Despachos/Pareceres/Decisões
370/2010
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Parecer 370/2010-E - Processo CG 2010/10897
: 06/01/2011
(370/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Valter Martins Ferreira
Ref.: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Descrição do imóvel que diverge daquela constante da correspondente transcrição – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Pedido de expedição de mandado para que o próprio Oficial retifique a descrição do imóvel indicada na escritura – Inviabilidade – Necessária nova manifestação de vontade das partes, por meio de escritura de re-ratificação – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Valter Martins Ferreira contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente, que indeferiu pedido de expedição de mandado para que referido Oficial retifique, ele próprio, a descrição do imóvel constante de escritura de venda e compra, a qual diverge daquela indicada na transcrição n° 6718, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos.
O recorrente sustentou que já se passaram mais de 13 anos desde a outorga da escritura, desconhecendo-se, pois, o paradeiro dos sucessores dos vendedores falecidos. Insistiu em que a solução para o impasse seria a expedição de mandado judicial de registro de escritura, descrevendo o imóvel tal como consta da transcrição, evitando-se, assim, uma ação de usucapião.
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
O presente recurso não comporta provimento.
O recorrente pretende que se expeça mandado, determinando que o próprio Oficial de Registro retifique a descrição do imóvel objeto da escritura de venda e compra copiada a fls.05/06, a fim de viabilizar o seu ingresso no fólio real. Referido pleito decorre do fato de que a descrição do imóvel, lançada na escritura em tela, diverge daquela constante da transcrição n° 6.718, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos, em que se encontra inscrito o prédio em comento.
Inviável, porém, a pretensão do recorrente.
É incontroverso nos autos existir divergência entre a descrição do imóvel constante da transcrição n°6.718, junto ao 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, imóvel esse que agora pertence à circunscrição do Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente, e a descrição deste prédio, lançada na escritura de venda e compra outorgada ao recorrente.
Como se sabe, deve haver uma correspondência entre o que consta do registro imobiliário e o que consta do título aquisitivo, observando-se nesse aspecto os princípios da continuidade e da especialidade objetiva e subjetiva.
O fato de, supostamente por equívoco, ter sido lançada, na escritura pública de venda e compra, descrição do imóvel que não coincide com aquela indicada no fólio real, não enseja nenhuma retificação por parte do Oficial de Registro.
Ausentes, ‘in casu’, as hipóteses autorizadoras da retificação de registro imobiliário previstas pelo artigo 213 da Lei de Registros Públicos.
Necessário, pois, que se proceda à retificação do título, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
O recorrente deverá promover, portanto, a retificação da escritura pública em exame para que dela passe a constar a correta descrição do imóvel.
Inviável, porém, que se determine, nesta esfera administrativa, tal providência.
A escritura pública constitui ato notarial que reflete a vontade das partes quanto à realização do negócio jurídico, devendo reproduzir ‘ipsis literis’ o que foi pactuado pelas partes contratantes e declarado ao Tabelião ou a seu preposto.
Não se pode, por conseguinte, alterar manifestação de vontade contida em escritura pública através de procedimento administrativo, só se podendo fazê-lo, pois, através de outra escritura entre as mesmas partes.
Este tem sido o entendimento reiterado da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, isto é, de que a retificação de uma escritura só pode se dar, em princípio, através de novo ato notarial, qual seja através da lavratura de escritura de re-ratificação, admitindo-se apenas por exceção, quando verificado erro material evidente, a intervenção da autoridade administrativa para corrigi-lo (Processos CG 129/87, 114/89, 178/96, 98/00).
Descabe, portanto, ao Tabelião, ao Oficial ou ao MM. Juiz Corregedor Permanente substituir a atuação das partes para o fim de emitir, no lugar destas, uma declaração modificativa da declaração original.
Muito elucidativo a respeito o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, no Processo CG – 128/2007:
‘O óbice está em se dotar o Notário, Registrador ou mesmo o Juiz Corregedor Permanente, como tal atuando no âmbito administrativo, de poder retificatório unilateral.
Nesse sentido, em precedente análogo sobre o tema, já se decidiu que “permitir essas correções, ainda que indícios apontem no sentido da ausência de prejuízo potencial a terceiros, seria munir o agente administrativo de poderes de que não dispõe capazes de interferir com a manifestação da vontade da parte que já a deixou consignada formalmente no título causal” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ed. RT 1989, p. 242, nº 127).’
De igual feição, o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, no Proc. CG n° 834/2005, aprovado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, com o seguinte teor:
‘Neste Órgão Censório, por outro lado, tem prevalecido o entendimento de que a retificação de atos notariais, pela via administrativa, somente é possível quando se tratar de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, Dra. Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, em que se verifica:
“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão-somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).
Este posicionamento se justifica porque não é possível ao tabelião e ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes, consubstanciada na escritura pública, mediante modificação da descrição da coisa que foi objeto da compra e venda. Ainda neste sentido a r. decisão proferida pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha no Processo CG nº 1.429/96, da Comarca de Poá, em que foi aprovado parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, com o seguinte teor:
“Como muito bem colocado pela Dra. Curadora de Registros Públicos em sua manifestação de f., a retificação de escritura depende de novo ato volitivo das próprias partes contratantes, não se prestando, a priori, à retificação judicial.
Na expressão de Pontes de Miranda, "falta competência aos juizes para decretar sanções e até para retificar erros em escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT. t. 3, 338 p. 361).
No mesmo sentido, absolutamente pacífica é a doutrina (Washington de Barros Monteiro. Curso de Direito Civil, v. 1, p. 263; Miguel Maria de Serpa Lopes. Curso de Direito Civil, v. 6, p. 533; Valmir Pontes. Registro de imóveis., p. 124-125).
Em artigo específico sobre o tema, ficou assentado que:
"Não podem, pois, os juízes e nem os Oficiais de Registro de Imóveis corrigir equívocos constantes de escrituras públicas, uma vez que não têm eles competência para isso.
Na hipótese de o erro constar originariamente de escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade.
Quando, porém, houver impossibilidade, tal como acontece quando um dos participantes vem a falecer, seus herdeiros, nesse caso, poderão substituí-lo na prática do ato notarial" (Luiz Amorim e José Celso de Mello Filho, "Aspectos da escritura pública". RJTJESP 45/13).
Em mais de uma oportunidade, já deixou esta Corregedoria Geral da Justiça fixado que cabe ao Tabelião representar o fato presenciado ou apreendido, como redator fiducial, sem acrescentar elementos volitivos não-colimados pelos comparecentes. Via de conseqüência, não cabe ao Tabelião e nem ao Estado, ressalvada a via jurisdicional própria (sem caráter retificatório, entretanto) intervir para alterar o fato retratado na escritura (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1987, ementa 56, p. 116, ementa 59, p. 116, ementa 90, p. 177; Decisões, ano de 1988, ementa 81, p. 139, ementa 96, p. 168).
Entender o contrário significaria permitir que na esfera retificatória, ou seja, em sede puramente administrativa ou em jurisdição graciosa, pudesse ser alterada à vontade das partes, livremente manifestada no ato notarial.
É por isso que o art. 213, da Lei n 6.015/73 trata exclusivamente da retificação do registro, não fazendo, todavia, menção à retificação de escritura, como forma de preservar a pureza da manifestação de vontade instrumentalizada pelo Tabelião”.
A retificação pleiteada pelos requerentes altera a posição do imóvel no solo e por não se tratar de correção de erro evidente deverá ser feita mediante escritura de re-ratificação.’
Outro não é o magistério de Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 1997, p.90, segundo o qual “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado’.
A propósito das eventuais dificuldades que podem surgir com a necessidade de ser lavrada escritura de retificação, complementa o festejado doutrinador:
‘Se aquele que deve participar da escritura de retificação faleceu, cumpre pedir ao juízo do inventário que, ouvidos todos os interessados, autorize, por alvará, o inventariante ou outra pessoa a comparecer à escritura de retificação e, em nome do espólio, manifestar sua vontade para ratificar o negócio feito pelo ‘de cujus’ e retificar o erro que contaminou o registro (conf. “Aspectos da Escritura Pública”, Sebastião Amorim e José Celso de Mello Filho, in Revista de Direito Imobiliário n.1/27).
Se a parte está desaparecida ou se recusa a comparecer à escritura de reti-ratificação, tem o interessado direito de ação para suprir o consentimento de quem não é encontrado ou, injustamente, o recusa. Em ambos os casos, será o réu citado (por editais ou pessoalmente, na forma da lei processual) para comparecer em dia e hora previamente designados, em determinado tabelião, para participar da escritura de reti-ratificação. Se não comparecer, o juiz declarará suprida a falta da declaração de vontade e expedirá alvará que será transcrito na escritura de reti-ratificação. Se o réu é a única pessoa que deve comparecer à escritura, além do interessado na retificação, pode o juiz simplesmente declarar suprido o consentimento para a reti-ratificação. Nesta hipótese, a carta de sentença será o documento hábil para a retificação do registro.’
A correção requerida pelo interessado, que diz respeito à própria descrição do imóvel negociado, não caracteriza, pois, erro evidente.
Eventual dificuldade para a localização dos sucessores dos alienantes falecidos não se constitui, pois, em justificativa para a inobservância dos princípios registrários aplicáveis à hipótese dos autos.
Incabível, portanto, o pedido para que se expeça mandado ao Oficial Registrador, a fim de que ele mesmo proceda à retificação da descrição do imóvel constante da escritura de venda e compra, com vistas a viabilizar seu registro.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao presente recurso.
Sub censura.
São Paulo, 29 de novembro de 2010.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, negando provimento ao presente recurso. Publique-se. São Paulo, 1º de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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