Despachos/Pareceres/Decisões
12160452/2011
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Acórdão - DJ nº 0012160-45.2010.8.26.0604 - Apelação Cível
: 30/08/2012
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVELNº 0012160-45.2010.8.26.0604, da Comarca de SUMARÉ, em que é apelante SAULO NEGRÃO BALDANI e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto vencedor do Desembargador Fernando Antonio Maia da Cunha que, juntamente com o voto do Desembargador Relator, ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores JOSÉ ROBERTO BEDRAN, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ SANTANA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GERALDO BARRETO FONSECA, Decano, CIRO PINHEIRO E CAMPOS, LUIS ANTONIO GANZERLA e FERNANDO ANTONIO MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 06 de outubro de 2011.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível nº 0012160-45.2010.8.26.0604
Apelante: SAULO NEGRÃO BALDANI
Apelado: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SUMARÉ
VOTO Nº 15.351
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Compromisso de venda e compra de imóvel em loteamento – Transmissão da propriedade – Possibilidade – Exegese restritiva do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79 afastada – Falta de prova da quitação – Recurso não provido – Retificação do dispositivo, para constar julgamento de procedência da dúvida.
Da decisão de improcedência da dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sumaré (fl. 44) interpôs apelação SAULO NEGRÃO BALDANI, alegando essencialmente que o instrumento público é prescindível para transmissão da propriedade imóvel, nos termos do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79 (fls. 48-58).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento (fls. 71-73).
Esse o relatório.
Pretende-se o registro de compromisso de venda e compra de imóvel em loteamento urbano não com efeito de direito real de aquisição (Código Civil, art. 1.417) mas sim como sucedâneo de título translativo de domínio.
A improcedência da dúvida implica o ingresso do título.
Porém, no caso o registro não foi deferido com o efeito colimado ab initio pelo interessado (aquisição de propriedade).
Forçosa então a retificação do dispositivo para considerar a dúvida, pelo fundamento suscitado pelo oficial, procedente. Não há olvidar que a qualificação do título pelo órgão judicial deve ser completa e exaustiva e por essa razão a apelação devolve a matéria por inteiro, não se aplicando a parêmia tantum devolutum quantum appellatum (Apelação Cível nº 11.584-0/0, Rel. Des. Onei Raphael, j. 31.10.90; Apelação Cível nº 33.111-0/3, Rel. Márcio Martins Bonilha, j. 29.8.96).
O recurso não comporta provimento.
Era entendimento do Conselho Superior da Magistratura a aplicação restritiva do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, por ser exceção à regra geral, a ser interpretada “sistemática e teleologicamente com os demais parágrafos simultaneamente introduzidos no artigo 26 da Lei 6.766/79 por legislação posterior, o que resulta na conclusão de que ele alcança somente os loteamentos populares, de forma a beneficiar com praticidade e menor ônus os adquirentes de lotes daquela natureza” (Apelação Cível nº 201-6/0, Rel. José Mário Antonio Cardinale, j. 8.6.04; no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 92.208-0/8 e 100.339-0/6, relatadas pelo Des. Luiz Tâmbara, j. respectivamente em 12.8.02 e 11.9.03).
Essa orientação é agora modificada com adoção dos fundamentos expressos no voto vencedor do Des. Maia da Cunha.
Prevalece, contudo, o impedimento ao registro no caso concreto pela ausência de prova de quitação do preço.
Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso, retificando-se o dispositivo da decisão para que conste o julgamento de procedência da dúvida.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO :0012160-45.2010.8.26.0604
APELANTE :Saulo Negrão Baldani
APELADA :Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Sumaré
COMARCA :Sumaré
VOTO Nº :24.916
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR
Registro de Imóveis. Compromisso de Compra e Venda de imóvel loteado. Possibilidade do registro com efeito translativo da propriedade, desde que acompanhado da prova de quitação. Redação clara do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79. Interpretação restritiva que não pode prevalecer. Hipótese, no entanto, em que o registro é inviável ante a falta de prova da quitação. Recurso a que se nega provimento, retificando-se o dispositivo da decisão para que conste o julgamento da procedência da dúvida.
Trata-se de apelação interposta por Saulo Negrão Baldani, objetivando a reforma da decisão prolatada pelo Juiz Corregedor da Comarca de Sumaré, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sumaré. Afirma que, ao contrário do determinado pelo MM. Juiz Corregedor, não postula o mero registro da existência do compromisso para ciência de terceiros, mas sim o registro do compromisso de compra e venda, com força de escritura pública, para a efetiva transferência da propriedade, nos termos do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 71/73).
É o relatório do essencial.
O cerne da dúvida consiste na interpretação do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, cujo teor vale transcrever:
“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.
A orientação deste Colendo Conselho Superior da Magistratura sempre foi de que o dispositivo legal deve ser interpretado restritivamente, por se tratar de exceção à regra geral segundo a qual se exige a forma solene da escritura pública para a transferência da propriedade. Susten ta-se que o parágrafo 6º foi introduzido pela Lei nº 9.785/1.999, juntamente com os parágrafos 3º, 4º e 5º, do mesmo artigo, o que justifica a interpretação sistemática para apenas autorizar o registro dos compromissos de compra e venda firmados para a aquisição de lotes populares.
Ocorre que, salvo melhor juízo deste Egrégio Conselho, a interpretação não convence.
Pela leitura do art. 26, § 6º, percebe-se que não houve menção do legislador a loteamentos populares, tratando-se de norma genérica, aparentemente dirigida ao registro da propriedade de qualquer lote. A redação é clara, sem ambiguidades, o que, em tese, dispensaria maior esforço hermenêutico.
Tanto assim que sequer foi cogitada interpretação diversa pelos doutrinadores que comentaram as inovações legislativas introduzidas pela Lei nº 9.785, de 29/01/1999, logo após sua edição.
MARCELO BERTHE, em artigo intitulado “As alterações das leis federais 6.015/73 e 6.766/79 e do dec-lei federal 3.365/41. Algumas notas sobre os reflexos no registro imobiliário”, comenta que o § 6º, do art. 26, envolve matéria de grande relevância, “porque se refere não só às cessões de posse, mas também aos compromissos de compra e venda em geral, tratados no art. 26 da lei 6.766/79, bem como às respectivas cessões e promessas de cessão” (sublinhei) (Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 50).
JOÃO BAPTISTA GALHARDO, após transcrever o teor do § 6º e consignar a validade dos compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, como títulos para o registro da propriedade, ressalva apenas que a validade limita-se à primeira transferência, do loteador para o primeiro adquirente, valendo transcrever: “Esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para ocomprador” (Aspectos registrários da aplicação da lei federal nº 9.785, de 29.01.1999, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 38), sem qualquer alusão ou restrição da aplicabilidade do dispositivo a loteamentos populares.
Nesse contexto, respeitosamente, é possível afirmar que a interpretação restritiva acolhida por este Colendo Conselho Superior da Magistratura não se coaduna com a literalidade do texto legal e com a ideia inspiradora da norma acima mencionada.
Cumpre então enfrentar a questão sob o enfoque da interpretação sistemática e teleológica.
Alega-se que o § 6º, do art. 26, deve ser interpretado à luz dos §§ 3º, 4º e 5º do mesmo dispositivo, que trata das cessões de posse de parcelamentos populares, tratando-se de dispositivo voltado a realizar uma função social em benefício da população de baixa renda.
Ocorre que, salvo melhor juízo, a função social na lei de parcelamento do solo não se limita aos loteamentos populares, estendendo-se ao regramento do tema em geral. Isso porque o parcelamento do solo está diretamente ligado ao crescimento das cidades, à destinação de áreas para uso residencial, comercial e industrial, e à criação de áreas públicas como ruas e praças, envolvendo o interesse público na organização e aproveitamento dos espaços, em benefício da coletividade. Daí afirmar-se que “O registro predial, em matéria de parcelamento do solo, não atua tão-somente como tábua da propriedade e de suas mutações. Ele figura como instrumento de controle urbanístico e protetivo-social” (BEATRIZ AUGUSTA PINHEIRO SAMBURGO, CLÁUDIA HELENA TAMISO E JOSÉ CARLOS DE FREITAS. Comentários à Lei 9.785, de 29.01.1999, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 11).
Nessa esteira, o argumento calcado na função social não se afigura suficiente para limitar o alcance do § 6º aos lotes populares, haja vista que a função social refere-se à lei de parcelamento do solo como um todo, não se resumindo a proteger a população de baixa renda: “As leis sobre loteamento são leis protetivas, de ordem pública, com forte conteúdo social” (JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JÚNIOR. A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. In Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 161).
Por fim, cabe acrescentar um derradeiro argumento de cunho interpretativo.
A regra do art. 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil, determina que, na aplicação da lei, o juiz deve atender aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.
Ora, a simplificação da primeira transferência da propriedade, do loteador ao adquirente, independentemente da natureza do lote, acaba por facilitar a inserção do bem no mercado, contribuindo para a segurança jurídica e para a circulação de riqueza, coadunando-se como o bem comum e com o fim social de zelar pela juridicidade do parcelamento.
Daí porque, como conclui o Desembargador JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR, “a interpretação que se impõe, a meu ver, é uma só: esse preceito do § 6º, em matéria de loteamento urbano, é genérico, e portanto aplicável a qualquer loteamento e não apenas aos especialíssimos “parcelamentos populares” (A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 159).
Assim, por todo o exposto, a conclusão a que se chega é a de que o § 6º, do art. 26, da lei nº 6.766/79, não se limita a loteamentos populares, autorizando o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda, nas cessões e promessas de cessão, desde acompanhados da prova de quitação.
Assentada, então, a questão relativa à autorização para o registro do compromisso e dispensa da escritura, resta ressalvar, no caso concreto, a impossibilidade do respectivo registro, mas por outro fundamento, referente à ausência da prova de quitação a que alude o parágrafo 6º, do art. 26.
De fato, em que pese a menção à prova da quitação na petição de fls. 21, apenas foram juntados o contrato (fls. 22/32), a certidão da matrícula (fls 33) e o comprovante de recolhimento do ITBI (fls. 34/35), do que resulta a inviabilidade do registro pela falta de prova do pagamento do preço.
Por isso, o meu voto nega provimento ao recurso, com a observação de que o dispositivo da decisão deve ser retificado para que conste o julgamento da procedência da dúvida.
Pelo exposto, meu voto nega provimento ao recurso, com observação.
FERNANDO ANTONIO MAIA DA CUNHA
Relator designado
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