Despachos/Pareceres/Decisões
391/2010
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Parecer 391/2010-E - Processo CG 2010/117128
: 07/01/2011
(391/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Wanderley Zanetti Goulart
Ref.: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru
REGISTRO DE IMÓVEIS – Negativa de averbação de desdobro – Lote que pertence a loteamento com restrição convencional – Prevalência desta –Alteração parcial de loteamento - Necessidade de concordância dos adquirentes dos lotes atingidos pela alteração – Artigo 28 da Lei 6.766/79 – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Wanderley Zanetti Goulart contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru, que, em virtude de restrição convencional, indeferiu requerimento de desdobro relativamente ao imóvel matriculado sob n° 40.789.
O recorrente sustentou, em síntese, ser ilegal a cláusula que veda a subdivisão do lote. Aduziu que o pedido foi aprovado pela Prefeitura e que a negativa caracteriza violação ao direito de propriedade. Acrescentou que as restrições foram impostas depois de que o recorrente havia adquirido o imóvel e edificado no local.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
Inicialmente remetidos ao Egrégio Conselho Superior da Magistratura, foram os autos redistribuídos a esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, dado ser a competente para conhecer da matéria (fls.101/102).
A fls.108/137, foi juntada manifestação do recorrente, instruída por documentos.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora o recorrente tenha intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
O presente recurso não comporta provimento.
O ora recorrente requereu a averbação do desdobro do imóvel matriculado sob n° 40.789, com área de 2.500m² (fls.12/13).
Ocorre que no contrato-padrão do loteamento ‘Parque Residencial Paineiras’, onde se localiza o lote em exame, existe restrição convencional impeditiva da pretensão do interessado, conforme se verifica de sua cláusula 04, alíneas ‘a’ e ‘b’ (fls.26):
‘Sendo o loteamento “Parque Residencial Paineiras”, exclusivamente residencial, fica o comprador obrigado, como todos os demais, ao cumprimento das seguintes condições:
a) em cada lote não poderá ser construída mais de uma casa e respectivas dependências, com o máximo de dois pavimentos, ou seja, térreo e superior; exceto as dependências para hóspedes, a critério do condomínio;
b) a destinação do imóvel não poderá ser alterada para outro fim, nem adaptada para fins comerciais, industriais ou outros que impliquem em qualquer finalidade, que não seja a exclusivamente residencial para uma família e seus criados’.
Referida cláusula é lícita, devendo prevalecer a restrição convencional. Não se trata de violação do direito de propriedade, que, como se sabe, não é absoluto. Constitui, ao contrário, mera limitação do exercício do direito individual em prol do direito coletivo.
O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.
Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível nº 252-6/1, da Comarca da Capital, relatada pelo E. Des. José Mário Antonio Cardinale:
‘A Lei nº 6766/79 possibilita ao loteador a inserção no contrato padrão de compromisso de compra e venda e nos contratos de cessão de restrições urbanísticas supletivas da legislação pertinente, instruindo tal contrato o processo de registro do desmembramento devidamente aprovado.
‘Como ensina Hely Lopes Meirelles, tais restrições visam garantir "ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes à sua destinação. Com essas restrições de caráter negocial, mas de finalidade nitidamente coletiva, os particulares suprem a deficiência de nossa legislação urbanística, e asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento. São restrições de ordem urbanística, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Na verdade, o que se tem por objetivo nestas restrições gerais ao direito de construir é o interesse de todos, na formação e manutenção do bairro com as condições de conforto e bem estar, idealizadas e procuradas por seus moradores. Inadmissível é que qualquer vizinho descumpra as imposições urbanísticas, para construir em descordo com o estipulado a favor dos moradores do bairro. Além disso, o desatendimento das restrições urbanísticas do bairro lesa patrimonialmente a toda vizinhança, desvalorizando as propriedades, pela supressão das vantagens previstas no loteamento e que atuaram como fator valorizante dos lotes adquiridos" (Direito de Construir, 5ª ed., 1987, pg. 62).
‘As leis urbanísticas geralmente estabelecem requisitos mínimos que podem ser convencionalmente majorados. Como leciona José Afonso da Silva "a lei urbanística deixa margem ao administrado. Assim, por exemplo, se ela declara que o recuo de frente será de no mínimo 3 metros, está, ao mesmo tempo, facultando recuo maior. Então, se a convenção de loteamento estabelece um recuo mínimo de 6 metros, essa regra está de acordo com a lei. Vale dizer, não há conflito entre a restrição convencional e a lei urbanística. Em tal caso o pacto é válido" (Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed., 1982, pg. 259).
‘É possível, portanto, haver previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas que as previstas em legislação municipal, as quais devem prevalecer ainda que haja aprovação da Prefeitura do desdobro do lote, desde que não haja colidência da limitação convencional com a lei municipal’.
Prossegue-se:
‘O fato de a Municipalidade aprovar o refracionamento de lote de modo oposto à restrição convencional não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, por si só, superação dos limites convencionais inscritos (cfr. JESUS GONZALEZ PEREZ, "Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propiedad", R.Cr.D.I. n. 528, págs. 913ss.)."
‘Tal entendimento foi reiterado por este E. Conselho Superior da Magistratura, na ocasião do julgamento da Ap. Cív. n.º 22.300-0/0, relatada pelo eminente Des. Antonio Carlos Alves Braga, que versava sobre hipótese idêntica à tratada nestes autos, a saber, negativa de registro de escritura pública de divisão amigável de lote, aprovada pela Municipalidade, por afrontar limitação urbanística prevista no loteamento registrado, proibitiva de desdobro dos lotes.’
E conclui-se:
‘Neste sentido também a jurisprudência expressa no julgamento da Apelação Cível n. 44.565-0/0:
"Possível, assim, a previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas do que aquelas constantes da legislação municipal e não provada a colidência da limitação urbanística convencional com lei municipal imperativa, a simples aprovação pela Administração local do desdobro do lote em dois não invalida aquela restrição mais gravosa, sendo irrelevante perquirir se a Municipalidade, durante o procedimento de aprovação e registro do projeto de desmembramento teve, ou não, ciência inequívoca da restrição convencional prevista no contrato padrão".’
No mesmo sentido, a Apelação Cível n° 594-6/1, da Comarca de Palmeira D’Oeste, relatada pela E. Des. Gilberto Passos de Freitas, assim ementada:
Registro de Imóveis - Loteamento - Escritura de venda e compra de lote objeto de desdobro - Existência de restrição em contrato-padrão arquivado no registro predial que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e registros anteriores de lotes subdivididos do mesmo loteamento - Irrelevância - Registro recusado - Recurso não provido.
De igual feição o pontificado na Apelação Cível nº 587-6/0, da Comarca de São Carlos, também relatada pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é a seguinte:
Registro de Imóveis - Loteamento - Pretendido o registro de título relativo à venda e compra de lote submetido a desdobro - Existência de restrição em contrato padrão que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e existência de lei local - Irrelevância - Dúvida procedente - Recurso improvido.
Os precedentes invocados referem-se a hipóteses de desdobro, como ‘in casu’, e deixam claro que as restrições convencionais, devem prevalecer, na medida em que ‘asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento’, o que implica dizer que, por sua finalidade intrínseca, estendem-se inclusive às hipóteses de restrição de uso.
Não modifica tal entendimento a alegada obtenção de aprovação da Municipalidade, uma vez que, por óbvio, esta não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
Note-se que, ao estabelecer a inviabilidade de ser edificada mais de uma moradia em cada lote, previu a cláusula em exame, implicitamente, a correlata vedação de desdobro desses mesmos lotes, uma vez que não se concebe que um imóvel venha a ser subdividido para ficar vazio. Tanto esta constatação é verdadeira que o interessado esclareceu em seu recurso que o parcelamento do lote em três partes tem a finalidade de que seus três filhos lá passem a residir, com suas próprias famílias, em suas moradias!
Inviável, por conseguinte, a averbação de desdobro pretendida, pois o projeto de subdivisão do lote caracteriza flagrante inobservância da cláusula convencional restritiva a que se obrigou o ora recorrente desde a data em que adquiriu o imóvel.
O levantamento da restrição convencional em tela implicará inequívoca alteração, mesmo que parcial, do loteamento ‘Parque Residencial Paineiras’, na medida em que permitirá que, no futuro, se estabeleça uma nova configuração de lotes no local, e para que referida alteração de loteamento seja possível determina o artigo 28 da Lei 6.766/79 que “qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação”.
Portanto, de acordo com a lei de regência há a necessidade da concordância também dos adquirentes de lotes atingidos pela alteração em exame, sendo certo que na hipótese dos autos todos os proprietários de lotes do loteamento serão atingidos por eventual levantamento da restrição ao fracionamento dos lotes hoje existentes.
Enquanto não obtido o levantamento de tal restrição, constante do contrato-padrão do loteamento, não há, pois, como autorizar a averbação de desdobro pretendida.
Irrelevante que na escritura de venda e compra através da qual o lote foi adquirido não haja nenhuma menção à restrição convencional em exame, visto que tal cláusula encontra-se arquivada no registro imobiliário, desde o registro do loteamento, como se vê do memorial descritivo copiado a fls.18, nada impedindo que o recorrente tivesse acesso a tal informação, como característica própria dos registros públicos.
Impertinente a alegação de que no mesmo bairro já haveria residências construídas em áreas muito menores, visto serem desconhecidas, neste procedimento, as especificidades do caso concreto em que tal teria ocorrido.
Por outro lado, como já se decidiu, a existência de erros pretéritos não justifica a reiteração de irregularidades (cf. as Ap. Civ. 12.006-0/0 da Comarca de São Paulo, 12.075-0/0, da Comarca de Guarulhos, 12.132-0/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, 13.280-0/7, da Comarca de Caraguatatuba, dentre outras).
Da mesma forma impertinente a alegação de que a restrição teria sido imposta depois da construção da moradia do recorrente, supostamente edificada em meados de 1975, visto que a restrição convencional em tela foi estabelecida, como visto, por ocasião do registro do loteamento, antes, portanto, de sua implantação. Aliás, o carimbo lançado em 1972 no verso do memorial descritivo copiado a fls.17/19 não deixa nenhuma margem para dúvidas a respeito.
Por derradeiro, não se conhece da petição de fls.108/117, visto ser incabível a pretendida complementação das razões de recurso fora do prazo legal, bem como a juntada de documentos nesta fase procedimental, já que não se trata de documentos novos, na acepção jurídica do termo.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que a ele seja negado provimento.
Sub censura.
São Paulo, 13 de dezembro de 2010.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, negando-lhe provimento. Publique-se. São Paulo, 14 de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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