Acórdão - DJ nº 0003757-13.2012.8.26.0606 - Apelação Cível
Data inclusão: 02/10/2013

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0003757-13.2012.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante JUNIOR OLIVEIRA DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SUZANO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

 São Paulo, 26 de setembro de 2013.

     RENATO NALINI

RELATOR

Apelação Cível nº 0003757-13.2012.8.26.0606

Apelante: Junior Oliveira da Silva.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Suzano.

Voto nº 21.327

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida prejudicada – Ausência da via original do título – Exame, em tese, da exigência a fim de nortear futura prenotação – Descrições constantes do título e do registro que não deixam qualquer dúvida de que se trata do mesmo imóvel – Princípio da especialidade não violado – Retificação de registro – Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição – Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei nº 6.015/73 – Recurso prejudicado.

Apela JUNIOR OLIVEIRA DA SILVA contra a r. sentença de fls. 48/50 que manteve a recusa do  Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Suzano relativa ao registro, no imóvel objeto da matrícula nº 60.753, do 1º Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, da escritura de compra e venda datada de 29.04.11, da lavra do 24º Tabelião de Notas desta Capital, pela qual a Imobiliária e Construtora Lutfalla S/A alienou ao apelante o lote 14, da quadra 17, do loteamento Cidade Boa Vista.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, caso superada a preliminar de prejudicialidade (fls. 85/88).

Os autos foram remetidos da Corregedoria Geral da Justiça para este Conselho Superior da Magistratura (fls. 92).

É o relatório.

De início, cumpre observar que a dúvida encontra-se prejudicada porque a via original do título cujo registro é pretendido não se encontra nos autos, o que prejudica o recurso.

A esse respeito, confira-se a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura que não admite sequer a apresentação de cópia autenticada do título[1].

Note-se, aliás, que foi o próprio apelante quem requereu o desentranhamento da via original do título às fls. 76.

A despeito da prejudicialidade apontada, nada impede o exame, em tese, da recusa a fim de orientar futura qualificação.

A matrícula nº 60.753, do 1º Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, traz a seguinte descrição do imóvel:

IMÓVEL: UM TERRENO de formato triangular, composto de LOTE Nº 14, da QUADRA Nº 17, do loteamento CIDADE BOA VISTA - ZONA JAGUARI, com área de 504,00 m2, situado em parte da Fazenda Boa Vista, localizada a cerca de 3.000,00 metros ao Norte da Estação de Suzano, no perímetro urbano do Município de Suzano, SP, com as seguintes divisas e confrontações: confrontando pela frente com a RUA EUCLIDES DA CUNHA, do lado direito de quem da rua olha para terreno, com o lote nº 13, e aos fundos com a divisa do loteamento.

Após a retificação de área mencionada pelo Oficial de Registro de Imóveis suscitante, averbada sob o nº 2, o imóvel passou a ter a seguinte descrição:

Faz frente para a RUA EUCLIDES DA CUNHA, onde mede 42,00 metros com AZ=RUMO=70º07´15”NE; do lado direito de quem da referida rua olha para o terreno, confronta com o lote nº 13 da quadra nº 17, de propriedade da Imobiliária Boa Vista Ltda, o qual tem como possuidora Cristina Nascimento, e mede 24,00 metros com AZ=339º05´51” RUMO 21º55´09”SW, e nos fundos onde confronta com o Loteamento denominado Miguel Badra, que tem como possuidores Maria Selma de Souza Silva, Marcio Alves Ferreira, Mauro Jorge Silva dos Santos e Viviane Toscano de Araujo, mede 48,00 metros, com AZ=220º07’34” RUMO=40º07’34” RUMO=40º07’34”NW, encerrando a área de 504,00 m2.

No título recusado, a descrição é:

LOTE DE TERRENO Nº 14 (quatorze), da Quadra 17 (dezessete), do loteamento denominado “CIDADE BOA VISTA”, zona Jaguari, perímetro urbano do município e Comarca de Suzano, neste Estado, CEP 08693-120, assim descrito e caracterizado: “Faz frente para a Rua Euclides da Cunha, onde mede 42, 00 m (quarenta e dois metros); do lado direito de quem da referida rua olha para o terreno, onde confronta com o lote 13 da quadra 17 de propriedade da Imobiliária Boa Vista Ltda, mede 24, 00m (vinte e quatro metros); e nos fundos onde confronta com o Loteamento denominado Cidade Miguel Badra, mede 48,00 (quarenta e oito metros), encerrando a área de 504, 00m2 (quinhentos e quatro metros quadrados)

Afrânio de Carvalho, lembrado na obra de Alyne Yumi Konno[2], diz que o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro.

No caso em exame, as descrições constantes do título e do registro não deixam qualquer dúvida de que se trata do mesmo imóvel. Além disso, embora haja alguma controvérsia quanto ao acerto da descrição do imóvel obtida a partir da retificação averbada sob o nº 2 da matrícula, estão preservadas a identidade e a individualidade exigidas pelo princípio da especialidade registral previsto no art. 176, § 1º, II, 3, da Lei nº 6.015/73.

Feitas essas observações, tem-se que, não fosse a prejudicialidade apontada, a recusa do Oficial de Registro de Imóveis seria afastada, conforme já decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 0021235-27.2012.8.26.0576, assim ementada:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula - Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização - Princípio da Especialidade Objetiva atendido - Existência de registros anteriores prejuízo a terceiros - Princípio da Fé Pública - Recurso provido.

Também nos autos da apelação nº 909-6/0 a decisão foi no mesmo sentido:

Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao fólio real de escritura de venda e compra por imperfeita descrição tabular do imóvel matriculado. Caso concreto, todavia, em que os dados constantes da matrícula permitem verificar a presença de elementos descritivos suficientes do imóvel. Venda, ainda, do bem por inteiro, sem mutação física. Ausência, na hipótese, de potencial prejuízo a terceiros e de comprometimento da segurança do sistema registral. Existência, finalmente, de procedimento de retificação do registro suscetível de levar ao aperfeiçoamento necessário da individuação do imóvel. Registro possível. Recurso provido.

Assim como no julgado citado, no presente caso o imóvel foi vendido por inteiro, sem mutação física, sem potencial prejuízo a terceiros e sem risco à segurança do sistema registral.

Por fim, como a recusa do Oficial fez considerações sobre o local em que deveria se operar a retificação de área, cabem algumas observações.

O precedente citado pelo Oficial, a despeito de analisar a competência da retificação em caso de desmembramento de comarcas, cuidou de conflito de atribuições entre juízos, e não entre oficiais de registro de imóveis,

Nele se decidiu que o juízo competente para examinar a retificação, tanto a apresentada diretamente por meio de procedimento judicial quanto a remetida pelo Oficial na forma do art. 213, II, § 6º, da Lei nº 6.015/73, é o da situação do imóvel.

Da mesma forma, a antiga redação dos itens 124.19 e 124.25 (atuais 124.19, II e 124.25), do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tratavam e tratam apenas da atribuição do Juízo Corregedor Permanente, sem examinar a dos Cartórios de Registro de Imóveis:

124.19: Decorrido o prazo de cinco dias sem a formalização de transação para solucionar a divergência, ou constatando a existência de impedimento para a retificação, o oficial remeterá o procedimento ao Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel, para a finalidade prevista no artigo 213, inciso II, parágrafo 6º, da Lei nº 6.015/73.2

124.25: O Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel decidirá o requerimento administrativo de retificação que lhe for originariamente formulado, ou o encaminhado pelo Oficial de Registro de Imóveis.Como se vê, tanto o precedente citado quanto os itens das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça versam apenas sobre a atribuição do juízo para a retificação, sem mencionar a do Oficial do Registro de Imóveis.

Não há qualquer imposição normativa no sentido de que a retificação, ocorrido o desmembramento de Comarcas, tenha de tramitar no Serviço de Registro de Imóveis da situação do imóvel, até porque o procedimento de retificação de registro tem natureza administrativa, mas não correicional, de sorte que inexiste vinculação entre o Oficial do Registro de Imóveis e seu Juiz Corregedor Permanente. Por isso, o local da retificação judicial (situação do imóvel) não é, necessariamente, o mesmo da extrajudicial.

Assim, embora incomum, a retificação de imóvel deslocado de uma circunscrição imobiliária para outra tramita no Cartório de Imóveis de origem onde estão seus registros. No caso de impugnação ou de algum impedimento, o Oficial remeterá os autos ao Juiz Corregedor Permanente da situação do imóvel.

Demais disso, há questão de ordem legal insuperável, qual seja, o fato de que os atos de averbação efetuam-se na matrícula ou à margem do registro a que se referem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, nos precisos termos do art. 169, I, da Lei nº 6.015/73:

Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, salvo:

I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;

Como a retificação de registro ingressa no registro de imóveis por meio de averbação (art. 213, § 1º, da LRP), não há como se sustentar que ela devesse ocorrer na nova circunscrição.

O eminente Desembargador Marcelo Martins Berthe, ao examinar essa questão quando ainda Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos, assinalou:

A apuração do remanescente da transcrição 8.674, de 20 de dezembro de 1952, para a inserção de medidas omissas, de sorte que permita a abertura de matrícula, por ocasião do primeiro registro, depende da especialização e conseqüente averbação da descrição da área remanescente, o que deverá ser feito à margem da transcrição 8.674, conforme dispõe o artigo 169, I, da Lei de Registros Públicos, que deixa assentado que essa averbação será feita à margem desse registro, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição imobiliária, como aconteceu no caso, já que atualmente a situação do imóvel está sujeita à circunscrição do 10º Registro de Imóvel da Capital.

Em que pesem os argumentos expendidos pelo zeloso Oficial Substituto do 13ª Registro de Imóveis da Capital, forçoso reconhecer que não se afigura viável a retificação da transcrição mencionada, do 13º Registro de Imóveis da Capital, para apuração da área remanescente e inserção de medidas, pelo registrador do 10º Registro de Imóveis da Capital.

Em primeiro lugar todos os assentamentos que deverão ser examinados, estão disponíveis e sob a guarda do 13º Registrador de Imóveis da Capital, o que dificultaria a retificação e o exame dos registros necessários, pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital.

De outro lado, uma vez apurado o remanescente e especializada a área que sobejou depois da desapropriação parcial, a descrição encontrada deverá ser objeto de averbação a ser levada a efeito à margem da transcrição 8.674, do 13º Registro de Imóveis, o que, como é de ser salientado, não pode ser determinada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital.

Em se tratando de retificação administrativa, feita perante o Oficial Registrador, somente poderá ser realizada pelo Oficial que guarda os livros onde estão os assentamentos registrários que devem ser retificados, para que não haja interferência na independência de cada um dos Oficiais Registradores, tal como prevista na Lei Federal 8.935/94.

Não seria aceitável que Registrador diverso determinasse a averbação em assentamento registrário de outra circunscrição imobiliária, sobre a qual não tem atribuição, porque isso ofenderia a independência daquele que mantém o registro que deve ser retificado.

Somente com essa retificação, e a conseqüente apuração do remanescente, com a averbação da descrição apurada na transcrição do 13º Registro de Imóveis, em exame, é que estaria viabilizada, com base em certidão atualizada dessa transcrição, a abertura da matrícula do remanescente no Cartório do 10º Registro de Imóveis, atualmente competente para os atos de registros que envolvam essa unidade imobiliária.

Anota-se que o parecer de fls. 109/114 dos autos, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, trata de hipótese diversa e, portanto, não se aplica ao caso dos autos.

Discutia-se conflito entre Juízes Corregedores Permanentes dos Oficiais de Registros de Imóveis, depois do desmembramento da Comarca, tendo ficado decidido que a atribuição para proceder a retificação administrativa é do Juízo Corregedor da situação do imóvel, que tem atribuição para isso.

No entanto, a retificação administrativa feita na esfera judicial, tem peculiaridades que não podem deixar de ser mencionadas.

Uma vez apurado o remanescente em procedimento judicial, será expedido mandado para a averbação na transcrição de origem ou mesmo determinada a abertura de matrícula com essa descrição, ao mesmo tempo em que se expedirá ordem para o bloqueio da transcrição de origem.

Tudo isso não poderá, no entanto, ser determinado por Oficial Registrador em outra circunscrição imobiliária que escapa de suas atribuições.

Assim, tem-se que a atribuição para processar, a retificação administrativa junto ao serviço de registro de imóveis, no caso, por todos os motivos acima, é do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, que deve ter sua independência preservada, para apurar o remanescente, descrevê-lo e depois averbá-lo na transcrição que consta de livro sob sua guarda, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer à circunscrição diversa, como está expresso no referido artigo 169, I, da Lei 6.015/73.

Nesse aspecto a Lei 10.931/04 não alterou as disposições da Lei de Registros Públicos a propósito da matéria.

Tem-se, ainda, que entendimento diverso obrigaria o Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a passar a examinar os registros do 13º Registro de Imóveis, para realizar averbação em transcrição de livro que não pertence ao acervo do 10º Registro de Imóveis, o que parece subverter todo o sistema.

Isto posto, decidindo o conflito negativo de atribuições, estabeleço que cumpre ao Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a realizar a apuração do remanescente, por meio de retificação administrativa realizada sob sua orientação e responsabilidade, a fim de que, afinal, seja possível fazer a averbação da área remanescente especializada, à margem da transcrição 8.674, de 20 de dezembro de 1952, do livro 3F, folha 225, viabilizando, assim, a abertura da matrícula, com a apresentação de certidão atualizada, no Registro de Imóveis da circunscrição da situação do imóvel.

Anota-se, por derradeiro, que de qualquer sorte, sempre poderá a parte optar pela via judicial, o que então deverá ser promovido na forma da lei.

Observe-se, por derradeiro, que a lição do eminente Narciso Orlandi Neto, citada nos precedentes CG25.639/2006 e CG 6.027/2008, ambos da E. Corregedoria Geral da Justiça, refere-se apenas à retificação judicial, e não à extrajudicial, inexistente no ordenamento jurídico à época da última edição da obra.

E que também este Conselho Superior da Magistratura, nos autos da apelação nº 0000641-96.2012.8.26.0606, decidiu recentemente no sentido ora indicado:

Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Negativa de registro – Exigência indevida de retificação administrativa da descrição do imóvel perante o Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição atual do imóvel – Descabimento – Aplicação do disposto no art. 169, I da Lei de Registros Públicos - Recurso provido.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator