Acórdão - DJ nº 0018645-08.2012.8.26.0114 - Apelação Cível
Data inclusão: 02/10/2013

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0018645-08.2012.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DIAMANTE AUTO POSTO DE CAMPINAS LTDA, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "JULGARAM PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DA APELAÇÃO, COM OBSERVAÇÃO DE QUE O REGISTRO PRETENDIDO, AQUI AFASTADA A EXIGÊNCIA IMPUGNADA, FICA CONDICIONADO À APRESENTAÇÃO DE UMA DAS VIAS ORIGINAIS DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS, ASSINADOS PELOS CONTRAENTES COM AS FIRMAS RECONHECIDAS, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

 São Paulo, 26 de setembro de 2013.

     RENATO NALINI

RELATOR

Apelação Cível n.º 0018645-08.2012.8.26.0114

Apelante: Diamante Auto Posto de Campinas Ltda

Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 21.329

Registro de Imóveis – Contrato de Locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – É injustificável praticar dois atos para garantir a eficácia real das previsões contratuais (registro e averbação) – É suficiente o registro em sentido estrito – Pedido conhecido como dúvida inversa – Indisponibilidade do § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Instrumento particular – Necessidade de subscrição pelos contratantes com firmas reconhecidas – Assinatura pelas testemunhas prescindível (artigo 221 do CC) – Apresentação de uma das vias originais do instrumento contratual – Inocorrência – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Inconformada com a sentença que desacolheu seu pedido[1], a Diamante Auto Posto de Campinas Ltda. interpôs recurso, recebido como apelação[2], porque considera possível a inscrição do contrato de locação e outras avenças, necessária para vincular terceiros à cláusula de vigência e ao pacto preferência[3], recusada, porém, pelo Oficial do 3.º Registro de Imóveis de Campinas com fundamento no § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991.[4]

Recebido o recurso[5], a representante do Ministério Público em primeiro grau se pronunciou[6] e, com o encaminhamento dos autos à Corregedoria Geral da Justiça, a Procuradoria Geral de Justiça propôs o envio dos autos ao Conselho Superior da Magistratura – então efetivado com a aprovação do parecer n.º 206/2013-E[7] –, e o provimento do recurso.[8]

É o relatório.

A recorrente figura como locatária no contrato de locação e outras avenças que, celebrado com Domenico Speranza e Maria Boscarato Speranza, tem por objeto os imóveis identificados nas matrículas n.ºs 17.368, 17.369, 17.370, 17.371 e 41.641 do 3.º Registro de Imóveis de Campinas.[9]

Com a reforma da r. sentença, a ser sucedida pelos atos registrais recusados, a recorrente, escorada em disposições contratuais[10] – prescindível a relativa ao direito de prelação, resguardado por força de lei –, pretende atribuir eficácia erga omnes à cláusula de vigência e ao pacto de preempção.

Nada obstante as regras dos artigos 167, II, 16), da Lei n.º 6.015/1973, e 33, caput, da Lei n.º 8.245/1991[11], estabelecendo a averbação para fins de exercício do direito de preferência contra terceiros, é suficiente, no caso, o registro em sentido estrito, embora previsto, no artigo 167, I, 3), da Lei n.º 6.015/1973[12], apenas para atribuir efeitos reais à cláusula de vigência.

Para garantir eficácia real à cláusula de vigência e ao direito de preferência, não é necessária, conforme parecer n.º 206/2013-E por mim aprovado[13], “a prática de dois atos registrais (registro e averbação, respectivamente): bastará o registro em sentido estrito.”[14] Nessa linha, aliás, a exata compreensão de Kioitsi Chicuta.[15]

Com isso, o pedido inicial da recorrente, ao revelar irresignação em relação à desqualificação do título, deve ser conhecido como dúvida inversa, criação pretoriana admitida por este Conselho Superior da Magistratura[16]: ao invés de requerer a suscitação ao Oficial, ela dirigiu seu inconformismo diretamente ao Juiz Corregedor Permanente.[17]

Os registros foram recusados porque, segundo o Oficial, obstados pelas penhoras realizadas nos autos do processo de execução fiscal instaurado pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS contra os locadores[18], enfim, em razão da indisponibilidade advinda da norma do § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991.[19]

Ocorre que as constrições judiciais aperfeiçoadas nos executivos fiscais atingem somente dois dos cinco bens imóveis locados: os identificados nas matrículas n.ºs 17.368 e 17.369 do 3.º Registro de Imóveis de Campinas.[20] Vale dizer: sob qualquer ângulo, são desprovidas de aptidão para impedir os registros nas matrículas n.ºs 17.370, 17.371 e 41.641.[21]

De todo modo, sequer têm força para embaraçar os registros do contrato de locação nas matrículas n.ºs 17.368 e 17.369, não obstruídos pela indisponibilidade legal: ora, com a publicidade resultante da inscrição se objetiva unicamente expandir a eficácia subjetiva de cláusulas do contrato de locação[22], que, por si, todavia, escudadas no princípio da função social do contrato, já vinculam terceiros que de seu teor tenham ou devam ter conhecimento.[23]

Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficacial, consequência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, a função social do contrato, “nesse seu conteúdo ultra partes”, cunhado por Claudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória.[24]

O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[25]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[26]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.º 100.237-0/0, rel. Des.  Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.º, da Lei n.º 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.

No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.º 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão.[27]

Agora, embora afastada a pertinência da exigência, o título apresentado não é hábil a ingressar no fólio real. A apresentante exibiu simples cópias do instrumento do contrato de locação e outras avenças e do termo aditivo de retificação e ratificação ao contrato de locação e outras avenças[28], quando imprescindível a apresentação de uma das vias originais dos instrumentos contratuais, então assinados pelos contraentes com as firmas reconhecidas (artigos 169, III, 194 e 221, II, da Lei n.º 6.015/1973[29]).

Apesar das referências alusivas à subscrição por testemunhas, tanto no inciso III do artigo 169 como no inciso II do artigo 221 da Lei n.º 6.015/1973, a exigência não mais se justifica, em razão do texto do artigo 221, caput, do Código Civil[30] que, em confronto com seu par no Código de 1916 (artigo 135, caput[31]), suprimiu a necessidade de duas testemunhas assinarem o instrumento contratual.

Esclarecedor, nesse ponto, e também a respeito da subsistente indispensabilidade do reconhecimento das firmas dos contratantes, o escólio de Kioitsi Chicuta:

O que, hoje, porém, pode causar celeuma é a exigência de assinatura de testemunhas, máxime em face da alteração constante do art. 135 do antigo CC, dispondo o atual, em seu art. 221, que ... A alteração é substancial, pois, em relação à escritura particular, não mais exige subscrição por duas testemunhas. A Lei do Inquilinato observa a regra geral do Código Civil em relação a esse pormenor, mesmo porque não estabelece qualquer previsão específica, restando derrogado parcialmente o art. 169, inciso III, da Lei 6.015, de 1973, quanto a essa exigência.

No que se refere ao reconhecimento de firma, porém, continua sendo exigência da Lei de Registros Públicos e até mesmo para que haja segurança jurídica, pois, para a inscrição, qualquer interessado pode apresentar o instrumento subscrito ao serviço registral e não há outra forma mais simples de aferir a autenticidade das subscrições. Não serve de argumento o fato de, nos processos judiciais, não se efetuar tal exigência, mas há uma justificativa plausível: com a instauração do contraditório, a parte adversa tem oportunidade de examinar o documento e de impugnar, sendo o caso, a autenticidade da subscrição, instaurando o incidente adequado. No Registro, ao reverso, não há tal oportunidade e a informalidade trará, por certo, prejuízos conhecidos, ainda que possível a desconstituição do registro pelo reconhecimento da falsidade.[32] (grifei)

Em suma: malgrado removido o obstáculo erguido pelo Oficial e atenuadas as exigências relativas ao acesso registral dos escritos particulares – com desburocratização dos serviços, sem comprometimento da segurança jurídica, e revisão de precedentes sedimentados sob a égide do CC de 1916[33] –, a dúvida inversa está prejudicada.

Pelo exposto, e porque prejudicada a dúvida, não conheço da apelação.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator