Despachos/Pareceres/Decisões
21798282/2012
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Acórdão - DJ nº 0021798-28.2011.8.26.0100 - Apelação Cível
: 31/08/2012
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0021798-28.2011.8.26.0100, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante TEODORA MENDES DOS PASSOS e apelado o 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, ANTONIO AUGUSTO CORRÊA VIANNA, decano, ANTONIO CARLOS MALHEIROS, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO E ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, em exercício, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 19 de julho de 2012.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível nº 0021798-28.2011.8.26.0100
Apelante: TEODORA MENDES DOS PASSOS
Apelados: 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL
VOTO Nº 20928
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Carta de Adjudicação – Exigência pelo Registrador da apresentação de CND do INSS e da Receita Federal para o registro – título judicial suscetível de qualificação registrária – Providência, todavia, de absoluta impossibilidade de cumprimento pela recorrente – excepcionalidade demonstrada – Dispensa justificada.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a pedido de Teodora Mendes dos Passos, julgada procedente pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 92/94), que reconheceu como válida exigência no sentido de ser necessária a apresentação de Certidão Negativa de Débitos Previdenciários para o registro de Carta de Adjudicação relativa aos imóveis objeto das matrículas 153408 e 153409. Foi interposta a presente apelação, reiterando as razões anteriormente expostas, (fls.95ª/103).
A Douta Procuradoria de Justiça se manifestou pelo provimento do recurso (fls. 122/126).
É o relatório.
A apelante adquiriu os imóveis, objeto das matrículas 153408 e 153409, do 11º Registro de Imóveis da Capital, que se encontram registrados em nome de Polynter Indústria e Comércio de Máquinas e Abrasivos para Polimentos Ltda. Os bens foram objeto de ação judicial, que tramitou perante a 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, da qual foi extraída Carta de Adjudicação, apresentada pela apelante. Pretende ver afastada a exigência formulada pelo oficial para o registro da respectiva ordem, e referendada pela decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, com a dispensa das certidões negativas de débitos previdenciários (CND/INSS).
No caso em exame, acredito ser possível a dispensa das certidões solicitadas pelo Registrador.
De início, observe-se que os títulos judiciais não são imunes à qualificação do registrador de imóveis, conforme tranquila jurisprudência deste C. Conselho. Por todas, cite-se a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
Fica claro, destarte, que o fato de se tratar de título judicial não implicaria automático ingresso no registro tabular.
Na questão de fundo, no entanto, o recurso comporta provimento, em virtude da excepcionalidade do caso.
A sentença proferida na ação de adjudicação compulsória supre apenas a recusa da promitente vendedora em outorgar o título hábil para a transmissão da propriedade imóvel, sem atingir as obrigações laterais como apresentação de CNDs ou da guia de recolhimento de ITBI.
A obrigação de apresentação das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal advém do art. 47, da Lei nº 8212/91:
“É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
I - da empresa:
...
b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo”
Além de decorrer a exigência de texto expresso de lei, não houve comprovação de que o presente caso se amolda às hipóteses em que este E. Conselho vem dispensando a apresentação de referidas certidões desde atendidos os requisitos do art. 16, da Portaria Conjunta da PGFN/SRF nº 3:
“Fica dispensada a apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à
venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa."
Anote-se, ainda, que no sistema dos registros públicos vige o princípio tempus regit actum, segundo o qual na qualificação do título incidem as exigências contemporâneas ao registro, e não as que vigoravam quando de sua lavratura. Por isso, não prevalece o argumento do recorrente de que ao tempo da celebração e pagamento do negócio jurídico a empresa vendedora encontrava-se em situação regular.
O quadro acima demonstra que a recusa do Oficial deveria ser mantida, não fosse a inviabilidade do cumprimento por parte da apelante.
A exigência, conquanto legal, é de impossível cumprimento pela recorrente, porque fora de seu alcance, haja vista que não tem como localizar e obrigar a empresa alienante a regularizar sua situação junto ao INSS ou à Receita Federal.
E, mantida a recusa do Oficial, outra saída não lhe restará a não ser ajuizar ação de usucapião, que fatalmente será julgada procedente, principalmente em razão do trânsito em julgado da r.sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória.
Ocorre que a ação de usucapião, além de movimentar desnecessariamente a máquina do Judiciário - pois serviria apenas reafirmar, ainda que por outro título, o que já foi reconhecido pela r sentença da ação de adjudicação compulsória - traria ainda mais prejuízos à recorrente, notadamente
em virtude do tempo, uma vez que, como se sabe, apenas seu ciclo citatório não raro leva anos para ser concluído.
É importante frisar, também, que a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, o que dispensaria a apresentação das certidões ora exigidas para o registro da sentença. Assim, a manutenção da recusa serviria apenas para postergar, com elevados custos à interessada, o registro ora perseguido, que será alcançado da mesma forma ora pleiteada, isto é, sem a apresentação das certidões negativas de débito.
Diante desse quadro excepcional, mostra-se possível a aplicação da ressalva contida no art. 198, da Lei nº 6.015/73, que autoriza o juiz a afastar exigência de impossível cumprimento pelo interessado.
Portanto, embora com respaldo legal, porque de absoluta impossibilidade de cumprimento pela recorrente, a recusa do Oficial deve ser afastada, permitindo-se o registro do título, garantindo-se o direito constitucional à propriedade.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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