Despachos/Pareceres/Decisões
19/2008
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Parecer nº 19/2008-E - Processo CG. 2007/34628
: 02/06/2008
(19/2008-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Rectes.: Antonio Aparecido Viali e s/m. Maria Helena Sangradim Viali
Ref.: 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto
REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de desdobro – Desmembramentos sucessivos – Número elevado de unidades oriundas da mesma área matriz – Necessidade do registro especial previsto na Lei nº 6.766/79 – Inteligência do subitem 150.4 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Antonio Aparecido Viali e s/m. Maria helena Sangradim Viali contra decisão do Juízo da Corregedoria Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto, pela qual foi indeferido pedido de desdobro de terreno, sob o fundamento de que este é resultante de desmembramentos sucessivos.
Alegam os recorrentes que a dispensa de registro especial é cabível, pois não há “sucessividade fraudulenta” e “não se trata aqui de grande empreendimento”, mesmo porque se almeja o desdobro “em apenas duas unidades”, “em dimensões indicativas de que não haverá novos parcelamentos em seqüência”. Salientam que houve aprovação da Prefeitura Municipal. Requerem a reforma da decisão recorrida, para que seja deferido o desmembramento (fls. 55/60).
Para o Ministério Público, a irresignação não merece guarida (fls. 90/93).
Relatei.
Passo a opinar.
Vale observar, inicialmente, que, não obstante a denominação de “apelação”, equivocada em razão da natureza da questão discutida, é possível que o recurso interposto seja apreciado como administrativo (na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo), cujo processamento e julgamento competem a esta Corregedoria Geral da Justiça. De se passar, pois, ao exame da matéria de fundo.
Ao contrário do sustentado pelos recorrentes, acha-se nitidamente configurado, in casu,o chamado desmembramento sucessivo, o que torna imperioso obstar, como bem vislumbrado na r. decisão recorrida, o novo desdobro pretendido.
O fracionamento continuado e repetido está concretamente demonstrado pelos dados tabulares trazidos à colação. Destarte, a recusa de acesso à nova divisão almejada se mostra oportuna, pois não se afigura possível retalhar o solo ao arrepio da disciplina legal aplicável.
É certo que, excepcionalmente, em face de peculiaridades inerentes a determinada situação específica, pode, após exame cuidadoso e particularizado, ser admitido desmembramento com dispensa do registro especial previsto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79. Para tanto, entrementes, indispensável se mostra uma conjugação de fatores que aqui não ocorre, mesmo porque um deles, de notada relevância, consiste, precisamente, na ausência de sucessividade de parcelamentos, de modo a deixar patenteado não se tratar de fraude ao comando legal.
Nesse sentido a regra expressa insculpida no subitem 150.4 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente”.
O argumento, note-se, de que ora se cuida de mera divisão de terreno em duas partes, sem feição de desmembramento de monta, não viabiliza, por si só, o afastamento do óbice erigido.
Cumpre ter em mente que a disposição das Normas de Serviço transcrita acima não se apega a um número exato de frações, privilegiando, isto sim, a análise detida e prudente das peculiaridades do caso concreto, conquanto possa ser considerada, inclusive, a quantidade de lotes, dentre outros elementos objetivos.
Sobre a questão, o MM. Juiz Luís Paulo Aliende Ribeiro, em parecer acolhido no proc. CG nº 2.338/99, da Comarca de Barueri, com reiteração no proc. CG nº 194/01, da Comarca de Atibaia, externou pensamento consonante: “Inexistentes parâmetros legais para a definição do número de lotes parcelados que configuram o desmembramento sujeito às normas da Lei 6.766/79, a análise de sua incidência há de ser verificada, em cada caso concreto, pelos oficiais registradores ou pelos Órgãos Administrativos Superiores, como expresso no item 150.4, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça”.
Por outro lado, ao contrário do que se busca fazer crer, o resultado final aqui vislumbrado não se circunscreve às duas unidades às quais poderia se prender um olhar menos cuidadoso, mas abarca todas aquelas que foram paulatinamente se criando mediante seccionamento progressivo de uma mesma área mãe. E a quantidade não é pequena.
Com efeito, pelo teor da informação oficial do registrador (fls. 25/28), jamais refutada quanto à sua exatidão material e corroborada pelas cópias de matrículas juntadas a fls. 29/32, constata-se que a partir do imóvel originariamente matriculado sob nº 14.092 surgiram, pouco a pouco, novas unidades, que hoje, segundo consta, totalizam o expressivo número de 08 (oito), isto incluindo a porção ainda remanescente da matrícula primitiva, mas sem contar a unidade nova que foi reparcelada depois de desmembrada (cujas frações já foram computadas no total acima). E seria aumentado, ainda mais, esse número se acolhida a pretensão recursal.
Basta conferir.
A matrícula de nº 14.092, segundo a notícia tabular de fls. 26 e 32/32vº, continua existindo (há área remanescente), mas deu origem a outras duas (por destaques), quais sejam as de nºs. 17.300 e 18.942.
O imóvel da matrícula de nº 18.942 (fls. 26 e 30/31vº), acima citada, foi reparcelado em mais seis, dando origem às de nºs. 57.494, 57.495, 57.496, 57.497, 57.498 e 57.499 (fls. 26 e 31).
É precisamente o bem retratado em uma dessas matrículas, qual seja a de nº 57.498, que os recorrentes ora pretendem desdobrar em dois.
Note-se, para restringir a análise às seis matrículas irmãs por último citadas, que, adotando-se igual postura no tocante às demais, seu número dobraria, saltando para doze. Deste modo, chegar-se-ia a um total de 13 (treze) filhotes da gleba primitiva, originalmente matriculada sob nº 14.092, os quais, somados a esta (ainda existente quanto à área remanescente), propiciariam um total de 14 (quatorze) unidades.
Por outro lado, aqui se pleiteia que o almejado desdobro da matrícula nº 57.498 se faça de modo que cada nova parcela (cada uma com, aproximadamente, 1.000 m2) fique com duas testadas. Ou seja, frente para uma via pública e fundos para outra. (cf. planta de fls. 20). Destarte, ao revés do alegado pelos recorrentes, as dimensões das porções resultantes indicam, sim, a possibilidade de novas divisões, tornando, até mesmo, provável que outros fracionamentos venham a ser tentados no futuro, de modo que cada uma das frações obtidas fique com frente para uma das vias públicas mencionadas.
E, considerando-se que já existem seis matrículas irmãs (oriundas, como visto, do desmembramento da matrícula nº 18.942, cf. fls. 31), há que se considerar a possibilidade, em tese, de pronta repetição, quanto a elas, do fenômeno supra aventado.
Mas, para resumir, a simples admissão do pleito recursal bastaria para ensejar a terceira subdivisão em seguida.
De insofismável nitidez o caráter sucessivo dos desmembramentos, com criação gradual de novas unidades, valendo lembrar que a sistemática prevista na Lei nº 6.766/79 não foi aplicada em nenhum dos parcelamentos seqüenciais precedentes.
Tem se posicionado esta Corregedoria Geral pela inadmissibilidade de novos fracionamentos sem registro especial em hipóteses quejandas. Bem exemplifica tal orientação o parecer adotado no proc. CG nº 2.010/99, da Comarca de São Carlos, proferido pelo MM. Juiz Auxiliar Antonio Carlos Morais Pucci e concernente a caso muito semelhante.
Quando tipificada, em suma, cadeia de desmembramentos sucessivos, com o condão gerar unidades por etapas, tangenciando a Lei nº 6.766/79, torna-se imperativo reconhecer a existência de obstáculo a novo parcelamento informal.
Não modifica tal entendimento a alegada obtenção de aprovação da Municipalidade, uma vez que, por óbvio, não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
Ademais, percebe-se que, com o afastamento da pretensão, se está a zelar para que o direito de propriedade, como é de rigor, seja exercido nos termos e nos limites da lei. No caso, a legislação referente a Registros Públicos e a parcelamento de solo.
Nesse rumo deve ser entendido o já mencionado subitem 150.4 do capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral.
Diante do exposto, é no sentido de que seja negado provimento ao recurso o parecer que submeto, mui respeitosamente, à elevada consideração de Vossa Excelência.
Sub censura.
São Paulo, 23 de janeiro de 2008.
(a) JOSÉ ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISAO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 28 de janeiro de 2008. (a) RUY CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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