Despachos/Pareceres/Decisões
312/2010
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Parecer 312/2010-E - Processo CG 2009/138458
: 03/01/2011
(312/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Júlio de Souza Melo
Ref.: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Adquirente supostamente identificado pelo nome de fantasia de firma individual – Retificação administrativa do registro imobiliário ou do título aquisitivo – Inviabilidade – Ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva – Necessária nova manifestação de vontade das partes, por meio de escritura de re-ratificação – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Júlio de Souza Melo contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu pedido de retificação de registro imobiliário relativo à matrícula n° 39.148, para que dele passasse a contar o nome do requerente, como titular do domínio, no lugar de Organização Julinho de Contabilidade.
O recorrente sustentou que o erro não está nem no registro imobiliário nem na escritura, mas sim no nascimento da empresa ‘Organização Julinho de Contabilidade’, que, à época de sua constituição, deveria ter recebido o nome de seu titular, por se tratar de firma individual. Aduziu que esse fato está demonstrado nos autos, com a prova de que sua denominação foi retificada perante o Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica competente. Sustentou não ser necessária a lavratura de nova escritura.
O I. Representante do Ministério Público opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora o recorrente tenha intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
Por outro lado, há que se consignar o descabimento da juntada de documentos, ou produção de provas, depois da interposição do recurso, como ocorrido a fls.62/84.
Sem embargo do respeito à manifestação em sentido contrário do I. Representante do Ministério Público, o presente recurso não comporta provimento.
O recorrente formulou pedido de retificação de registro público (fls.02/03), alegando ter adquirido em 1979 o imóvel da Rua Clodomiro Amazonas, 470, na Cidade de São Paulo, o qual teria sido, porém, registrado equivocadamente em nome de ‘Organização Julinho de Contabilidade’, que, na verdade, seria apenas o nome de fantasia de sua firma individual. Aduziu que, nos termos dos artigos 212/213 e 216, da Lei de Registros Públicos, o adquirente teria direito a retificar seus dados pessoais, passando de Organização Julinho de Contabilidade para Júlio de Souza Melo.
No recurso interposto após o indeferimento de seu pedido em primeiro grau, o interessado reiterou os fundamentos de sua pretensão, sustentando a desnecessidade de ser lavrada nova escritura para retificar o erro na identificação do titular do domínio do imóvel.
Não assiste, porém, razão ao recorrente.
É incontroverso nos autos que o imóvel matriculado sob n° 39.148 no 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital foi registrado em nome de ‘Organização Julinho de Contabilidade’, CNPJ n° 61.584.355/0001-60, porque essa era a pessoa jurídica adquirente indicada no título aquisitivo, qual seja, a escritura pública de venda e compra lavrada pelo então 3º Cartório de Notas e Ofício de Justiça da Comarca de Osasco em 14/03/1979, conforme certidão imobiliária de fls.32.
Como se sabe, deve haver uma correspondência entre o que consta do registro imobiliário e o que consta do título aquisitivo, observando-se nesse aspecto os princípios da continuidade e da especialidade subjetiva.
O fato de, supostamente por equívoco, ter constado da escritura pública de venda e compra outorgada em 14/03/1979 (fls.31/32) que o adquirente era a ‘Organização Julinho de Contabilidade’, CNPJ n° 61.584.355/0001-60, quando o correto, segundo o recorrente, teria sido o seu nome, como pessoa física, não enseja nenhuma retificação do registro imobiliário, posto que este, até o momento, está simplesmente refletindo aquilo que consta do título aquisitivo.
Ausentes, ‘in casu’, as hipóteses autorizadoras da retificação de registro imobiliário previstas pelo artigo 213 da Lei de Registros Públicos, invocado, visto não se tratar de mera retificação de dados pessoais do adquirente, pretendendo, ao contrário, o ora recorrente que passe a constar como titular do domínio do imóvel pessoa diversa daquela que consta do título, o que se apresenta incabível neste âmbito de natureza estritamente administrativa.
Necessário, pois, que se proceda à retificação do título, sob pena de ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva.
A retificação do assento imobiliário em tela só será possível, portanto, depois de promovida a retificação da escritura pública para que dela passe a constar o suposto verdadeiro adquirente.
Inviável, porém, que se determine, nesta esfera administrativa, tal providência.
A escritura pública constitui ato notarial que reflete a vontade das partes quanto à realização do negócio jurídico, devendo reproduzir ‘ipsis literis’ o que foi pactuado pelas partes contratantes e declarado ao Tabelião ou a seu preposto.
Não se pode, por conseguinte, alterar manifestação de vontade contida em escritura pública através de procedimento administrativo, só se podendo fazê-lo, pois, através de outra escritura entre as mesmas partes.
Este tem sido o entendimento reiterado da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, isto é, de que a retificação de uma escritura só pode se dar, em princípio, através de novo ato notarial, qual seja através da lavratura de escritura de re-ratificação, admitindo-se apenas por exceção, quando verificado erro material evidente, a intervenção da autoridade administrativa para corrigi-lo (Processos CG 129/87, 114/89, 178/96, 98/00).
Descabe, portanto, ao Tabelião ou ao MM. Juiz Corregedor Permanente substituir a atuação das partes para o fim de emitir, no lugar destas, uma declaração modificativa da declaração original.
Muito elucidativo a respeito o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, no Processo CG – 128/2007:
‘O óbice está em se dotar o Notário, Registrador ou mesmo o Juiz Corregedor Permanente, como tal atuando no âmbito administrativo, de poder retificatório unilateral.
Nesse sentido, em precedente análogo sobre o tema, já se decidiu que “permitir essas correções, ainda que indícios apontem no sentido da ausência de prejuízo potencial a terceiros, seria munir o agente administrativo de poderes de que não dispõe capazes de interferir com a manifestação da vontade da parte que já a deixou consignada formalmente no título causal” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ed. RT 1989, p. 242, nº 127).’
De igual feição, o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Marcelo Tossi Silva, no Proc. CG n° 834/2005, aprovado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, com o seguinte teor:
‘Neste Órgão Censório, por outro lado, tem prevalecido o entendimento de que a retificação de atos notariais, pela via administrativa, somente é possível quando se tratar de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, Dra. Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, em que se verifica:
“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão-somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).
Este posicionamento se justifica porque não é possível ao tabelião e ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes, consubstanciada na escritura pública, mediante modificação da descrição da coisa que foi objeto da compra e venda. Ainda neste sentido a r. decisão proferida pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha no Processo CG nº 1.429/96, da Comarca de Poá, em que foi aprovado parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, com o seguinte teor:
“Como muito bem colocado pela Dra. Curadora de Registros Públicos em sua manifestação de f., a retificação de escritura depende de novo ato volitivo das próprias partes contratantes, não se prestando, a priori, à retificação judicial.
Na expressão de Pontes de Miranda, "falta competência aos juizes para decretar sanções e até para retificar erros em escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT. t. 3, 338 p. 361).
No mesmo sentido, absolutamente pacífica é a doutrina (Washington de Barros Monteiro. Curso de Direito Civil, v. 1, p. 263; Miguel Maria de Serpa Lopes. Curso de Direito Civil, v. 6, p. 533; Valmir Pontes. Registro de imóveis., p. 124-125).
Em artigo específico sobre o tema, ficou assentado que:
"Não podem, pois, os juízes e nem os Oficiais de Registro de Imóveis corrigir equívocos constantes de escrituras públicas, uma vez que não têm eles competência para isso.
Na hipótese de o erro constar originariamente de escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade.
Quando, porém, houver impossibilidade, tal como acontece quando um dos participantes vem a falecer, seus herdeiros, nesse caso, poderão substituí-lo na prática do ato notarial" (Luiz Amorim e José Celso de Mello Filho, "Aspectos da escritura pública". RJTJESP 45/13).
Em mais de uma oportunidade, já deixou esta Corregedoria Geral da Justiça fixado que cabe ao Tabelião representar o fato presenciado ou apreendido, como redator fiducial, sem acrescentar elementos volitivos não-colimados pelos comparecentes. Via de conseqüência, não cabe ao Tabelião e nem ao Estado, ressalvada a via jurisdicional própria (sem caráter retificatório, entretanto) intervir para alterar o fato retratado na escritura (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1987, ementa 56, p. 116, ementa 59, p. 116, ementa 90, p. 177; Decisões, ano de 1988, ementa 81, p. 139, ementa 96, p. 168).
Entender o contrário significaria permitir que na esfera retificatória, ou seja, em sede puramente administrativa ou em jurisdição graciosa, pudesse ser alterada à vontade das partes, livremente manifestada no ato notarial.
É por isso que o art. 213, da Lei n 6.015/73 trata exclusivamente da retificação do registro, não fazendo, todavia, menção à retificação de escritura, como forma de preservar a pureza da manifestação de vontade instrumentalizada pelo Tabelião”.
A retificação pleiteada pelos requerentes altera a posição do imóvel no solo e por não se tratar de correção de erro evidente deverá ser feita mediante escritura de re-ratificação.’
Outro não é o magistério de Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 1997, p.90, segundo o qual “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado’.
A propósito das eventuais dificuldades que podem surgir com a necessidade de ser lavrada escritura de retificação, complementa o festejado doutrinador:
‘Se aquele que deve participar da escritura de retificação faleceu, cumpre pedir ao juízo do inventário que, ouvidos todos os interessados, autorize, por alvará, o inventariante ou outra pessoa a comparecer à escritura de retificação e, em nome do espólio, manifestar sua vontade para ratificar o negócio feito pelo ‘de cujus’ e retificar o erro que contaminou o registro (conf. “Aspectos da Escritura Pública”, Sebastião Amorim e José Celso de Mello Filho, in Revista de Direito Imobiliário n.1/27).
Se a parte está desaparecida ou se recusa a comparecer à escritura de reti-ratificação, tem o interessado direito de ação para suprir o consentimento de quem não é encontrado ou, injustamente, o recusa. Em ambos os casos, será o réu citado (por editais ou pessoalmente, na forma da lei processual) para comparecer em dia e hora previamente designados, em determinado tabelião, para participar da escritura de reti-ratificação. Se não comparecer, o juiz declarará suprida a falta da declaração de vontade e expedirá alvará que será transcrito na escritura de reti-ratificação. Se o réu é a única pessoa que deve comparecer à escritura, além do interessado na retificação, pode o juiz simplesmente declarar suprido o consentimento para a reti-ratificação. Nesta hipótese, a carta de sentença será o documento hábil para a retificação do registro.’
A correção requerida pelo interessado, que diz respeito à própria identidade do titular do domínio, não caracteriza, pois, erro evidente, máxime quando se considera que a certidão de fls.35/36, que indica que a firma individual inscrita no 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital sob a denominação de ‘Organização Julinho da Contabilidade’ teve seus dados retificados, a pedido do interessado, para constar que seu titular é, na verdade, a pessoa do ora recorrente, sendo a denominação ‘Organização Julinho da Contabilidade’, mero nome de fantasia, não afasta ‘ab initio’ a possibilidade de que o ‘dominus’ do imóvel seja outra empresa, de mesmo nome, na medida em que não consta de referida certidão nenhum número de CPNJ, individualizador da pessoa jurídica, assim como tampouco o endereço da sede da ‘Organização Julinho da Contabilidade’, indicado nessa certidão, coincide com aquele referido na matrícula de fls.32, já que a certidão de fls.35/36 apresenta como endereço da sede da empresa a Praça da Sé, n°411, salas 06 a 09, e filiais na Rua Iguatemi, n°58, e Rua da Mooca, n°2.637, Capital, e a matrícula de fls.32 indica como endereço da sede da adquirente do imóvel a Avenida Luiz Carlos Berrini, n°24, Capital.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que a ele seja negado provimento.
Sub censura.
São Paulo, 25 de outubro de 2010.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar a Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo e nego-lhe provimento. Publique-se. São Paulo, 28 de outubro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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