Despachos/Pareceres/Decisões
5234410/2011
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Acórdão - DJ 990.10.523.441-0 - Apelação Cível
: 13/09/2011
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.523.441-0, da Comarca de AMERICANA,em que são apelantes JOSÉ ADEMIR DAINESE e MARINICE LIRA DA SILVA DAINESE eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores JOSÉ SANTANA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça no impedimento ocasional do Presidente, ANTONIO LUIZ REIS KUNTZ, Decano, CIRO PINHEIRO E CAMPOS, LUIS ANTONIO GANZERLA e FERNANDO ANTONIO MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 28 de abril de 2011.
(a) MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 990.10.523.441-0
Apelante: José Ademir Dainese
Apelado: Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Americana
Voto nº 15.221
Registro de Imóveis – Dúvida inversa que mantém a recusa do Oficial em promover registro de escritura pública – Título não apresentado no original – Irresignação apenas parcial com as exigências do Oficial – Prazo de prenotação já vencido quando da suscitação da dúvida – Circunstâncias que tornam prejudicada a pretensão e impedem o acolhimento do recurso – Inviabilidade do ingresso da escritura no fólio real sem comprovação de quitação das despesas condominiais – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido.
Trata-se de dúvida inversa de registro de imóveis suscitada por JOSÉ ADEMIR DAINESE e MARINICE LIRA DA SILVA DAINESE, em face do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Americana. Os apelantes apresentaram, no registro imobiliário, escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado com o nº 0153. O Oficial, feita a prenotação, recusou-se a promover o registro, por falta de cópia autenticada do CPF de Marta de Marins de Souza Cintra, que permitisse verificar a divergência entre o número que consta da escritura e o que figura na matrícula; por falta de reconhecimento da firma do subscritor do traslado e da declaração de quitação das despesas condominiais assinada e com firma reconhecida do síndico.
O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.
Inconformados com a respeitável decisão, interpuseram os interessados, tempestivamente, o presente recurso. Alegam que, na escritura pública, constou expressamente que os compradores dispensavam os vendedores de apresentar a quitação das despesas condominiais. A vontade das partes deve ser prestigiada, e não há nenhum risco de prejuízo ao condomínio, já que a natureza “propter rem” da obrigação implica na assunção, por parte dos adquirentes, dos débitos ligados à coisa.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não conhecimento do recurso (fls. 119/120).
É o relatório.
Conquanto o MM. Juiz Corregedor Permanente tenha julgado improcedente a dúvida, fica evidente da leitura da sentença que ele entendeu procedente a recusa do Oficial em efetuar o registro. A nomenclatura utilizada pelo art. 203 da Lei de Registros Públicos não faz distinção entre a dúvida comum e a inversa, razão pela qual na verdade a dúvida foi julgada procedente, a despeito do erro material contido na sentença.
Apesar do trâmite pouco convencional, o expediente processou-se e foi julgado como dúvida inversa, já que a pretensão é de que seja afastada a recusa do oficial em promover o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel.
Mas a dúvida está prejudicada por diversas razões, o que inviabiliza o acolhimento do recurso.
A primeira, é que o título foi juntado apenas em cópia, quando deveria ter sido apresentado no original, conforme entendimento já pacificado deste Conselho Superior da Magistratura (ap. Civ. 1.085-6/6, de 02/06/2009, Rel. Des. Ruy Camilo). O art. 198 da Lei de Registros Públicos determina expressamente que, havendo suscitação de dúvida, o título - e não cópia dele - será encaminhado ao MM. Juiz Corregedor Permanente, para que possa dirimi-la, determinando o registro, se caso.
A segunda razão é que, das três exigências formuladas pelo Oficial, os suscitantes só impugnaram uma: a exigência de quitação das despesas condominiais. Não houve impugnação às demais exigências, relativas à apresentação de cópia autenticada do CPF de Marta de Marins de Souza Cintra, para aclaramento das divergências entre o número que consta da escritura e aquele que figura da matrícula, e ao reconhecimento de firma do subscritor do traslado.
A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica o julgamento do mérito da dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida a dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Ora, para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências - e não apenas parte delas - sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior, como demonstra o julgamento da apelação cível nº 1.118-6/8, rel. Des. Ruy Camilo, de 30 de junho de 2009.
Por fim, há uma terceira causa que torna prejudicada a dúvida. Como mostra a nota de devolução (fls. 72), a prenotação foi feita no início de novembro de 2009. O requerimento ao corregedor permanente, recebido como dúvida inversa, só foi a ele apresentado em 05 de março de 2010, quando o prazo da prenotação já estava vencido. E isso impede o julgamento do mérito, já que, cessada a prenotação, fica autorizado o ingresso de títulos não compatíveis com a escritura lavrada em favor dos suscitantes.
Mas, além de prejudicada a dúvida, há outra razão pela qual não é possível dar provimento ao recurso. A comprovação de quitação das despesas condominiais é exigência do art. 4º, par. único, da Lei 4.591/64: “A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”. O art. 1.345 do Código Civil explicita que a obrigação é “propter rem”, e que vincula o adquirente do imóvel, mas não dispensa a prova de quitação.
A questão foi recentemente decidida por este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, na apelação cível nº 1.247-6/6, de 13 de abril de 2010, Rel. Des. Munhoz Soares:
“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, “dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07). Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter “propter rem” dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil”.
No mesmo sentido, a apelação cível 1.034-6/4, de 17 de março de 2009, Rel. Des. Ruy Camilo.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, uma vez prejudicada a dúvida, nego provimento ao recurso.
(a) MAURÍCIO VIDIGAL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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