[1] Apelações Cíveis  2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2,16.680-0/4 e 17.542-0/2

 

[2] Art. 215 - São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. (Renumerado do art. 216 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

 

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0067251-04.2011.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes DALTON ROBERTO DE OLIVEIRA MARTINS, SEBASTIÃO KLECYTON DE MENEZES LIMA, VÂNIA INNARELLI, RUI TEJERA LISBOA e CARLOS MARIO HUGUENEY, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADO O RECURSO, DELE NÃO CONHECERAM, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

 

 São Paulo, 6 de novembro de 2013.

 

        

     RENATO NALINI

RELATOR

 

 

 

Apelação Cível nº 0067251-04.2011.8.26.0114

Apelante: Dalton Roberto de Oliveira Martins e outros

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas

VOTO Nº21.342

 

 

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Ausência da via original dos títulos cujo registro se pretende – Prejudicialidade – Precedentes – Exame, em tese, das exigências a fim de nortear futuras exigências – Recurso prejudicado

 

 

 

 

 

 

Dalton Roberto de Oliveira Martins e outros apelam da r. sentença de fls. 162/164 do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Campinas, que manteve a recusa do registro, na matrícula nº 71.423, dos instrumentos particulares de cessão e transferência de direitos e obrigações de compromisso de compra celebrados com a cedente Silvia Orlando Costa pelos quais adquiriram direitos sobre as unidades autônomas do Condomínio Residencial Rio São Francisco.

Alegam, em suma, que os registros foram autorizados por alvará expedido pelo MM. Juízo onde corre a falência da incorporadora Athol Campinas Construção Civil Ltda.; inocorrência de quebra da continuidade; e afronta à decisão judicial (fls. 167/173).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 181/182v).

É o relatório.

De início, cumpre observar que a dúvida encontra-se prejudicada porque os apelantes não apresentaram as vias originais dos títulos que pretendem registrar, limitando-se a juntar cópia simples dos instrumentos particulares de cessão e transferência de direitos e obrigações de compromisso de compra celebrados com a cedente Silvia Orlando Costa pelos quais adquiriram direitos sobre as unidades autônomas do Condomínio Residencial Rio São Francisco (fls. 54/57, 58/63, 65/69, 70/74 e 75/79).

Frise-se, para que não haja dúvidas, que os títulos a ingressarem no Registro de Imóveis são os referidos instrumentos particulares e não os alvarás expedidos pelo MM. Juízo da Falência, que apenas autorizaram os registros.

E a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é firme no sentido da inadmissibilidade, na dúvida registral, de apresentação de cópia do título, ainda que autenticada[1].

A despeito da prejudicialidade apontada, nada obsta o exame – em tese – das exigências feitas pelo Oficial de Registro de Imóveis a fim de orientar futuras prenotações.

A questão foi bem examinada pela ilustrada Procuradoria Geral de Justiça. A escritura pública de confissão de dívida, promessa de dação em pagamento e outras avenças, cuja cópia simples e ilegível em algumas partes, não ingressou no Registro de Imóveis (fls. 50v/52).

E foi por meio dela que se ajustou que a Athol LTDA., incorporadora, daria a Silvia Orlando Costa, em pagamento pelo imóvel onde o Condomínio Residencial Rio São Francisco foi implementado, oito unidades autônomas e respectivos boxes.

Sem o registro dessa escritura, não há como se formar o indispensável encadeamento subjetivo entre aquele que figura no registro como titular de um direito e o que figura no título como outorgante dele.

É como ensina Afrânio de Carvalho, ao tratar do princípio da continuidade:

em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente" (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).

 

Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, observa que:

 

No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. (p. 55/56)

 

O princípio da continuidade está previsto nos arts. 195 e 237, da Lei nº 6.015/73:

 

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro; e

 

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

 

Na matrícula nº 71.423, do 2º Registro de Imóveis de Campinas (fls. 114/150), Silvia Orlando Costa não consta como titular de direitos das unidades autônomas objeto dos instrumentos particulares.

Correta, por isso, a exigência do Oficial de Registro de Imóveis no sentido de que primeiro se registro dos títulos por meio dos quais a ora cedente Silvia Orlando Costa se tornou titular dos direitos que ora cede aos apelantes.

A alegação dos apelantes de que houve afronta à decisão judicial não procede, haja vista que a decisão apenas autoriza o registro dos instrumentos particulares em questão sem entrar no mérito se referidos documentos preenchem ou não os requisitos formais para o ingresso no Registro de Imóveis.

Aliás, o propósito da autorização judicial em momento algum foi examinar a “registrabilidade” dos instrumentos particulares, mas apenas preservar o disposto no art. 215, da Lei nº 6.015/73[2].

Há, também, que se considerar que mesmo os título judiciais estão sujeitos à qualificação do Oficial do Registro de Imóveis, nos termos do item 106, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

A questão referente à especialidade seria passível de superação porque é possível inferir, a partir dos documentos dos autos, que os Blocos I, II e III correspondem, respectivamente, aos Blocos A, B e C.

Ante o exposto, prejudicado o recurso, dele não conheço.

 

José Renato Nalini

Corregedor Geral da Justiça e Relator