Despachos/Pareceres/Decisões
78340520/2011
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Acórdão - DJ 0007834-05.2008.8.26.0348 - Apelação Cível
: 03/02/2012
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVELNº 0007834-05.2008.8.26.0348, da Comarca de MAUÁ, em que é apelante KONIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores JOSÉ ROBERTO BEDRAN, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ SANTANA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GERALDO BARRETO FONSECA, Decano, CIRO PINHEIRO E CAMPOS, LUIS ANTONIO GANZERLA e FERNANDO ANTONIO MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 15 de setembro de 2011.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça
e Relator
Apelação Cível nº 0007834-05.2008.8.26.0348
Apelante: Koniz Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mauá
Voto nº 15.335
Registro de Imóveis - Dúvida inversa - Negativa de registro de instrumento particular de compra e venda de unidade com alienação fiduciária – Título apresentado em cópia – Dúvida prejudicada - Cláusula contratual que autoriza a venda do imóvel em segundo leilão por valor inferior ao da dívida – Afronta ao art. 27, par. 2º., da Lei 9.514/97 – Qualificação que exige o exame do cumprimento do art. 24, VII, da Lei – Tipicidade dos direitos reais – Indisponibilidade do direito - Recurso não provido.
Trata-se de dúvida inversa de registro de imóveis suscitada por KONIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mauá. A apelante requereu o registro de dois instrumentos particulares de compra e venda, das unidades 25 e 75 do Edifício Esmeralda, localizado na R. Duque de Caxias, 475, Mauá, com alienação fiduciária em garantia.
O Oficial recusou os registros, sob o fundamento de que os contratos contêm cláusula que autoriza a alienação dos imóveis, em segundo leilão, por lance inferior ao valor da dívida, em afronta ao disposto no art. 27, par. 2º, da Lei 9.514/97.
A recusa do Oficial foi mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, que não conheceu do pedido.
A apelante sustenta que o Oficial não poderia interferir na relação contratual entre as partes, e que a discussão sobre a licitude das cláusulas só poderia ser feita em juízo. A cláusula contratual não é ilegal, já que o art. 27, par. 5º, da lei prevê a extinção da dívida, caso o maior lance não alcance o seu valor.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não conhecimento e, no mérito, pelo não provimento do recurso (fls. 268/271).
É o relatório.
A suscitante formulou a sua pretensão como “pedido de providências”, mas deixou claro que buscava os registros de dois contratos particulares de compra e venda, dos apartamentos 75 e 25 do Edifício Esmeralda, localizado na R. Duque de Caxias, 475, Sítio Bocaina, Mauá, ambos com alienação fiduciária em garantia, recusados pelo Oficial de Registro de Imóveis. Como a questão discutida versa sobre registro em sentido estrito, o pedido deve ser examinado como dúvida inversa.
O título foi juntado apenas em cópia, quando deveria ter sido apresentado no original, conforme entendimento já pacificado deste Conselho Superior da Magistratura (ap. Civ. 1.085-6/6, de 02/06/2009, Rel. Des. Ruy Camilo). O art. 198 da Lei de Registros Públicos determina expressamente que, havendo suscitação de dúvida, o título – e não cópia dele - será encaminhado ao MM. Juiz Corregedor Permanente, para que possa dirimi-la, determinando o registro, se for o caso. Como, em caso de improcedência, o documento que a instrui tem que estar apto para registro, e como a cópia não constitui título hábil, a dúvida ficou prejudicada, o que impede o acolhimento do recurso. Além disso, não houve prenotação dos títulos, o que, por mais uma razão, torna prejudicada a dúvida (Nesse sentido, as Apelações Cíveis nºs 43.728-0/7, 824-6/2 e 1.123-6/0 deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura).
Ainda que assim não fosse, seria impossível autorizar o registro postulado. O Oficial, na manifestação de fls. 193 e ss., esclareceu ter suprimido a exigência de alteração da cláusula XII, parágrafo 5º, V, do contrato, que autoriza a intimação do devedor por edital (fls. 196). Assim, a controvérsia cinge-se apenas à cláusula que autoriza a alienação do bem em segundo leilão, por valor inferior ao da dívida.
Está entre as atribuições do registrador, quando da qualificação dos contratos que envolvam alienação fiduciária de imóvel, verificar se houve o cumprimento às determinações do art. 24, da Lei 9.514/97. Entre elas, a de que contrato contenha cláusula dispondo sobre os procedimentos do art. 27 da lei. Se não contiver, ou se contiver cláusula que não coincide com aquilo que dispõe a lei, não estará apto a ser registrado. Trata-se de comando imperativo, que não pode ser afastado.
A exigência legal decorre da necessidade de especialização da garantia legal, o que interessa não apenas aos contratantes, mas aos terceiros que se interessam por conhecer o patrimônio do devedor, antes de com ele negociar.
A questão já foi examinada por este Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível 254-6/0, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, em que ficou decidido:
“...anoto que ao oficial registrador compete verificar a presença dos requisitos do contrato de alienação fiduciária como condição para o registro, em cumprimento do princípio da legalidade, afigurando-se correta a recusa quando ausentes aqueles previstos em lei. Neste sentido a seguinte lição de José de Mello Junqueira: ‘Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26. ‘São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado’ (Alienação Fiduciária de Coisa Móvel, Ed. ARISB, 1998, pág. 46).”
O art. 27, par. 2º., da Lei 9.514/97 estabelece que “No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”. O contrato prevê expressamente que, na ausência de lance maior ou igual ao valor da dívida, poderá ser aceito lance inferior ao valor da dívida, sem que disso caiba qualquer indenização aos devedores/fiduciantes.
Admite, portanto, a aceitação de lance inferior ao valor da dívida, o que malfere o dispositivo legal. Ainda que haja previsão de que a dívida seja extinta nessa hipótese, como alega a apelante, não está ao dispor das partes modificar norma cogente. Os direitos reais, entre os quais a alienação fiduciária em garantia, são típicos e devem observar na íntegra o modelo previsto em lei, adequando-se às exigências legislativas. Inexiste, nessa seara, campo para a disponibilidade. Não por outra razão, este Conselho decidiu em caso semelhante, citando a lição de Melhim Namem Chalhub, em seu Negócio Fiduciário:
“O segundo leilão terá como referencial o valor da dívida, das despesas, dos prêmios dos seguros, dos encargos legais, inclusive tributos, e, quando for o caso, das contribuições condominiais (art. 27, § 2º). Vale ressaltar que, diante do que dispõe o § 3º do art. 27, considera-se dívida o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos; e entende-se por despesas a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida previsto no contrato. Se, entretanto, o credor obtiver preço superior ao da dívida e das despesas, deverá entregar ao devedor a importância que sobejar(art. 27, § 4º), o que importará em recíproca quitação. E, ainda, se o maior lance oferecido for recusado por não ser igual ou superior ao mínimo correspondente à dívida e às despesas, considerar-se-á extinta a dívida... (Renovar, 3ª edição, páginas 291 a 293, 2006)” (Ap. Civ. 580-6/8, de 19/04/2007, Relator Gilberto Passos de Freitas).
Diante dos termos peremptórios da lei, não ficava ao alvedrio das partes dispor da forma pela qual se processa o segundo leilão. E, havendo descumprimento da lei, o registro não poderia mesmo ser feito.
Nesses termos, pelo meu voto, uma vez prejudicada a dúvida, nego provimento ao recurso.
MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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