Despachos/Pareceres/Decisões
44890342/2013
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Acórdão - DJ nº 0044890-34.2011.8.26.0068 - APELAÇÃO CÍVEL
: 25/03/2013
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0044890-34.2011.8.26.0068, da Comarca de BARUERI, em que é apelante JOSEFA CAROLINA DOS SANTOS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 07 de fevereiro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível nº 0044890-34.2011.8.26.0068
Apelante: Josefa Carolina dos Santos.
Apelada: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri.
Voto nº 21.195
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Bem imóvel destacado de área maior objeto de parcelamento irregular – Destacamentos pretéritos – Descrições precárias – Localização exata do imóvel – Impossibilidade – Princípios da disponibilidade qualitativa e da especialidade objetiva – Exigências pertinentes – Dúvida procedente – Recurso desprovido.
O oficial de registro, ao suscitar dúvida e justificar a desqualificação do título judicial, afirmou: a descrição do imóvel objeto da escritura pública de venda e compra apresentada para registro é precária e não permite sua exata localização na gleba maior onde inserido, prejudicando o controle eficiente da disponibilidade quantitativa e geodésica, a exigir, por isso, prévia retificação e, se for o caso, o projeto urbanístico de desdobro, com a aprovação da Municipalidade.
Para prestigiar suas ponderações, ainda esclareceu: o imóvel, designado como parte do lote n.º 31 da quadra B da Vila Aurora, com área de 200,00 m², tem origem na transcrição n.º 59.729 do 11.º Registro de Imóveis desta Capital, que se reporta a uma área maior – com 1.600,00 m², constituída pelos lotes 29, 30, 31 e 32 –, e já sofreu outros destaques, que deram origem à transcrição n.º 9.865 e às matrículas n.º 9.173 e n.º 13.632 (fls. 02/06).
Após manifestação do Ministério Público (fls. 43), a dúvida foi julgada procedente (fls. 50/51), motivo pelo qual a interessada interpôs recurso e alegou: o imóvel, parte integrante da transcrição n.º 59.729, está inserido no loteamento denominado Vila Aurora, registrado e aprovado sob a égide do Decreto-Lei n.º 58/1937; a descrição do bem imóvel basta para individualizá-lo, mormente à vista das certidões e dos documentos exibidos nos autos; enfim, a dúvida é improcedente (fls. 56/61).
Com a remessa dos autos à Corregedoria Geral da Justiça e, depois, ao Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 70/72 e 77), abriu-se vista à Douta Procuradoria Geral de Justiça, que propôs o desprovimento do recurso (fls. 80/83).
É o relatório.
A interessada, requerida a suscitação de dúvida (fls. 14/15), foi notificada (fls. 07), mas não apresentou impugnação. Tal fato, contudo, não impede o exame da dúvida, nos termos do artigo 199 da Lei n.º 6.015/1973. De todo modo, pelas razões abaixo apresentadas, a sentença não comporta reforma: a dúvida, de fato, é procedente.
O imóvel descrito na escritura pública de venda e compra apresentada para registro, localizado na Vila Aurora e contemplando parte do lote 31 da quadra B, mede 8,00 metros de frente para a Avenida Pedro Machado, “contados a partir de 80,00 metros do canto da esquina formado na confluência desta via púbica com a travessa Balthazar”; mede 25,00 metros da frente aos fundos, em ambos os lados; confronta, de um lado, com parte do lote 32, de outro, com parte do lote 30, e, pelos fundos, com o 31; e está cadastrado na Prefeitura sob o n.º 231241471032001000-4 (fls. 18/19).
Tal imóvel está supostamente inserido em área maior, objeto da transcrição n.º 59.729 do 11.º Registro de Imóveis desta Capital, com área de 1.600,00 m², localizada na projetada Avenida Pedro Machado, no Jardim Aurora, Município de Jandira, integrada pelos lotes 29, 30, 31 e 32 e que confronta, de um lado, com o lote 28, de outro, com o 33, e, nos fundos, “com herdeiros de Henrique Samartino” (fls. 20, 23 e 24).
Nela, na transcrição, não há menção à Travessa Balthazar, aludida no título recusado, tampouco à Rua dos Mellos, abaixo referida.
A narrativa exposta na transcrição matriz não se harmoniza com a planta tardiamente apresentada, juntada com o recurso de apelação, onde não consta qualquer bem imóvel pertencente aos herdeiros de Henrique Samartino. A propósito, os fundos do bem imóvel dão para a Rua dos Mellos (fls. 64). Ao que parecer, portanto, houve abertura de via pública após a descrição lançada na transcrição focalizada.
Referida gleba, porção de terra mais extensa que não foi objeto de parcelamento urbano regular, foi atingida por três destaques, que deram origem aos bens imóveis descritos na transcrição n.º 9.865 e nas matrículas n.º 9.173 e n.º 13.632, todos do 11.º Registro de Imóveis da Capital e com 200,00 m² cada um.
O primeiro deles, com frente para a Avenida Pedro Machado, confronta, consoante a singela descrição, “por um lado e fundo com os transmitentes e pelo outro lado com quem de direito” (fls. 12). O segundo, constituído pela metade do lote 29, medindo 8,00 metros de frente para a Avenida Pedro Machado – contados a partir de 78,00 metros do canto da esquina desta com a Travessa Baltazar –, confronta, em ambos os lados e pelos fundos, “com terrenos de propriedade dos vendedores Charles Edward Isaac e sua mulher” (fls. 10/11). E o último, medindo 8,00 metros de frente para a Rua dos Mellos, contados a partir de 64,00 metros do canto da esquina desta com a Travessa Baltazar, confronta, em ambos os lados e pelos fundos, “com terrenos de propriedade de Charles Edward Isaac” (fls. 13).
Expostas as descrições precárias da gleba e dos retalhamentos procedidos (fls. 20, 23/ 24 e 10/13), fica claro, em relação ao título atingido pela qualificação registral negativa (fls. 18/19), a inviabilidade do controle da disponibilidade qualitativa.
Confrontadas, particularmente, a descrição contida no título com a lançada na transcrição matriz, não é possível definir a exata posição do marco utilizado como ponto inicial daquela: enfim, a amarração geográfica e a perfeita localização do imóvel ficaram comprometidas.
É impossível afirmar que o bem imóvel forma uma nova unidade imobiliária perfeitamente situada no perímetro da área mais extensa, já descaracterizada por destacamentos pretéritos, em suma, que da área mais ampla remanescente foi destacado.
Com efeito, não se sabe a exata situação da parcela segregada em relação ao todo. Logo, se autorizado fosse o registro, o princípio da disponibilidade e, por conseguinte, o da especialidade restariam vulnerados.
Consoante parecer da lavra do Desembargador Ricardo Dip, que precedeu ao julgamento da Apelação Cível n.º 6.838-0, no dia 30 de março de 1987, relator Desembargador Sylvio do Amaral:
a aferição da disponibilidade não é só aritmética ou quantitativa, mas também qualitativa ou geodésica, impondo a situação da parte dentro do todo de que se destaca, de modo a permitir conhecimento seguro quer da base imobiliária que se separa com a fragmentação, quer da que permanece no registro de origem, evitando sobreposições atuais ou futuras.
Na mesma linha, os julgamentos das Apelações Cíveis n.º 11.447-0/5 e n.º 25.179-0/9, realizados pelo Conselho Superior da Magistratura em 03.09.1990 e 31.08.1995, relatores Desembargadores Onei Raphael e Antônio Carlos Alves Braga, respectivamente.
Por fim, o fracionamento intencionado – o bem imóvel abarca parte do lote 31 da quadra B –, não conta com a aprovação da entidade municipal, exigível em quaisquer das hipóteses de desmembramentos não subordinados ao registro especial do artigo 18 da Lei n.º 6.766/1979 (subitem 150.5 do capítulo XX das NSCGJ[1]).
A esse respeito, o lançamento fiscal não equivale à aprovação urbanística, não supre a sua falta[2]: conforme a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, o interesse tributário não se confunde com o de natureza urbanística, tanto que o lançamento fiscal não implica aprovação do destaque[3].
Pelo todo exposto, ao confirmar a procedência da dúvida, nego provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
[1]Subitem 150.5. Em qualquer das hipóteses de desmembramentos não subordinados ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.
[2]CSM – Apelação Cível n.º 12.006-0/0, relator Desembargador Onei Raphael, julgada em 06.05.1991.
[3]Apelação Cível n.º 36.642-0/8, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha, julgada em 10.03.1997.
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