Despachos/Pareceres/Decisões
10137156/2010
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Acórdão DJ - 990.10.137.156-1 - Apelação Cível
: 14/01/2011
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.137.156-1, da Comarca de SANTO ANDRÉ, em que é apelante MARIA JOSÉ MEDEI eapelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de novembro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Desmembramentos sucessivos – Necessidade de prévia apuração do remanescente, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva - Impossibilidade de cumprimento da exigência no curso do procedimento – Dúvida procedente - Recurso improvido, com observação consistente na retirada da condenação às custas.
1. Cuida-se de recurso interposto contra r. sentença proferida (fls. 68/69) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André que, apreciando dúvida suscitada, obstou o ingresso no fólio real de escritura de venda e compra emanada do 4º Tabelionato de Notas local, referente ao imóvel de 108,00 m² englobado na transcrição n° 60.419, de 21/11/69, do 1º Oficial daquela mesma urbe.
Manteve-se a recusa, verificada em razão de estar o imóvel desfigurado por desmembramentos sucessivos, carecendo de melhor apuração do remanescente. Sua área resultante, inclusive, seria inferior ao mínimo legal de 125 m², nos termos da Lei nº 6.766/79.
Ante razões, a pretensão de ingressar com o título no fólio foi repelida. Sobrevindo recurso de apelação (fs. 82/90), no qual há insurgência com relação ao decisum. Isto porque a recorrente considera nulo o procedimento, por cerceamento de defesa, posto não ter sido intimada, ainda que por editais, para poder oportunizar uma dilação probatória (perícia). No mais, inaplicável a Lei nº 6.766/79, editada posteriormente à lavratura da escritura em tela. Incabíveis, assim, as exigências do oficial, o que torna viável o registro do título em questão.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso, pois corretos os fundamentos expostos pelo registrador, devidamente acolhidos pelo seu MM. Juízo Corregedor Permanente, restando inviável a realização de dilação probatória no bojo deste procedimento.
É o relatório.
2. Afasto a preliminar de nulidade, pois não houve qualquer “cerceamento de defesa”.
A uma, pelo desinteresse da apelante, bem observado pela douta Procuradoria Geral da Justiça (fs. 95/96); deixou ela de ofertar impugnação, mudando a seguir de endereço e não sendo mais localizada. Incabível, pois, qualquer “intimação por editais”.
A duas, considerando que a recorrente adquiriu parte destacada de uma área maior, carecendo de razão quando pretende aqui, nos estreitos limites da dúvida registrária, realizar perícia para a apuração do remanescente. Tal matéria deve, definitivamente, ser apreciada nas vias próprias, por extrapolar a diminuta bitola norteadora do percurso do presente proc. administrativo. Ora, em se admitindo o atendimento de exigências no curso deste procedimento de dúvida, haveria indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação, em detrimento do registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios protocolados no mesmo período.
Neste diapasão, V. decisão do C. Conselho Superior da Magistratura (ap. civ. nº 461-6/5):
“O alegado erro e eventual retificação de matrícula não podem ser apreciados no presente procedimento de dúvida, via pela qual não pode ser alterada a situação jurídica do imóvel hoje existente”.
Posto isso, analisando-se os elementos constantes dos autos, não há como realizar-se o registro, como bem ressaltado, tanto pelo Oficial suscitante, quanto pelo seu MM. Juiz Corregedor e ainda pelo Ministério Público do Estado de São Paulo nas duas instâncias, restando a recorrente de todo isolada.
Trata-se de imóvel com 108,00 m², englobado no bojo da transcrição n° 60.419, de 21/11/69, do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André (fs. 44/48).
De fato, há incerteza relativa à identificação do imóvel, como bem apontado pelo registrador. In casu, o C. Conselho Superior da Magistratura, desde o julgamento da ap.civ.nº 6.084-0, assentou entendimento no sentido de que:
“É preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem”.
Decisão semelhante foi proferida na ap. civ. 79.933-0/3.
Daí que se fazia necessária a prévia apuração da área remanescente, considerando ter ocorrido alienações anteriores de diversas partes destacadas. Faltou, assim, uma planta descritiva de tal situação, bem como uma eficiente especialização da área remanescente na matrícula, com descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representará manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Este Eg. Conselho Superior da Magistratura, na ap. civ.nº 000.430.6/4-00, teceu considerações sobre dito princípio, do seguinte jaez:
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individual é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.
Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, apud Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: “A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior.
O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua situação no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões. Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem” (ob. cit., p. 361).
Aqui, porém, trata-se de área que, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis sobre sua localização. Mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.
Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador, acrescendo-se o fato de haver lei federal que exige dimensão mínima de 125 m², norma em vigor por ocasião deste pedido de registro, verbis:
Artigo 4º, inciso II, da Lei nº 6.766/79: “os lotes terão área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes”.
Finalmente, como a apelação devolve ao E. Tribunal o conhecimento de todas as questões suscitadas e discutidas, ainda que não tenham sido expressamente referidas no recurso, fica afastada a condenação da recorrente ao pagamento de custas processuais. A despeito do contido no artigo 207 da LRP, no presente procedimento administrativo, relativo à dúvida suscitada em matéria registrária, não incidem custas processuais, conforme reconhecido pelo capítulo III, item 7.3, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, o que se deve à falta de previsão específica nas Leis Estaduais n° 11.331/02 e 11.608/03, mantida, contudo a procedência da dúvida.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, mantida a r. sentença de 1º grau, que acolheu a dúvida e considerou inviável o registro.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I – Relatório
Trata-se de recurso interposto por Maria José Medei contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santo André, recusando o registro de escritura de venda e compra, referente ao imóvel objeto da transcrição nº 60.419.
Sustenta a recorrente, preliminarmente, que o procedimento é nulo, porquanto cerceada a sua defesa, visto que não foi intimada, nem por edital, impossibilitando-a de solicitar provas, em especial, pericial. Quanto ao mérito, assevera que a Lei nº 6.766/79 não é aplicável ao caso em comento, pois teve edição posterior à lavratura da escritura. Por fim, entende viável o registro do título em apreço, pois sem cabimento as exigências do Oficial Registrador.
A douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não conhecimento do recurso, por entender que a dúvida está prejudicada.
II – Fundamentação
A preliminar suscitada pela apelante deve ser afastada, tendo em vista não ter ocorrido qualquer cerceamento de defesa.
Ciente do procedimento de dúvida, a apelante mostrou desinteresse, deixando de impugná-lo e mudando de endereço sem informar ao cartório e ao Juízo, impossibilitando, assim, sua localização, não cabendo, no caso, intimação por edital.
Outrossim, não é possível a realização de perícia para apuração da área remanescente, pois não há produção de provas no estrito âmbito das dúvidas registrárias.
Por sua vez, não socorre a recorrente o cumprimento das exigências com que concorda no curso do procedimento de dúvida (realização da perícia para apurar a área do imóvel – fls. 9), pois isto “acarretaria a indevida prorrogação da prenotação, em detrimento potencial de outros titulares de direitos posicionais contraditórios” (AC nº 82.230.0/0, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
No mais, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, nota-se que a área em comento não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, apresentando descrição insuficiente, sem medidas perimetrais e amarração geográfica, circunstância essa que impossibilita, como apontado pelo Oficial Registrador, a exata identificação do bem, impedindo o controle da especialidade objetiva, exigindo, consequentemente, a prévia correção registral.
E, de acordo com Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, página 181).
Impreterível, portanto, que se adote procedimento necessário para a adequada especificação geográfica, do contrário, mostra-se inviável, porquanto não atendido o quesito da especialidade, realizar o registro da escritura, tudo com base no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, “b” da Lei nº 6.015/73, que exige a exata identificação do bem, a fim de evitar-se eternizar omissão.
Também, nesse sentido, há precedentes jurisprudenciais do Conselho Superior da Magistratura.
Assim, enquanto não operada a retificação do registro, subsiste o óbice para o ingresso do título no fólio real.
Por derradeiro, a r. sentença comporta reparo no tocante à imposição de custas processuais, a despeito da disposição contida no artigo 207 da Lei nº 6.015/73, porquanto ausente tal previsão nas leis estaduais nºs 11.331/02 (dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000) e 11.608/03 (dispõe sobre a taxa judiciária incidente sobre os serviços públicos de natureza forense).
III – Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, ou seja, pelo não provimento do recurso, com observação.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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