Despachos/Pareceres/Decisões
22185120/2011
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Acórdão - DJ 0002218-51.2011.8.26.0281 - Apelação Cível
: 07/02/2012
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVELNº 0002218-51.2011.8.26.0281, da Comarca de ITATIBA, em que é apelante DIONÍSIO FERREIRA MOREIRA FILHO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores JOSÉ ROBERTO BEDRAN, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ SANTANA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GERALDO BARRETO FONSECA, Decano, CIRO PINHEIRO E CAMPOS eLUIS ANTONIO GANZERLA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal e de Direito Público e HAMILTON ELLIOT AKEL, Presidente da Seção de Direito Privado, em exercício, do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de outubro de 2011.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível nº 0002218-51.2011.8.26.0281
Apelante: Dionísio Ferreira Moreira Filho
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itatiba
Voto nº 15.391
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de compromisso particular de compra e venda – Falta de certidão do INSS e de declaração dos alienantes de que não são empregadores e devedores da Previdência Social – Necessidade de prévio georreferenciamento – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por DIONISIO FERREIRA MOREIRA FILHO no procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itatiba. O apelante requereu o registro de compromisso de compra e venda de uma gleba de terras, de matrícula nº 23.328, adquirida de Paulo Coiti Hirai.
O Oficial recusou o registro e formulou três exigências: a) certidão negativa de débitos do INSS; b) certidão de inexistência de ações reais, pessoais, criminais ou trabalhistas; c) prévio georreferenciamento.
A recusa do Oficial foi mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.
O apelante sustenta que o georreferenciamento só é obrigatório para o registro de títulos translativos de propriedade, entre os quais não se pode incluir o compromisso particular de compra e venda, apenas um contrato preliminar. As demais exigências são próprias das escrituras públicas, não dos contratos particulares.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso (fls. 126/129).
É o relatório.
A dúvida versa sobre gleba de terras destacada da Fazenda São Gregório, com área de 5.590.410,78 metros quadrados, matrícula nº 23.328 (fls. 25).
Ainda que de forma sucinta, a apelante impugnou as exigências remanescentes do Registrador (fls. 72 e 74). Por isso, a dúvida não está prejudicada, como alega a D. Procuradoria Geral.
Não há como acolher, porém, o recurso. A certidão de inexistência de débitos previdenciários só pode ser dispensada quando constar expressamente do título que os promitentes vendedores não estão vinculados à Previdência Social. Esse é o entendimento já pacificado deste Conselho Superior da Magistratura, como se vê do acórdão proferido na Ap. Civ. 990.10.196.343-4, de 28/09/2010, Relator Des: Munhoz Soares.
“Correta, porém, a exigência de que do instrumento particular de compromisso de venda e compra em comento conste declaração de que os alienantes não estão vinculados à Seguridade Social, como empregadores; é que tal omissão implica, como se sabe, na necessidade de ser comprovada, por certidão, a inexistência de débitos para com a Previdência, não se podendo presumir, a partir da mera circunstância de serem pessoas físicas, que não possuam pendências junto ao órgão previdenciário. À falta daquela declaração, mostrar-se-ia então necessária a apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, o que, contudo, tampouco foi atendido pelo interessado”.
O compromisso de compra e venda não contém a declaração de que os promitentes vendedores não estão vinculados à Previdência, nem veio acompanhado de certidão negativa.
O georreferenciamento também é indispensável. O art. 176, par. 4º, da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Lei 10.267/2001, tornou-o obrigatório para a “efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo”. Com fulcro em interpretação literal do dispositivo, o apelante postula a dispensa, porque no compromisso de compra e venda não haveria transferência de propriedade. Mas o art. 1.417 do Código Civil, ao tratar da eficácia do compromisso, reputa-o meio pelo qual “adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Como ensina Francisco Eduardo Loureiro, em “Responsabilidade Civil no Compromisso de Compra e Venda”, Coordenação Regina Beatriz Tavares da Silva, Saraiva, 2009, p. 06:
“O fato é que a jurisprudência, de modo consciente ou não da natureza imprópria do contrato de compromisso de compra e venda, ou apenas intuindo tal situação, passou gradativamente a antecipar todos os efeitos da escritura definitiva para o momento do contrato preliminar. Reconhecem os tribunais que a carga negocial, as conseqüências práticas, o conteúdo econômico do negócio se concentram no primeiro contrato e não no segundo”.
A jurisprudência deste Conselho Superior tem reconhecido a necessidade de georreferenciamento para registro dos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda, como se vê do acórdão proferido na Ap. Cív. 990.196.190-3, de 28 de setembro de 2010, Rel. Des. Munhoz Soares, em que ficou decidido:
“Instrumento particular – compromisso de compra e venda. Imóvel rural – especialidade objetiva. Georreferenciamento. Previdência Social – vinculação – empregador – declaração”.
As certidões negativas de ações reais, pessoais, criminais ou trabalhistas podem ser, por ora, dispensadas.
A Lei 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/86, impôs aos tabeliães o dever de exigi-las na lavratura de atos notariais e dos instrumentos particulares previstos no art. 61 da Lei 4.380/64 que, celebrados no regime do Sistema Financeiro de Habitação, têm força de escritura pública, mas não aos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda. Por isso, as certidões só devem ser exigidas quando houver a outorga da escritura ou o registro de eventual sentença de adjudicação compulsória.
Como das três exigências do Oficial apenas uma pode ser afastada, não há como acolher a apelação.
Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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