Despachos/Pareceres/Decisões
95381220/2013
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Acórdão - DJ nº 0009538-12.2011.8.26.0554 - APELAÇÃO CÍVEL
: 25/03/2013
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0009538-12.2011.8.26.0554, da Comarca de SANTO ANDRÉ em que são apelantes IVANI TEREZA TARANTINI e GERALDO EUSTÁQUIO COSTA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 17 de janeiro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível n.º 0009538-12.2011.8.26.0554
Apelantes: IVANI TEREZA TARANTINI e GERALDO EUSTÁQUIO COSTA
Apelado: 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ
VOTO Nº 21.176
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública – Qualificação registral – Aspectos extrínsecos e intrínsecos do título – Abrangência – Finalidade diversa da qualificação notarial – Indicação dos documentos exibidos por ocasião da lavratura do ato notarial – Omissão – Comprovação da notificação, da destituição do incorporador e da arrematação extrajudicial de unidade que lhe pertencia – Cabimento – Demonstração da designação da Comissão de Representantes e do cumprimento da notificação referida no artigo 63, caput, da Lei n.º 4.591/1964 - Necessidade - Autorização do MM Juízo da falência da incorporadora e identificação daquele que assumirá sua responsabilidade – Desnecessidade – Decreto falimentar afastado – Anuência da antiga proprietária do terreno a quem coube unidades a serem nele construídas - Irrelevância – Equiparação aos demais adquirentes – Dúvida procedente – Recurso desprovido.
Ao suscitar dúvida, justificando a desqualificação registral da escritura pública de venda e compra de fração ideal do bem imóvel descrito na matrícula n.º 44.481, o oficial de registro argumentou: a) Valentina Teresa Elisabeth Thomazi Firmino, titular dos direitos objeto do r. 7, não anuiu à venda; b) o título não declina quem assumirá a responsabilidade pela incorporação; c) a notificação referida na cláusula terceira, a ata da assembléia geral aludida na cláusula quarta, a ata da comissão mencionada na cláusula décima terceira e o auto de arrematação devem ser exibidos; e d) a alienação deve ser autorizada pelo MM Juízo da falência da vendedora (fls. 02/03).
Os interessados, ao apresentarem sua impugnação, ponderaram: a anuência de Teresa Elisabeth é desnecessária, diante da sub-rogação prevista no artigo 63, § 5.º, da Lei n.º 4.591/1964; a venda decorre de procedimento executório, abrange fração ideal correspondente a uma futura unidade autônoma e a destituição ou não da incorporadora é irrelevante para o registro da escritura pública; diante do colapso financeiro da incorporadora, a comunidade condominial promoveu a destituição da incorporadora e assumiu a tarefa de dar prosseguimento às obras; prescindível a instituição de um novo incorporador; as exibições de documentos exigidas, referidas acima, no item ‘c’, extrapolam a qualificação registral; tais documentos já foram apresentados ao tabelião de notas; a falência da ex-incorporadora foi afastada, ou seja, a autorização do MM Juízo da falência da Arissala é prescindível; em resumo, a dúvida é improcedente (fls. 40/50).
Após o parecer do Ministério Público (fls. 52/57), a dúvida foi julgada parcialmente procedente (fls. 59/65), determinando a interposição de apelação, com reafirmação das alegações anteriores, em especial para sustentar o descabimento das cinco exigências (eram sete) cuja pertinência restou admitida em primeira instância (fls. 68/76). Por fim, uma vez recebido o recurso e enviados os autos ao Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 77 e 80), a Douta Procuradoria Geral da Justiça propôs o desprovimento do recurso (fls. 82/85).
É o relatório.
A dúvida, apesar da terminologia empregada pela MM Juíza Corregedora Permanente, foi julgada procedente. A dúvida, se não prejudicada, é procedente ou improcedente. Jamais será, de fato, parcialmente procedente: ou a desqualificação registral se mostrou acertada ou não.
Em suma: mesmo se afastada a pertinência de uma ou algumas exigências, a dúvida, caso reafirmadas outras ou uma só que seja, será procedente. Como o é, na hipótese vertente, que desautoriza um juízo qualificador positivo.
A incorporadora primitiva, a sociedade M & M Kensetsu Comércio, Construções, Importação e Exportação Ltda., tornou-se proprietária do bem imóvel descrito na matrícula n.º 44.481 (r. 6 – fls. 35), que, após o registro da incorporação (r. 7 – fls. 35/37), foi transmitido, com a concordância de Valentina Elisabeth Thomazi Firmino, em favor de Arissala Empreendimentos Imobiliários Ltda., que assumiu os direitos e as obrigações referentes à incorporação (r. 8 – fls. 37).
Diante da paralisação injustificada das obras por mais de trinta dias, cujo normal andamento não foi retomado, nem depois de consumada a notificação judicial, a nova incorporadora foi destituída pela vontade unânime dos adquirentes – embora suficiente fosse o voto da maioria absoluta deles -, que, em assembleia, decidiram dar continuidade às obras, assumindo a sua direção (artigo 43, VI, da Lei n.º 4.591/1964[1]): trata-se de fato noticiado na escritura de compra e venda (cláusulas terceira e quarta – fls. 29), mas não comprovado documentalmente.
Em suma, a comunidade de adquirentes, por meio de sua Comissão de Representantes, deliberou assumir a administração do empreendimento. Resolveu, portanto, em decisão assemblear, prosseguir com a construção da edificação a ser composta por unidades autônomas sob regime condominial, promovendo-a sem novo incorporador, o que é admitido[2].
Desse modo, insubsistente, com efeito, conforme corretamente concluído pela MM Juíza Corregedora Permanente, a exigência referente à identificação da pessoa que assumirá a responsabilidade de incorporador (fls. 02/03, item 4b, e 26, item 2), sem qualquer relevância, além do mais, para a operação econômica realizada.
Com relação especialmente ao contrato de venda e compra, a Comissão de Representantes agiu sob o abrigo do artigo 63 da Lei n.º 4.591/1964[3]: é o que, pelo menos, infere-se da escritura pública (cláusulas sexta, oitava, nona, décima, décima primeira, décima segunda, décima terceira e décima quarta – fls. 29/30).
Ou seja, porque a ex-incorporada, notificada, não purgou a mora em dez dias, a Comissão de Representantes, prevalecendo-se do poder de representação recebido por força de lei (§ 5.º do artigo 63 da Lei n.º 4.591/1964 – cf. nota n.º 3), agiu em nome da inadimplente e, primeiro, mediante leilão extrajudicial, vendeu a fração ideal correspondente à unidade autônoma n.º 22 do Edifício Daruma, pertencente à representada, e, a seguir, outorgou a escritura pública de venda e compra aos interessados (fls. 28/31).
Todavia, apesar de referidos no ato notarial, não foram apresentados os seguintes documentos: a) a ata assemblear de 20 de abril de 2002, quando, certamente para suprir a lacuna contratual (cf. artigo 63, caput, da Lei n.º 4.591/1964, e nota n.º 3), a Comissão de Representantes foi autorizada, pela comunidade dos adquirentes, a efetuar, em leilões, a venda das frações ideais pertencentes aos inadimplentes[4] (cláusula sexta- fls. 29); e b) o auto de arrematação expedido pelo leiloeiro (cláusula décima primeira – fls. 29 verso).
Ambos - ao lado da ata da assembleia na qual constituída a Comissão de Representantes e definidos os seus membros (fls. 28 - artigo 50 da Lei n.º 4.591/1964[5]) e da comprovação da notificação do inadimplente para purgar a mora, também não apresentados pelos interessados -, são, porém, necessários para aferir a validade do negócio jurídico formalizado mediante escritura pública.
Logo, o oficial de registro procedeu com acerto, em sintonia com o princípio da legalidade, quando condicionou o registro do título à prévia apresentação da ata referida na cláusula sexta (e não na décima terceira, que apenas faz menção a um precedente administrativo – fls. 30) – ou, acrescento, da certidão equivalente expedida pelo 1.º Registro de Títulos e Documentos de Santo André -, e do auto de arrematação (fls. 02/03, itens 4e/4f, e 26, itens 5/6).
Deveria, ainda, tê-lo subordinado à demonstração da constituição e eleição da Comissão de Representantes - mediante exibição da ata de assembleia ou, melhor, da certidão correspondente expedida pelo 1.º Registro de Títulos e Documentos de Santo André -, e da notificação da ex-incorporadora para purgar a mora (artigo 63, caput, da Lei n.º 4.591/1964 – cf. nota n.º 3).
De resto, também relevantes as exigências ligadas à destituição da incorporadora e à assunção das obras pelos adquirentes (fls. 02/03, itens 4c/4d, e fls. 26, itens 3/4): agitadas, na escritura, uma e outra situação, a validade da venda pressupõe, particularmente, a comprovação da deliberação assemblear sobre a promoção da construção pelos condôminos.
E tudo isso porque a qualificação registral não se encontra limitada pela notarial. Ora, aperfeiçoado o negócio jurídico por meio de escritura pública, há, in concreto, dupla qualificação: a notarial, confiada ao tabelião, e, sucessivamente – já que positiva aquela -, a registral, atribuída ao oficial de registro.
A despeito de vocacionadas, ambas, ao resguardo da segurança jurídica, distinguem-se pelos escopos diferentes, conforme bem analisado pelo Desembargador Ricardo Dip:
É certo que tanto o registro imobiliário, quanto o tabelionato de notas estão destinados à segurança jurídica, mas não do mesmo modo. O notário dirige-se predominantemente a realizar a segurança dinâmica; o registrador, a segurança estática; o notário, expressando um dictum – i.e., conformando e preconstituindo prova -, é, porém e antes de tudo, um conselheiro das partes, cujo actum busca exprimir como representação de uma verdade e para a prevenção de litígios; de que segue sua livre eleição pelos contratantes, porque o notário é partícipe da elaboração consensual do direito; diversamente, o registrador não exercita a função prudencial de acautelar o actum, mas apenas a de publicar o dictum, o que torna despicienda a liberdade de sua escolha pelas partes: o registrador não configura a determinação negocial.
Essas distinções podem levar a temas de maior fundura, se se pensa que o registrador, nos limites que cercam sua tarefa qualificadora, não tem por que, ao menos diretamente, ocupar-se do que é justo – id quod justum est -, restringindo-se, isto sim, ao âmbito da lei estrita posta (enquanto sinaliza a segurança jurídica): sua preocupação é o que é seguro ou certo – id quod certum est. O notário, diversamente, bem cumpre sua tarefa aconselhando o justo em concreto ...[6]
Assim sendo, pressupõe-se que a documentação, a formalização do negócio jurídico, assentada em juízo notarial positivo, foi antecedida pela averiguação notarial, pela colheita de todas as informações relevantes para a conclusão da operação econômica e, especialmente, daquelas relativas às circunstâncias jurídicas dos sujeitos nela envolvidos.
Quero dizer: presume-se, pois indispensável para o adequado exercício da função notarial, que o tabelião de notas teve acesso à documentação referida pelo oficial de registro. No entanto, tal suposição é insuficiente para a um juízo qualificador registral positivo. Na realidade, uma vez não expresso isso na escritura pública, onde, então, não indicado que os documentos foram apresentados, as exigências, ao guardarem relação com a validade do negócio jurídico, são pertinentes.
Ao lavrar o ato notarial, o tabelião, embora aluda à notificação, à destituição da incorporadora, às atas de assembleia, aos assentos que teriam sido realizados no 1.º Registro de Títulos e Documentos de Santo André e ao auto de arrematação extrajudicial (cláusulas terceira, quarta, sexta e décima primeira - fls. 29), não certificou, ao exercer a função autenticadora, que examinou a documentação (fls. 28/31). Nem mesmo, insista-se, assinalou, no ato notarial, que sua lavratura foi precedida da exibição de tais documentos.
Destarte, legítima a atuação do oficial de registro: realmente, as exigências relativas à apresentação de documentos (fls. 02/03, itens 4c/4f, e 26, itens 3/6) são pertinentes, uma vez considerada a amplitude da qualificação registral – “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração”[7] -, acentuada, na hipótese, em razão da eficácia constitutiva do registro pretendido.
A qualificação registral, iluminada pelo princípio da legalidade, não se restringe aos aspectos extrínsecos. Abarca os intrínsecos, o conteúdo do título, ainda que produzido por um notário. A integralidade é um de seus traços.
O oficial não se resume a chancelar o ato notarial. E, novamente, o acurado escólio do Desembargador Ricardo Dip é oportuno:
No Brasil, a qualificação registral dos títulos exibidos diz respeito não apenas a seu aspecto exterior (título em sentido formal), mas igualmente à causa de aquisição ou de oneração (título em sentido material) ...
Tampouco se restringe o juízo qualificador ao título ordinário (ou principal), estendendo-se aos acessórios (ou complementares) ..., nem se limita, sob o color da origem pública dos títulos, a apreciar os instrumentos privados.[8]
Agora, assim como a relacionada à identificação do atual incorporador, não se justifica – também como decidido pela MM Juíza Corregedora Permanente -, a exigência relativa à autorização do MM Juízo da falência (fls. 02/03, item 4g), diante do afastamento do decreto falimentar (fls. 17/25).
Aliás, a destituição da incorporadora e a venda da unidade condominial que lhe pertencia não estão associadas à sua falência, que não subsistiu. Portanto, sob esse prisma, também desprovida de fundamento a lavratura de um novo ato notarial, igualmente cogitado pelo oficial de registro.
Em arremate, Valentina Teresa Elisabeth Thomasi Firmino, ao transmitir por venda o imóvel descrito na matrícula n.º 44.481 à primitiva incorporadora (r. 6 – fls. 35), convencionou receber, em pagamento, certa quantia em dinheiro e unidades condominiais a serem construídas. Isto é, equiparou-se aos demais adquirentes. Integra a comunidade de adquirentes.
Na linha do raciocínio desenvolvido no Recurso Especial n.º 686.198/RJ[9], aquele que, ao vender o terreno a um incorporador, recebe, em troca, unidades a serem construídas no local, assume, perante os demais adquirentes, “o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação.”
Com isso, sujeita-se às deliberações tomadas pela maioria, particularmente quanto às vendas em leilões extrajudiciais. Por isso, sua anuência à alienação feita aos interessados não é requisito de validade do negócio jurídico. Sequer é fator de sua eficácia. Consequentemente, descabida a exigência que se refere à imprescindibilidade de sua concordância (fls. 02/03, item 4ª, e fls. 26, item 1).
Pelo exposto, nego provimento à apelação.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
[1]Artigo 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...); VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra ( Vetado). (...).
[2]Recurso Especial n.º 1.115.605/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 07.04.2011.
[3]Artigo 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. § 1º. Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção. § 2º. Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO). § 3º. No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio. § 4º. Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver. § 5º. Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado; (...). (grifei)
[4]Há precedente do Conselho Superior da Magistratura admitindo tal procedimento: Apelação Cível n.º 317-6/9, relator Desembargador José Mário Antonio Cardinale, julgada em 03.03.2005.
[5]Artigo 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. § 1º. Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes. § 2º. A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. § 3º. Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar. § 4º. Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores. (grifei)
[6]Querem matar as notas? (morrerá com elas o papel de padaria?). In: Registros públicos e segurança jurídica. Porta Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998. p. 91-101. p. 95-96.
[7]Ricardo Henry Marques Dip. Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário. n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 40.
[9]Relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23.10.2007.
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