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Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça

Despachos/Pareceres/Decisões 52791202/2014


Acórdão - DJ nº 0052791-20.2012.8.26.0100 - Apelação Cível
: 24/02/2014

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0052791-20.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANA PAULA GOMES DE FARIA, é apelado 13º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO", de conformidade com o voto do Relator(a). VENCIDOS, EM PARTE, OS DESEMBARGADORES GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, RICARDO MAIR ANAFE E ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, QUE APENAS NÃO CONHECERAM DO RECURSO, SEM OBSERVAÇÃO.". Integram este Acórdão os votos proferidos pelo Relator(a) e pelo Desembargador Artur Marques da Silva Filho.

 

O julgamento teve, ainda, a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI e GONZAGA FRANCESCHINI.

 

 São Paulo, 11 de fevereiro de 2014.

 

        

     ELLIOT AKEL

RELATOR

 

Apelação Cível nº 0052791-20.2012.8.26.0100

Apelante: Ana Paula Gomes de Faria

Apelado: 13º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 33.926

 

 

 

REGISTRO DE IMÓVEL - DÚVIDA INVERSA - AUSÊNCIA DO TÍTULO E DA CONSEQUENTE PRENOTAÇÃO - CIRCUNSTÂNCIAS QUE PREJUDICAM O JULGAMENTO DA DÚVIDA E O CONHECIMENTO DO RECURSO, PELA IMPOSSIBILIDADE DE AUTORIZAR O REGISTRO - ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA - CARTA DE SENTENÇA - REGISTRO ANTERIOR DE PROMESSA DE VENDA A TERCEIROS - INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE - RECURSO NÃO CONHECIDO, COM OBSERVAÇÃO.

 

 

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MMº Juiz Corregedor Permanente do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada, denominada pela interessada como "retificação de registro", e manteve o óbice descrito na nota devolutiva decorrente do exame da carta de sentença expedida pela 7º Vara da Família e das Sucessões do Foro Central da Comarca da Capital, pela qual houve partilha do bem na proporção de 50% para a interessada e 50% para Marco Antonio Juraitis.

A apelante afirma que a negativa de ingresso do título no registro imobiliário, em razão do "R.10" da matrícula nº 11.553, pelo qual o titular do domínio do bem prometeu vendê-lo a Rosemeire de Oliveira Soares, é indevida, porque não houve venda e sim promessa de venda, o que configura fato futuro e incerto. Diz que a titularidade do domínio é exclusiva do promitente vendedor e que a recusa caracteriza descumprimento da sentença.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

 

O recurso não pode ser conhecido, devendo ser havida como prejudicada a dúvida inversa suscitada, em razão da não apresentação do título e da consequente ausência de prenotação.

O entendimento há muito pacificado deste Conselho Superior é o de que a ausência do instrumento original levado a registro prejudica o exame da dúvida, a exemplo do que foi decidido na Apelação Cível nº 380-6/5, cujo relator foi o Desembargador José Mário Antonio Cardinale, que menciona no julgado o seguinte precedente, cuja ementa e trechos de interesse assim dispõem:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversamente suscitada – Falta do título original e de prenotação – Inadmissibilidade – Prejudicialidade – Recurso não conhecido’. (Apelação Cível nº 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, datada de 13/10/98, relator  Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição).

 

 ‘Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior Da Magistratura no sentido da necessidade de apresentação do título original, como decidido na apelação cível n.º 30.728-0/7 da Comarca de Ribeirão Preto, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos seguintes termos: ‘Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado,  nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada.

 

 ‘Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante.

Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios.

Não tendo sido mantido nos autos, no original, nem oportunamente prenotado, o título cujo registro pretende o recorrente, não é de ser reconhecido o recurso, prejudicando, as demais questões suscitadas pelas partes.

 

Caso a dúvida não estivesse prejudicada, não haveria óbice ao ingresso do título no registro imobiliário.

O registro anterior mencionado é referente à promessa de venda e compra, que não tem o condão de transferir a titularidade do domínio, e sua finalidade é dar publicidade acerca da existência desta relação obrigacional e resguardar os direitos da parte prejudicada. Não há impedimento à alienação pelo titular do domínio, porque o vínculo obrigacional deste em relação ao promitente comprador permanece.

Neste sentido, em caso diverso, aplicável ao ora examinado por analogia, foi decidido na Apelação Cível nº 0025566-93.2011.8.26.0477 deste Conselho Superior da Magistratura, cujo relator foi o Desembargador Renato Nalini, com a seguinte ementa:

"Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular - Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade  – Recurso provido."

 

O referido julgado cita outros precedentes no mesmo sentido e doutrina acerca do tema, ao assim dispor:

 

'Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1.ª Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

 

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

 

Citando Marco Aurélio S.Viana: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418." ( Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

 

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador" (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.ª ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.'

 

No caso sob exame, a carta de sentença foi extraída de ação de reconhecimento e dissolução de união estável, na qual a partilha do imóvel cuja titularidade do domínio constava no registro imobiliário como sendo exclusiva do convivente, foi estabelecida na proporção de 50% a este e 50% à convivente, e não há de se falar em quebra do princípio da continuidade, na medida em que, nos termos já expostos, não se considera a promitente compradora titular do domínio, mas apenas titular dos direitos decorrentes da obrigação estabelecida no contrato de promessa de venda e compra, pelo que o encadeamento subjetivo do registro anterior com o título de transmissão da metade ideal do domínio à interessada, por meio da carta de sentença, está preservado.

 

À vista do exposto, pelo meu voto, não conheço do recurso, com a observação supra.

    

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 0052791-20.2012.8.26.0100

Apelante(s): Ana Paula Gomes de Faria

Apelado(s): 13º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca da Capital

 

VOTO N. 25.839

 

1. Trata-se de autos de dúvida inversa em que se interpôs apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do 13º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, decisão essa que manteve a exigência e denegou o registro pretendido pela apelante.

 

2. Respeitados os entendimentos do ilustre Relator e os mais recentes julgados deste E. Conselho Superior da Magistratura, faço constar minha divergência quanto à solução que seria dada ao caso, se o recurso fosse conhecido pelo mérito: com efeito, o registro de compromisso de compra e venda e a consequente constituição de direito real de aquisição implicam que, daí por diante, o proprietário (= promitente vendedor) não tenha mais a plena disponibilidade do bem prometido à venda; assim, incide o princípio da continuidade (Lei n. 6.015/1976, arts. 195 e 237) e qualquer outro título (inclusive judicial) só pode ter ingresso se respeitar esse direito de aquisição, respeito que não haverá, se se admitir, agora, o registro da partilha em discussão. Conviria, portanto, que apenas se deixasse de conhecer do recurso, sem adentrar o mérito da apelação, que não pode ser apreciado.

 

 3. Ante o exposto, divirjo do insigne Desembargador Relator, apenas no que diz respeito à observação feita quanto ao mérito da apelação, que não deve ser conhecida.

 

 

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Relator



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