Despachos/Pareceres/Decisões
376/2010
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Parecer 376/2010-E - Processo CG 2010/26445
: 06/01/2011
(376/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Neide de Lucia Leite e outros
Ref.: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Vicente
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra e cessão – Cessionários indicados, no título, como compradores do imóvel, assim como o eram os cedentes – Alegação de que, por se tratar de cessão gratuita, o negócio deveria ter sido identificado como doação – Pedido de retificação do registro para indicar os adquirentes como donatários – Inviabilidade – Inexistência de erro registrário – Necessária nova manifestação de vontade das partes, por meio de escritura de re-ratificação para correção do alegado erro do título – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Neide de Lucia Leite, Fernando Bonilha de Toledo Leite, Cleide de Lucia Rabelo, Alexandre de Lucia Rabelo, Guilherme de Lucia Rabelo, Annabela de Lucia Reis, Licínio Reis Júnior, Francisco de Lucia Netto e Mari Elisa de Lucia (fls.02) contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Vicente, que julgou extinto, por falta de interesse processual, pedido de retificação de registro imobiliário, para que passasse a constar que o imóvel matriculado sob n° 17.451 foi objeto de doação aos recorrentes, e não venda e compra, como consta da escritura ali registrada.
Os recorrentes sustentaram, em síntese, que o imóvel em exame foi vendido por Hilda a José de Lucia e sua mulher, os quais o doaram a seus filhos Neide e outros, não tendo havido, pois, nenhuma venda de Hilda para estes. Aduziram terem direito a que conste da matrícula o verdadeiro negócio realizado pelas partes e não aquele que erroneamente foi indicado no fólio real. Acrescentaram ser indiscutível seu interesse de agir. Afirmaram que da distinção entre ter sido o imóvel adquirido por doação ou por venda e compra resultam efeitos fiscais e também aquele previsto pelo artigo 551, único, do Código Civil, que estabelece que a doação, em comum, feita a marido e mulher, implica que subsista na totalidade em favor do cônjuge sobrevivo. Alegaram que a recorrente Neide, que é viúva, não precisará levar sua fração ideal a inventário, se for considerada donatária.
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora os recorrentes tenham intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
A extinção sem apreciação do mérito, decretada em primeiro grau, não se sustenta.
Com efeito, o interesse processual dos requerentes caracteriza-se pela simples alegação de que a matrícula imobiliária indicada na inicial conteria informação incorreta acerca do negócio celebrado pelas partes, o que, por si só, se verificado o suposto erro, já ensejaria a retificação pretendida, independentemente de se perquirir acerca dos resultados práticos dessa medida, uma vez que os registros públicos devem retratar exatamente aquilo que consta dos títulos que foram objeto de inscrição.
Sem prejuízo, há que se ressaltar que, na hipótese dos autos, mesmo que se reconhecesse a existência de negócio de doação no título em exame, e, por conseguinte, fosse deferida a retificação pretendida, ainda assim tal providência não produziria o resultado previsto pelo artigo 551, parágrafo único, do Código Civil, como sustentado nos autos, uma vez que o negócio de cessão de venda e compra, que os ora recorrentes sustentam ter sido uma doação, não foi celebrado em favor dos cônjuges, supostos donatários, mas sim apenas em favor dos filhos dos cedentes José de Lucia e sua mulher, como se vê, por exemplo, no caso da filha Neide de Lucia Leite, que, embora casada, foi indicada sozinha como compradora na escritura em tela, sendo certo que seu marido Fernando Bonilha de Toledo Leite só compareceu ao ato para ‘assisti-la’, e não como comprador. O mesmo se verifica com os demais filhos compradores (fls.12v°).
Não obstante a extinção do feito sem julgamento do mérito, decretada em primeiro grau, mostra-se viável, ‘in casu’, a análise da questão de fundo da controvérsia, posto que presentes os requisitos autorizadores do artigo 515, §3º, do CPC.
Sem embargo do respeito à manifestação divergente da D. Procuradoria de Justiça, o presente recurso não comporta provimento.
Os recorrentes pretendem que se retifique o R.1 da matrícula n° 17.451, do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São Vicente, para dele fazer constar que referido imóvel lhes foi transmitido por seus pais mediante doação e não por compra e venda. Fundam seu pedido no fato de constar do título a seguinte frase: ‘a presente cessão é feita a título gratuito, por ato equivalente a doação;’ (fls.13v°).
Inviável, porém, a retificação pretendida, visto que, conforme ressaltado pelo Oficial a fls.52/53, o registro em exame não padece de nenhum erro a ser retificado.
Com efeito, de acordo com a escritura de fls.12/15, a fração ideal de terreno correspondente ao apartamento 10-B, do Edifício Tropical, construído em imóvel de titularidade de Hilda Figueiredo, foi adquirido por Júlio Pitta e sua mulher, mediante escritura pública, a título de cessão de direitos, dos primeiros anuentes cedentes Annunciato Antonio de Lucca, Ermelinda Miranda de Lucca, Antonio Celso Vieira de Lucca, Rita Maria de Lucca, Paulo Roberto Vieira de Lucca, Cecília de Lucca e Espólio de Domingos de Lucca, que, depois, igualmente por escritura pública, cederam e transferiram seus direitos e obrigações a Halim Cury, o qual, por sua vez, acompanhado de sua mulher, cedeu e transferiu todos os direitos e obrigações em exame ao segundo anuente cedente José de Lucia.
Consta, ainda, de referida escritura que ‘pelos primeiros anuentes cedentes, ante as testemunhas me foi dito que, por indicação dos segundos anuentes cedentes, aos compradores cedem e transferem seus direitos à aquisição daquela mesma fração ideal de terreno ...’ (fls.13v°).
Ora, na medida em que os recorrentes adquiriram o imóvel mediante cessão dos direitos de compra havidos pelos segundos anuentes cedentes José de Lucia e sua mulher, resta claro que não houve nenhum erro no registro ao indicá-los como compradores, e não donatários, posto que, como visto, eles, na condição de cessionários de negócio de venda e compra, assumiram o lugar dos compradores originais, sendo, neste ponto, irrelevante o fato de que tenha se tratado de cessão gratuita de direitos.
Se os cedentes José de Lucia e sua mulher queriam fazer uma doação, deveriam ter celebrado mais um negócio jurídico, além da venda e compra, isto é, deveriam ter feito uma escritura de venda e compra, cessão e doação, em que recebessem o imóvel por compra e venda e, depois, o transferissem a seus filhos por doação.
Na medida em que foi lavrada, porém, exclusivamente uma escritura de venda e compra e cessão, não poderiam os recorrentes nela figurar em condição diversa daquela ocupada pelos cedentes, que, nada mais eram, do que compradores do bem.
Se a intenção dos segundos anuentes cedentes, José de Lucia e sua mulher, era de doar o imóvel a seus filhos, como afirmado pelos recorrentes, tal fato, posto que intrínseco ao título, não enseja nenhuma retificação por parte do Oficial de Registro.
Ausentes, ‘in casu’, as hipóteses autorizadoras da retificação de registro imobiliário previstas pelo artigo 213 da Lei de Registros Públicos.
Necessário que se proceda à retificação do título. Os recorrentes deverão promover, portanto, a retificação da escritura pública em exame para que dela passe a constar que também foi celebrado negócio de doação.
Inviável, porém, que se determine, nesta esfera administrativa, tal providência.
A escritura pública constitui ato notarial que reflete a vontade das partes quanto à realização do negócio jurídico, devendo reproduzir ‘ipsis literis’ o que foi pactuado pelas partes contratantes e declarado ao Tabelião ou a seu preposto.
Não se pode, por conseguinte, alterar manifestação de vontade contida em escritura pública através de procedimento administrativo, só se podendo fazê-lo, pois, através de outra escritura entre as mesmas partes.
Este tem sido o entendimento reiterado da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, isto é, de que a retificação de uma escritura só pode se dar, em princípio, através de novo ato notarial, qual seja através da lavratura de escritura de re-ratificação, admitindo-se apenas por exceção, quando verificado erro material evidente, a intervenção da autoridade administrativa para corrigi-lo (Processos CG 129/87, 114/89, 178/96, 98/00).
Descabe, portanto, ao Tabelião, ao Oficial ou ao MM. Juiz Corregedor Permanente substituir a atuação das partes para o fim de emitir, no lugar destas, uma declaração modificativa da declaração original.
Muito elucidativo a respeito o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, no Processo CG – 128/2007:
‘O óbice está em se dotar o Notário, Registrador ou mesmo o Juiz Corregedor Permanente, como tal atuando no âmbito administrativo, de poder retificatório unilateral.
Nesse sentido, em precedente análogo sobre o tema, já se decidiu que “permitir essas correções, ainda que indícios apontem no sentido da ausência de prejuízo potencial a terceiros, seria munir o agente administrativo de poderes de que não dispõe capazes de interferir com a manifestação da vontade da parte que já a deixou consignada formalmente no título causal” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ed. RT 1989, p. 242, nº 127).’
De igual feição, o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, no Proc. CG n° 834/2005, aprovado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, com o seguinte teor:
‘Neste Órgão Censório, por outro lado, tem prevalecido o entendimento de que a retificação de atos notariais, pela via administrativa, somente é possível quando se tratar de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, Dra. Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, em que se verifica:
“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão-somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).
Este posicionamento se justifica porque não é possível ao tabelião e ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes, consubstanciada na escritura pública, mediante modificação da descrição da coisa que foi objeto da compra e venda. Ainda neste sentido a r. decisão proferida pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha no Processo CG nº 1.429/96, da Comarca de Poá, em que foi aprovado parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, com o seguinte teor:
“Como muito bem colocado pela Dra. Curadora de Registros Públicos em sua manifestação de f., a retificação de escritura depende de novo ato volitivo das próprias partes contratantes, não se prestando, a priori, à retificação judicial.
Na expressão de Pontes de Miranda, "falta competência aos juizes para decretar sanções e até para retificar erros em escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT. t. 3, 338 p. 361).
No mesmo sentido, absolutamente pacífica é a doutrina (Washington de Barros Monteiro. Curso de Direito Civil, v. 1, p. 263; Miguel Maria de Serpa Lopes. Curso de Direito Civil, v. 6, p. 533; Valmir Pontes. Registro de imóveis., p. 124-125).
Em artigo específico sobre o tema, ficou assentado que:
"Não podem, pois, os juízes e nem os Oficiais de Registro de Imóveis corrigir equívocos constantes de escrituras públicas, uma vez que não têm eles competência para isso.
Na hipótese de o erro constar originariamente de escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade.
Quando, porém, houver impossibilidade, tal como acontece quando um dos participantes vem a falecer, seus herdeiros, nesse caso, poderão substituí-lo na prática do ato notarial" (Luiz Amorim e José Celso de Mello Filho, "Aspectos da escritura pública". RJTJESP 45/13).
Em mais de uma oportunidade, já deixou esta Corregedoria Geral da Justiça fixado que cabe ao Tabelião representar o fato presenciado ou apreendido, como redator fiducial, sem acrescentar elementos volitivos não-colimados pelos comparecentes. Via de conseqüência, não cabe ao Tabelião e nem ao Estado, ressalvada a via jurisdicional própria (sem caráter retificatório, entretanto) intervir para alterar o fato retratado na escritura (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1987, ementa 56, p. 116, ementa 59, p. 116, ementa 90, p. 177; Decisões, ano de 1988, ementa 81, p. 139, ementa 96, p. 168).
Entender o contrário significaria permitir que na esfera retificatória, ou seja, em sede puramente administrativa ou em jurisdição graciosa, pudesse ser alterada à vontade das partes, livremente manifestada no ato notarial.
É por isso que o art. 213, da Lei n 6.015/73 trata exclusivamente da retificação do registro, não fazendo, todavia, menção à retificação de escritura, como forma de preservar a pureza da manifestação de vontade instrumentalizada pelo Tabelião”.
A retificação pleiteada pelos requerentes altera a posição do imóvel no solo e por não se tratar de correção de erro evidente deverá ser feita mediante escritura de re-ratificação.’
Outro não é o magistério de Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 1997, p.90, segundo o qual “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado’.
A propósito das eventuais dificuldades que podem surgir com a necessidade de ser lavrada escritura de retificação, complementa o festejado doutrinador:
‘Se aquele que deve participar da escritura de retificação faleceu, cumpre pedir ao juízo do inventário que, ouvidos todos os interessados, autorize, por alvará, o inventariante ou outra pessoa a comparecer à escritura de retificação e, em nome do espólio, manifestar sua vontade para ratificar o negócio feito pelo ‘de cujus’ e retificar o erro que contaminou o registro (conf. “Aspectos da Escritura Pública”, Sebastião Amorim e José Celso de Mello Filho, in Revista de Direito Imobiliário n.1/27).
Se a parte está desaparecida ou se recusa a comparecer à escritura de reti-ratificação, tem o interessado direito de ação para suprir o consentimento de quem não é encontrado ou, injustamente, o recusa. Em ambos os casos, será o réu citado (por editais ou pessoalmente, na forma da lei processual) para comparecer em dia e hora previamente designados, em determinado tabelião, para participar da escritura de reti-ratificação. Se não comparecer, o juiz declarará suprida a falta da declaração de vontade e expedirá alvará que será transcrito na escritura de reti-ratificação. Se o réu é a única pessoa que deve comparecer à escritura, além do interessado na retificação, pode o juiz simplesmente declarar suprido o consentimento para a reti-ratificação. Nesta hipótese, a carta de sentença será o documento hábil para a retificação do registro.’
A correção requerida pelo interessado, que diz respeito à própria natureza do negócio celebrado pelas partes contratantes, não caracteriza, pois, erro evidente.
Incabível, portanto, o pedido para que se proceda à retificação do R.1/M.17.451, para dele fazer constar que os compradores, ora recorrentes, seriam, na verdade, donatários do bem.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelos recorrentes seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que, afastada a extinção do feito sem julgamento do mérito, a ele seja negado provimento, para o fim de indeferir o pedido de retificação.
Sub censura.
São Paulo, 06 de dezembro de 2010.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, afastada a extinção do feito sem julgamento do mérito, nego-lhe provimento, indeferindo o pedido de retificação. Publique-se. São Paulo, 10 de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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