Despachos/Pareceres/Decisões
69/2008
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Parecer nº 69/2008-E - Processo CG. 2007/32600
: 02/06/2008
(69/2008-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação de registro – Fusão de matrículas – Procedimento administrativo – Ausência de elementos que permitam auferir, com segurança, a localização geodésica e os limites tabulares de cada um dos imóveis – Planta que não identifica o registro correspondente a um dos imóveis que seria confrontante com aqueles objeto das matrículas a serem retificadas – Retificação indeferida – Recurso não provido, com observação.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Yassuo Watanabe e Kawatsu Watanabe contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sorocaba que manteve a recusa de retificação e fusão das matrículas nºs. 440, 14.283 e 16.120 porque não foi possível identificar a confrontações dos imóveis, em especial com estrada municipal cuja existência não consta no registro, e porque a retificação importará em excluir da matrícula nº 440 parte da área da servidão de passagem constituída em favor de Furnas Centrais Elétricas S.A.
Os recorrentes alegam, em suma, que os confrontantes tabulares podem ser identificados pela referências recíprocas que estão contidas tanto na matrícula nº 440 como nas matrículas dos imóveis confinantes. Esclarecem que a matrícula nº 440 indica como confrontante Bento Mariano, que foi proprietário do imóvel atualmente objeto da matrícula nº 67.381, adquirido por Malvina de Camargo Silva mediante usucapião. De igual forma, Vicente de Oliveira Dias, que foi seu antecessor no imóvel objeto da matrícula 16.120, figura como confinante do imóvel de propriedade de Amarildo Marcon (matrícula 50.384), e do imóvel de propriedade de Giancarlo Tasso (matrícula 50.384). Além disso, nos fundos o imóvel objeto da matrícula 16.120 confina com um brejo, o mesmo ocorrendo com o imóvel dos confrontantes Amarildo Valente (matrícula 7.666) e Conceição Andreotta (matrícula 47.818). Por outro lado, a Prefeitura Municipal de Salto de Pirapora certificou que a Estrada Municipal do Piraporinha não foi aberta nos imóveis objeto dos registros a serem retificados. Informam que as matrículas contêm descrições anteriores a 1917, sendo essa a razão de sua precariedade. Aduzem que a servidão constituída em favor de Furnas – Centrais Elétricas S.A., registrada na matrícula nº 440, na realidade ocupa parte do imóvel confinante, o que também deve ser retificado. Dizem que estes fatos poderiam ser confirmados mediante vistoria que foi requerida ao Sr. Oficial Registrador e não foi por este realizada. Asseveram que os imóveis foram cadastrados pelo INCRA, de forma unificada, e que a retificação é consensual. Requereram a reforma da r. decisão para que seja promovida a retificação e a fusão das matrículas.
É o relatório.
Opino.
A retificação administrativa de registro mediante inserção ou alteração de medida perimetral, com ou sem alteração de área, tem como primeiro requisito o respeito aos limites tabulares que, por sua vez, são aqueles que também decorrem do registro imobiliário.
Isso significa que a retificação administrativa do registro, ainda que inexistente impugnação, tem entre seus requisitos de admissibilidade: a) a identificação da localização geodésica do imóvel; b) a apuração de seus limites tabulares, que são delimitados por iguais limites dos imóveis confinantes.
Extrapolados os limites registrários, ou seja, importando a retificação em aquisição de propriedade imóvel, somente poderá ser promovida pela via administrativa na hipótese do artigo 213, inciso II, parágrafo 9º, da Lei nº 6.015/73, ressalvada a dispensa da escritura pública quando a transmissão decorrer da transação a que se refere o parágrafo 6º do mesmo inciso, como previsto no subitem 124.24 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
A obrigatoriedade de respeito aos limites tabulares do imóvel, ou seja, aqueles que decorrem do registro a ser retificado e dos registros dos imóveis confrontantes, foi consignada no parecer que apresentei nos Protocolados CG. 36.477/2004 e 37.314/2004 e serviu de parâmetro para a edição do Provimento CG nº 2/2005, que alterou a redação dos itens 123 e 124 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Conforme o referido parecer:
Outrossim, ainda que não apresentada impugnação deverá o oficial de registro de imóveis recusar a retificação promovida na forma do inciso II, parágrafos 1º e 2º, do artigo 213 da Lei nº 6.015/73 quando não for possível identificar todos os confinantes tabulares, quando não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito pelo requerente na planta e no memorial descritivo, ou quando dela decorrer alienação ou aquisição do domínio de parcela do imóvel confinante, exceto, neste último caso, nas hipóteses em que admitida e realizada transação.
Estas cautelas afastam o temor do uso da retificação como meio para indevida aquisição de imóvel, público ou privado, manifestado pela douta Procuradoria do Estado.
Para a retificação administrativa, portanto, não basta a anuência das pessoas identificadas pelo interessado como confinantes do imóvel, nem a existência de posse quando desacompanhada do domínio.
É necessário, em suma, que a descrição fornecida pelo interessado corresponda ao imóvel efetivamente objeto da matrícula, ou transcrição, para que a retificação não substitua, indevidamente, usucapião ou outra forma de aquisição de propriedade.
No presente caso, em que pese a existência de referências recíprocas aos nomes de confrontantes contidas nas matrículas objeto do pedido de retificação e naquelas indicadas como correspondentes aos imóveis confinantes, que foram referidas nas razões do recurso, não existem nos autos elementos que permitam identificar, com segurança, a efetiva localização geodésica dos imóveis de que os recorrentes são co-proprietários e os seus respectivos limites tabulares.
Assim porque o memorial descritivo de fls. 07/08 e a planta de fls. 09, bem como as certidões de fls. 19/37, não permitem identificar ponto de amarração seguro, que tenha servido de base para a apuração da localização geodésica e das efetivas medidas perimetrais dos imóveis, de molde a demonstrar que foram respeitados seus limites tabulares.
As referidas planta e memorial mostram o imóvel unificado confina com a Estrada Municipal de Piraporinha, o que não encontra respaldo em qualquer elemento tabular contido nos autos.
Esse fato não é alterado pela certidão de fls. 16, expedida pela Prefeitura Municipal, porque diz respeito a cadastro municipal e porque a referida certidão não especifica se a estrada foi aberta em imóvel particular, nem, em caso positivo, indica o imóvel atingido.
A mesma planta, é certo, mostra que o imóvel em que aberta a Estrada Municipal de Piraporinha pode ser, eventualmente, aquele indicado como de propriedade atual de S/A Indústrias Votorantim (fls. 09), do qual, porém, não foi apresentada certidão de matrícula, ou transcrição, que permita apurar esse fato.
Além disso, não foi identificado o confinante tabular correspondente ao imóvel indicado na planta de fls. 09 como objeto de posse exercida por Gilmar Dias que, por sua vez, também é co-proprietário dos imóveis objeto das matrículas nºs. 440, 14.283 e 16.120, de que se pretende a retificação.
A não identificação de confrontante tabular impede a apuração segura dos limites registrários dos imóveis objeto das matrículas de que foi requerida a retificação e, mais que isso, impede a retificação administrativa pela impossibilidade de atendimento dos requisitos consistentes na notificação de todos os confinantes e na ausência de impugnação fundada em direito de propriedade.
Ao contrário do alegado pelos recorrentes às fls. 50, a obrigatoriedade de identificação e notificação de todos os confrontantes tabulares decorre do artigo 213, inciso II, parágrafos 2º e 6º, da Lei nº 6.015/73 e está prevista no subitem 124.9 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que tem o seguinte teor:
Entendem-se como confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos.
Trata-se, convém lembrar, de requisito indicado no parecer apresentado nos Protocolados CG. 36.477/2004 e 37.314/2004, supra referido, cujo teor é expresso no sentido de que a não identificação de todos os confinantes tabulares impede a retificação administrativa que implicar na inserção ou alteração de medida perimetral, com ou sem alteração da área.
Ademais, os requerentes pretendem a retificação das descrições de três imóveis que dizem contíguos, mas não apresentaram planta e memoriais identificando a área de cada um desses imóveis.
Sendo o pedido de retificação cumulado com o de fusão de matrículas, não há, em tese, impedimento para que o Oficial de Registro de Imóveis adote a planta e o memorial descritivo da área unificada, encerrando as matrículas objeto do pedido de fusão e abrindo nova matrícula com a descrição conjunta dos imóveis.
Para isso, porém, é necessário que as matrículas já existentes, ou a planta e os memorais apresentados pelo requerente, permitam identificar a área de cada um dos imóveis, de forma a conferir a certeza de que são contíguos e de que a descrição da área unificada corresponde à soma de suas áreas individuais.
Por esses motivos, não é possível a retificação na forma como pleiteada.
Cabe, porém, observar que, como alegaram os recorrentes, existente elementos tabulares que permitem, em tese, a identificação da localização geodésica de cada um dos imóveis e a apuração de seus limites tabulares.
Esses elementos consistem, em primeiro lugar, nas referências recíprocas aos nomes de confrontantes contidas nas matrículas objeto do pedido de retificação e naquelas indicadas como correspondentes aos imóveis confinantes.
Além disso, no imóvel objeto da matrícula nº 440 foi constituída servidão de passagem em favor de Furnas – Centrais Elétricas S/A, cuja descrição pode servir de ponto de referência para a identificação da localização geodésica e de parte das medidas perimetrais do imóvel serviente.
Por fim, a planta da Estrada Municipal de Piraporinha que, em princípio, está arquivada ao menos na Prefeitura Municipal, pode indicar os imóveis em que foi aberta e fornecer elementos para a apuração do registro do imóvel indicado pelos requerentes como objeto de posse exercida por Gilmar Dias, para oportuno atendimento do requisito de identificação e notificação de todos os confrontantes tabulares.
Isso permite ressalvar que, embora a retificação administrativa não seja possível com as provas contidas neste procedimento, os requerentes poderão repetir o requerimento, instruindo-o com melhores provas obtidas mediante busca de novos elementos contidos no Registro de Imóveis e na Prefeitura Municipal, os quais, se necessário, serão complementados, no procedimento de retificação, por diligências empreendidas pelo Oficial Registrador e, mostrando-se imprescindível, por oportuna perícia determinada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, se a retificação for a esse requerida.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso, com a observação de que a retificação administrativa poderá ser promovida em novo procedimento, desde que identificados todos os confrontantes tabulares e verificado que não extrapola os limites registrários dos imóveis.
Sub censura.
São Paulo, 05 de março de 2008.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso, nos termos propostos. Publique-se. São Paulo, 07 de março de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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