Despachos/Pareceres/Decisões
10169457/2010
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Acórdão DJ - 990.10.169.457-3 - Apelação Cível
: 14/01/2011
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.169.457-3, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante FÁBIO KAZUO NISHIMURA e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 26 de outubro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Ingresso obstado – Ação de cobrança de débito condominial movida apenas em face de um dos devedores – cessionário de compromisso de venda e compra – Imóvel que não se encontra registrado em nome do executado, que figura no registro como compromissário comprador de parte ideal do bem – Ofensa ao princípio da continuidade – Registro inviável – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Fábio Kazuo Nishimura contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa do registro de carta de arrematação extraída de ação de cobrança de débito condominial, relativa à totalidade do imóvel matriculado sob n° 41.280, por considerar pertinentes as exigências formuladas pelo Oficial Registrador, entendendo caracterizada hipótese de ofensa ao princípio da continuidade.
O apelante alegou que a arrematação é forma de aquisição originária, não se vinculando às relações jurídicas anteriores. Aduziu que o juiz que oficiou na execução levou em conta o fato de se tratar de obrigação solidária decorrente de débito condominial, podendo o credor voltar-se apenas contra um dos condôminos, tendo consignado, ademais, que os outros condôminos foram intimados por edital acerca da realização da praça. Acrescentou que a dívida que deu ensejo à arrematação tem natureza ‘propter rem’, constituindo-se em exceção ao princípio da continuidade. Afirmou que o Oficial de Registro não pode discutir a decisão judicial que culminou com a expedição da carta de arrematação.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
O presente recurso não comporta provimento.
Ressalte-se que cabe ao Oficial Registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de título emanado de autoridade judicial.
Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n° 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:
Registro de Imóveis - Dúvida - Divisão - Submissão da Carta de Sentença aos princípios registrários - Qualificação dos títulos judiciais - Prática dos atos registrários de acordo com as regras vigentes ao tempo do registro - Recurso negado.
A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador, ainda que se trate de título judicial, se encontra, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica do item 106 do Capítulo XX, Tomo II, a saber:
‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais’.
Portanto, o fato de se tratar de uma carta de arrematação expedida pela 7ª Vara Cível da Comarca da Capital não se constitui em obstáculo à qualificação levada a efeito pelo Oficial Registrador, já que nenhum título está dispensado do cumprimento dos princípios registrários.
Sem embargo do respeito à jurisprudência colacionada pelo apelante, no sentido de que a arrematação em hasta pública caracterizaria modo de aquisição originária, referida tese não tem ‘in casu’ o condão de afastar a observância do princípio da continuidade, como pretendido.
O que cabe verificar, neste procedimento administrativo, é a possibilidade ou não de registrar a arrematação que foi determinada nos autos da ação de cobrança de condomínio em tela, e, para tanto, é preciso cotejar os dados constantes do título com aqueles existentes no fólio real relativamente ao imóvel que foi arrematado pelo apelante.
De acordo com a certidão imobiliária copiada às fs.22, o imóvel matriculado sob n° 41.280 está registrado em nome de Antonio Mesquita Carneiro e sua mulher Genoveva Lappola Mesquita. Referido imóvel foi compromissado à venda a Sergio Fehr Costa e, posteriormente, este compromissário comprador prometeu ceder e transferir a Walter Antonio Savaglia todos os direitos e obrigações decorrentes de mencionado compromisso de venda e compra, conforme averbação n° 01. Os direitos e obrigações transferidos pela promessa de cessão referida na averbação n° 01 foram depois partilhados em favor da viúva meeira Ena Elisa Klemm Savaglia e dos herdeiros Nilcéa Maria Savaglia de Camargo, casada com Mario Sergio de Camargo; Walter Antonio Savaglia Filho; Maria Lucia Savaglia Feix, casada com Gilson Salatino Feix; e Yara Cristina Savaglia (R.02).
Na carta de arrematação, consta, porém, como requerido da ação de cobrança apenas o herdeiro Walter Antonio Savaglia Filho, não tendo sido observado, portanto, o princípio da continuidade registrária.
De acordo com as lições de Afrânio de Carvalho, in ‘Registro de Imóveis’, 4ª ed., Forense, 1998, p.253, ‘o princípio da continuidade, que se apóia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos...’
Iguais ensinamentos são dados pelo eminente jurista Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 55/56 (1997): ‘No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. “Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n.11, p.53)’.
Destarte, na medida em que somente aquele que conste do registro como titular do imóvel, o qual deve estar adequadamente qualificado nos assentos registrários e no título, é que pode dispor do bem, para preservação dos princípios da continuidade e da disponibilidade, apresenta-se acertado o óbice levantado pelo Oficial ao ingresso do título, cuja recusa foi mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.
O réu da ação sumária de cobrança de despesas de condomínio em que foi expedido o título apresentado para registro não figura no fólio real como titular de domínio do imóvel que foi adquirido pelo ora apelante. Esse réu detém, na verdade, apenas os direitos e obrigações transferidos pela promessa de cessão de compromisso de venda e compra de que trata a averbação n° 01 da matrícula 41.280 (fs. 22) e, ainda assim, não em sua totalidade, mas em fração ideal, uma vez que a aquisição destes direitos e obrigações se deu por partilha, em concorrência com a viúva meeira e demais herdeiros, conforme se verifica do registro n° 02 da matrícula em exame.
O requerido Walter Antonio Savaglia Filho, bem como sua mãe e seus irmãos que não integraram a lide, são detentores de direito real decorrente de compromisso de venda e compra regularmente inscrito no Registro de Imóveis, mas não são os titulares do domínio do imóvel matriculado sob nº 41.280, que ainda continua registrado sob a titularidade de Antonio Mesquita Carneiro e sua mulher Genoveva Lappola Mesquita.
Na medida em que os titulares do domínio não participaram da ação sumária de cobrança em exame, apresenta-se inviável o registro da carta de arrematação expedida naqueles autos, sob pena de se configurar a quebra dos princípios da continuidade e disponibilidade, uma vez que o réu daquele feito não pode dispor de domínio que não detém.
Neste sentido, o que restou decidido na ap. cív. n° 023645-0/1, da Comarca de Iguape, em que foi relator o E. Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:
Registro de Imóveis - Dúvida - Contrato de compromisso de venda e compra - Imóvel que não se encontra registrado em nome do executado, que figura no registro como compromissário comprador do lote - Carta de adjudicação que teve por objeto o domínio do imóvel - Registro inviável - Ofensa à continuidade - Recurso não provido.
Maltrata o princípio da continuidade a pretensão de registrar Carta de Arrematação que tenha por objeto o domínio do imóvel penhorado em processo de execução, em que o compromissário comprador figura como executado. Se o imóvel não é de propriedade do executado, que tem sobre ele apenas direitos de compromissário comprador, não há como adjudicar de seu patrimônio a propriedade que ele não tem.
Tendo em vista as considerações supra, apresenta-se irrelevante a alegada natureza ‘propter rem’ do débito condominial que deu origem à arrematação em exame, bem como a afirmação de que os demais promissários compradores teriam sido intimados, por edital, acerca da realização das praças e não teriam se manifestado.
Não bastasse referido óbice, estaria igualmente impedido o registro do título pelo fato de ter sido arrematada a totalidade do bem, embora o ajuizamento da ação tenha se dado apenas em face de um dos promissários compradores, que, como anteriormente já referido, detém mera fração ideal correspondente a 1/8 dos direitos e obrigações relativos ao imóvel em tela.
Com efeito, como bem salientado na r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, a circunstância de se tratar de obrigação ‘propter rem’ implica que o débito possa ser cobrado de um ou de todos os devedores, obrigados solidariamente, o que não quer dizer, porém, que, em tendo sido ajuizada a ação de cobrança apenas em face de um dos devedores, por opção do credor, se pretenda estender os efeitos da sentença aos quinhões pertencentes aos demais promissários compradores, que não foram parte na demanda.
Ressalte-se que a r. sentença condenatória copiada a fs.28 reconheceu apenas que ‘tratando-se de obrigação solidária, tal como sustenta o demandado, estão todos os proprietários obrigados ao pagamento integral do débito, podendo o credor voltar-se contra todos ou contra qualquer deles’, nada tendo referido, pois, acerca da possibilidade de os demais proprietários, que não integraram a lide, poderem ter seu patrimônio excutido em virtude de condenação suportada por aquele que, a critério do credor, foi acionado, com exclusividade, para responder pela totalidade da dívida.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I – Relatório
Trata-se de recurso interposto por Fábio Kazuo Nishimura contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, recusando o registro de carta de arrematação, extraída de ação de cobrança de débito condominial, referente ao imóvel objeto da matrícula nº 41.280.
Sustenta o recorrente, em suma, ser a arrematação forma de aquisição originária e, por conseguinte, desvinculada das relações jurídicas anteriores. Na execução foi considerado o fato de tratar-se de obrigação solidária que decorreu de débito condominial, possibilitando ao credor voltar-se tão-somente contra um dos condôminos, além disso, consigna que, quanto à realização da praça, a intimação dos demais condôminos foi feita por edital. Afirma que foi constituída exceção ao princípio da continuidade, pois a dívida que deu origem à arrematação tem natureza propter rem. Aduz que o Oficial Registrador não pode questionar a decisão judicial que resultou na expedição da carta de arrematação.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
II – VOTO
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento, conforme ressaltou.
O Oficial Registrador pode analisar o título que se quer registrar.
A legitimidade está no item 106, Subseção I, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, não olvidado da Apelação Cível nº 1.178-6/0 – Rel. Des. Reis Kuntz – Julg. 20.10.2009.
No mais, era mesmo de rigor a recusa ao ingresso do título no fólio real, uma vez que consta apenas uma das pessoas titulares de direito real como réu, de acordo com o registro imobiliário.
Assim, outra solução ofenderia aos princípios da continuidade e disponibilidade, pois somente aquele que conste do registro como titular do imóvel é quem deste pode dispor.
“Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinente a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas” (CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada, 19ª ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p. 450).
III – Desse modo, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, ou seja, pelo não provimento do recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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