levantamento apresentado pelo interessado está sobreposto às quadras A, B, vias públicas e parte do Espaço Livre do Loteamento Jardim São Vicente de Paula, matrícula nº 23.244 do 2º CRI de Osasco, de propriedade de Tecnoinvest Participações Sociais S/C Ltda, Matrícula 9.573 do 2º CRI de Osasco, de propriedade do Município de Osasco, partes das quadras 47 e 49 do Loteamento Cidade Munhoz Junior, vias públicas e parte do Espaço Livre do loteamento, conforme demonstrado às fls. 34’.

Portanto, há que se respeitar o princípio da especialidade objetiva e unitariedade da matrícula, para que não haja sobreposição imobiliária no Município de Osasco”.

Além disso, também foi bem apontado que a transcrição nº 22089 é por demais genérica, não permitindo enquadrá-la na área apontada pelo apelante, o que, da mesma forma, foi constado pela arquiteta da Prefeitura de Osasco, após estudo do engenheiro agrimensor (fls. 479/480). A imprecisão, inclusive, levou a Prefeitura de Osasco a indeferir a certidão de IPTU, afirmando-se, naquela ocasião, com todas as letras: “estamos diante da tentativa popularmente chamada ‘grilagem de terras’, através de peças técnicas produzidas sem o devido esmero, acompanhadas de certidões e escrituras que não guardam identidade com o real território do município” (fl. 587).

Tal fato foi observado, também, pela Ilustre Procuradora de Justiça, às fls. 2.962/63:

“...não há possibilidade de se efetuar o registro pleiteado.

É que a descrição do imóvel contida na Transcrição nº 22.089 não atende às disposições contidas nos artigos 176 e 225 da Lei nº 6.015/73, visto que é a tal ponto precária que não serve para identificar geograficamente o imóvel.

Com efeito, não há menção às medidas perimetrais e não há lastro geográfico com segura amarração.”

Diante desse cenário, o oficial não poderia mesmo permitir o registro. Da mesma maneira, a sentenciante não deveria aguardar o desfecho de investigação criminal sobre os fatos, pois é sabido que independem as esferas penal e administrativa. O que importa, aqui, é saber se a recusa do oficial é fundada. E a resposta é positiva. Houve, efetivamente, quebra dos princípios da unitariedade da matrícula e da especialidade objetiva.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 9000023-58.2008.8.26.0405

Apelante(s): Luiz Gonzaga Gueiros

Apelado(s): 2º Oficial do Registro de Imóveis e Títulos e Documentos de Osasco

VOTO N. 25.840

1. Trata-se de autos de providências administrativas em que se interpôs apelação (fls. 1.252-1.292, 2.923 e 2.974-2.975) contra sentença (fls.1.140-1.145 e 1.250) dada pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Ofício de Registro de Imóveis, decisão essa que negou os registros pretendidos por Luiz Gonzaga Gueiros.

2. Respeitado o entendimento do ilustre Relator, não cabe aplicar-se ao caso o princípio da instrumentalidade das formas: afinal, este procedimento, conquanto verse sobre registro em sentido estrito, só poderia ser tomado como dúvida (Lei n. 6.015/1976, arts. 198 e segs.), se e quando houvesse, cumulativamente, (a) expresso requerimento do interessado nesse sentido (Lei n. 6.015/1976, arts. 13 e 198, caput), e (b) prenotação eficaz (Lei n. 6.015/1976, arts. 205 e 198, II). A exigência desses dois requisitos não é formalismo, mas garantia de segurança jurídica, uma vez que, sem a suscitação de dúvida, sempre haveria o risco de indevidamente prorrogar prenotações e interferir na prioridade dos direitos reais, em detrimento de terceiros, ainda quando não se estivesse discutindo o registro em sentido estrito, propriamente, mas apenas apurando irregularidades, como sucedeu nestes autos, em que o interessado, longe de usar os instrumentos que a lei lhe confere, interveio para deduzir mero pedido de registro - o que, repita-se, não pode fazer as vezes de dúvida, a bem da segurança jurídica.

 3. Ante o exposto, divirjo do insigne Desembargador Relator para não conhecer do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Relator