Despachos/Pareceres/Decisões
309/2010
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Parecer 309/2010-E - Processo CG 2010/77671
: 03/01/2011
(309/10-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escrituras que divergem quanto à existência de salão comercial e residência sobre o terreno – Retificação administrativa do registro – Inviabilidade – Necessária nova manifestação de vontade das partes, por meio de escritura de re-ratificação.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Vicenta Nina Romero contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu pedido de retificação de registro imobiliário para que na matrícula específica passe a constar um salão comercial e uma residência edificados no terreno por ela adquirido por escritura lavrada em 1988.
A recorrente esclareceu que adquiriu um mesmo imóvel por duas escrituras distintas. Uma delas faz referência exclusivamente a um terreno e a outra, a um salão comercial e uma residência que estariam edificadas no mesmo terreno. Aduziu que a correção do equívoco depende da determinação de que o 19º Cartório de Notas providencie a retificação.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora a recorrente tenha intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra a r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
O presente recurso não comporta provimento.
A recorrente formulou pedido de retificação de registro público, alegando que as escrituras públicas de venda e compra de um mesmo imóvel continham divergências a respeito da construção de um salão e uma residência.
É notório que deve haver uma correspondência entre a realidade física e o que consta do registro. Não se justifica, de todo modo, que da matrícula não constem edificações introduzidas no imóvel e que elas sejam mencionadas em uma das escrituras e não em outra, uma vez que cada uma delas diz respeito a 50% do mesmo imóvel.
Tal divergência não pode ser sanada das formas pretendidas pela recorrente.
Nem o Oficial do Registro de Imóveis, nem o Tabelião, pode retificar a divergência sem intervenção dos outorgantes que figuraram na escritura.
Ora, averbada a construção, o título só pode ingressar no Registro Imobiliário se dele constarem o salão e a residência. No entanto, uma das escrituras não se refere à edificação e não poderá ingressar na matrícula, pois haverá violação ao princípio da especialidade.
Havendo divergência entre os dados do imóvel constantes do título aquisitivo e os do registro imobiliário, mostra-se inviável que o Oficial Registrador proceda ao registro da escritura em exame, sem que se proceda à retificação do título, sob pena de ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva.
O registro do título em tela só será possível, portanto, depois de promovida a sua retificação para que dele passem a constar as construções acrescidas ao terreno.
E essa providência só pode ser tomada na esfera jurisdicional ou por nova manifestação de vontade dos contratantes.
A escritura pública é ato notarial que reflete a manifestação de vontade das partes. Dela deve constar exatamente o que foi acordado pelas partes, colhido pelo Tabelião ou por seu preposto.
Não se pode alterar a manifestação de vontade contida em escritura pública na via administrativa.
Nesse sentido: Processos CG 129/87, 114/89, 178/96 e 98/00.
Sobre o tema, colhe-se o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, no Processo CG-128/2007:
‘O óbice está em se dotar o Notário, Registrador ou mesmo o Juiz Corregedor Permanente, como tal atuando no âmbito administrativo, de poder retificatório unilateral.
Nesse sentido, em precedente análogo sobre o tema, já se decidiu que “permitir essas correções, ainda que indícios apontem no sentido da ausência de prejuízo potencial a terceiros, seria munir o agente administrativo de poderes de que não dispõe capazes de interferir com a manifestação da vontade da parte que já a deixou consignada formalmente no título causal” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ed. RT 1989, p. 242, nº 127).’
Do mesmo teor, o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, no Proc. CG n° 834/2005, aprovado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, com o seguinte teor:
‘Neste Órgão Censório, por outro lado, tem prevalecido o entendimento de que a retificação de atos notariais, pela via administrativa, somente é possível quando se tratar de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, Dra. Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, em que se verifica:
“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão-somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).
Este posicionamento se justifica porque não é possível ao tabelião e ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes, consubstanciada na escritura pública, mediante modificação da descrição da coisa que foi objeto da compra e venda. Ainda neste sentido a r. decisão proferida pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha no Processo CG nº 1.429/96, da Comarca de Poá, em que foi aprovado parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, com o seguinte teor:
“Como muito bem colocado pela Dra. Curadora de Registros Públicos em sua manifestação de f., a retificação de escritura depende de novo ato volitivo das próprias partes contratantes, não se prestando, a priori, à retificação judicial.
Na expressão de Pontes de Miranda, "falta competência aos juízes para decretar sanções e até para retificar erros em escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT. t. 3, 338 p. 361).
No mesmo sentido, absolutamente pacífica é a doutrina (Washington de Barros Monteiro. Curso de Direito Civil, v. 1, p. 263; Miguel Maria de Serpa Lopes. Curso de Direito Civil, v. 6, p. 533; Valmir Pontes. Registro de imóveis., p. 124-125).
Em artigo específico sobre o tema, ficou assentado que:
"Não podem, pois, os juízes e nem os Oficiais de Registro de Imóveis corrigir equívocos constantes de escrituras públicas, uma vez que não têm eles competência para isso.
Na hipótese de o erro constar originariamente de escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade.
Quando, porém, houver impossibilidade, tal como acontece quando um dos participantes vem a falecer, seus herdeiros, nesse caso, poderão substituí-lo na prática do ato notarial" (Luiz Amorim e José Celso de Mello Filho, "Aspectos da escritura pública". RJTJESP 45/13).
Em mais de uma oportunidade, já deixou esta Corregedoria Geral da Justiça fixado que cabe ao Tabelião representar o fato presenciado ou apreendido, como redator fiducial, sem acrescentar elementos volitivos não-colimados pelos comparecentes. Via de conseqüência, não cabe ao Tabelião e nem ao Estado, ressalvada a via jurisdicional própria (sem caráter retificatório, entretanto) intervir para alterar o fato retratado na escritura (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1987, ementa 56, p. 116, ementa 59, p. 116, ementa 90, p. 177; Decisões, ano de 1988, ementa 81, p. 139, ementa 96, p. 168).
Entender o contrário significaria permitir que na esfera retificatória, ou seja, em sede puramente administrativa ou em jurisdição graciosa, pudesse ser alterada à vontade das partes, livremente manifestada no ato notarial.
É por isso que o art. 213, da Lei n 6.015/73 trata exclusivamente da retificação do registro, não fazendo, todavia, menção à retificação de escritura, como forma de preservar a pureza da manifestação de vontade instrumentalizada pelo Tabelião”.
A retificação pleiteada pelos requerentes altera a posição do imóvel no solo e por não se tratar de correção de erro evidente deverá ser feita mediante escritura de re-ratificação.’
Invoque-se, ainda, sobre o tema a lição de Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 1997, p.90, segundo o qual “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado.
Mais recentemente, a mesma posição foi perfilhada em parecer do MM. Juiz Auxiliar dessa Corregedoria Geral de Justiça, Dr. Walter Rocha Barone:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Alienantes qualificados como casados embora constem do fólio real como separados – Retificação administrativa do título aquisitivo – Inviabilidade – Necessária nova manifestação de vontade das partes, por meio de escritura de re-ratificação – Impossibilidade do registro do título no estado em que se encontra – Ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva – Recurso não provido” (Processo CG nº 2008/00085166).
Diante do exposto, o parecer que ora respeitosamente se submete ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelos recorrentes seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que a ele seja negado provimento.
Sub censura.
São Paulo, 21 de outubro de 2010.
(a) HAMID CHARAF BDINE JÚNIOR
Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral de Justiça
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e nego-lhe provimento. Publique-se. São Paulo, 5 de novembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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