Despachos/Pareceres/Decisões
29457201/2012
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Acórdão - DJ nº 0000294-57.2010.8.26.0372 - APELAÇÃO CÍVEL
: 22/02/2013
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000294-57.2010.8.26.0372 da Comarca de MONTE MOR, em que são apelantes ÁLVARO ROBERTO GINEFRA GONÇALVES E OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o ingresso de todos os títulos apresentados, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de dezembro de 2012.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça
Apelação Cível nº 0000294-57.2010.8.26.0372
Apelantes: Álvaro Roberto Ginefra Gonçalves e outros
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Monte Mor
VOTO Nº 21.132
REGISTRO DE IMÓVEIS – Cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebração de contratos de compra e venda – possibilidade de alienação da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado – diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisição pelo novo proprietário - Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade do registro de compromissos de compra e venda em razão do princípio da disponibilidade.
Sustentam os apelantes a possibilidade do registro por conformes aos atos de transmissão realizados (a fls. 162/175).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (a fls. 190/194).
É o relatório.
A presente dúvida envolve o registro de cinco títulos relativamente ao imóvel matriculado sob o nº. 12.331.
Como consta da matrícula, o imóvel é da propriedade dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri. Houve ainda o registro do compromisso de compra e venda dos proprietários à empresa B. V. Loteamentos Imobiliários Ltda e a cessão desse direito da referida empresa ao Sr. Álvaro Roberto Ginefra Gonçalves (a fls. 07).
O primeiro título apresentado encerra o registro da cessão de compromisso de compra e venda do Sr. Álvaro aos senhores Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes, no qual foi convencionado a necessidade da anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda., posteriormente, houve retificação e ratificação por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anuência (a fls. 21/26).
O segundo título trata da cessão de compromisso de compra e venda dos Srs. Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes aos senhores Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho, no qual também foi convencionado a necessidade da anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda, posteriormente, igualmente, houve retificação e ratificação por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anuência (a fls. 52/59).
O terceiro título formaliza a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri aos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho (a fls. 71/72).
O quarto título envolve a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho ao Sr. Valdir Betarelli (a fls. 90).
O quinto e último título apresentado versa sobre a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Valdir Betarelli e Elizete Celestina da Silva Betarelli ao Sr. Rogério leite Guedes (a fls. 99).
A MM Juíza Corregedora decidiu pelo ingresso no fólio real das cessões de compromisso de compra e venda (primeiro e segundo título) compreendendo desnecessárias as anuências em razão da extinção das empresas, indeferindo o acesso dos demais títulos ante a nulidade das alienações em razão das transmissões anteriores (a fls. 155/159).
Os dois primeiro títulos são idênticos, utilizam o mesmo formulário, encerrando cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda mediante pagamento a vista com declaração de quitação e com expressa anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda que os firmou (a fls. 21/23 e 52/54).
Nestes termos, considerando a ausência de outras cessões dos direitos de promitente comprador, absolutamente irrelevante o conteúdo dos outros dois contratos de retificação e ratificação das cessões de compromisso buscando afastar a necessidade de anuência, porquanto não houve nova cessão da posição contratual relativamente ao compromisso de compra e venda, mas sim contratos de compra e venda.
Diante disso, ainda que por outro fundamento, era mesmo o caso do ingresso das cessões de compromisso de compra e venda no registro imobiliário.
Ainda que isso não tenha sido explicitado, relativamente aos contratos de compra e venda a decisão da MM Juíza Corregedora Permanente seguiu a compreensão de Orlando Gomes no sentido da limitação do poder de disposição do proprietário em decorrência do direito real formado em decorrência do registro do compromisso de compra e venda. É o entendimento do renomado Professor:
O direito real sui generis do compromissário reduz-se, verdadeiramente, à simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui. Uma vez registrado proibido fica de alienar o bem, e, se o fizer, o compromissário ou promitente-comprador, sendo titular de um direito com seqüela, pode reivindicar a propriedade do imóvel, tanto que execute o contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obrigação contraída pelo promitente-vendedor (Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 246).
Essa visão, em verdade, afora a questão da forma, acaba por equiparar o compromisso de compra e venda ao contrato de compra e venda quanto aos efeitos jurídicos.
Entretanto, o art. 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil tem a seguinte redação:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Ora, o compromisso de compra e venda registrado, afora a exceção contida no art. 27, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 e que não foi referida neste processo administrativo, não é título translativo da propriedade, se o fosse, não seria necessário seu cumprimento de forma voluntária por meio da celebração do contrato de compra e venda ou por meio de sentença de adjudicação compulsória.
Nestes termos, o promitente-vendedor permanece titular da situação jurídica de proprietário, a qual coexiste com o direito real decorrente do registro do compromisso, podendo transferi-la.
Conforme Paulo Nader, o registro da promessa autoriza o promitente comprador a opor o seu direito contra quem adquiriu o imóvel posteriormente, mas não impede a efetivação de venda superveniente, nem o seu registro (Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 412).
Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda não resulta na transmissão da propriedade, sendo necessário celebrar o contrato de compra e venda, a par do esvaziamento deste em virtude do fato de todos os seus efeitos, normalmente, são antecipados pelo compromisso de compra e venda.
Havendo registro do compromisso de compra e venda surge o direito real de aquisição oponível ao promitente-vendedor ou seu sucessor, ou seja, o titular da propriedade, porquanto, seguindo a estrutura dos direitos reais, o direito real do promitente comprador adere à coisa, no caso o bem imóvel.
O art. 1.418 do Código Civil tem a seguinte redação:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Ora, os terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos são os que, após o registro do compromisso de compra e venda, adquiriram a propriedade do bem gravada com o direito real de aquisição decorrente do registro do compromisso de compra e venda.
Desse modo, há distinção entre os direitos reais decorrentes do compromisso de compra e venda e da propriedade.
Enfim, respeitados os entendimentos em contrário, é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade – não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.
Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisição).
Na especificidade do caso em julgamento, a sequência de contratos de compra e venda da propriedade, realizados por meio de instrumento público, demonstra o fato dos proprietários Celestino e Lydia venderam a propriedade a Edilene e Wanderley, seguindo-se da venda destes para Valdir e, por fim, deste e sua esposa para Rogério.
Note-se que os proprietários venderam o imóvel para os últimos titulares dos direitos atinentes ao compromisso de compra e venda, apesar deste último não estar registrado.
Nestes temos, respeitado o princípio da continuidade, deve ser admitido o ingresso os títulos pertinentes às três compras e vendas por meio das quais houve a formação dos títulos para aquisição da propriedade, dependentes do modus adquirendi.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o ingresso de todos os títulos apresentados.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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